天津五大商圈调研报告

专 业 模 块 分 析

目 录

第一部分 第二部分 第三部分 第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分第九部分

概要

天津百货业商圈分析

南京路商圈百货店代表调查分析 滨江道商圈百货店代表分析 和平路商圈代表百货店分析 南门外商圈代表百货店分析 小白楼商圈代表百货点分析 友谊商厦分析 小结

第一部分 概要

一、调研目的

此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。

二、调研范围

天津五大商圈和友谊商厦

三、调研时间

2008年

四、调研对象

南京路：伊势丹、国际、津乐汇

滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦 和平路：百盛 南门外：新世界

小白楼：滨江购物、凯旋门 友谊路：友谊商厦

第二部分 天津百货业商圈分析

一、五大商圈概况

整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。这五个商圈分别是：南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。

1. 南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。

2. 滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。

3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。

4. 南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。

5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹的百货业态也并不是小白楼商圈的主打。随着区域改建、地铁发展在未来的发展中，小白楼地区将建 成以商贸流通业为基础，以金融业为引导，以现代商务为核心内容的中央金融商务区，将成为天津核

心，所以在此商圈发展高级百货店潜力巨大。

二、五大商圈百货店总体分析

注：南京路商圈庄吉商厦开业时间为2006年9月 南门外商圈远东百货开业时间为2006年5月18日 南门外商圈铜锣湾百货开业时间未定

图表一：五大商圈百货店数量分析图

小白楼, 2

南门外, 3

南京路, 4

和平路, 2

滨江道, 7

由图表一可以看出，天津五大商圈共有百货店18家（含未开业百货店），其中滨江道有7家，占总数1/3强这说明滨江道商圈仍然是天津百货业的中心，竞争激烈，聚集效应大。小白楼商圈、南门外商圈只有两家百货店，显然数量过少，聚集效力弱，客流会相对较少。

图表二：五大商圈百货店业态类型分析图

中级百货39%

特色百货17%

44%

由图表二可以看出五大商圈高级百货店占总数的44%，接近一半（含未开业百货店）。这说明从五大商圈整个来看，百货店以高级业态为主，高端市场商圈之间竞争激烈。中级百货力量也较为强大，对高级百货整体冲击最大。针对中级百货的冲击高级百货应在商品质量，服务特色、装饰风格、会员制度等方面给予顾客完美的服务，增加商品附加值。特色百货所占比例为17%。虽然比例不高，但也不应忽视，高级百货应在品类、品牌、花色、质地、售后服务、专业技术等方面要做到大而精，精而专。

图三：五大商圈高级百货占有率分析图

南门外小白楼0%

37%

13%

滨江道25%

由图表三可以看出，南京路商圈高级百货店所占比例最大，占37%（含未开业百货店）。这说明此商圈高端消费人群居多， 购买力强。其他商圈高级百货店占有率分布比较平均。只有小白楼商圈没有高级百货店分布，作为天津CBD 中心这种百货业态显然是不合理的。海信（天津）国际购物中心的出现将填补这一空白。

根据市场调查结果，来具体分析一下各个商圈典型百货店的经营管理特色，主要从以下八个方面来分析：

1. 品牌布局 2. 客流

3. 现场管理特色 4. 服务特色

5. 陈列

6. 促销活动

7. 名品销售（待续） 8. 客单价（待续）

第三部分 南京路商圈百货店代表调查分析

（一）品牌分布

备注：南京路商圈营业面积最大的是国际商场, 商品品类最多的是津乐汇。

（二）客流

备注：南京路商圈津乐汇客流最大，分析原因如下：

1. 地下一层餐饮业、美容美发、娱乐业等附加行业发达而且大众化。 2. 一层肯德基快餐店的经营在一定程度上也加大了吸引年轻顾客的光顾。 3. 商品价格中等，能够让一般大众接受。 4. 与耀化中学相邻，吸引了很多学生顾客。 5．停车方便。

南京路商圈伊势丹消费人群层次最高，分析原因如下：

1. 商场装修豪华，可以给顾客美妙的购物体验 2. 国际名品齐全，适合高收入人群前来购物。 3. 楼上经营的娱乐体育项目适合高收入人群。

4. 商场为日资企业，能够吸引在津日本人。 南京路商圈国际商厦客流量最少，分析原因如下：

1. 前期经营不加，在大通集团接管之前处于歇业状态，消费者改变以往印象需要一定时间。 2.B 座二楼以上（含二楼）正处于装修状态，没有开业，影响客流。 3. 定位高端市场，旁边有着强有力竞争对手——伊势丹。

