论文-中国房价研究

河北联合大学

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学 号： 中国房价研究 河北联合大学经济学院 金融学 11级金融（三）班 王成名 [1**********]1

目录

引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3

近期房价下跌的主要原因„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4

资金因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 需求因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 房企清理库存„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 宏观经济预期因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5

高房价的历史原因„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5

工业化因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 土地财政因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 通货膨胀与有效投资渠道匮乏„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 城镇化需求因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 8

总结 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8

参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8

引言

最近全国多地二三线城市的房价出现降价促销现象，先是温州，紧接着杭州长沙成都等地的部分楼盘房价都出现了下跌，全国房地产市场普遍经营惨淡。国家统计局4月18日公布数据显示，70个大中城市中，3月房价(新建商品住宅价格)较2月(环比)下降的城市有46个，较2月增加1个；上涨的有8个，较2月增加4个。价格环比上涨的城市，房价涨幅均未超过0.2%。据路透中文网测算，3月70大中城市的平均房价环比下降0.3%，为连续第六个月出现下跌。涨了十几年的房价首次出现大面积下跌情况，人们不禁要问:中国房价的拐点来了？关于这个问题国内的专家学者的观点也有所不一：有部分经济学家认为中国房地产市场正在面临一场大崩盘，例如经济学家牛刀就说：“2014年房价将下跌80%”也有专家学者认为中国房价依然坚挺，虽然在未来的几年内房价不会再像以前那样一路飙升，但任然会保持缓慢增长的态势。中国房价走势到底是会继续上涨还是面临崩盘？要想搞清楚这个问题：我们就要先了解一下房地产价格近期出现下跌的主要因素以及房地产的“前世”与“今生”。

近期房价下跌的主要原因

通过调查研究发现最近房价下跌的出现主要原因可以归纳为以下几点：

1. 资金因素：资金紧张是近期房价下跌的最主要因素，由于全国房地产开发投资增速的回落，房地产商的融资成本较高，导致“钱紧”，部分房地产企业靠借高利贷度日，一些企业适度降价，是走量回笼资金。同时，一些城市银行停止了个人按揭贷款业务，个人获得按揭贷款也不容易了。从去年下半年，各个银行已经开始，尤其是中小银行，他为了避免房地产可能出现的这样一些危险，金融的风险，防范这样的风险，所以开始收紧。一个机构的调查报告，说它监测的35个重点城市里，有25个城市出现了个人房贷停贷的现象，占比超过了70％。一方面房地产商急于采取降价促销的方式获得资金缓解资金压力，住房供给增加，另一方面银行停止按揭服务购房需求减少，房价下跌也是理所当然的事情了。

2. 需求因素：研究发现年龄约23岁的人群占40%以上。我国1980年代是生育高峰期，在过去10多年里一定程度上支撑了住房需求和高房价，而到

1991年后出生率就下降了，这些人到2014年不到23岁。住房需求人口的减少也是近期房价下跌的客观因素。

3. 房地产企业清理房价上涨时期积累的库存，降价促销。在前些年房价高涨的时候，一些开发商对房价持上涨的预期，于是囤积了一部分商品房，希望房价升值获利，如今房价的走势并不明朗，面临下跌的风险，于是就开始降价促销，清理库存。房地产商促销变现，增加了房地产的供给，促使房价的下跌。

4．宏观经济形势预期不好，经济下行压力较大。由于近期中国整体经济增速的放缓加上对房价的预期的不明朗，很多购房者都对房价持观望态度，导致住房需求的减少。

高房价的历史原因

中国的房地产，这些年之所以能够发展起来，工业化因素是最核心的因素：一个是中国的投资拉动型的经济，第二，整个中国的经济处在工业化的初中期，。那么工业化在初期，包括工业化中期的时候，所有的国家都经历这么个阶段。经济想要获得有效的投资拉动，包括城镇化和工业化的统一，一定是房地产的发展。那么，发达国家到一定阶段以后，比如到了工业化后期，那么他的房地产趋于平稳。而我们国家到工业化中后期，我们至少还有十年的时间。所以我们国家的房地产是产业，不光是住宅，房地产产业至少还有十年的发展的前景。

除此自外土地财政也是房价高的另一个重要因素：“2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。”一个简单的道理，一件商品的价格=成本

