法官说法:一不小心,买到恐怖的"凶宅"怎么办?

在二手房交易中，许多地方都出现了买房人在事先不知情的情况下因购买了“凶宅”而出现的交易纠纷，面对法律没有明确规定的“凶宅”问题，司法实践中如何适用法律是法官面临的一个难题。根据以往案例，不同的法官对“凶宅”纠纷的判决各不相同。

先看一则案例：

中国法院网：张女士诉称，2013年3月初，在某中介公司的居间服务下，张女士花费300万元购买刘女士所有的位于本市海淀区四季青的房屋，签订合同中，某中介公司和刘女士一致表示房屋之前没有人居住，更没有出过事。后张女士全家入住该房屋，不料入住后张女士每夜噩梦连连，在偶然和一位邻居聊天的过程中，张女士得知刘女士的丈夫曾在该房屋内上吊身亡。张女士遂将刘女士诉至法院，要求撤销房屋买卖合同，并要求刘女士对装修进行补偿。

法院经审理后认为，房屋买卖的双方应遵守诚实信用原则，卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然房屋内发生非正常死亡时间客观上未就房屋的实际使用价值产生影响，但该情况会影响购房者的心理感受包括恐惧、忌讳等，从而造成房屋交易价值降低，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。刘女士故意隐瞒房屋内曾发生过凶案的行为，违背了诚实信用原则，双方合同的签订亦违反了当事人的真实意思表示，构成欺诈，法院判决支持了张女士的诉讼请求。

北京市海淀区人民法院法官提示：

《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

在实际交易中，大部分的房屋买卖双方并不认识，部分不诚信的卖房者规避房屋曾发生的问题，对于买房者而言处于信息不对等的状态，在此情况下，一方面，买房人可以在买卖合同中约定补充条款，就“凶宅”问题约定违约责任；另一方面，签订合同之前，应多方面通过居委会、派出所、周围邻居、社区论坛等了解房屋情况，以免误买“凶宅”。

那么问题来了：

到底什么是“凶宅”？如何为这一类纠纷寻找一个客观的、统一的裁决准则？①

一、什么是“凶宅”？

“凶宅”的定义，目前占主流地位的说法是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。从这个定义中可以看出“凶宅”的成立应当符合的要件是:第一，房屋内有人非正常死亡的事实是客观存在的，非人们的主观想象。例如，因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单地认定为“凶宅”。第二，房屋内人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡，即俗称的“横死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死；因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋。

所应当注意的是，如果一个房屋内数年前曾发生过人非正常死亡的事实，但已经出租或出卖给他人使用多年，用普通群众的话说就是“凶宅”的怨气已经被阳气冲散，“凶宅”成为了正常的房屋了，此时的房屋能否作为正常房屋出售？笔者认为，“凶宅”是因房屋内发生的非正常死亡的事实，但这一事实不能像标签一样伴随房屋永久，“凶宅”可以因长期的居住和使用而“洗净”，这不仅符合了民间的习俗，也有利于资源的有效利用。

二、那么买到“凶宅”后，怎么办呢？

（一）买房者知道或应当知道的情况下

合同是双方当事人意思自治的最佳体现，合同一旦签订，如果没有法定或约定的合同无效的事由出现，那么法律会推定合同生效并予以保护。在市场经济中，有交易就必然有风险，作为购房者在买购买房屋时，无论自用或转手给他人以赚取差价，都会尽可能的去了解或考察所购房屋的信息。如果“凶宅”内发生的非正常死亡事件属于影响较大的社会事件并且当地媒体曾进行大规模报道，而购房者也是本地人甚至其本身就在这一小区住，不可能不知道在所购房屋内所发生的事情。并且，购房者在与房主签订购房合同时，没有主动询问这方面信息，也没有就房屋内是否发生过非正常死亡事件进行约定的，法律上可以推定默认购房者已经对“凶宅”有所了解，购房者就不能追究原房主的法律责任。在这种情况下，可以视为购房者自愿了接受“凶宅”这一事实，那么其就应当承担购买“凶宅”的交易风险。如果在合同签订后，法律允许购房者再以“凶宅”为理由请求撤销合同，否认合同效力或请求赔偿的，则对房主来说无疑是不公平的。因此，在买房者知道或应当知道所购房屋是“凶宅”的情况下，合同有效。

