第二章 地租理论与区位理论7
第二章 地租理论与区位理论
《房地产经济学》刘新华主编
第一节 地租理论概述
土地
土地的组成：土壤、植被、气候
广义的土地包括陆地内的江、河、湖。 土地是自然综合体、经济综合体
土地作为生产要素就其经济用途．可分为三大类．一是承载用地(建筑用地、城市用地等)；二是养力用地(种植、养殖用地)；三是富源地(矿藏等)。 1亩=666.667 m2
1公顷=10000 m2=15亩 1平方英尺=0.09290m2
1 坪= 6 日尺× 6 日尺= (6 × 10/33) × (6 ×10/33) 平方米 = 3.3057851平方米 2008年底我国耕地面积18.258亿亩，人均耕地只有1.375亩，(2010年统计年鉴，国家统计局）
本届政府的底线是保有18亿亩耕地。
世界若干国家的土地主要结构
联合国粮农组织《1974年生产年鉴》
第六次全国森林资源清查 （1999～2003）结果显示我国现有森林面积1.75亿公顷，森林覆盖率18.21％，森林蓄积124.56亿立方米。人工林保存面积0.53亿公顷，蓄积量15.05亿立方米，人工林面积居世界首位。
2010年末我国森林覆盖率达到20.36％ (2010年统计年鉴，国家统计局）
导入案例 一、基础理论 （一）地租概念
生产的四大要素：劳动力、土地、资本、组织（技术、信息） 前提是所有权和使用权的分离。 地租的实质是超额利润。
人与人之间的社会关系，是社会关系在土地方面的直接体现。
（二）地租理论的产生与发展 1.古典政治经济学的地租理论 威廉·配第(William Petty，1623-1687) 英国人，古典政治经济学创始人 威廉·配第最著名的经济学著作是《赋税论》（1662年） （康熙继位） 级差地租：肥沃程度，距离远近 亚当·斯密（Adam Smith） 1723～1790，英国人，经济学的主要创立者。首次提出了全面系统的经济学说 。
1776年 （乾隆中后期）出版《国民财富的性质及其原因的研究》简称《国富论》，标志着经济学作为一门独立学科的诞生，现代政治经济学研究的起点。 经济人
戴维·李嘉图（David Ricardo, 1772—1823），英国人，古典经济学理论的完成者 。 27岁读亚当·斯密的《国富论》后开始研究经济问题。 地力的差额地租、区位的差额地租、资本的差额地租。
第二节 马克思地租理论 绝对地租 垄断地租
第三节 城市地租理论
导入案例
基准地价：政府组织有关专家按照用途分别评估出来的某一相类似地段在某一时刻的土地平均价格。
楼面地价（楼板价）：土地总价÷规划建筑面积
单位建筑面积平均分摊的土地成本
容积率：规划建筑面积÷规划用地面积
课堂练习：
1.某地产公司以1523万元拍得7亩地，该地块规划容积率为2，问该楼盘的楼面地价为多少？
解：规划建筑面积=7×666.667×2=9333.338m2 楼面地价= 15230000÷9333.338=1631.78元/m2
2.某商品房楼面地价为500元/m2，其容积率为1.5，则其地价一亩为（ A、33.3 B、50 C、75 D、100 解析：每平方米土地单价=500×1.5=750元/m2
每亩土地单价=750×666.667=50万元/亩 土地单价÷容积率=楼面地价
一、基本理论
（一）城市的定义：人口数量>2000人，产业构成非农业人口>50%。（二）城市功能：经济中心、政治中心、文化中心 。 （三）城市土地的特征 1.城市土地日益扩大
2.城市土地开发经营的集约程度远高于农村土地 3.城市土地区位效益十分敏感
4.城市土地对交通和市政基础设施有很大的依赖性
5.土地面积大小对城市土地利用的限制比较小（向上向下开拓） 6.城市土地变更使用方向难，惯性大
7.城市土地质态的低劣化（污染、地下水位下降）
（四）城市地租特点
1.城市地租以农业地租为基础
2.因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式 3.商业地租是城市地租的典型形态 4.城市地租具有相当大的垄断性 5.城市地租比农业地租更具积累性 6.城市地租具有明显的扩散效应 （五）地租与城市房地产 1.地租与房地产价格
）万元。
（1）地租与土地价格
土地价格×利息率=地租 地租÷利息率=土地价格 土地价格实质是地租的资本化