（三）现场管理特色

备注：根据南京路商圈典型百货店现场管理特色的进行对比分析：

1. 在三个百货店中现场管理中，伊势丹和国际商场管理最出色，津乐汇在现场管理方面出现漏洞。 2. 在员工服务素质方面，国际商场无论是咨询台人员还是导购员综合素质最高，能够给顾客提供

满意的服务。

3. 在工装方面，伊势丹的工装最为漂亮，尤其是咨询台人员工装很有特色，值得借鉴。

（四）服务特色

备注：根据对服务项目的分析，得出以上结论

1. 伊势丹服务项目最多共计12项，国际商场和津乐汇分别是5项和6项。

2. 伊势丹的服务人群包含广泛, 其中既有针对所有顾客的服务项目, 又有对特殊人群的额外服务，如婴儿看护、借用轮椅、提供花镜等项

3. 国际商场服务项目方面显然不够，而且都是基本服务，对服务对象的细分工作做的不好。 4. 伊势丹推出存衣存包服务项目是一大亮点, 此项服务在超市经营中运用较多, 最初目的为超市防损,, 但是存衣存包服务确实能够给顾客的购物提供便利, 使顾客轻松购物, 增加顾客在商场的停留时间。（下面是存取物品的标签样式）

反面

5. 津乐汇爱心伞服务项目具有特色，主要应用雨天，但是天津地区雨天较少，所以服务率不高。

所以应针对天津地区夏季时间长，温度高，太阳紫外线对人皮肤伤害大等气候特征以及百货店对于时尚女性巨大吸引力的特征，应将爱心伞服务面扩大，增加防晒功能，同时应在商场内竖立紫外线等级牌配合使用。

（五）陈列

1、伊势丹陈列

① 伊势丹装修比较豪华，但是由于经营面积不大，分布品类过多整体陈列略现凌乱；

② 一步入商场共享空间内有个从上而下的瀑布十分吸人眼球； ③ 问询处在入口右手边，便于顾客咨询； ④ 每层在直达梯处有三把休息椅； ⑤ 每个电梯口有本层的导购图；

⑥ 2楼至6楼都设有有洗手间，洗收间有专为儿童的洗手台以及残疾人设施。女卫生间设有婴儿床；

⑦ 2、3、4、6楼都设有IC 电话，电话旁的便条纸很有特色； ⑧ 五楼设有休息区和母婴儿休息室还有工商银行； ⑨ 六楼设有会员卡俱乐部；

⑩ ＰＯＰ架五种（金属架、硬塑）高度可变化，每一个专柜内都有一个约20CM*30CM的品

牌说明的落地牌，材质为透明有机玻璃，内容为品牌的产地，风格等内容。

2、国际商场陈列

① 装修考究，商厦内透明度极好，整体布局整齐有序；

② 专柜橱窗圆润、透明，样式统一；

③ 商场内垃圾桶与休息椅颜色统一（橙色），样式新颖；

④ 每个电梯口有悬挂导购说明。

⑤ 电梯上下处警示牌、提示牌设计精致；

⑥ 二楼以上观望围廊栏杆都装上了档板玻璃，既美观又保护的顾客安全 ⑦ POP价样式新颖，金属质地，类似于乐谱支架。

3、津乐汇陈列

① 整体视觉感觉凌乱； ② 服务台位置偏僻不利于顾客寻找； ③ 楼梯口挂有悬挂导购说明；

④ 每个楼层围廊都有休息椅； ⑤ POP 价主要有两种，样式普通。

（六）促销活动

注：以上促销活动为个百货店春季活动。

1、伊势力丹促销分析

1）伊势丹春季促销活动以特卖活动、赠品活动、娱乐活动为主。

（1）在特卖活动方面：每周四到下周三六楼特卖场都有真对某品类的专场特卖。

其中为迎接“五一黄金周”4月20日（周四）至4月26日（周三）在六楼特卖场举行男女旅游用品的专场特卖。

（2）在赠品活动方面：一楼国际一线品牌化妆品多数以“购买产品，好礼相赠”的方式进行促

销。 （3）在文化娱乐方面：

① 4月中旬举行了婚纱展

② 为迎接母亲节的到来将在4月20日到4月26日五楼儿童俱乐部举行“母亲节绘画征集” 活动。

2）伊势丹的在促销活动上有很好的借鉴性：

（1）促销活动多样化

（2）特卖活动固定为每周四到下周三带动平常销售额的提升，避免假日经济的过多影响 （3）文化娱乐活动类型多，可以满足极大程度的丰富了顾客的业余文化生活，拉进了与消费者