（二）买房者不知情的情况下

1、买房者享有撤销权。

众所周知，“凶宅”因其特殊的原因，绝大多数人是不愿意购买的；即便购买，若再行交易，该房通常会脱手困难，必然给买受人造成损失，正是这个原因，在二手房交易中，大多数房主为了使自己的房产能够高价交易，往往会故意隐瞒“凶宅”这一真实情况，从而使买房者误认为是正常房屋而交易。考察购买者的真实心态，购买者是因受欺诈，基于该房屋为正常房屋的错误认识而作出了购买该房屋的错误意思表示。换言之，如果购买人知道该房屋为“凶宅”一般是不会购买此房的；即使愿意购买，也不情愿支付该房屋的正常交易价格，对于在违背自己真实意思的情况所为的、有重大瑕疵的合意，法律需要对其进行干预以平衡当事人的权益，通过赋予受损害当事人撤销权，使其作出利己的选择。并且，“凶宅”的事实足以影响购房者是否作出购买房屋的决定，是决定合同是否有效的重大因素。故此，《合同法》第54条第二款规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实事的欺诈行为，享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。依据合同法理论，合同被撤销后即自始无效，其后果是双方互负返还义务，买房人应将房屋返还出卖人;出卖人有义务返还购房款及利息。此外，根据《合同法》第58条的规定，对于合同被撤销有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。在“凶宅”买卖合同中即为违反告知义务的出卖人，应当对买房人在缔约、履约、诉讼等与房屋买卖相关活动过程中的损失进行赔偿。

2、卖房者的违约责任。

依据《合同法》第55条的规定，享有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。法彦有云：法律不保护在权利上睡觉的人，如果权利人没有在规定的时间内行使权利的话，撤销权人则丧失了这一权利，合同依法有效。因为撤销权是形成权，撤销权的期间是除斥期间，一旦期满，权利人从根本上失去了这一权利，并且除斥期间还不能中断、中止和延长。法律规定除斥期间的目的一是为了督促权利人及时行使权利，二是为了维护在这一期间业已形成的法律事实和法律关系。但在现实生活中，因为普通老百姓对于除斥期间的不了解，导致丧失撤销权的案例很多。笔者所在的法院就有这样的一起案件。买房者因不知情购买了“凶宅”，但在知道“凶宅”这一事实后因种种原因在一年后才向法院起诉，法院依法驳回起诉后，原告因不理解法律而四处上访，至今仍然没有服判。那么，是不是在过了除斥期间后买房人就没有救济途径了呢？事实并非如此。

依合同法实践，合同双方在履行合同时应当确保合同标的物的质量，对其履行的物应当保证符合法定或约定的质量，这就是理论上所谓的物的瑕疵担保责任，对于物的瑕疵担保责任的概念，我国学者王利明认为是指有偿合同中的债务人对其提出的给付，应担保标的物的质量符合合同的约定，违反此种担保义务，所承担的特殊的物的瑕疵担保责任。如果合同一方当事人所履行的合同标的具有瑕疵，违反了瑕疵担保义务，则应当承担违约责任。在房屋买卖中，卖房者如果提供的房屋是“凶宅”，影响了买房者对房屋的正常使用，就是违反了物的瑕疵担保责任，构成违约。

对于卖房者的违约责任，如果约定有违约金的话，可直接请求支付违约金即可，如果没有，则依据《合同法》，买房者有两种救济途径：

(1)可以请求出卖人在一定范围内降低房价款。《合同法》第111条规定，当质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。“凶宅”纠纷的解决可以参照适用该条款关于合同标的质量的规定，法官可以依据买房人的实际情况适当减少房款。在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。

(2)可以请求法院解除合同。请求解除合同不同于请求确认合同无效：前者是形成之诉，在法院判决合同解除之后合同才没有效力；后者是确认之诉，在法院判决合同无效之后合同从订立之时自始不发生效力。合同解除权来源于《合同法》第94条，其规定：当一方的违约行为致合同目的不能实现，守约方可行使解除权。在“凶宅”房屋纠纷中，如果买房人购买房屋是为了结婚、经营等特定用途并于合同订立时已经明确告知卖房人，或虽未明确告知但可推知买房人买房是为了吉庆、喜悦、祥和等特定的目的，而出卖人隐瞒实情交付“凶宅”房屋的违约行为严重损害了买房人对于喜庆意义的期待，使得该房屋的居住效用严重降低，购买房屋的目的无法实现，出卖人的违约行为即构成根本违约，此时法院可判决支持解除房屋买卖合同。

①摘自：河南省郑州市中原区人民法院赵伟和崔霞撰文《“凶宅”纠纷的法理分析及法律适用》，此文发布在中国法院网