没有实际支付租金,[租赁合同]是否无效?

一起确认《租赁合同》无效的成功案例

概要：出租人与承租人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害第三人利益的行为而签订的租赁合同无效；出租人与承租人为了规避租赁期限最长20年的法定最长期限，在前面一份租赁合同尚未到期而重新签订租赁合同，在原有租期之上新增加20年的租期，这种变相延长20年最长租赁期限的行为违反合同法的强制性规范，所签订的租赁合同无效。

基本案情：1997年6月19日，被告B公司与案外人某商业网点签订《上海市财贸直管商业网点用房租赁合同》，约定XX路127号，建筑面积为2700平方米的房屋出租给B公司使用，每月租金为10800元，合同期为20年（自1997年10月1日起至2017年9月30日止），该合同落款处B公司的签约人为朱某。

2001年8月9日，该商务楼房屋产权人变更为案外人上海C公司（后变更为D公司）。嗣后，被告D公司与被告B公司签订《房屋租赁合同》，约定将该商务楼出租给B公司，租赁期限为31年（自2006年10月1日至2037年9月30日止），因1998年之前，乙方已向某商业网点付清自1997年10月1日至2017年9月30日的全部租金，故，D公司不再向B公司收取自2006年10月1日至2017年9月30日期间的租金，B公司于2006年9月之前向甲方支付的自2017年10月1日至2037年9月30日期间的所有租金，共计19710000元，D公司盖章确认了“签订合同当日之前收到全部租金”。

2007年4月30日，被告D公司与案外人工行某支行签订《小企业抵押/最高额抵押合同》，约定D公司以该房屋作为抵押物，在12000000元的最高余额内，为案外人上海某大酒店的主债务进行最高额抵押；同年6月8日，被告D公司与工行某支行签订《小企业抵押/最高额抵押合同》，约定被告D公司作为抵押人以该房屋作为抵押物，在25000000元的最高余额内，为案外人上海某建筑实业有限公司的主债务进行最高额抵押。该两份合同附件1的抵押物清单及以工行某支行为他项权利人的他项权利登记证明中，该房屋的评估价值均为75000000元。

2008年3月20日，被告D公司与案外人王某签订《借款及保证合同》，约定被告D公司向王某借款30000000元，朱某作为借款保证人，被告D公司同时作为抵押人以该房屋向王某进行最高额抵押，抵押物业协议价为80000000元，并办理了抵押登记。2009年5月9日，被告D公司向王某出具《承诺函》，载明该房屋已抵押给王某，D公司、B公司特此承诺，一旦王某行使抵押权，则D公司与B公司于2006年9月7日签订的《房屋租赁合同》中涉及王某或他人已行使抵押权部分的内容均归于无效，对王某或合法买受人不产生任何约束力等。

2008年9月3日，因案外人上海某大酒店、上海某建筑实业有限公司、被告D公司与工行某支行间的金融借款合同纠纷案，某法院作出了某调解书，主要内容为上海某大酒店、上海某建筑实业有限公司于2008年9月30日前归还16260000元及利息，如不履行付款义务，工行某支行即可与D公司协议，以该房屋抵押物折价，或申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。嗣后，因上海某大酒店、上海某建筑实业有限公司未按上述调解协议履行付款义务，工行某支行向某法院申请强制执行，某法院在执行过程中对该房屋启动了委托拍卖程序，案外人某估价公司在对该房屋进行拍卖估价时出具了《补充说明》，载明由于该房屋的1-3层租金已全部收取至2037年，从估价时点至2037年这段时间内，这部分物业无租金收入，估价对象于估价时点2009年4月15日的房地产市场价格为24990000元。

2009年5月22日，被告D公司与案外人上海某实业有限公司签订《协议》，委托上海某实业有限公司对该房屋进行拍卖，拍卖资金由上海某实业有限公司支付并取得产权，然后D公司以上海某实业有限公司的讼争房屋作抵押取得贷款后，用贷款的资金还清拍卖和过户产生的全部费用和每月3%利息及王某的借款后，将上海某实业有限公司无条件转让给D公司，后上海某实业有限公司与案外人蒋某设立了E公司，E公司于2010年4月20日竞拍取得了该房屋的产权。