的距离。 2、国际商场促销种类与分析

国际商场的促销活动比较单一，主要是个别专柜的打折活动，这已经远远的满足不了当前消费

者消费需求。作为高级百货店文化活动组织较少，不利于抓住高端客户。

3、津乐汇促销分析

津乐汇的促销活动主要集中与打折与文化娱乐方面，值得一提的是进期在商场外矗立的巨大牛

仔裤，吸引了很多年轻人进行“攀岩”，对宣传百货店品牌起到了促进作用。

第四部分 滨江道商圈百货店代表分析

（一） 品牌布局

备注：滨江道商圈营业面积最大、商品品种最多是友谊新天地。伊都锦商品主要集中于各类女装。滨江商厦中年服装所占比例较大。 (二) 客流

备注：

滨江道客流量最大的是滨江商厦，分析原因如下 1. 天津本土企业，了解天津市场。 2. 经营时间长，在天津百姓中印象深刻。

3. 商场定位中端市场，价格容易使一搬大众接受。 4. 商品样式普通，适合一般消费者。

滨江道商圈伊都锦消费人群层次最高，属于名副其实的高级百货店。但是由于其处在滨江道步行街中部，车辆进入困难，停车不便，这成为制约高端消费者前来购物的一大关键因素。

友谊新天地可以说是滨江道商圈的一鼓重要力量，虽然开业时间不长，但是其以品类齐全，款式新颖、价格合理，服务设施齐全，吸引了大量顾客。值得一提的是，友谊新天地比较宽广的停车场更是给许多有车族提供了极大便利。

（三）现场管理

备注：1. 友谊新天地的在柜台上帖有防火须知比较有特色，可时刻提醒员工处理火灾的方法。 2. 工装方面伊都锦和友谊新天地都比较有特色，值得借鉴。

（四）服务特色

备注:由以上图表可以看出：在服务项目中，滨江商厦服务项目最多为9项，其中借用拐杖是其一个特点。伊都锦定位高端市场，在服务项目上比较少，而且并没有提供高端消费者所关心的色彩咨询服务和陪同购物服务，这显然是满足不了高端消费者的消费需求。

（五）陈列 1、伊都锦陈列

伊都锦是滨江道商圈整体陈列与灯光的应用使得整个商场金碧辉煌，专柜摆放整齐、有序。 服务台在一楼，位置明显，台前设有中文和日文两种楼层介绍牌。

每层电梯口处都设有中文和日文两种导购图，还有垃圾箱（方形、黑色、精致） 卖场紧急出口标志明显。

卫生间设在专厅内，有挡板，不易寻找。卫生间内为防滑地砖、人造大理石台面、通风状况良好、自动感应水管、有宝宝床（女）、整理镜、干手机、皂液及卫生纸充足。 卖场内随处可见申办会员卡的方法及入会程序说明。

各楼层设有顾客自动取阅架，样式美观、精致，金属质地，主要放商品宣传海报。

POP 架为长约80cm 的金属支架，放上长40c m ×35cm 的宣传广告，由于向上倾斜40度，方便顾客阅览。

2、友谊新天地陈列

同一品类商品集中，区域大，方便顾客选购。

楼层导购图分布较多，内容详细，标有你所在的位置以及楼层品牌。 导购牌为悬挂式，玻璃质地，标注楼层所含品类。

服务台设在地下一层B 区，不利于顾客寻找，面积不大。

地下一层共享空间内由于客流量大比较乱，放在特卖区旁边的休息桌椅样式新颖，质地为无色玻璃，利于顾客在特卖区内的休息。

地下一层餐饮区有个表演台，电梯下放有白色三角钢琴，用假花围起，立有“顾客止步”牌。 地下一层、三层、四层、五层设有洗手间，洗手间区域面积宽敞，有休息椅。

洗手间门口处放有屏风，上面有品牌宣传广告，比较美观，内部设施比较齐全。旁边都设有IC 电话处

POP 架友谊运用不多，主要两种，样式比较普通

（六）促销

备注：

对友谊新天地促销活动全方位、多样化，主要有以下几种活动：

1. 特卖活动方面：地下一层共享空间内，雅戈尔服装特卖，宣传力度很大，带动了其他一些滞销商

品的销售。 2. 打折方面：地下一层箱包和皮鞋进行八折销售。五楼儿童商品二折起（包括：童装和玩具）。 3. 购物减现方面：一层时尚品牌举行满200减100的活动，活动商品主要是淑女装、少女装等 为

