中国开征个人住房房产税研究综述

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中国开征个人住房房产税研究综述※

李永刚

内容提要：中国个人住房房产税问题是税收经济学中的一个重要研究领域。该文通过对相关文献观点的比较分析．试图梳理出在个人住房房产税开征原因、面临问题、沪渝方案缺陷、国际经验借鉴和制度设计等方面的不同主张和分歧。论文较全面地总结了个人住房房产税的研究成果，为个人住房房产税推向全国提供了启示．并指出了个人住房房产税未来研究重点。

关键词：个人住房房产税上海市重庆市制度设计

中图分类号：Ｆ８１２．４２

文献标识码：Ａ

文章编号：１００９—２３８２（２０１３）１１—００８３—０５

分税体制不完善，地方税收体系中大宗、持续、稳定的收人是房产税。房产税作为地方税主体，可以增强地方政府财力。

有学者赋予了个人住房房产税更多的功能。张德勇（２０１１）认为，完善房产税不仅健全税制、增加地方财政收入，还可以缩小社会收人差距。李晓红（２０１２）认为，房产税可以支持地方财政、完善税制、调节收入分配．还可以遏制投机性购房、降低房屋空置率。李丽辉（２０１３）认为，开征个人住房房产税可抑制不动产投资和不动产投机行为，并适度增加住房市场中小户型需求。贾康（２０１３）认为，开征个人住房房产税可以提高直接税比重而降低中低收入者税收负担，完善地方税制，调节收入分配，调控房地产市场。

最近的几项研究成果则得出了与上述主流观点不完全一致的结论。吴菊（２０１１）认为，房产税不能抑制房价过快上涨，也难以成为政府宏观调控政策工具。叶锋

随着中国城市化进程的不断推进，房地产业发展速度也不断加快。房地产业在发展的同时，城市住宅供需矛盾突出．房价上涨加快。为了促进房地产市场的健康发展，国家运用多种手段，进行了一系列的宏观调控，但效果似乎并不明显。于是，通过税收这一经济手段来调控房地产市场，使其健康发展，即，征收个人住房的房产税便成为理论界探讨的热点问题，同时也是政府高层正在紧锣密鼓又在深思熟虑、伺机推出的一场改革。

上海和重庆两地作为试点城市，在２０１１年１月２８日正式开始对个人住房征收房产税。两市的试点为未来进一步推广试点提供了经验借鉴，也为个人住房房产税推向全国奠定了基础。但是，在中国开征个人住房房产税还面临着一系列的问题。沪渝两市试点方案也不是完美无缺。更不能完全照搬国际经验。对于个人住房房产税问题，不少学者开展了一系列的研究工作。展开了激烈争论。

一、关于开征个人住房房产税原因的研究许多学者研究了开征个人住房房产税的理由，但主流观点认为征收个人住房房产税主要是增加地方政府财政收入。任寿根（２００１）认为，个人住房房产税税源充裕，税基也具有普遍性优点，可以满足地方公共支出的需要。马海涛和李霁－（２００３）认为，中国西部地方政府缺乏主体税种。从西部地区地方财政状况和房产税本

等（２０１３）认为。虽然房产税对遏制投机、引导理ｆ生消费

具有一定作用，但远非高房价的“杀手锏”。房产税改革其实是一个社会财富重新分配的问题。魏勇（２０１１）通过研究房产税起源、征收个人住房房产税原因、开征的情况以及分析中国特殊国情后，指出开征个人房产税时机未到，沪渝试点只是国家造势之举。

二、关于征收个人住房房产税面临问题的研究开征个人住房房产税的原因比较多，但征收个人

身特ｌ生以及国外经验来看，个人住房房产税有利于增

强西部地区地方政府财力。贾康（２０１１）认为，现行分级

※本文系上海高校青年教师培养资助计划课题“后金融危机时期财政科技投入对经济发展方式影响研究”（项目编号：ｓｈｋ００４）、上海立信会计学院财政（税务）重点学科２０１２年项目（项目编号：１１３２ＩＡ０２０４）研究成果之一。

