关于房地产管理工作情况的调查报告

关于房地产管理工作情况的调查报告

──2010年5月20日在仙桃市第七届人大常委会第二十次会议上

市人大常委会城建和环境资源保护工作委员会主任 郭作成

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

5月6日至12日，市人大常委会组成调查组，对我市房地产管理工作情况进行了专题调查。调查组听取了市房地产管理局关于房地产管理工作情况的汇报并召开了中层干部座谈会，分别到市建委、彭场等地，与有关负责人、部分市人大代表、社区居委会负责人进行了座谈，实地察看了“仙桃春天”小区建设和老城区直管公房改造情况。调查组认为，市房地产管理局紧紧围绕中心，服务大局，积极履行自身职能，做了大量卓有成效的工作，但也存在一些不容忽视的问题，必须进一步加大工作力度，强化工作职能，为落实住有所居，改善仙桃人居环境作出更大的贡献。

一、前段工作的成绩

2009年是保障性住房建设全面展开和保持房地产市场稳定发展的关键一年。市房地产管理局一班人，切实加强组织领导，加快建设步伐，强化市场监管，推动全市房地产管理工作跃上新的台阶。

1、强化住房保障，经济适用房和廉租房的建设取得了新的进展。“仙桃春天”小区征地377亩，规划建设面积32.5万平方米，其中住宅30万平方米，配套商业、市场、幼儿园等2万多平方米。去年以来，市房地产管理局加快建设步伐，一期61000平方米共24栋建筑的建设，包括主体工程以及管网、道路、绿化等配套设施建设已全面竣工，共提供经济适用房700套，廉租房144套，已于2009年11月18日摇号销售，现可交付使用；二期61700平方米的建设多数已经封顶，可提供经济适用房550套，廉租房192套。

2、积极争取资金，老城区的改造实现新的突破。去年以来，市房地产管理局抢抓中央加大廉租房建设投资支持力度的时机，积极争取资金，加快对老城区的改造步伐。除“仙桃春天”项目在中国银行贷款4000万元外，积极申报项目，以项目争资金，争取中央预算内投资1287万元，受到市委、市政府的表彰和奖励，并从房屋租金和自有资金中拿出300多万元作为廉租房建设配套资金，以此

为基础，通过直管公房改建和与相关企业、事业单位联合建设的办法建设廉租房，彻底解决了六处老城区建筑的安全隐患问题，建设面积达12000平方米。在对有安全隐患的建筑进行拆建的同时，还对7处结构老化、年久失修的直管公房进行维修改造，改造面积达8000平方米，提供廉租房160套。2009年度，共建设提供保障性住房81000平方米，1178套，解决了1178户低收入家庭的住房问题。此外，与市城管局、粮食局对原城东环卫所和油厂宿舍改造的工程正在施工中，可建设廉租房12900平方米，458套；另与汉江船厂等单位的联建方案正在研究之中。

3、加强市场监管，保持了房地产市场的健康稳定发展。2009年以来，市房地产管理局按照市委、市政府的总体部署，积极参与对“两违”的整治工作，共查处无资质开发220个，并先后对5个擅自改变规划，提高容积率的房地产开发项目和8个超越资质等级从事房地产开发以及1个挪用预售资金到外市购买土地的开发企业进行了查处。还把无资质开发整治工作向集镇延伸, 对乡镇24个开发项目进行了检查，对4个无资质开发行为进行了查处。同时，健全了开发项目开工备案和竣工验收制度，实行商品房预售合同网上签约备案制，备案率达到100%。指导36个已入住的住宅小区召开业主大会，成立业主委员会，招聘物业服务公司，订立物业服务合同。对正在建设的43个规模不等的住宅小区落实物业服务用房，进行前期物业管理。根据群众投诉，协调解决了86起因物业管理方面引起的矛盾和问题。

