政府为什么限购商品房
作者：王东京 来源：学习时报 字数：1896
对时下政府限购商品房，学界褒贬不一，地方官员也颇有微词。今年经济增速降低，不少人把原因归咎于房地产限购，这样说不是没一点道理，作为地方的支柱产业，房地产不济当然经济会受拖累。
这里要讨论的，是政府为何要限购商品房？原因其实路人皆知，政府旨在控房价。前几年房价高企，有人买不起房怨声载道，于是千夫所指，纷纷批评开发商暴利，要求政府打压房价。而开发商回应，由于地价高房价才会高，是地价推高了房价，地价不降房价降不了。所以开发商要求政府首先降地价。
是这样么？我不赞成开发商的观点。曾说过多次，房价与地价之间，绝非地价推高房价；恰恰相反，是房价拉高了地价。倘若市场房价不高，地价不可能高得了。说来简单，开发商不蠢，如果房子卖不起价他们怎会高价从政府手里买地？君不见，2008年下半年受美国次贷危机影响国内房价下跌，地价立即下跌；而2009年房价回升，地价这才跟着涨起来。
困难就在这里，地价不降开发商房价不降。那么地价有可能降吗？我看很难。两个原因：一个是现行财政体制下地方只留存增值税25%、所得税仅 40%。分税制前，地方财政收入占比是70%，今天仅为50%；而地方财政支出占比却从原来的70%上升为85%，这样地方财政自是入不敷出。巧妇难为无米之炊，地方政府只好靠卖地弥补。有数据说，土地出让金目前已占到地方本级财收的69%。
另一个原因是地方政府既然要卖地筹钱，地价当然越高越好。由于市场房价高，地价高开发商也接受。想想看，土地能卖高价政府怎会卖低价？再说现在土地出让都是招拍挂，若开发商愿出高价而地方政府却坚持低价卖，别人会怎么看？是不是会怀疑主事的官员在从中渔利？考虑到这一点，除非真有猫腻，不然地方官员是不敢低价出让土地的。
写到这里，读者应明白国务院为何要对商品房实行限购了。一方面，房价居高不下有人要求政府控房价；另一方面，地方政府不降地价而开发商不肯降房价。没办法，国务院只好下猛药，抑制购房需求。早几年中央政府其实也曾出台政策调房价，如 2005年颁发“国八条”，2008年底又颁发“国十条”，可惜那些措施皆和风细雨，调控作用不大。
经济学说，市场价格由供求决定。是的，商品房涨价，原因无他，一定是供不应求。所以抑制房价无非用两招：一是增加土地供应，让开发商多建房；二是抑制购房需求，让消费者少买房。如何选择？由于政府要守18亿亩耕地红线，土地不可能敞开建房。而短期内房供短缺不改变，那么就只能压需求。这样看，国务院下令限购其实也是无奈之举。
不必怀疑，房屋限购对控价肯定有帮助，这两年各地房价相继回落是明证。不过对“限购”效果得辩证地看，在抑制房价的同时，它也可能会抑制经济。目前欧美经济疲软，中国出口受阻，经济要保持 7%的增长必须扩内需（重点是扩消费），而国内居民的大宗消费是购房，购房被限制，对扩消费岂不是作茧自缚？
这是令人棘手的问题。一方面房价要控制，另一方面经济要发展。故当务之急是要另辟蹊径，找到一个两全其美的办法，既能控房价又不伤害经济。这样的办法有吗？这些日子思来想去，我想到的就是将住房与买房分开处理。所谓“居者有其屋”，是说人人能住房，而非人人能买房。就连今天欧美发达国家，也非人人都是买房住的。
最近看到一份资料，说德国人平均到42岁才买房；而法国人买房的只占 59%；美国人高一些，买房的占 70%。可见，发达国家也有不少人租房住。事实上，政府要照顾穷人住房，提供廉租房好了，而不必将房价压低到让人人都买得起。这既不现实，也没必要。顾名知义，商品房就是商品。是商品，价格就得随行就市。退一步讲，即便今天房价降 30%，穷人也未必买得起。
再想多一层。若限购政策不松动，长此以往房价一旦大跌（比如跌 50%），拖累的怕不单是经济，一大批有房户可能会变成无房户。举个例，某家庭买了一套价格 100万的房子，自己首付25万，从银行贷款75万。结果房价跌了一半，原来100万元的房子现在就值50万，你说这个家庭怎么还贷款？就算净身出门，用房子抵贷款还欠银行25万对不对？
我不主张政府打压房价，当然不是指房价可无限度上涨。对政府来讲，我认为上策是稳房价。对此我有专文分析，恕不重复，这里要说的是怎样稳房价。曾与钦州市委张晓钦书记讨论，他认为可借鉴新加坡的做法，用差别交易税抑制炒房，即买房后持有时间越短，征收交易税就越高。
我觉得此法很妙，妙就妙在鼓励租房限制炒房。设想一下，假如交易税这样设计，凡买房后当年卖出的，交易税征收其差价的 95%，第二年卖出的征收 85%，第三年卖出的征收75%，第四年卖出的征收65%……如此一来，将来还会有人对炒房乐此不疲么？就算急病乱投医，政府不妨用这个办法试试。