是地租的贴现值总和 （2）地租和房地产价格
房价与月房租比有人认为200为合理。 年利息率？ =12 ÷200=6%
实际房价与月房租比可达600，此时的年收益率：12 ÷600=2% 现行一年期存款利率3.0%（2012年7月6日）
2.地租与城市房地产开发 开发商 政府 课内活动 技能训练
2010年2月初，国土部发布的数据显示，2009年全国土地出让收入达到15910.2亿元 。
2010年3月6日，财政部部长在全国两会记者会上透露，2009年全国土地出让收入为14239亿元，全部纳入地方政府基金预算，专款专用。 两者相差1671.2亿元。
课外活动
地价决定房价，还是房价决定地价。
第四节 土地区位理论
导入案例 一、基本理论
（一）土地区位和区位理论 1.区位概念及区位理论的发展
区位：一宗土地（宗地）与其它房地产或者事物在 空间方位和距离上的关系，包括交通、环境景观、外部配套设施等。
自然、社会经济、社会文化综合作用的历史结果。 宏观区位元、中观区位、微观区位。
房地产业名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位。 2.农业区位论
（1）《孤立国》（1826）的假设 （2）计算公式 R=E(P-C)-EfK
R：单位面积地租；E：单位面积产量；
P：产品单位价格；C：产品单位成本 f：单位产品的单位距离运输费； K：离开中心市场的距离 （3）屠能圈
（4）主要理论贡献
①提出一种抽象化的研究方法
②阐明了距离对农业生产集约度和土地利用类型的影响
③第一次正式表述了后来演化为最高和最优用途原则的理论。
3.工业区位理论
韦伯（A.Weber） 德国经济学家
代表作 《工业区位理论》（1909年） （1）假设条件 （2）三个法则 ①运输区位法则
常见性原料与稀有性原料
原料系数=进厂的稀有原料重量÷出厂的产品总重量 原料系数>1时，工厂应设于原料产地 原料系数
迁移后：每吨产品增加的运输成本
（二）决定城市土地区位的主要因素 1.自然条件和环境方面的区位因素 2.交通和通讯方面的区位因素
3.生产、生活、社会服务等基础设施方面的区位因素 4.人口和经济聚集方面的区位因素 5.社会文化方面的区位因素
区位的特征
（1）区位内涵的多重性 （2）区位的动态性 （3）区位的等级性 （4）区位的稀缺性 （5）区位的设计性
（三）城市土地利用的原则和功能分区 1.城市土地利用的基本原则
最高最佳利用原则 2.城市土地利用的功能分区 （1）商业区
① 中央商务区CBD （Central Business District） 中央商业区 ② 城区商业区
在中小城市中属最高层次 ③街区商业区
多沿主干道两侧排开。 服务范围约7千-2万人。 （2）工业区 内圈工业区 外圈工业区 远郊工业区 （3）居住区
交通便利、环境幽雅舒适、治安良好、文化教育设施齐备、采购娱乐方便、人际交往方便
居住郊区化 课内活动
厦门市功能区分布
课外活动（作业）：地块调查（分析该地块优劣）
第五节 土地的区位利用
导入案例 互动提问 一、基本理论
（一）土地区位和城市规划
1.土地区位与城市土地利用规划的相互关系 必须实行土地规划的原因： （1）土地的稀缺性
（2）土地区位的可变性 （3）土地的报酬递减性 （4）土地经营的垄断性
（5）自然土地利用的无序性
土地利用规划必须据于自然条件、现存条件、社会经济规律、社会文化习俗。
2.住宅区位与城市规划 以人为本
3.非住宅区位与城市规划
工业用房，商业及服务业用房，文化教育、卫生、体育事业用房、行政办公及基础设施用地
（二）房地产的区位选择
1.工业房地产宏观区位元的选择
原料指向 市场指向 能源指向 科技指向 劳动力指向
2.城市房地产中观区位选择
（1）商业区 人流量大，四通八达的交通，全面高档的设施（2）工业区 配套设施，廉价对外交通，廉价土地 （3）居住区 快捷的市内交通 3.城市房地产微观区位选择
每个单位元元都根据需要选择合适的地块 4.区位选择中应注意的几个问题 深入市场调研
区域经济
注意区位升值潜力分析 选择区位应具有超前意识 城市规划 定性定量相结合
（三）城市结构理论 1.同心圆模式 2.扇形模式
快速路、地铁、轻轨 3.多核心模式
大城市自然出现多核心