上海瑞达房地产诉鑫荣房地产土地使用权转让合同案

上海瑞达房地产诉鑫荣房地产土地使用权转让合同案 _______________________________________________________________________________________

（2007）沪高民一（民）终字第71号

民事判决书

(2007)沪高民一（民）终字第71号

上诉人（原审原告）上海瑞达房地产开发经营有限公司。

法定代表人周瑞勇，董事长。

委托代理人陆沪生，上海王志伟律师事务所律师。

委托代理人徐群，北京市炜衡律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海鑫荣房地产综合开发有限公司。

法定代表人倪胜群，董事长。

委托代理人张华、杨骏，上海市锦天城律师事务所律师。

上诉人上海瑞达房地产开发经营有限公司因土地使用权转让合同纠纷一案不服上海市第一中级人民法院（2006）沪一中民二（民）初字第90号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人上海瑞达房地产开发经营有限公司（以下简称瑞达公司）的委托代理人陆沪生、徐群，被上诉人上海鑫荣房地产综合开发有限公司（以下简称鑫荣公司）的委托代理人张华、杨骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，瑞达公司曾取得在浦东新区花木一街坊范围内征用土地的规划许可，用于建设商唐贩浚魑

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?0％比例，花木镇占60％比例。1999年2月2日，瑞达公司与上海市浦东新区花木镇人民政府（以下简称花木镇政府）、鑫荣公司签订了《补充协议》，约定瑞达公司

将花木一街坊的40％开发权转让给花木镇政府及鑫荣公司，鑫荣公司保证按每平方米人民币2,400元（以下币种均为人民币）开发成本价的5％投资回报支付于瑞达公司。为确保瑞达公司的经济利益，鑫荣公司在本协议签订时预付瑞达公司500万元的银行6个月的商业承兑汇票，余款在一街坊竣工时支付，并约定鑫荣公司应在工程竣工时限（自本协议签订之日起15个月内）支付上述5％的投资回报，逾期按日滞纳金万分之二累计支付瑞达公司。

2001年2月25日，瑞达公司、鑫荣公司签订《土地置换协议》，约定为解决瑞达公司对花木一街坊土地开发权的退出，鑫荣公司同意将花木六街坊部分土地开发权转让给瑞达公司新建商品房住宅。同年2月28日，瑞达公司与花木镇政府、鑫荣公司又签订了《土地置换补充协议书》，除确认花木一街坊与六街坊地块置换外，还明确：一、双方商定的市政动迁多层、小高层住宅5％补偿不予变更，合计人民币1,000万元整，应于2001年5月30日前支付，逾期按每日百分之一的滞纳金赔偿瑞达公司；二、鑫荣公司以成本价2,800元/平方米向瑞达公司提供六套六层以上小高层住宅房，共计建筑面积不少于850平方米；鑫荣公司另向瑞达公司提供商业门面用房648.45平方米，瑞达公司回购价2,450元/平方米。

鑫荣公司曾开具商业承兑汇票七张交付瑞达公司，分别为：1999年2月9日金额为500万元的汇票一张，1999年8月9日金额为500万元的汇票一张，1999年12月9日金额为各500万元的汇票两张，1999年12月31日金额为500万元的汇票一张，2000年12月22日金额为1,000万元的汇票一张，2001年3月30日金额为1,000万元的汇票一张。上述商业承兑汇票交付瑞达公司后均未作兑付。

原审法院对有关补偿款的实际支付情况查明：1、2001年5月28日，鑫荣公司支付瑞达公司200万元；2、2001年11月30日，鑫荣公司支付瑞达公司200万元；3、2001年12月6日，鑫荣公司支付瑞达公司3,348,337.50元，上述三笔鑫荣公司系以现金支票

支付，共计7,348,337.50元。另外，鑫荣公司还以花木一街坊的7套小高层住宅抵付3,062,960元、以花木一街坊底层商铺抵付1,588,702.50元，发票开具及入帐时间为2001年12月。以上鑫荣公司共计支付瑞达公司1,200万元，较之《土地置换补充协议书》中约定的补偿款多付200万元。