2011年2月14日，上海某实业有限公司将其持有的E公司90%的股权转让给案外人金某，同年6月2日，金某、蒋某（作为出让方）与案外人陈某、黄某（作为受让方），朱某（作为第三人）、上海某实业有限公司（作为保证方）和案外人李某（作为出借人）签订《上海E实业有限公司股权转让协议》，约定金某、蒋某将其持有的E公司全部股权转让给陈某、黄某，陈某、黄某受让股权时代朱某偿还王某借款2000万元，朱某欠E公司2000万元。

2012年3月5日，E公司及其股东陈某、黄某以讼争房屋作为抵押物向案外人汤某借款9500万元，并至某公证处办理具有强制执行效力的债权文书公证书。后因未按期归还，汤某向某人民法院申请强制执行。在执行过程中对讼争房屋再次启动了委托拍卖程序，案外人某估价公司出具《房地产评估报告书》，载明，讼争房屋在满足估价报告的假设和限制条件下，于估价时点2012年11月20日的房地产市场价值为12000万元；另根据资料，估价对象1至3层，已由B公司承租，且租金已支付至2037年9月30日，因此，至2037年9月30日，对买受人来说，估价对象的1至3层无法自用，也无法得到租金收益，假设该租赁合同合法有效，则该房地产在估价时点的房地产市场价值为36717208元；由于承租人未提供租金的支付凭证，也未提供房地产交易中心的租赁备案信息或材料，因此，该租赁合同是否合法，提请法院注意。拍卖资料的《特别告知》则载明：讼争房屋1至3层已由B公司承租，租赁期限至2037年9月30日，租赁期限内的所有租金已由原权利人收取，因此，截止到2037年9月30日，买受人对1至3层无法自用及无法得到租金收益等相关权利；另外，从上海市房地产登记簿房屋租赁状况信息登记中记载讼争房屋1至3层由B公司承租，租赁期限至2033年1月24日止。后原告A公司以70229000元的总成交价格竞拍取得了涉案房屋的产权，并于2013年7月22日登记成为该房屋的产权人。

被告D公司提供的营业执照上载明的法定代表人为朱某。

2013年10月9日，原告A公司诉至法院，请求确认D公司与B公司签订的《房屋租赁合同》无效等，并委托上海市百良律师事务所范圣忠律师作为其代理人。

争议焦点：本案的争议焦点为出租人D公司与承租人B公司之间签订的《房屋租赁合同》是否有效；要解决这个问题，就要明确原告A公司是否是适格当事人？出租人D公司与承租人B公司在前一份租赁合同租期届满尚有长达十一年的时间，即重新签订合同，在原有租期之外新增加了二十年是否有效？出租人D公司与承租人B公司签订的《房屋租赁合同》是否存在以合法形式掩盖非法目的，损害第三人利益的行为？

第一种观点（即被告D公司与B公司）认为：出租人D公司与承租人B公司之间签订的《房屋租赁合同》有效，主要理由有：1、A公司不具有诉讼主体资格，A公司不是涉案房屋租赁合同的相对人，也与D公司和B公司签订的《房屋租赁合同》不存在利害关系，无权要求确认两被告签订的《房屋租赁合同》无效，即便存在被告D与B公司恶意串通的行为，有权提起本案诉讼的主体应该是银行等其他债权人；2、D公司之所以会和B公司将租赁期限签至2037年，因为里面叠加了尚未履行的上诉人和某商业网点办公室租赁合同期限。D公司与B公司合同约定的租赁期限正是从B公司与某商业网点办公室租赁合同履行届满之日后开始的，即租赁期限是从2017年10月1日起至2037年9月30日止，被告D公司向B公司收取的也仅仅是这20年的租金，所以，D公司与B公司约定的租赁年限并没有超过法律规定的20年；3、两被告D公司与B公司签订的《房屋租赁合同》不存在损害原告A公司或他人利益的情形，原告A公司并不能提供有效的证据来证明其所持的两被告恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的的主张。4、原告A公司在拍卖涉案房屋时知道该房屋存在1-3层的租赁期限至2037年9月30日的情况，无法自用，无法获得租金收益，最终估价仅为3600万元，原告A公司在以低价取得房屋产权后又提起本案诉讼属不当行使权利，如其却要行使权利，也应以拍品有重大瑕疵为由撤销相关拍卖程序。