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住房房产税仍面临不少问题．学者从多个角度进行了分析和研究。张睿（２００７）认为，居民在购房时需承担租、税和费，但以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象普遍。政府应通过立法，规范租、税和费，避免个人住房房产税带来的税负增加。Ｊｏｈｎ

Ｅ．Ａｎｄｅｒ—

社会福利政策都以户口性质为依据。若不对户籍制度进行调整，房产税改革效果也不会理想。因此，征收个人住房房产税面临的重要问题是户籍问题。

甚至有学者认为由于面临问题较多，目前不应征收个人住房房产税。沈亚婷和聂艳华（２０１１）认为，由于土地公有制、房地产税费较多和房产评估体系不完善等问题，目前不具备开征房产税条件。

三、关于沪渝试点个人住房房产税制度缺陷的研究

国家为了逐步推进并最终开征个人住房房产税，首先在上海和重庆进行试点。但沪渝试点方案存在一些缺陷。不少学者对此进行了研究。最明显的缺陷就是征税范围过窄。杨瑜（２０１２）指出，重庆试点方案所规定的征收对象只包括个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房和在重庆市“三无”（无户籍、无企业、无工作）个人新购的第二套（含）以上的普通住房。征税范围过窄，导致了房产税影响力有限，房产税税源过少。刘升和郭丽（２０１２）指出，重庆市试点方案将市辖县排除在征税范围之外．而这里却存在大量的国有土地上的商品房．也未明确主城区内集体所有制土地上的住宅是否征收。‘Ｐ房产税涵盖范围较窄，课税范围模糊。与重庆类似，上海市也没有明确是否包括本市行政区域内的集体所有制土地上的房屋，也存在模

糊空间。

ｓｏｎ（２０１０）对中国的房产、税收和城市发展三者之间的交互影响进行了研究，发现中国城市土地开发中存在土地使用权的定价不当．农村土地流转不当威胁可持续发展，开发费用过高以及税负过重等问题。

也有学者认为，房价走高和地方政府对土地财政的依赖是征收个人住房房产税面临的重要问题。张德勇（２０ｌ１）认为，房产税难抑制高房价。地方政府对土地财政的依赖，可能成为房产税的阻力，税收征管机制也面临新挑战。张松领（２０１１）认为，征收房产税可能推高房价。增加中等收入阶层压力。权力寻租和地方政府对地方土地财政的依赖都会使房产税实施效果大打折扣。

还有学者认为。房产评估体系不完善是征收个人住房房产税面临的关键问题。唐春胜（２０１１）认为，由于房产税税基评估是保证房产税公平性的前提。因此，房产税基评估是房产税改革面临的关键问题。玄永生等（２０１１）认为，房产税税基评估不是房产税改革初期面临的问题而是未来的难题。在征收初期，为降低课税成本，可以以市场价格作为税基，但对评估值作为税基是各国普遍采用的方式。因此，房产税税基评估是未来个人住房房产税设计面临的难题。另外，Ｍｏｎｉｅａ

ＰｈｅｎｙａｎｄＰａｕｌｉｎｅ

有学者认为，计税依据不合理也是沪渝试点方案的缺陷。杨瑜（２０１２）指出，重庆市房产税方案计税依据采取的是从价计税，以房产交易价格来计税。这种计税方法固化了房产交易价和适用税率，锁定了房产税，限制了其调节作用，也容易诱发价格作弊。刘升和郭丽（２０１２）指出。重庆市试点方案为抑制房价过快上涨，计税依据采用“房产交易价”而非“房产评估值”：上海市也实行以“房产交易价”而非“房产评估值”为计税依据，这种方法不符合国际通行做法。

除计税依据不合理外，沪渝试点方案的缺陷还包括免税面积的计算规定。杨瑜（２０１２）指出，重庆市房产税试点方案规定以家庭为单位计算扣除免税面积，并且一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。这种规定容易诱发假离婚等社会问题。同时，按照套数计算免税面积的规定也容易刺激购房者对大户型房屋的购买．这与房产调控目的相悖。方案中的主要针对无户籍、无企业、无工作人员普通应税住房税收