瑞达公司认为，鑫荣公司逾期支付补偿金，且经多次向鑫荣公司主张违约金未果，故诉至法院请求判令鑫荣公司支付瑞达公司逾期付款的违约金900万元（若按照合同约定计算，鑫荣公司应支付违约金18,637,016.78元，现仅要求其承担900万元）。鑫荣公司辩称，瑞达公司之诉请超过诉讼时效。另瑞达公司仅获得了征用花木一街坊土地的规划许可，并未在开发上作任何投资，故当时1,000万元的补偿没有法律依据，由此签署的有关补偿款的滞纳金条文亦不受法律保护，且补充协议约定的滞纳金比例过高，即使违约也应调整至银行关于逾期付款的滞纳金标准即每天万分之三之内。另瑞达公司有商业贿赂鑫荣公司方工作人员的行为，要求驳回瑞达公司的诉讼请求。

原审法院认为，《土地置换补充协议书》中的1,000万元是鑫荣公司基于瑞达公司转让花木一街坊的40％开发权而给予瑞达公司的补偿，该项约定是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规，故有关1,000万元补偿款及逾期付款违约金的条款应为有效，鑫荣公司提出1,000万元补偿没有法律依据的抗辩理由不能成立。至于违约金约定过高的问题，则可依据法律规定请求调整。合同约定1,000万元补偿款的支付时间是2001年5月30日，而实际上鑫荣公司于2001年12月才付清全部款项，延期支付当属事实。至于鑫荣公司主张当时双方之间已口头达成一致不追究逾期付款违约金的问题，因缺乏相应证据，难以采信。鑫荣公司实际支付的款项数额为1,200万元，鉴于鑫荣公司对200万元未提出主张，故对此部分款项不作认定处理。鑫荣公司未按合同约定于2001年5月30日前付清1,000万元补偿款，其行为已构成迟延履行，瑞达公司有权向鑫荣公司主张逾期付款的违约

金。逾期付款违约金之请求的诉讼时效从2001年12月鑫荣公司付清全部补偿款之后起算，至2003年12月届满。根据瑞达公司提供的证据，其证明诉讼时效中断的证据有2001年6月8日与2003年6月6日的两份函件，其中2001年6月8日的信函在诉讼时效起算之前，内容是要求及时支付1,000万元补偿款并办理花木六街坊地块的转让变更手续，故不发生逾期付款违约金之请求的诉讼时效的中断问题。2003年6月6日的信函其邮寄凭证上的邮戳日期不清，难以证明该份信函已于当时邮寄给鑫荣公司，且瑞达公司未能进一步举证证明该信函已由鑫荣公司收妥，故对该份证据不予采纳。另查该信函之内容，瑞达公司是延续2001年6月8日信函的意见就协议中未履行的条款敦请鑫荣公司履行，而2001年6月8日信函中所要求鑫荣公司履行的则是支付1,000万元补偿款及办理花木六街坊地块的转让变更手续，并无主张逾期付款违约金之内容，瑞达公司将2003年6月6日信函中所要求履行的内容解释为逾期付款之违约金是属牵强，难以成立。由于瑞达公司未能提供证据证明从2001年12月至2003年12月诉讼时效期间其曾向鑫荣公司主张过逾期付款之违约金，故不存在诉讼时效中断重新计算之情形。瑞达公司直至2005年6月3日才向鑫荣公司提出了支付逾期付款滞纳金之要求，而此时两年诉讼时效已经届满，不再发生诉讼时效中断之效果。综上所述，瑞达公司要求鑫荣公司支付逾期付款违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。至于鑫荣公司提出，瑞达公司有串通鑫荣公司工作人员，在鑫荣公司帐面资金充裕的情况下故意拖延支付补偿款以发生逾期付款之违约金，此说因缺乏相应证据故不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条、第一百三十七条的规定，原审法院于2007年3月23日作出如下判决：上海瑞达房地产开发经营有限公司的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币55,010元，由上海瑞达房地产开发经营有限公司承担。