第二种观点（即A公司的代理律师范圣忠律师的观点）认为：1、原告A公司是本案的适格主体，原告A公司于2013年7月22日取得涉案房屋的产权，故原告A公司与争议房屋租赁合同存在权利义务关系。房屋租赁合同是否有效，直接影响原告A公司是否应当履行房屋租赁合同约定的相应义务，直接影响原告A公司对该租赁物的经营关系。故，原告A公司当然是本案的适格主体；2、两被告D公司和B公司在房屋租赁合同中强调租金已全部付清，却未能提供租金已经支付的相关凭证，该份租赁合同并是两被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，以实现隐瞒、转移财产、逃避债务、规避执行的目的；3、两被告签订的房屋租赁合同违反了租赁合同最长期限的规定。根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。故两被告签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。

法院判决：

一审法院认为：本案的争议焦点为被告D公司与被告B公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题。第一，从签约主体上看，被告D公司当时的法定代表人朱某同时又是被告B公司与某商业网点订立租赁合同中代表B公司签约人这一身份事实反映，两被告存在不同于一般租赁合同主体间的密切关系。第二，从签约内容上看，合同载明被告B公司已于签约之前向被告D公司付清了2017年10月1日至2037年9月30日止的租金，但诉讼中两被告对此均未能提供相关支付凭证加以证实。在D公司与工行某支行、王某的相关抵押借款合同的签约过程中，涉案房屋的评估价值中均未扣除已收取的租金金额。且被告D公司在给王某的《承诺书》中明确表示，如王某或他人欲行使抵押权，则《房屋租赁合同》中涉及到王某已行使抵押权部分的内容均归于无效，因此，两被告间关于支付20年租金这一事实缺乏依据，其真实性值得怀疑。第三，从被告D公司与上海某通实业有限公司的协议及E公司的设立、变更过程来看，被告D公司通过以该房屋进行银行贷款仍实际掌握该房屋的融资价值，并通过与B公司的租赁合同进一步实际控制该房屋的使用价值。第四，两被告在法院先后组织的两次拍卖过程中，均未能提供与租赁合同载明内容相对应的租金支付凭证，也未能提供房地产交易中心的租赁备案信息。

综上所述，两被告签订的《房屋租赁合同》并不具备出租涉案房屋的真实意思表示，其真实意思是通过该租赁合同中对于至2037年9月30日的租金已收取的约定，造成涉案房屋在司法拍卖过程中评估价值的贬损，以便被告D公司实际拍得涉案房屋，同时通过已收取全部租金的约定，使该房屋的继受权利人无法实际获得房屋的使用价值。因此，两被告内心的真实意思与其签订租赁合同的意思表示相饽，构成同谋虚伪，当属无效。

根据合同法的规定，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，故两被告于原租赁合同履行期限内重新签订租赁合同的行为，事实上规避了法律的强制性规定。

关于两被告所持原告A公司主体不适格之辩称意见，两被告所签订的《房屋租赁合同》的效力涉及到原告对于涉案房屋的用益物权是否被实际侵害之问题，故原告A公司与本案存在直接的利害关系。关于两被告所持原告拍得房屋产权时即知道房屋存在由他人承租至2037年9月30日止的物权受限情况的抗辩意见，对此，原告是在无法通过其他途径实现其对E公司债权的情况下，只能通过参与竞拍以减少经济损失，故其系被动接受拍卖资料中的相关内容，而拍卖的评估结果是基于两被告房屋租赁合同有效的基础上所作的结论，两被告所称的物权受限至2037年9月30日止的情况是基于其向法院及拍卖公司提供了虚假的《房屋租赁合同》所产生的，该物权受限情况将随着租赁合同被确认无效而消失。

关于被告B公司提出原告A公司拍得涉案房屋所支付的对价中，已被考虑并扣除了该房屋1-3层至2037年9月30日止无法自用及无法获取租金收益情况的抗辩意见，此情况涉及原告是否需补足房屋差价之问题，该问题属原告与E公司间的债权债务关系，与本案无关，两次拍卖中的差价问题应由相关债权债务主体根据合同相对性各自解决，因此原告A公司亦并非能从两被告间的合同无效结果中获益。