4、切实转变作风，房地产“窗口”服务的效率进一步提高。在业务办理上，实行一站式服务，对因特殊情况不能来办证大厅办理房屋转移登记手续的，实行上门服务；对急需办证的企业，特事特办，开展延时服务；对房屋交易量比较大的房地产开发企业，进行预约服务。全年共办理房屋登记15579宗，比上年上升71%；白蚁防治面积50.7万平方米，同比上升52%。规范信息系统，注重借助信息网络平台，推进管理规范化，将商品房预（销）售许可、商品房预（销）售合同网上签约备案、房屋交易、房屋测绘、房屋安全鉴定、物业管理、档案管理等信息上网公开，基本实现办公透明化，90%以上档案完成了信息录入。彭场镇房地产管理所，强化服务意识，注重单位效益和社会效益的互利共赢，积极为中小企业抵押贷款提供房产证的办证优惠，减半征收办证费用，并减少困难户的部分租金，受到企业和群众的普遍赞誉。

二、存在的问题

从调查组调查的情况来看，我市房地产管理工作虽然取得了一定的成绩，但仍存在一些不容忽视的问题和困难。

1、“仙桃春天”小区配套设施建设滞后。去年11月，市政府召开专题会议，启动了锦瑞路南延工程的建设，市城投公司正在进行管网建设，但施工的最大障碍黄金大道与锦瑞路西南侧杜柳村一组23户村民搬迁仍没解决，工程进度比较缓慢。

2、房地产市场管理还不够规范。房地产开发企业门槛过低，还存在无资质开发和超越资质等级从事房地产开发的现象；未取得预售许可，以认购、预定等方式变相收取定金的行为普遍存在，个别企业还存在挪用预售资金的问题。近些年来我市商品房价格上涨较快，中小套型普通商品住房所占比重没有达到规定要求，住房供应结构不尽合理，廉租房建设仍然不能满足广大低收入群体的需求。

3、住宅小区物业管理亟需加强。由于管理不够规范，一些老的住宅小区没有物业管理，加之部分开发商重商品房建设，轻配套设施建设，小区管理没有“会所”，垃圾处理和管网设施不完善，影响了小区基层组织建设，社区治安存在隐患，也给居委会留下了比较沉重的包袱。有的小区没有归集住宅维修基金，下水道堵塞、屋顶、墙面漏水的问题得不到及时解决，业主意见较大。

三、几点建议

解决好城市居民的住房问题，切实加强房地产市场监管，是市房地产管理局的重要职能。为此，调查组建议：

1、进一步加强保障性住房建设和管理。加强经济适用房和廉租房建设和管理工作。加快经济适用房和廉租房的建设步伐，力争尽快完成二期工程，并积极做好三期工程建设的准备工作，完善小区内电力和绿化等相关配套设施。同时，加强协调沟通配合，做好黄金大道与锦瑞路西南侧杜柳村一组23户村民的拆迁工作，尽快完成锦瑞路南延工程建设。

2、进一步优化房屋开发结构。要加大50平方米以下廉租房建设的份量，加大老城区改造力度，增加廉租房房源供应，经济适用房建设原则上不超过60平方米，同时增加“三限房”和还租房的供应量。切实加强经济适用房和廉租房的管理。结合彭场镇经济和社会发展的实际，积极探索老城镇廉租房建设的新思路，加大直管公房改造力度，切实满足人民群众的住房需求。

3、进一步加大房地产市场监管力度。加强商品房预售管理，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。未取得预售许可的商品住房项目不得进行预售，不得以认购、预定、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。加强房地产开发资质管理，把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。建立

起科学有效的房地产监测体系和销售现场巡查机制，促进房地产业持续健康发展。加强房地产市场的季度、年度分析预测工作。严格商品住房工程质量管理和竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。

4、进一步加强小区物业管理。对新开发的商品房小区，市房地产管理局要严把“办证”的最后一道关口，要求开发商预留必需的小区办公地点和公共用房，保证小区各个基层组织和物业管理的有效运行。同时，注重对老住宅小区的物业管理指导，整体提升我市物业管理水平。

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