Ｗ．Ｙ．Ｗｏｎｇ（２０１１）认为．开征个人房

产税可能面临着土地登记信息不全面、房产价值评估、地方政府财政支出压力加大等问题。

最近有研究成果认为，个人住房房产税制度设计是面临的主要问题。李晓红（２０１２）提出，征收个人住房房产税的主要问题是房产税的制度设计，包括如何确定征税范围和认定征税对象。如何确定房产税税率和征税用途。ＬｉｕＺｕｏ（２０１２）对１９７８年改革开放以后中国房产税制度进行了回顾，提出中国房产税制度改革面临的问题有税权过于集中、税制落后、税基和税率不合理、税费计算复杂等。

除了上述研究成果中提到的面临问题之外．张思路（２０１２）提出。户籍问题是开征个人住房房产税制度面临的重要问题。房产税是地方公共产品提供的前提，户籍制度是居民使用公共产品的前提，一系列的

①实际征收过程中，重庆市只对国有土地上的房屋征收房产税。

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减免．也可能会鼓励投机行为。同时指出，重庆房产得中国借鉴。何杨和刘威（２０１１）认为，建立在房产税税税款按年计征的征收方式不合理，不足一年按月计评估和征管机构独立设置、必要的争议解决机制、较算税负很轻，对投机行为抑制效应非常弱，不利于遏为复杂的税收优惠政策和政府征税权力限制等基础制炒房、囤房行为。刘升和郭丽（２０１２）认为，上海市之上的发达国家房产税征管模式，对中国具有借鉴房产税税收减免比较具体，不仅涉及套数、人均免税意义。傅樵（２０１０）研究发现，美、英、日、法和加拿大面积，还涉及购房期限、子女是否成年以及在本市工等国房产税一般以房产评估值为计税依据和征税范作年限等，比重庆市要科学。但上海试点方案未涉及围。提出中国应扩大房产税征税范围，完善房产市场存量房，只针对增量房，税收减免效应有限。

价值评估制度，以房产市场评估价值为房产税计税依针对存在的缺陷，也有学者提出相关政策建议

据，并规范减免措施，建立纳税人争议处理机制。

的。ＹｉｙｉＸｕ（２０１１）以上海为例，采用资产定价理论、

有学者对不同类型国家进行分类比较研究，进而局部均衡理论及数值模拟分析，探索房产税改革路提出借鉴措施、刘洪玉（２０１１）对部分ＯＥＣＤ国家、发径。在此基础上，提出了包括改革土地租赁制度、税展中国家和转型国家进行了研究。房产税征收一般基和税率的设计和税收减免等在内的中国房产税改都在保有环节，而对交易环节征税则相对较少，中国革建议。

应加以借鉴。李明和朱彤（２０１１）对俄罗斯、中东欧等四、关于房产税制度的国际经验借鉴研究经济转型国家的房产税制度进行了研究。研究发现，转型国家对土地、建筑物等房地产设立不同税种，由虽然上海和重庆试点总结了一定的经验，但相对不同机构分别征收，对土地征收土地税，对住宅、厂房于国外的已经成熟的制度来讲，国外个人房产税制度等征收房产税。房产税征收方式也有多种，有计量、值得研究和借鉴。近几年，不少学者对国外的房产税制计价两种．税率有单位税额、比例税率两种方式。减度进行了研究。李文毫和代士林（２０１０）对国际上征收免对象包括一定使用目的或者一些国家荣誉获得者、房产税的国家进行了梳理。提出房产税改革要与完善低收人人群等。

分税制结合，并坚持税收立法权归中央，征收权归市县级地方政府。税收评估权由中央和地方共同负责的方五、关于个人住房房产税制度设计的研究针，稳步推进房产税改革。

中国试点房产税的原因无非是想为未来的房产有学者针对一个或多个国家进行研究。张睿税设计积累经验、奠定基础。由于制定良好的房产税（２００７）研究了法国的房产税制度，法国分别对财产转制度并推向全国是终极目标，①因此，前人对房产税制移、财产继承和对拥有一定数额财富者征收房产转移度设计的研究十分丰富。研究成果包括房产税的纳税、财产继承税、巨富税。为避免瞒价，防止偷漏税，制税人、课税对象、税率、计税依据、税收优惠以及税收定了相应的法律制度。蒋铭鑫（２０ｌＩ）对日美房产税制征管模式等。