夏装销售提前打好预热。

4. 赠品方面：购买新婚商品有酬宾活动，主要是看中将要到来的“五一黄金周”的婚礼市场。

5. 文化娱乐方面：地下一层B 区餐厅区，每天下午12：30——13：30有歌手唱歌，13：

30——14：

30有钢琴表演，地点比较偏僻。

伊都锦还没有大型促销活动，只是在六楼特卖区进行固定的特卖活动。

滨江商厦的促销方式比较普通，主要是过季服装的特卖活动和五楼手机卖场满1000减50的减现活动。

第五部分 和平路商圈代表百货店分析

（一） 品牌布局

备注：百盛七楼特卖场主要销售过季服装、男女正装等，八楼特卖场主要销售国际一、二线品牌

备注：和平路商圈百货店客流量要比滨江道客流量少一些，因为此商圈百货店少，聚应效力弱于滨江

道商圈。

（三）现场管理特色

备注：服务从整体上看比较不错，进入商品专柜大多能听到“欢迎光临百盛”，顾客在选购商品时能

耐心面对顾客的挑选，详细介绍产品。

（四） 服务特色（百盛）

（五）陈列

1. 百盛整体布局很规整，尤其是收银台，每个楼层有4个，东西各一个，中部两个。

2. 商场入口处有A TM 提款机。

3电梯上方都有每层楼经营的品类。 4. 每层电梯旁都有本楼层咨询台 5. 有每层都有两部贵宾直达梯。

6. 八楼一线品牌特卖场立有假一陪十的承诺牌

2. 珠宝满200减120元

3. 化妆品多数为满一定金额赠送相关产品 4. 特卖活动常年进行，集中在七楼、八楼。

百盛促销活动比较多样，宣传力度也很大，其中化妆品的赠品活动比较有影响，参加品牌范围广，多为国际一线品牌。八楼一线品特卖成为其促销活动的一大两点。

第六部分 南门外商圈代表百货店分析

（一）

品类分布

备注:五楼特卖场面积较大. 占五楼面积1/3,但特卖商品较少

相邻以及本身地下的龙城店家乐福，对周围居民的吸引，使得的客流量能够保持中等水平。

（三） 现场管理特色

备注：新世界的楼管的现场管理到位，随时可看到楼管巡场。

（四） 服务特色

(五) 陈列

１. ＰＯＰ架两种（金属架），旗状（主要用于悬挂POP ，POP 样式为长方形，底色红色，白色字，另一种长方形，底色白色，黑色和彩色字，写有恕不参加此次活动或写有恕不参加此次活动）和丁字状，高度可变化；

２. 每个电梯口有垃圾桶（银白色柱型）卫生间指示牌，扶梯相交处有警示牌（小心碰头）； ３. 共享空间利用充分做一些大型活动的宣传、展示、特卖。 4. 整体布局略显凌乱。

（六） 促销活动

备注：1新世界的促销活动比较频繁，种类也比较多，共有六种。

2购物返券活动是重点，参加活动品牌多，返券金额高（满238送238），效果明显。 3在文化娱乐方面露天进行了表演，主题是“庆祝复活节，精彩新世界”节目内容比较丰富，主要有现代劲舞、拉丁舞、互动游戏、歌曲、魔术。但是现场观众不多，主要是因为当天天气状况很差，所以建议，举办活动在考虑日期的同时应注意天气状况。