+预期利润，那对于房地产商来说他所面临的成本大致包括：土地出让金及拆迁补偿费用，材料设备人员工资等建设费用，管理费用以及各项税收，这项税收成本高达房产价格的75%，而这是房地产商所必须面对的成本，再加上建设成本10%左右及预期的收益10%~20%，那么对于房地产商来说，他们定的高房价就是合理的，他们并没有获得高的离谱的利润，而是合理的收益，我们所理解的房价过高，是因为房产的价格远远高出它的实际价值主要是建设成本，但是我们没有考虑到房地产商所面临的成本；而对于房地产商来说，房产的价格与价值是相符的，应为他们付出了高成本。这两个价值之间的差额实际就是政府的收益，这个收益占到了整个房产销售额的75%。2013年地方财政收入当中，卖地收入占了50％多，那么现在在财税体制不变，包括其他投资体制没有发生大的变化的时候，这个现象很难解决。所以如果中国房地产市场崩盘，中国绝大多数地方政府将面临严重的财务危机，甚至关门的情况，另一方面房地产市场“绑架”了银行，而银行是国民经济活动的中枢，房地产出了问题，银行资金就会出问题，中国经济必将会遭受重创。所以中国政府不会让这样的事情发生，一定会出台相关政策维持房价的稳定。

民众投有效资渠道的匮乏也是房价走高的重要因素：中国的房地产，不仅是一种用于居住的商品，更是一种投资。改革开放以来政府就一直实行凯恩斯主义，强调政府在经济中的作用。凯恩斯主义强调扩大政府开支，增加货币供应量以刺激经济增长，。但是增发货币就会导致通货膨胀，通货膨胀会损害货币持有者的利益，往人们财富中兑水。2008年美国次贷危机引发了全球性金融危机，中国政府为应对危机推出了4万亿的一揽子投资计划刺激经济，导致一定程度的通货膨胀，西南财经大学研究所给出的数据中国通胀率达到两位数的水平，这一数据也得到了大多数经济学家的认可。人们应对通货膨胀的方法只能是寻找相对收益率较高的资产进行投资保值，比如股票，房产，黄金，耐用品，这就推动了房价的上涨。

购买股票本应是一个很好的投资保值的手段，但是中国股市缺乏信托责任和契约精神，投资环境中更多的是个人投资者而不是机构投资者，更多以

投机为主；企业大多都是铁公鸡，不给投资者分红，使得股票转手率过高。少数企业违规操作虚构财务报表操纵股市，导致中国的投资市场变成了投机市场，经济学家吴敬琏甚至提出了“赌场论”之说，股民赔多赚少怨声载道。 社会上热钱多了，总要寻找渠道流出，股票市场不行，资金就会流向房地产市场，推动房价的走高。2006年到2008年中国股市迎来大牛市，股价一路由1300点左右飙升最高6124点，资金大批流入股票市场，房价出现了反常的下跌态势。2008年全球金融危机上证指数由6000多点跳水至不到2000点，大量资金从股市出逃，流向了房地产市场，推动了房价走高，房地产价格增速也提高到了一个新的水平。

（中国房地产均价与上证指数走势对比图）

2008年金融危机后通过实施刺激政策美国等主要发达国家股市目前已经恢复甚至超越危机前的水平，而中国至今仍然在两千多点处徘徊，大量的资金仍然集中在房地产行业。

城镇化引发的住房需求，也是房价走高的重要因素。目前，一二线城市的房地产市场是以改善居住为主导，未来这种需求潜力仍然很大，所以这些城市的房价难以大幅下降，即使有所下降也不会持久。国务院发展研究中心学术委员会副秘书长张立群指出，从一二线城市尤其是京沪看，形成产业和就业岗位集聚，人口也相应源源不断地向这些城市集中。比如，北京市人口控制目标近年屡屡被突破，2013年常住人口2130万，加上没拿暂住证的实际接近3000万。这就决定了一二线城市不是缺乏住房需求，而是缺乏住房空间。所以长期来看房地产的主要矛盾还是供不应求。

总结

综上所述，中国近期房价下跌只是由于银行业危机导致房地产市场资金紧张的短期现象，出现房价下跌的楼盘也仅限于城市的城乡结合部，这也从侧面反映了中国房价依然坚挺。从长期来看中国房地产并不会崩盘，政府不会允许中国经济也不能承受房地产市场崩盘。目前央行已经约谈了部分银行，正在研究对策督促银行恢复按揭贷款业务。但是从收入比的角度来说中国房价确实超出了很多普通百姓的能够承受水平，如何在保持经济平稳运行的前提下解决好民众的住房问题，同样是摆在政府面前的一个严峻的命题，这些都需要政府拿出更大的政治智慧与勇气去解决这些问题。

参考文献： 樊江洪 《是涨是跌，中国房价怎么看》