综上，判决被告D与被告B签订的《房屋租赁合同》无效；被告B于2017年10月31日前向原告A公司返还涉案房屋1-3层。

一审判决后，被告B公司不服判决，提起上诉，要求撤销一审判决。

二审法院审理后认为：本案的争议焦点在于D公司与B公司签订的租赁合同的效力认定。首先，根据我国合同法第二百一十二条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。在本案中，D公司与B公司签订的租赁合同落款时间为2006年9月7日，此时距离前一份租赁合同期限届满尚有长达十一年的时间，但双方即已重新签订合同，并明确约定租期为三十一年，在原有租期之外新增加了二十年。双方此举，显然违反了合同法的上述规定，以变相的形式突破了国家法律对于租赁期限的限制。

其次，D公司与B公司均表示B公司已于合同签订前支付了后续二十年的租金2000万元，且大部分为现金交付。本案认为，租金支付涉及租赁合同具体履行的重大权利义务，而本案承租人提前十几年时间、一次性付清二十年租期高达2000万的巨额租金，明显与常理不符。尤其注意的是，本案相关当事人始终无法提供任何关于租金的支付凭证，直至本案二审诉讼，D公司与B公司均无法提供实际付款的证据材料，故就其已全部合法支付租赁合同项下的全部租金，缺乏充分的证据证明。

再次，根据本案查明的事实，B公司与上海某商业网点订立租赁合同时，系由D公司当时的法定代表人朱某代为签订；而在涉案房屋因执行被拍卖时，D公司又委托上海某通实业有限公司以设立E公司的形式竞拍，并在E公司取得产权后仍由D公司将涉案房屋抵押获取融资贷款；此外，D公司还曾向案外人王某出具《承诺函》，表示一旦王某行使抵押权，房屋租赁合同所涉部分即归于无效，不对王某及其他合法买受人产生任何约束力。纵观D公司与B公司之间的密切关系及其事后对涉案房屋的一系列操作、控制行为，再结合前述双方不合常理的签约和付款行为，反映出D公司与B公司签订的房屋租赁合同并非出于正当的使用和收益目的，而是带有较为明显的规避法律、隐匿财产、限制他人权利救济的意图。据此，原审认定双方系同谋虚伪、不具有租赁合同真实的意思表示，确有其事实依据。根据我国合同法第五十二条之规定，以合法形式掩盖非法目的、损害第三人利益的合同应属无效，故原审对合同效力的认定正确，本院依法予以维持。

关于B公司提出被上诉人A公司与本案无直接利害关系、不具有原告主体资格的上述理由，本院认为，A公司作为涉案房屋的产权人，其无权的公示、行使和保障与存在其上的债权负担显然具有利害关系，并非仅以使用、收益为限。A公司虽然在竞拍时对涉案房屋租赁合同的存在明确知晓，但如该合同确实存在无效事由，基于合同本身的违法性，不应当认为权利人此时仍然必须接受且无权提出异议。上诉人B公司的主张未能正视无效合同的社会危害性，仅将其效力问题及后果局限于合同相对人之间，于法理不符，故本院不予采信。

与此同时，本院亦注意到，B公司上诉提出，A公司参加涉案房屋竞拍时，所有拍卖资料及信息均属公开，A公司对于2037年9月30日前无法自用及取得租金收益亦为明知。而且，由于上述租赁负担的存在，直接导致房屋拍卖价值的大幅贬损，而就该部分巨大的使用利益，A公司并未支付相应对价，不应由其取得。对此本院认为，上诉人B公司所主张的问题与本案并不属于同一个法律关系，亦不在本案当事人的诉请范围之内，其所述及的该部分利益确定及归属，应由相关的权利主体另行提出主张。

综上所述，上诉人B公司的上诉理由不能成立。因此，判决驳回上诉，维持原判。

律师观点：

上海市百良律师事务所圣忠律师作为A公司的代理律师，其代理意见全部获得法院的支持，以下为范圣忠律师的部分精彩代理意见：

一、原告是本案的适格主体

2013年7月22日，原告A公司取得本案讼争的房屋租赁合同的标的物的产权，故原告A公司与争议房屋租赁合同存在权利义务关系。房屋租赁合同是否有效，直接影响原告A公司是否应当履行该房屋租赁合同约定的响应义务，直接影响原告A公司对该租赁物的经营关系。故，原告A公司当然是本案的适格主体。