第七部分 小白楼商圈代表百货点分析

（一） 品类分布

（二） 客流

备注：此商业区域客流不是很大，原因如下：

1）小白楼商圈周围商业氛围相对较弱，专卖店等其他零售业态不发达，对顾客吸引力不够。 2）商圈整体环境胀乱，受区域拆迁和地铁建设的影响较大 3）两家商场档次一般。

（三） 现场管理特色

备注：从这两家商场的现场管理和员工素质来看，都不是太好，滨江购物的工装颜色很抢眼，容易让顾客看到，凯旋门的工装穿着率很低，大都是自己的专柜衣服，整体看上去很乱。

（四） 服务特色

备注：滨江购物共有５项服务项目。其中陪同购物服务得需要顾客消费1万元以上；

凯旋门共有４项服务项目，但总服务台设在四楼角落，不方便顾客寻找，而且没有专人负责。

(五) 陈列 滨江购物：

1. 商场入口处挂有对消费者５大承诺的宣传牌 （文明经商，守法经营；遵守商业道德；全心全意

为消费者服务；为顾客提供安全舒适的购物环境；各商场和服务办公室无条件接待顾客投诉和咨询） 2. ＰＯＰ架只有个别专柜使用，样式普通 3. 吊旗运用居多，主要宣传区域商品

4. 电梯口都有楼层导购图和警示牌

5. 二楼以上在每层观景台都放置花篮，美观而且防止顾客翻越。 6. 在一楼拐角处设有密码解锁和皮带打眼的柜台，便于方便顾客。 凯旋门：

1. POP 架为三角架，类似于照相机支架 2. 上下扶梯交接处上方贴有提示牌

备注：滨江购物在陈列中采取二楼以上在每层观景台都放置花篮的办法，我们将来可以参考，因为天津海信的卖场每层的围廊周边也应在美观的同时保证安全。

(六）促销活动

1）滨江购物的促销活动重点是特卖活动，在一楼共享大厅内，特卖场面积大，品种齐全，停滞顾客多，效果比较好。

2）方式主要是以皮尔卡丹服装为主线，带动其他品种或品牌销售。

3）在滨江购物消费化妆品满800元，即可为新娘上门免费化妆，而且还可借带防真首饰。通过电话咨询感到此项服务应用较少。 2. 凯旋门促销活动

1）凯旋门促销活动重点是购物减现（满200减100），宣传力度很大，商场内外宣传广告很多。 2）在特卖活动上，主要是以米盖尔服装和ONLY 女装带动。从客流上分析，效果不错。

第八部分 友谊商厦分析

概况: 天津友谊商厦创建于于1985年, 起初定位就是高级百货业态, 目前，是天津唯一的

ISO9002-2000和ISO14001双认证商业企业。它地处河西区友谊路，交通顺畅, 边临天津宾馆、水晶宫饭店、津利华、喜来登大酒店以及酒吧街、国展中心、天津大礼堂、博物馆等地，周围高档小区分布众多，地理位置十分优越。

整个天津市场世界一线品牌最齐全的商场，她倡导的口号是“买名牌到友谊”。

2. 客流量相对较少，这是因为友谊商厦名品居多，价格昂贵，消费群体主要是高端消费者。

（三） 现场管理特色

专业模块分析报告

备注：友谊商厦的导车服务是其他商场没有的，视觉效果很抢眼，与众不同，体现高级百货的档

次，员工的总体气质和素质不错，工服为浅色，整体感觉很干净。

（四） 服务特色（友谊商厦）

备注：1. 友谊商厦共有８项服务项目，其中待客泊车是其他商场没有的。

2. 在雨天专门有两名男性手拿红色雨伞进行迎宾，为光临顾客挡雨，体现出其服务周到。

（五）陈列：

1. 标价牌：标有品名、产地、等级、质地、价格，抬头为天津友谊商厦物价牌，下方为天津市

物价局监制。红色价签为商品原价签。绿色价签为特价签。专柜内均有中文译名的牌子，质

地为透明有机玻璃。

2. 如果为天津独一经营的品牌场在入口模特下方摆放一个30*50的牌子注明“独有品牌”。粉

红花朵为底衬。 3. 一楼中心主厅四套休息桌椅，四周有冷饮糖果售卖，方便顾客休息。 4. 在总台上方有天气预告牌

（六）促销活动 式促销。

第九部分 小结

以上是对五大商圈及友谊商厦六个方面的调研分析，由于相关销售数据难度较大，需要一定时间完成，所以并未在上述调查中分析，下个月继续完善，缺醒内容将在以后的调研工作中加以补充，希望以上分析能够为天津海信国际购物中心筹备期工作提供参考。

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