度进行了比较研究，发现房产税都是两国地方政府的１．纳税人。Ｄａｎ【ｊ，ＳｈｕｎｆｅｎｇＳｏｎｇ（２００８）研究发主体税种，计税依据是房产评估价值，并坚持“宽税基、现，中国住房交易环节税费过高大大增加了中低收入少税种、低税率”的方针在房产保有环节征收。沈亚婷阶层的负担．中国应降低交易税费并推出房屋持有环和聂艳华（２０１１）对日、法、德、美、新加坡和加拿大等国节应缴纳的房产税，以实现纳税人的调整。低的交易房产税进行研究后发现，一般以市场评估值征收高低成本加上高的持有成本会增加房屋持有者负担，从而不等的比例税，也有征收房屋空置税和收益税的，目的减少投机，降低空置率，并为财政收入提供稳定的财是改善地方税收结构及居住环境。

源，实现“量能负担”和“用者自付”。刘蓉（２０１１）认为，不少学者建议借鉴发达国家的房产税征管模式。房产税纳税人应是财产所有人．但我国居民不具有土刘蓉（２０１１）研究发现，日、法、德、美、瑞典、奥地利、丹地所有权，只有使用权。因此，“房产税的纳税人应为麦和芬兰等国房产税属于地方税，一般由业主申报缴在我国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位纳。地方政府征收，对土地及其上面附属的不动产征和个人，即房地产业主”。王婷（２０１２）认为，财产税课收的从价税，税率在１％～２％之间。这种征管模式值

税对象是财产，主要是不动产。因此，各类拥有不动

①当然，房产税制度定下来以后，若社会经济状况发生了变化还是需要进行修改和调整的，就像个人所得税制度一样。

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产产权的所有人都是纳税人．城市自有居住用房和事业单位用房所有人都应是纳税人。

２．课税对象。许多学者认为，农村地区的房产也纳入课税范围。傅樵（２０１０）研究发现，国外房产税除对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外．其余的房产所有者或占有者均为纳税对象。因此，中国也应扩大征税范围，扩大税基，实行普遍征收。马海涛和李霁（２００３）认为。应把农村地区非农业房产用地纳入征税范围，拓宽税基，扩大税源。另外，王婷（２０１２）也认为，房产税范围过窄，阻碍了房产税收人增长。因此，可以考虑把农村房产也纳入征税范围。但是否对所有自建和购人房产征税．可由省级政府根据具体情况自行确定。

有学者反对将农村地区的房产纳人课税范围。如，刘蓉（２０１１）认为，虽然把课税对象限定为土地和房屋，可以完善我国房地产税制，但对农村房地产人暂时不应征收房产税。

除大多数学者主张对农村房产应征税外。不少学者认为对存量房也应征税。杨瑜（２０１２）认为。应该以个人拥有的作为财产的住房来界定征税范围，不应区分增量与存量、高档与普通。潘明星和王杰茹（２０１２）认为，未来的房产税的征税对象范围要涵盖存量房地产和增量房地产，毕竟在财产税视角下，存量房产是房产税的基本征税对象。李晓红（２０１２）提出，对市场价格高的存量豪华住房应征收高比例房产税。对新增二套以上住房也要征税，以遏制投机性购房、保护刚需购房。

３．税率。有学者认为，税率的设定主要由中央来定．地方政府可在一定范围内进行因地制宜的调整。刘素荣（２０１０）认为，应根据各地房地产业和经济发展水平的差异，由中央规定税率幅度，地方政府依据本地区实际情况，依据房产所处地理位置及其用途，确定相应的税率。王婷（２０１２）认为，由于中国地域面积广阔．各地社会经济发展不平衡。房产税税率制度可参考中国的汇率管理机制，实行有管理的浮动税率制度．由中央设定某一参考税率和税率浮动幅度，各地方政府可根据当地社会经济发展状况在浮动区间内实行差别化税率。