二、讼争房屋租赁合同属于“以合法的形式掩盖非法目的的合同”，是无效合同

（一）两被告签订《房屋租赁合同》属于没有必要

1997年6月19日，被告D公司的法定代表人朱某代表被告B公司与上海市某商业网点管理办公室签订《租赁合同》，约定讼争的租赁合同的标的物出租被告B公司，租赁期限20年，至2017年9月30日，租金分期缴纳（按月缴纳）。2001年8月9日，被告D公司取得租赁合同标的物的产权。故，该《租赁合同》的有关权利义务对被告D公司具有法律约束力。即，在租赁合同届满之前，如对该《租赁合同》的权利义务不做变更，则两被告之间没有重新签订房屋租赁合同的必要。

（二）两被告签订《房屋租赁合同》的目的在于隐瞒、转移被告D公司长期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨额租金收入之非法目的

2006年9月6日，两被告签订的《房屋租赁合同》，该合同的主要内容在于：1、确定2017年9月30日之前的租金，被告B公司已经于1998年之前，向上海市某商业网点管理办公室支付；2、2017年9月30日自2037年9月30日期间的租金1971万元，被告B公司已经向被告D公司支付；3、租赁期限31年。自2006年9月30日至2037年9月30日；4、与上三项内容有关的违约责任。两被告目前仍在继续营业，如该1971万的租金确实有支付，则完全可以在公司财务等原始账册中找到1971万巨额租金往来的原始凭证，但两被告却告诉我们，原始凭证无法找到。同时，2001年8月9日之后，被告B公司是否支付租金，被告B公司也不能举证。两被告在《房屋租金合同》中多次重复的确定租金已经支付，其目的在于故意隐瞒、转移被告D公司长期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨额租金收入之目的。

（三）两被告签订《房屋租赁合同》，隐瞒、转移被告D公司长期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨额租金的非法行为，损害第三人的合法权益

原告A公司的举证证据证明：被告D公司与工行某支行的有关借款抵押之证据，证明2007年5月被告D公司以争议租赁合同的租赁标的物作为3700万的借款抵押，该抵押合同第11也备注2005年11月1日至2008年9月11日，被告D公司以该租赁标的物作为抵押物向农村商业银行借款2500万元，；被告D公司与王某的有关借款抵押之证据，证明2007年4月被告D公司以争议租赁合同的租赁标的物作为抵押向王某借款3000万。2009年5月9日，两被告向王某承诺，王某为了实现该3000万的债权，而行使抵押权，两被告之间的《房屋租赁合同》对王某或合法买受人没有约束力，否则两被告必须承担赔偿责任。

为了维护两被告签订《房屋租赁合同》的非法目的的实现，应对人民法院根据工行某支行的执行拍卖之申请，被告D公司与上海某通实业有限公司于2009年5月签订《协议》，约定由被告D公司委托上海某通公司参与拍卖租赁合同标的物。买受后，由被告D公司按照约定利息返还上海某通公司拍卖款与王某的借款，上海某通公司将参与竞买的公司转让被告D公司。鉴于两被告之间的《房屋租赁合同》，该租赁标的房屋的评估价仅为2499万元。而后，上海某通公司于2009年5月注册成立E公司参与拍卖，并最终以3050万元的拍卖价买受该租赁合同标的物。

某区人民法院收取该3050万元的拍卖价款，扣除拍卖、评估费用，诉讼费、执行费等之后，仅偿还工行某支行的部分借款，王某的借款仍未能偿还。至今，被告尚有某区人民法院巨额债务未能偿还。

2011年6月2日，因资金原因，在被告D公司的法定代表人朱某的主导下，以某通公司、朱某等为当事人之一，与陈某、黄某签订《E公司股权转让协议》，约定将E公司的股权转让陈某、黄某，并由陈某、黄某代偿王某2000万元（被告D公司以该租赁标的物的抵押借款）等等。至今，被告D公司尚欠陈某、黄某债务本金2728万元以及利息未能还清。

至今，陈某、黄某、E公司尚欠原告A公司的股东/法定代表人汤某3000万本金和利息未能偿还。

以上事实证明：1、因两被告的《合同租赁合同》关于“至2037年的租金1971万已经支付”的约定）而致使租赁标的物的评估价和最终的拍卖价同比大大降低；2、因拍卖价的降低导致被告D公司向王某2000万的抵押借款未能还清，被告向工行某支行的借款也未能还清，导致陈某、黄某借款2000万给被告D公司代还被告D公司向王某2000万的抵押借款，以致该被告D公司至今未能偿还尚欠陈某、黄某债务本金2728万元以及利息，并最终导致原告A公司的股东/法定代表人汤某3000万本金和利息至今未能实现。