上诉人瑞达公司不服原审判决，上诉称：其提供信函证据及证人证言证据，相互印证上诉人在被上诉人逾期支付补偿金的第二个月起一直主张违约金，原审法院认为其诉讼请求

已经超过诉讼时效缺乏事实依据。原审法院认定2001年12月为诉讼时效的起算日期与事实不符，实际上被上诉人以房屋折抵补偿金，而房屋的权利凭证最终至2004年3月2日才办理完毕，应以此作为时效起算期。请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。

瑞达公司庭审过程中，提供以下材料：1、鑫荣公司与瑞达公司签订的七套商品房的合同及相应的登记于2002年6月的产权证；2、鑫荣公司与案外人上海八达实业有限公司签订的三份房屋买卖合同及相应的登记于2004年3月2日的产权证。以上证据用于证明被上诉人提供的房屋产权登记的最后时间是2004年。上诉人瑞达公司提出原审法院未对其在原审诉讼中提供的以下三份证据予以认证，即1、上诉人瑞达公司委托的律师对钱德根（已故）的调查笔录；2、2005年5月9日上诉人瑞达公司法定代表人周瑞勇与原花木镇政府党委书记顾晓鸣的电话通话录音；3、2005年9月23日上诉人瑞达公司法定代表人周瑞勇与花木镇镇长及党委书记的电话通话录音。以上证据说明其与鑫荣公司一直在协商违约金事宜。

被上诉人鑫荣公司辩称：瑞达公司在原审中提供的两份信函的邮寄凭证有伪造的痕迹，被上诉人事实上根本没有收到。根据原审法院调查取得的证据表明有关违约金问题根本不存在，所涉补偿款的义务双方已经履行完毕。讼争协议的滞纳金条款，是其违背真实意思情况下签订的，瑞达公司索要巨额滞纳金不符合法律规定，也违背了公平原则。原审诉讼中其提供的由瑞达公司出具的发票证据，表明2001年底交付房屋与补偿款已经抵冲完毕，原审法院认定的诉讼时效的起算日期是正确的。上诉人在二审中提交的在原审诉讼前已经形成的证据，不应当作为二审中的新证据。在原审诉讼中，其申请法院调查取得的证据即浦东新区公安局、检察院对钱德根询问笔录，与瑞达公司自行收集的对钱德根的调查笔录两相比较，可以发现钱德根的陈述前后不一致，瑞达公司提供的证人证言缺乏真实性。录音资料存在形式上的瑕疵，不能作为证据被采信。瑞达公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求二审法院驳

回上诉，维持原判。

对于上诉人瑞达公司在二审中提供的证据，本院认为，根据民事诉讼法之相关规定，瑞达公司提供的材料1、2均存在于原审诉讼之前，并与当事人争议的支付补偿款的最后日期有关联性，瑞达公司在原审诉讼中并未提及，显然有悖法律规定的新证据要件，无法作为二审新证据被采信。

证人钱德根已故，无法出庭作证。经由法院调取的询问笔录中，钱德根表示“鑫荣公司与瑞达公司签订补偿协议后，虽延期支付，但瑞达公司法人代表是同意的，于2001年12月履行了支付1000万元的义务。至于多付的200万元系有原因，但具体不清楚。另不存在滞纳金问题，其在位期间瑞达公司从未提起过。”但在上诉人瑞达公司自行取得的2006年9月15日的笔录中，钱德根对违约金的问题，陈述其在位时一直在协商，退位以后也协商，但未果。从上述于2006年9月、11月由检察、公安机关制作的询问笔录与上诉人瑞达公司自行取得的2006年9月15日的笔录可以看出，几乎同一时间段内，该证人关于同一违约金问题的陈述明显不一致，甚至完全相反，其证言的真实性无法认定，该证人证言不能作为证据被采信。