有学者认为，应依据房屋用途、位置、面积和套数等不同．实行差别化的税率。刘蓉（２０１１）提出，我国应依据房产的不同用途、性质和所处的地理环境，对各类房产进行区分，采用不同的税率。杨瑜（２０１２）提出，

应按照独栋商品住宅、高档住宅、普通住宅设计从高到低的差别定额税率。同时，应根据个人所拥有的应税房产面积的差异设计累进的定额税率。使拥有应税房产面积越大者承当更高的税收负担。李晓红（２０１２）认为，应按照住房套数和面积采取累进税率，实现税制纵向公平，调节贫富差距。

４．计税依据。不少学者认为按照市场评估价值作为房产税计税依据比较合理。王婷（２０１２）提出，应以房产现值为计税依据，实行从价计征。刘升和郭丽（２０１２）认为，为体现房地产市场价值，实现税收公平，并使税收增长、经济发展和价格水平三者协调，房产税应将按账面原值计税改为按市场评估值作为计税依据。傅樵（ｚｏｒｎ）认为，以房产市场价值为计税依据征收房产税既符合受益原则、公平原则，也有利于遏

制房价陕速上涨。马海涛和李霁（２００３）认为，无论以

房产余值还是以房产租金作为计税依据都存在缺陷。以房产余值作为计税依据可能会造成房产价值被低估，因此，应将计税依据改为房产的市值或评估价值。刘蓉（２０１１）认为，由于购房者在购买房时，房价包括一次性缴纳的土地出让金，以及其他多种房地产税费。因此，应以房地产评估价值的一定比例为房产税的计税依据。

与大部分学者的以房产市场价值为计税依据的观点不同，杨瑜（２０１２）建议从量计征。在计算时以每个人在房屋产权交易所登记的房产持有量扣除规定个人应享有的免税面积后的应税面积为征税对象。这样就回避了以“家庭”、“套”等不确定的单位作为计税依据带来的制度性漏洞以及可能诱发的一系列社会问题，同时也回避了家庭户籍人数的变化给征税带来的认证负担。

５．税收减免。许多学者认为，为实现税收公平、降低纳税人税收负担或对特殊使用目的予以照顾。房产税应实行税收减免。刘升和郭丽（２０１２）认为，房产税应设立起征点，并规定一定的免征面积。操作时，可以依据房产权证上的所有者进行免征，不使用户籍家庭成员免征方法，而对于国家机关、军事、外交机构和宗教场所等自用的房地产或者事业单位自用房地产免税。刘蓉（２０１１）认为，购房者在购房时已经缴纳了土地出让金和相关税费，税费负担较重。可考虑以房地产评估价值的一定比例为房产税的计税依据，从而减轻购房者经济负担。李明和朱彤（２０１１）提出对于家庭贫困的低收入阶层要实行减免。要严格控制

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减免范围，对纳税人实行全部减免，或者不纳入减免范围，不使用部分减免方式，以便于操作。

也有学者建议将房产税与所得税结合来实现减免，何杨和刘威（２０１１）建议将房产税与个人所得税挂钩，允许低收入者抵扣部分房产税税负或购房成本．但要科学核定税收减免，避免免税制度被滥用。

６．征管体制。一些学者对房产税开征后的征管体制提出了政策建议。李晓红（２０１２）提出，要想顺利推进并成功实施房产税改革，必须提高现有的税收征管水平，革新征管技术，研究征管方法，完善税收征管体制。马海涛和李霁（２００３）认为，要理顺有关房地产的税费秩序，避免不合理税费对房产税侵蚀。杨瑜（２０１２）认为，房产税大面积推广后，由于征收成本会提高，应把房产税征收与房产交易相结合，以降低课税成本。房产税自主申报缴纳困难较大，为避免税收逃逸，应把房产税完税记录作为房产产权交易过户的必要条件。王婷（２０１２）提出，为避免由于信息不对称原因所引发的税收流失。应加强税源监控体系建设．完善税收税征管体制．尽早实现房源信息在税务机关及其他部门之间共享，并规范房产税申报流程和房产评估行为．建立税收申报信用体系。