两被告签订《房屋租赁合同》，隐瞒、转移被告D公司长期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨额租金的非法行为，其目的规避履行债务，损害第三人的合法权益。该行为已经导致连环三角债的产生，严重阻碍了人民法院的执行，导致上述执行案件至今无法执行终结。

此外，朱D代表被告B公司与上海市某商业网点管理办公室签订《租赁合同》，被告B公司与被告D公司出具《承诺书》给王某，被告D公司委托上海某通公司设立E公司参与拍卖租赁标的物，朱某、上海某通公司作为合同一方主体参与E公司股权转让合同的签订等等，从始至终，被告D公司或其法定代表人朱某始终是主导人。而从表面上看，大部分合同当事人与被告D公司无关。可见，两被告之间掩藏着特定的关系，以《房屋租赁合同》掩藏着特殊的利益关系。

三、两被告签订的《房屋租赁合同》违法了租赁合同最长期限的规定

1997年6月19日，被告D公司的法定代表人朱某代表被告B公司与上海市某商业网点管理办公室签订《租赁合同》，约定讼争的租赁合同的标的物出租被告B公司，租赁期限20年，至2017年9月30日。2001年8月9日，被告D公司取得租赁合同标的物的产权。故，该《租赁合同》的有关权利义务对被告D公司具有法律约束力。

2006年9月7日，两被告签订了《房屋租赁合同》，因原《租赁合同》的20的租赁期限尚余11年，并未届满，且《房屋租赁合同》亦确定该《租赁合同》之效力，故《房屋租赁合同》应当视为是《租赁合同》的补充，即该两份合同不是独立的合同，应当视为一个租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第214的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。故，两被告签订了《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，属于无效的。

其次，从该法律规定看，在1997年6月19日的《租赁合同》届满，才可以续订租赁合同，两被告却在认可《租赁合同》的情况下，在20年的租赁期限并为届满的2006年9月签订《房屋租赁合同》，明显是为了规避关于最长的租赁期限的强制法律规定。

四、两被告签订的《房屋租赁合同》无效，并不影响租赁标的物的两次拍卖，没有必要对两次的执行启动监督程序。当事人参与拍卖的行为，不能视为认可《房屋租赁合同》为有效的依据

合同是否有效，只能是法定的机构根据法定的条件依法确认，而不因为合同当事人或与合同的利害关系人是否认可，来确定合同的效力。当事人以及利害关系人是否认可或知道，只能成为对合同的无效后果是否有责的理由之一。至今并没有任何有权机关对该《房屋租赁合同》的效力做出有效的认定。

如《房屋租赁合同》无效，导致的结果是2017年9月30日至2037年9月30日的1971万租金和租赁物的处理问题。《中华人民共和国合同法》对无效合同的法律效果做了明确的规定。即，租赁物应当依法腾退归还产权人，因1971万租金导致的评估价的降低，以致拍卖价的实际降低，可以根据利害关系人的主张，依法予以处理。故，原告A公司并不会因《房屋租赁合同》无效而得到不当利益。鉴于合同无效的后果，可以按照法律规定的程序依法调整，并不影响执行程序，故没有启动执行监督程序的必要。

五、对于1971万的租金是否实际支付？被告D公司尚欠陈某、黄某债务本金2728万元以及利息是否还清？举证责任在于两被告。

1971万的租金是否支付是两被告之间的事务，能够举证的只能是两被告，原告有理由认为有关证据只能由两被告掌握；被告D公司尚欠陈某、黄某债务本金2728万元以及利息是否还清，原告已经提供了复印的法院裁定书，被告D公司是债务人，对该债务的情况应当清楚，故其以没有原件为由不能认定的意见不能成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，应当认定为原告关于1971万租金没有交付，被告D公司尚欠陈某、黄某债务本金2728万元以及利息未还的观点予以认可。

综上所述，被告B公司和D公司签订的《房屋租赁合同》是被告B公司与上海市某商业网点管理办公室签订《租赁合同》的补充，属于以合法形式掩盖非法目的，以实现隐瞒、转移财产，逃避债务，规避执行的目的，该行为的后果损害了被告D公司的债权人的合法权益，且违反了法定的最长20年的租赁期限的强制规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条第3项和第214条的规定，该《房屋租赁合同》是无效的。为此，请法庭对原告A公司的诉讼请求予以支持。

