房地产估计
第一章 导论
1.1.2 房地产的特性
1、位置的固定性，又称不可移动性 2、个别性；3、寿命耐久性，又称效用长期性；
4、价值高大性；5、需求的普遍性；6、相互影响性；7、产权分割性与权益的流动性；
8、保值增值性；9、易受政策影响性。
3、按房地产开发程度分类
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3）熟地，是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建造的土地；
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房地产价格是房屋建筑物价格与土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性的货币表现。
在房地产估价上，一般认为房地产价格是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。
1.2.2 房地产价格的特征
1、与一般商品的共同点；
2、特殊性：
房地产价格的二元性；
房地产价格的区域性；
房地产价格的多样性；
房地产价格的增值性；
房地产价格的昂贵性；
房地产价格的权益性；
房地产价格的差异性；
房地产价格的敏感性。
1.2.3 房地产价格的形成条件
1、房地产商品的有用性；
2、房地产供给的稀缺性；
3、人们对房地产商品的有效需求。
土地价格：是土地所提供地租的购买价格，是地租的资本化。现实生活中的每一块土地价格包含两个部分，即
土地资源的价格：是人们把土地作为商品进行交易时，买方付给卖方的一定量的货币额。
土地资本的价格：是在土地资源的基础上投入了物化劳动和活劳动而创造的新使用价值，其价格是社会必要劳动量的货币表现。土地资本的价值及价格决定，与普通商品的价值与价格决定是相同的。
于是：土地价格=土地资源价格+土地资本价格
对于未开发的原始土地，土地资本价格为零，地价等于土地资源价格。
第二章 房地产估价
合法原则：包括产权合法、使用合法、处分合法等。 最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 替代原则。 估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 公平原则。 供需原则。 预期收益原则。
程序：——是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。
获取估价任务：被动接受、主动争取、自有自估。
明确估价基本事项：明确估价对象；明确估价目的；明确估价时点。
签订估价委托合同；
制定估价作业计划；
估价作业计划包括以下内容：
1、拟采用的估价技术路线和估价方法；
2、拟调查搜集的资料及其来源渠道；
3、预计所需的时间、人力、经费；
4、拟定作业步骤和作业进度（包括对投入人员的安排）。
第三章 市场比较法
又称市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，交易案例比较法，现行市价法，简称比较法或市场法。
根据市场比较法求出的评估价格称为比准价格。
其关键在于选择类似房地产（是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产）。
理论依据
——替代原理，表现为效用相同，条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即任何买者不会接受比市场上正常价格高的成交价格，任何卖者不会接受比市场上正常价格低的成交价格。
估价步骤
搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；
进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；
进行个别因素修正；求出比准价格。
选取可比实例的基本要求：
与估价对象类似的房地产：用途、建筑结构、所处地段相同；
成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近；
成交价格为正常价格或可修正为正常价格；
可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
建立价格可比基础包括以下内容：
统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；
统一面积单位；统一面积内涵。
1、统一付款方式：
甲总价=40/（1+8%） + 40=77.037万元人民币；
乙总价=15万美元。
2、统一采用单价：
甲单价=77.037*104/200=3851.85元人民币/m2建筑面积；
乙单价=15*104/2500=60美元/ft2使用面积。
3、统一币种和货币单位：
甲单价=3851.85元人民币/m2建筑面积；
乙单价=60*8.3=498元人民币/ft2使用面积。
4、统一面积单位：
甲单价=3851.85元人民币/m2建筑面积；
乙单价=498*10.764=5360.47元人民币/m2使用面积。
5、统一面积内涵：
甲单价=3851.85元人民币/m2建筑面积；
乙单价=5360.47*0.75=4020.35元人民币/m2建筑面积
交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。
百分率法是将可比实例与估价对象房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百
分率来修正可比实例价格的方法；
差额法是将可比实例与估价对象房地产条件的差异所导致的价格差异大小求出来，
并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数额，而求得估价对象房地产价格方法 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
交易情况修正系数是以正常价格为基准确定的。
交易情况修正系数=1/（1±S%）。
练习1：为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例，有关资料见表:
在表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
另假设人民币与美元的市场汇价2006年3月1日为1：8.5，2006年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至2006年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。 试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。
A=5000元/m2×100/102×（1-1%）3（1+0.5%）5× 100/92
=5297.58元/m2
B=600× 8.5 元/ m2 ×100/105 ×（1-1%）2（1+0.5%）5 ×100/96=5082.29元/m2 C=5500元/m2×100/97×（1+0.5%）3 ×100/106
=5429.39元/m2
用简单算术平均法求出待估房地产的估价额：
（5297.58+5082.29+5429.39）/3=5269.75元/m2
第四章 成本法
——是通过求取估价对象在估价时点时的重新购建价格（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
——也称为原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置成本法、重建成本法。
估价步骤
成本法求出的价格由多项费用加总而来，因而称为积算价格。
搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料；
估算重新购建价格；
估算折旧；
运用相应的公式求出积算价格。
估算价格=重新购建价格—折旧
上述公式针对下列三类估价对象而作变化：
1、新开发的土地；
2、新建的房地产（指房地、建筑物两种情况）；
3、旧的房地产（指房地、建筑物两种情况）。 基本步骤：首先弄清房地产价格构成；其次估算各构成部分的金额；最后将各构成部分的金额累加。
所谓新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等开发而成的土地或将城市旧城区待拆迁改造的土地进行开发而成的可以直接利用的城市建设用地。基本公式为：
新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润。
对于新开发区土地的分宗估价，公式为：
新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总费用+土地开发总费用+总管理费用+总投
资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润）/（开发区用地总面积*可转让土地面积的比率）*用途、区位等因素修正系数
可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区总面积*100%
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在新建建筑物的情况下：
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 重新购建价格分为重置价格和重建价格。 重置价格，是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。 重建价格是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
重置价格的成本构成
直接成本是建筑物建造过程中直接投入的成本和费用，主要包括人工费、材料费、施工机械费、措施费等费用。 间接成本是指建筑物建造过程中发生的与其有关的成本，不直接构成建筑物的物质实体，主要有勘察、设计、规划费、建设贷款融资费、施工保险费、建筑承包商的管理费、投资者的利润、销售费用等。
料，并依据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正，得到待估建筑物的单位价格，再乘以待估建筑物的面积成本或体积，即可求得建筑物的重置价格。
——是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础估算建筑物重新购建价格。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。
3、工料测量法
数，然后逐一乘以估价时点相应的单价和人工费标准，再累加求和得到建筑物重置价格。
以建筑物的历史成本为依据，估算精度较低，通常作为一种辅助方法，结果仅供参考。
建筑物的折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生价值减损的现象。 建筑物在使用年限内减少的建筑物价值的货币表现称为折旧额。
分为3种折旧：
房屋完损等级的判定依据和成新度： ①完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全、完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 十、九、八成 ②基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。七、六成 ③一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。五、四成 ④严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。
⑤危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。 三成以下
求取建筑物折旧的方法，还可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法，估算程度逐渐细致。
宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目两部分：修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。 对于可修复项目，直接估算其修复费用作为折旧额； 对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目。
最后将修复费用、短寿命项目的折旧额和长寿命的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。
例：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零，试计算其折旧总额。
束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
例：某一宗估价对象房地产是一座由旧厂房改成的超市，在该厂房建成5年以后补办了土地使用权出让的手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则建筑物折旧的经济寿命为45年。
待估房地产价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧
第五章 收益法