六、未来研究展望

关于房产税问题的研究由来已久，但是基于房地产市场调控背景下对中国个人住房房产税的研究历史却并不长。在中国，个人住房房产税相对来说仍然是一个比较新的研究领域。这对于房地产市场的健康发展和中国税制改革具有重大意义。中国的“土地公有制”和“居者有其屋”这两点决定了非市场机制（政府）提供调控房地产市场就有了一个合理的理由。政府可以依据公共权力强制征税来实现税收的一系列调控功能。但是，个人住房房产税仍未推向全国，因此，在未来几年之内对个人住房房产税的研究仍将持续下去。

个人住房房产税一定会开征。但由于开征之路上还有许多问题，学者们在研究这一问题时，一定会拿出一定的篇幅研究如何克服这些问题，从而为顺利全面开征个人住房房产税扫除障碍。而对沪渝两市

的先行先试，其方案仍存在一些缺陷，学者的未来研究应该是在避免现有缺陷的基础上提出新的政策建议。当然，政策建议的提出不可避免地会涉及到国际经验的借鉴。但由于国情不同．学者们应该不会提出照搬西方，而是应该在结合中国具体国情的基础上吸取国外的先进做法和成功经验。税收不可避免会增加纳税人的税收负担。面对质疑宏观税负过重的呼声。（Ｄ学者们提出的个人住房房产税的设计方案肯定会从税基、税率等方面提出相应的设计标准。从而不增加中下层居民税收负担。

毋庸置疑的是，不同学者所对个人住房房产税制度的看法或认识会有差别。提出的设计方案也都有其可取之处和不可避免的缺陷．最重要的是要能够权衡利弊，做到“两利相权取其重，两害相权取其轻”，在多种备选方案之中选择—个最适合中国具体国情的方案。参考文献：

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２．马海涛、李霁：《房产税可以成为西部地方主体税种》，《当代财经）＞２００３年第３期。

３．王万力：《房产税征收目的、方案之新解》，《中国房地产）２０１２年第１０期。

４．叶锋、乌梦达、邓中豪：《房产税并非高房价“杀手锏”》，《团结报＞＞２０１３年２月２１日第４版。

５．张松领：《浅析房产税在实施中面临的困境及应对措施》，《现代交际）２０１１年第１２期。

６．刘升、郭丽：《房产税改革试点方案的评析与拓展》，《郑州轻工业学院学报（社会科学版））２０１２年第３期。

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８．ＤａｎＬｉ、Ｓｈｕｎｆｅｎｇ

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Ｃｈｉｎａ），

（Ｃｈｉｎａ＆ＷｏｒｌｄＥｃｏｎｏｍｙ）２００８年第４期。

９．Ｙｉｙｉ

ｅｒｔｙ

Ｘｕ：（ＰｒｏｐｅｒｔｙＴａｘＲｅｆｏｒｍｉｎＣｈｉｎａ－Ｏｐｔｉｏｎａｌｐｒｏｐ—

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２０１１年。

作者简介：李永刚，上海立信会计学院财税学院副教授、博士（上海２０１６２０）。

『责任编辑：张震１

①关于中国宏观税负轻重的问题，笔者在《对中国宏观税负的理性剖析？》（载《税务研究》２０１２年第７期）和《中国宏观税负高吗》（载《社会科学研究》２０１０年第５期）文中有较详细的分析。

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中国开征个人住房房产税研究综述

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：

李永刚

上海立信会计学院财税学院 上海201620现代经济探讨

Modern Economic Research2013(11)

1.任寿根 优化地方政府收入结构:以房产税为核心 2001(08)2.马海涛;李霁 房产税可以成为西部地方主体税种 2003(03)3.王万力 房产税征收目的、方案之新解 2012(10)4.叶锋;乌梦达;邓中豪 房产税并非高房价“杀手锏” 20135.张松领 浅析房产税在实施中面临的困境及应对措施 2011(12)6.刘升;郭丽 房产税改革试点方案的评析与拓展 2012(03)7.何杨;刘威 发达国家房产税征管模式的比较与借鉴 2011(05)8.Dan Li;Shunfeng Song Property Tax in Urban China 2008(04)

9.Yiyi Xu Property Tax Reform in China-Optional property tax proposals and the effects on residence price 2011

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