范圣忠律师二审的代理观点：

一、关于被上诉人A公司是否属于适格原告的问题

因本案涉及《租赁合同》是否以合法的形式掩盖非法之目的、是否恶意串通，损害第三人的合法权益的问题，故受损害的第三方与《租赁合同》是否有效存在直接的利害关系，是当然的诉讼当事人。

被上诉人A公司的所有权行使是否受限，直接受到《租赁合同》是否有效的影响。同时，作为被上诉人A公司的法定代表人与持股90%的股东汤某，与《租赁合同》是否有效也存在利害关系，与被上诉人A公司也存在关联性。

本案的执行程序从未对《租赁合同》的效力进行审查并作出认定。《租赁合同》无效，则与之相关的是租金如何处理问题，《合同法》对合同无效的后果作出了明确的约定，即租金问题可以通过《合同法》的规定另案处理。

法律保护的对象不应当是违法行为。因本案审查的是《租赁合同》的效力问题，而该问题又涉及《租赁合同》的签约主体是否违法，一审已经明确认定了《租赁合同》的签约主体存在违法，并侵犯了被上诉人A公司等人的合法权益，因此，只要《租赁合同》无效，就不存在被上诉人A公司的权利被侵犯的问题。

二、对租金是否交付的认定问题（略）

三、对恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的认定问题

事实部分省略

显然，《租赁合同》的签约主体—上诉人B公司与D公司利用执行阶段，除非执行程序当事人提出异议，法院不主动进行实体审查之漏洞，在拍卖前由D公司设立并控制的E公司，一直至被上诉人A公司买受涉案房屋之前。

在司法拍卖过程中通过委托拍卖、制造假象、恶意串通，以《租赁合同》掩盖涉案房屋真实价值，又以自己设立并控制的E公司参与竞买，其目的在于剥夺利害关系人主张权益，以顺利实现其非法目的。

在E公司拍卖取得涉案房屋产权之后，通过股权转让的方式将房屋转让给原审被告的债权人陈某、黄某，朱某与陈某、黄某约定了解除《租赁合同》、股权回购等。期间的有关的补充协议都是由朱某签名，也充分体现了D公司对该房屋第一次拍卖后的实际控制。

在完成E公司的股权转让后，朱某再次承诺解除该《租赁合同》，只是因朱某涉嫌经济犯罪被羁押，造成该书面承诺未能履行。

E公司曾经就《租赁合同》的效力提出诉讼，之后撤诉。原因在于撤诉之时，涉案房屋已经由被上诉人A公司拍得，作为E公司的新股东—陈某、黄某已经没有诉讼的效益。

故，以上事实可以推出上诉人B公司与D公司之间的恶意串通、以合法形式掩盖非法之目的。

四、关于上诉人B公司与D公司之间的恶意串通、以非法形式掩盖非法目的至行为，是否损害了第三人的合法权益的问题

1、因上诉人B公司与D公司签订的《租赁合同》（关于“至2037年的租金1971万已经支付”的约定）而致使租赁标的物的评估价和最终的拍卖价同比大大降低1971万余；2、因拍卖价的降低导致D公司向王某2000万的抵押借款未能还清，原审被告D公司向工行某支行的借款也未能还清，导致陈某、黄某借款2000万给原审被告D公司代还原审被告D公司向王某2000万的抵押借款，以致该原审被告D公司至今未能偿还陈某、黄某借款本金2728万元以及利息，并最终导致被上诉人A公司的股东/法定代表人汤某3000万本金和利息至今未能实现。

上诉人B公司与原审被告D公司签订《房屋租赁合同》，隐瞒、转移原审被告D公司产期的巨额租金的非法行为，其目的规避履行债务，损害第三人的合法权益。该行为已经导致连环三角债的产生，严重阻碍了人民法院的执行，导致上述案件至今无法执行终结。

2、致使被上诉人A公司的权利受限，用益物权直接受到损害。

综上所述，一审认定事实正确，适用法律正确，认定被上诉人A公司为适格原告也是正确的。上诉人B公司的上诉请求与理由不能成立。请二审法院依法驳回。