项目经理应处理好工作中的几种关系

项目经理应处理好工作中的几种关系

物业管理企业的项目经理，等同于前线指挥员，其素质高低直接决定着小区物业管理服务的优劣和物业管理企业的名声，作用不可小视。结合自身从事多年的公司高层与基层管理工作实践，笔者认为，一个称职的项目经理必须处理好以下四种关系。

处理好与下级的关系

项目经理在物业管理企业中属于中层干部，自然需要以强烈的责任心，支持领导工作，并尽心尽力与各部门协调配合。一方面要将自己对项目的管理思路和用人理念向公司及各职能部门进行沟通，取得上级与平级的支持与理解，方便自己的工作，同时对项目经理而言，更重要的是处理好下级的关系。 第一，了解员工，用其所长。

物业管理行业的行业特点决定了物业管理从业员工素质的参差性，一个物业管理企业，一个物业管理项目不可能全部是优秀人才的集合，但一个好的物业项目却可以是员工优点的整合。每个员工都有其优点和缺点，作为项目经理，一定要了解员工，用其所长。提倡相互学习，加强人员的培训，利用各个岗位的特点及个人的特点，针对不同的项目特点，进行合理的人员搭配，和工作上的职责调整，达到人员的最优化，成本的最小化。

第二，关心员工，投桃报李。

没有满意的员工就没有满意的业主。尤其在物业管理这个服务行业，哪怕是一个员工带着情绪上岗服务，都可能会给整个物业管理处工作带来无法估量的损失。因此在坚持原则、制度的基础上，笔者十分注意关心员工的生活。同时就是对于员工的批评也要讲究时间与方法，尽量考虑员工的面子，尊重员工。平等的对待员工。公正，公平的处事方针，在项目中一定要做到，一般情况下，尽量避免安排自己的亲戚朋友在项目内部，同时也要和员工保持一定的距离，不要因为个别员工在工作中的亲近，造成自己在问题的处理中带上个人好恶。

笔者在项目上提倡“规范管理，亲情服务”，其中也同样包括对员工的服务。同时要为员工进行一定的人生职场规划，为员工做想，为其将来做想。这样做的目的只有一个——投桃报李，让员工们将项目经理、管理处对他们的关心转化到为业主提供优质服务上，因为管理处的工作，毕竟是通过各个岗位、每个员工体现出来的。

处理好与业主的关系

在确保规范管理的前提下开展亲情服务，是处理好与业主关系的有效途径。同时提倡沟通，因为对于业主与物业管理方的矛盾而言，很少有极端的化不开的问题，常常是因为沟通不够，造成误会而使问题升级，矛盾加深。

物业管理行业强调项目的“安全、舒适、整洁、方便”，安全居首；据业内调查，业主最关心的问题也是安全。管理处不能在安全工作上有任何松懈。对于安全管理，一方面提倡科技防范，一方面强调人员到位，记录健全。关心细节，不忘死角。同时要求事过留迹，有据可查。

在项目力保安全的前提下，笔者提倡对业主要真诚、亲切。物业项目经理一定要具有亲和力，让业主愿意同你交往，愿意同你成为朋友，感情投入也是开展好物业管理的一个有利因素。所以笔者不管是份内的还是份外的，只要有可能就会尽力帮助业主办事。

处理好与开发商的关系

物业管理发展到今天，房地产开发与物业管理分业经营将成为必然趋势和今后小区物业管理的主要模式。但物业管理企业与开发商之间的联系不仅不会淡化，甚至可能会更强化，在品牌生存的今天，一个好的开发商更要求与物业管理的前期介入、后期管理上体现开发商的品牌性，必然要涉及到处理协调同开发商关系的问题。在这一方面，笔者有两点体会：

第一，公平处事，不偏不倚。

对于开发商与物业管理方，因为从前的一些不规范和小开发商的短视，出现过较多的问题，对于事前事后出现的各种问题与业主的投诉抱怨，作为项目经理决不能“人云亦云”，在开发商与业主有分歧和矛盾时，更不可为取悦业主或取悦开发商去偏袒任何一方，一定要站在公平、公正、实事求是的立场上处理业主和开发商之间的问题。绝大多数开发商不会把自己企业的声誉当作儿戏，他们愿意听取业主的合理建议和意见。而项目经理，一定要及时向开发商反映业主的意见，同时及时准确地向业主反馈信息，起好两者之间的桥梁作用。

第二，大事清楚，小事糊涂。

作为物业项目经理在处理同开发商关系方面，不应提倡斤斤计较，寸土必争的态度。如在处理维修期内的各种维修问题，由于开发商同承建商之间的方方面面的原因，普遍存在维修不及时问题。这个时候，物业管理要主动协调，甚至必要时及时为业主维修，以解燃眉之急。当然物业管理处也要有成本意识，具体问题具体分析、处理。出力不花钱或出力花小钱可以做，如出钱过多，应慎之又慎。维修期内确属承建单位的责任的，在这种情况下就应全力督促开发商，甚至直接督促承建单位派人尽快处理。

有些开发商有意无意间，时有占用小区公共场所侵害业主的公共利益的情况发生，在这个时候，物业项目经理就一定要站出来，为业主说话，给开发商耐心讲解违规行为可能造成的后果，全力劝阻违规行为，或者寻求双方有利的解决方案。相信开明的开发商均会理解和支持，甚至是感激物业管理公司的。如果不理不睬，或未预料到可能造成的后果，待到事态失控，上级、业主责怪你不说，开发商同样要责怪你。这种“大事”，项目经理万万不可“糊涂”。

在前期物业接管验收的时候，对于房屋与设施设备方面存在的明显严重的质量问题和可能的遗留问题这

类原则性的问题，一定要坚持原则，不能签收的决对不能签收，一定要求处理。保证业主的利益维护物业管理企业的利益。同时因为很多这类建筑上的问题，也决不是开发商愿意的，是施工方造成的，坚持原则，也是维护开发商的利益，这才是真正的帮助开发商。

处理好与社会各界的关系

作为项目经理，特别是远离公司本部的项目经理，就要求有独当一面极强的对外公关协调能力，积极处理好同政府各主管部门、职能部门等各界的关系。

笔者从事管理工作以来，尽力同政府有关部门、社会各单位保持良好的工作及私人关系，在不损害业主和公司的利益的前提下，真心实意支持配合各单位、各部门的工作。如派出所临时需要抽调护管人员参加辖区每周一次的片区夜间巡逻，笔者克服人手少的困难，大力支持；能源部门来小区抄表、维护，笔者对来人均尽力提供协助，并提供休息场地和茶水。对社会各界要求物业管理参加的会议，笔者尽力参加，以示“态度端正”，尊重有加。企业、项目对他们好，绝大多数部门在不违反大原则的前提下自然有“网开一面”的时候。所以，处理协调好同社会各界的关系，能使小区物业管理水平在社会各界的支持下进一步的提升，最终达到更优质更快捷地为小区业主服务的目的。