实践日志1

实践日志

之前的理论学习，让我对土地评估的基本概念、计算方法等方面都有了一定的了解，实践开始后，在张强老师的指导下，我开始系统地学习整个评估流程，并积极开展评估工作。刚开始在工作中主要是协助老师做好相关工作，从客户接待、现场勘察、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项，对报告中涉及到的评估原则和方法的应用、各项法律法规等都有了更深刻的理解并能加以运用。

公司主要擅长招拍挂土地评估项目，我参与较多的也是此类评估项目，下面就本人参与的土地估价案例作具体分析：

一、估价项目名称

轸大路北侧（三十里堡村北）加油站项目地块国有土地使用权挂牌出让底价评估

二、估价目的

根据国家及地方政府的有关规定，受烟台市国土资源局委托，对轸大路北侧（三十里堡村北）加油站项目地块的国有土地使用权价格进行评估，为出让方通过集体决策确定土地出让底价提供参考依据。

三、估价基准日

二O一三年三月七日

四、估价日期

二O一三年三月七日至二O一四年四月十五日

五、估价过程中参与事项

1、资料整理，根据老师前期与委托方沟通得到的相关资料，再结合委托方提供的证件复印件，例如规划设计条件，将所有的资料熟悉查看，了解土地的基本资料。

2、现场勘察，与老师一起前往现场勘察，学习勘察时需要了解的各项事宜，如土地开发情况、四至、道路通达情况、地块形状、土地自然条件、土地环境质量、土地基础设施条件、土地使用状况等等，并做好书面记录，拍照做好影像记录。本次委估对象的具体情况如下：

1）土地登记状况

按烟台市地理信息中心2013年5月提供的勘测定界图4144.9-496.2总面积8377平方米，其中可建设用地面积2975平方米，城市道路占地面积1714.3平方米，城市公共绿地面积3687.7平方米。确定本次估价出让土地面积2975平方米。

根据国家及地方政府的有关规定，烟台市国土资源局拟出让该地块。本次估价不考虑待估宗地上设定的他项权力对土地价格的影响，并设定拟挂牌出让的商业用地最高土地使用年期为40年。

2）土地利用状况

待估宗地总面积8377平方米，其中轸大路面积4884.7平方米，独立工矿面积3492.3平方米。

3）土地规划情况

根据烟台市规划局规划条件通知书（烟规莱条字【2013】第10号），规划总用地面积8377平方米，其中可建设用地面积2970平方米，城市道路占地面积1706平方米，城市公共绿地面积3701平方米。根据现规划方案，设定该宗地出让后的用途商业设施用地，根据规划条件该宗地拟开发为加油站。本次估价依据规划设计条件设定建筑规模：营业办公建筑面积＜350平方米，罩棚建筑面积＜350平方米。

3、调查影响地价的各项因素

1）一般因素

2）区域因素

3）个别因素，宗地位置、宗地形状、宗地用途、使用年限等。

4、估价原则的选择

土地估价遵循公开、公正、公平的估价总则，坚持独立、客观、合法的估价准则。土地估价原则一般有替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、均衡原则、收益递增递减原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则等。根据估价对象类型、估价目的，本次估价遵循如下估价原则：

1）最有效使用原则

由于土地拥有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作为最有效发挥为前提的。

此次按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学的土地价格。

2）替代原则

根据市场运作规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

3）需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

4）变动原则

一般商品的价格，是伴随构成的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的，因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

5）协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以主要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益和价格。

6）价位主导原则

土地综合质量优劣是对土地价格产生形象的主要因素。

7）审慎原则

在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

8）公开市场原则

评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

5、估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价估价法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择适当的估价方法。

有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；根据委托方提供的相关资料及估价人员现场查勘，至估价基准日，待估宗地的规划用途为商业设施用地，本次评估设定待估宗地的用途为商业设施用地，依据烟台顺达房地产评估有限公司发展状况及估价人员所掌握的相关资料，在委估宗地所在的同一区域内与其类似的房地产交易实例的市场资料较丰富，因此选用市场比较法；

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。由于本次评估设定的待估宗地用途为商业设施用地，周围楼盘均在建设中，委托方无法提供待估宗地或其类似地产的相关收入及费用资料，市场上的收益资料也较贫乏，故无法选用收益法；

估价对象为商业设施用地，虽然所在区域的土地取得费、土地开发费等成本费用具有相应的法律、法规和文件依据，但相关文件均发布较早，与实际开发商成本有一定的差距，故不可采用成本逼近法进行估价。

另一方面，由于烟台市基准地价资料较为齐全，该基准地价内涵构成、修正体系等资料较为完善，且待估宗地又处在烟台市基准地价范围内，虽然烟台市基准地价自2011年距今己超过三年未更新，但其商业用地价格变动幅度不大，故可选用基准地价系数修正法进行评估。

综上，本次估价采用基准地价系数修正法和市场比较法进行估价，并在此基础上综合确定估价值。

6、估价技术路线

运用选定的基准地价系数修正法和市场比较法各自计算土地单价，计算过程中涉及到的数据均通过相关文件与收集到的资料得出，并在张强老师的知道下进行系统的修正。

7、地价的确定

委估宗地采用了基准地价系数修正法和市场比较法两种方法评估。采用基准地价系数修正法评估时，其参数均依据政府公布的基准地价资料，参数取值有来源说明，估价结果具有说服力。市场比较法对区域因素和个别因素进行修正，较全面的考虑了比较案例的交易情况，其评估结果有较强说服力。

本次评估采用两种评估方法的评估结果相差0.06%，其中基准地价系数修正法评估结果为3929元/㎡，市场比较法评估结果为3708元/㎡；依据委估宗地实际情况并结合估价人员经验，根据对委估宗地所在区域土地市场的了解及所掌握资料，认为基准地价系数修正法所确定的估价结果基本能反映委估宗地于估价基准日的市场价格，而市场法交易案例较少，选择案例中有溢价较高的案例, 故本次评估以基准地价系数修正法评估结果为主，以市场比价法评估结果进行修正。依据委估宗地实际情况并结合估价人员经验，确定市场比较法评估结果的加权系数为0.20，基准地价系数修正法评估结果的加权系数为0.80.

六、评估报告完成后与老师进行交流

初步完成评估报告后，与老师一起就报告撰写过程中及整个估价过程中出现的问题及时进行交流，工作态度与工作热情较好，需要一直继续保持下去，在工作中处理客户关系等也较得体，但在报告撰写过程中对各项专业知识的运用还需进一步加强与提高。

七、估价报告的装订并提交客户

八、感悟与体会

1、刚进入实践期，对土地估价工作的各项流程都还在熟悉与学习中，虽然已通过考试，对理论知识有了一定的掌握，但在实际运用过程中还是觉得有些困难，需要在以后的实践过程中不断加强这方面的学习，真正做到理论与实践相结合。

2、土地估价过程中，估价师的经验和执业操守也同样重要，作为一名好的估价师，要时刻保持良好的工作作风与执业道德，客观、合理、公平、公正，才

能做好估价工作。

3、不同的估价目的和用途，估价师所考虑的影响因素也不一样，本次评估的招拍挂类估价项目，报告服务于政府部门，估价机构和估价师处在中介的位置，须注意不受政府部门的影响保持清醒的头脑，规避估价机构及估价师的风险。