上诉人瑞达公司提供的录音资料，是以与证人对话的方式来证明欲证事实，故应视为证据种类中的证人证言。在二审中上诉人亦向本院提出申请该证人出庭，但经通知该证人未能出庭。根据民事诉讼法规定，无正当理由不出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的证据。且从电话内容分析，录音最早发生在2005年5月9日，来往言语中也不能反映出瑞达公司要求鑫荣公司支付违约金的具体时间，及对方同意支付或双方协商支付违约金事宜的具体时间，故针对上诉人诉讼时效中断的主张该证据缺乏证明力，本院无法采信。

经查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案是关于是否承担违约责任的纠纷，是典型的债权请求权，该项权利依

法受到诉讼时效规定的约束，即在权利人知道或应当知道其权利被侵害时二年内需向相对义务人提出主张。诉讼时效起算的时间对于约定了履行期限的合同而言，履行期限届满，义务人不履行义务，推定权利人应当知道其权利已经被侵犯，权利人则享有请求义务人履行的权利，即请求权的时效开始计算，简言之，约定义务履行期限届满时即为诉讼时效起算的时间。本案双方在《土地置换补充协议书》中约定由鑫荣公司向瑞达公司支付补偿款的最后日期为2001年5月30日，事实上瑞达公司直至2001年12月才收到补偿款的最后一笔款项，且鑫荣公司并未按照约定履行支付违约金义务，此时应视为瑞达公司已经知道自己的权利被侵害，故其依法享有向补偿款支付义务人鑫荣公司依约主张逾期违约金的权利。上诉人在二审中以不动产的交付以登记为准的法律规定，主张最后付款日为2004年3月2日，对此，本院认为，鑫荣公司向瑞达公司交付房屋，系支付补偿款的替代行为，并非双方之间纯粹意义上的商品房买卖合同关系。瑞达公司出具发票应视为鑫荣公司已经履行了支付补偿款的义务,瑞达公司已经认可收到了该补偿款。虽然在不动产买卖中，存在权属转移和实物交付的差别，不动产登记是交付的依据之一的规定，但本案的事实显与上述关于不动产交付的法律关系不同。另根据瑞达公司在原审诉讼中自己提供的证据（2005年6月3日函）及诉状之陈述，均自认收到最后一笔补偿款在2001年12月。故原审法院认定上诉人收到最后一笔补偿款的日期为2001年12月，上诉人主张权利的诉讼时效的起算日期即为此并无不当。

瑞达公司自2001年12月其有权主张违约金时起至其提起诉讼的2006年止，客观上瑞达公司主张权利已经超过了法定二年的时效期间。瑞达公司作为主张权利的一方在原审诉讼中虽然提出了诉讼时效因其提出履行要求而中断的主张，但瑞达公司必须证明该主张已经合法有效地达到相对义务人。根据本院对证据的认定，上诉人瑞达公司并未提供有效证据证明在法定诉讼时效期间内已经向鑫荣公司提出且已被鑫荣公司知晓履行支付违约金的主张。虽然上诉人提供了2003年6月6日的函件，但作为负有举证责任的瑞达公司提供的该

函既无原始邮寄凭证又无法辨认具体的邮寄日期，原审法院对该证据不予认定符合证据的认定原则。上诉人瑞达公司至2005年以及2006年再次要求鑫荣公司履行义务时已经超过了法定二年的诉讼时效的期限，鉴于被上诉人鑫荣公司不同意履行合同约定的义务，故瑞达公司要求鑫荣公司支付违约金的请求依法不能得到支持。

鉴于被上诉人无证据说明系争补偿款及其违约金约定并非其真实意思表示，故该约定对双方均有约束力，原审法院认定系争协议有效并无不当。

据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币75,050元，由上海瑞达房地产开发经营有限公司承担。 本判决为终审判决。

审判长  张洁

代理审判员  毛晓琼

代理审判员   马红

二00七年八月十七日

书记员  赵慧

审 判 长 张洁

审 判 员 马红

代理审判员 毛晓琼

书 记 员 赵慧