2011上海二手房交易攻略,流程经验谈
1. 7月2日,下定金
7月2日,约好上午十点看房。
看房后我们回到中介处交了定金四万,然后签了中介的《房地产买卖合同》,《佣金确认书》,《房地产买卖居间协议》。定金是交给中介,中介下午拿产证去拉了产调,没有问题后才将定金转给房东。
教训:
(1)签合同时不要着急,把可能考虑到的问题尽可能写进合同,因为签了中介《房地产买卖合同》,其中规定签合同后七天内必须签正式的《上海市房地产买卖合同》,那同时就得交首付款。如果其中有什么问题或疑问导致不能正常签买卖合同或者付首付款,可能会导致违约并损失定金。如果遇到便宜的房子,一定要镇定,只要房东在中介那里没走就不怕,一切都可以谈,不要着急,想好细节问题,在签合同时要把一些想到的问题写进合同里去。
(2)签《佣金确认书》时要仔细确认好,我们签的是说签正式合同时必须付清佣金。我们找的也是大中介,倒也问题不大,但为了让中介能在整个交易过程中尽心尽责,在签字前一定确认好付佣金时间,最好是在过户时交,而且要留一部分尾款,在顺利交房后在把尾款给中介
(3)还有就是中介公司固然重要,但中介人也很重要,而负责我们这个案子的小姑娘业务相当不熟练,在后续的过程中,每次都得再三问她我们要准备什么东西她才告诉我们,而且还经常有错误,还得我们提醒是不是要准备什么东西。如果熟悉业务的中介人,应该在签完中介的合同后,就应该通知我们在筹首付款的同时准备各种材料。
2. 7月7日,签《上海市房地产买卖合同》和付首付
正式签合同也基本就按中介的附加条款模板做的。只是考虑到政策有可能会变的话,加了一条“如果因为国家或银行等非个人原因导致贷款额度不足的话,合同自动解除,双方不承担违约责任”,在租约的附加条款中加上“交房时保证没有租约”。
签好合同后,刷卡交了佣金。
然后去银行转帐给房东。房东收到后写个收据,摁了手印,银行转帐凭条由中介收着,办银行贷款时用。
3.7月7日-7月8日,准备材料
在看了房之后,签正式合同之前,就可以准备材料了,这样在签完合同后马上就可以申请银行贷款和办理审税了。我们就办得比较仓促。
(1)户口:我是武汉市集体户口,老公是上海市集体户口。武汉市不给因为买房而开户籍证明,因此我直接把户口本从湖北省人才借出使用。老公开户籍证明,户籍证明有效期是一个月(如果到期了需要重新办,顺利的话一个月足够了)。
(2)收入证明:我们公司直接跟HR说,她给开了固定格式的收入证明;老公是自己在网上找了个格式,然后发给HR,HR填好后敲章就可以了。
(3)税单:一年的纳税证明,到浦东新区地方税务局开,在向城路80号,贷款时用(银行贷款申批通过后会拿回来,复印件也可以),周末不上班。可以找人代办,拿上身份证原件,写份委托书就好了。
(4)银行卡的六个月流水单。在付首付的时候顺便在银行办出来了。
4.7月9日,限购预审
这是中介公司要走的流程,不是每个中介都有这个要求。由中介人带我们到他们的办事处,提供身份证、户口本(或户籍证明)、结婚证原件查看,并提供复印件,然后签了个单子,收了复印件就可以了。
5.7月10日(周日),上午,房地产交易中心审税
上午去张杨路德平路的那个交易中心办理审税,先去二楼拿三个号,分别是核价、审上家税、审下家税,并且领三个表,分别是《个人出售房屋营业税申报表》,《个人住房转让所得个人所得税自行申报表,表一》,《个人住房转让所得个人所得税自行申报表,表二》,找个地方填好。每个表都是有一张复印的,千万不要三个表叠起来写,要不然后面的就全废了(我们的中介人就这么干的)。
拿好表,听到叫号分别在不同的窗口办理。
1)到1号/2号窗口核价,要出示上下家的身份证原件,合同,房产证,我们的还有动迁协议。
2)到3号/4号/5号窗口审上家税,要出示上家身份证原件及复印件,合同及合同复印件,产证及动迁协议原件及复印件,还有填好的三个表,查好没问题,工作人员会跟你说是多少税,我们的是1%的营业税。没有问题的话给了三张确认单房东签字,拿着同样的号去8号/9号窗口领缴税凭证。拿了缴税凭证后到一楼刷卡交钱,再回到二楼把交钱盖章的单子给回8号/9号窗口,出示房东身份证,房东签字就可以领回产证及交税发票等。这时房东就没什么事先回去了。
3)复印交税发票,到13-19号窗口审下家税,出示合同,下家户口本(户籍证明),结婚证,身份证原件并提供复印件,和交税发票的复印件,确认无误后工作人员会给一个查询单让下家签字,工作人员盖章。
4)拿着申请查询单到一楼查询处取号(必须凭单取号,不然不给发号),查询下家名下所有房屋相关信息。出示下家户口本(户籍证明),身份证,结婚证,合同,并提供复印件。完了给一张收件收据,五个工作日后领查询结果。
小提示:
a、合同,产证,动迁协议,身份证,结婚证,户口本最好多复印几份(至少三份),有些窗口要有些窗口不用,有备无患。经常看到有人差复印件又跑出去复印,既耽误自己时间又耽误别人时间。办得快的话五分钟足矣,办得慢的,半个小时都不止。
b、周末人比较多,一定要早点去领号。早上是八点四十五开始放号,但八点十五就有人排队了,下午是一点十五开始放号(夏令时)。我们就是去晚了,九点钟到的交易中心,结果上午只来得及审完上家税,出来缴税凭证后已经十一点半,缴税窗口已经下班了。我们只能先审下家税,欠着缴税发票的复印件。等一点半交完税,再等房东过来签字领发票和产证,再去复印给审下家税的窗口。到办完查询已经两点半了。如果早去的话,应该上午就能搞定。
c、现在交易中心扩大了,所以上面的窗口可能会有变化,到时根据领的号上的说明到对应窗口办事。
6.7月11日,下午,中介处申请贷款
从交易中心回到中介公司,预约的农行的信贷员已经过来了。把《房地产交易合同》,银行卡的流水单,收入证明原件,税单原件(或复印件),首付的转帐凭条,身份证、户口本(户籍证明)、结婚证、房东的定金及首付收据的复印件都给信贷员,然后填了一堆合同,签字并摁手印。我们选的是等额本息组合贷,公积金和商贷年限可以不同。没有利率优惠。签好后,信贷员给了我们一样的两张表,《借款人及家产成员名单、住房坐落情况表》,需要到南泉北路201号去办理家庭住房查询,就是审是否是首套。查询需要五个工作日,然后把结果给信贷员。然后交了300手续费.
7.7月11日,下午,南泉北路201号审限购
所需材料:《借款人及家产成员名单、住房坐落情况表》,身份证原件及复印件,结婚照原件及复印件,户籍原件,购房合同原件及复印件(复印件只需三页,首页写着编号的,正文第一页及最后一页)。
上午8:30开始领号,下午1:15开始领号,过去后在领号处预审材料并领号,前面有近20个人,只有两个窗口。等了近一小时后轮到自己的号码,验原件后交复印件齐材料后并交了五元审查费。然后拿到一个收条,通知7天后来取结果。
8. 7月16号下午,德平路房地产交易中心取查询结果.
凭收件收据在一楼领号,号码显示前面有11个人,等了40分钟,在等领查询结果的同时到二楼领了个号,跟取号的说是审房产税的.返回一楼等待,凭两人身份证和收件收据领到两张表(我们的表上一片空白,因为名下没有房屋).一张表过户时用,一张表交到二楼12号窗口,那天没什么人,直接到12号窗口出示号码,把表交给工作人员,换了张《税务文书受理回执》,通知7月31号到10、11号窗口领取审批结果,当天可以同时过户。
9.7月18日,南泉北路领了结果,叫中介快递给信贷员。
10.7月22号,银行审批结果出来了,中介去银行帮我们把东西领回来。包括合同,审批结果表之类的,
一堆东西。过户的时候都要拿过去。
10.7月31日(周日),交易中心交契税
早上八点十五就到了交易中心,直接上二楼排队。八点四十五发号,说是下家取件,领了第六个号,到西厅44、45号办理(原来是在10、11号窗口办理,现在西厅启用,多了很多审税窗口,估计之前写的窗口有些已经不对了,大家注意现场叫号咯)。
1) 拿身份证、代开发票和受理回执到44号窗口,工作人员收了回执,再等叫号
2) 到45号窗口领了契税发票到一楼交钱,再回二楼西厅下家发证处,把盖了章的发票给工作人员,
换了张纸,大概是完税证明之类的,我们都没看清是啥,中介就拿着下去一楼领号过户。
3) 到一楼办理过户的窗口,工作人员扫了两眼我们的材料就说我们不能过户,动迁房的动迁协议
要调档,而调档要到南泉北路201号,工作日办理。
唉,中介都不知道这情况,没有办法,只好回去,第二天去南泉北路。
11.8月1日,南泉北路201号过户
中介跟房东下午先去了南泉北路办好调档,拿好结果后跟我们打电话,跟老板请了假,就过去直接过户。材料:上下家的身份证原件复印件,下家结婚证原件复印件,下家户口本原件复印件、《上海房地产登记申请书》、产证及密码、买卖合同、契税完税凭证、银行的一套东西、查询结果、申报表、房产税认定单、动迁协议复印件。最后签了几个字,交钱(房屋登记费:上下家各80元,房屋交易手续费:2.5元/平方米),然后领了个收件收据。凭身份证和收件收据领证。
12. 8月17日, 南泉北路201号取产证
打电话查到产证出来了, 一个人拿身份证和收件收据到南泉北路领个号, 排了约10分钟, 就把绿本本拿到手了.
13. 8月18日, 送他证到银行, 等待放款.
14.9月8日,银行放款。等待交房。
15.9月18日,交房。我们的水电都没有登记名字,不用过户,电话查询了欠费情况,把费用从尾款里扣除;煤气没有开通;物业那里改个名字。交了钥匙,付清尾款就OK了。