项目开发节奏分析建议

项目开发节奏分析建议

一．项目开发节奏设定依据分析

（一）国内房地产开发模式种类及基本特征

（二）贵阳市房地产开发模式现状及趋势分析

1．现状

（1） 联合分期分区滚动开发与独立分期分区滚动开发构成贵阳

市房地产开发模式的主流。尤其是具有一定规模的大项

目，如兴隆城市花园、香江花园、中海城市花园、全林国

际广场、常青藤花园、景滕堡、鸿基都市花园等；

（2） 独立一次性到位的开发较多为单栋高层或小规模项目，如：

钻石广场、东方大厦、名仕花园、华中商住楼、紫林商住

楼、奔马商住楼等；

（3）有极个别中等规模的项目采用独立一次性到位开发模式，

如：富水花园，这主要是由项目自自身特点、自身经营理

念与实力所决定。

2．发展趋势

目前，贵阳市的房地产开发模式已向联合报批（由土地拥有方与开发商共同报建）、独立操作、分期建设模式转移，这主要是由于从2001年3月份，市政府下达的文件，市区内停止征地所促成的。

随着南湖新区与金阳新区的起动，市政府的基建项目重心

偏移，市区内土地停止征拨，使得市区商品住宅开发处于缓慢增长状态，随着住房体制改革的深入，发展商实力与经验增长，这种联建（联合报建、独立开发）模式已成为必然的趋势。

二．项目开发节奏设定分析

根据开发商的背景及兆阳项目特征，可以排除联合开发模式

和独立一次性到位开发模式，于此只就独立分期开发展开讨论，而就开发节奏而言，视开发商的资金及市场发展动态而定，以下两种开发节奏可供参考。

（一）首期少量开发

相关支持因素

1．地块成熟度因素

大营坡片区房地产开发在未来几年中将是市场的重头戏

之一。当前而言，生活便捷度、消费认同度和市场需求关系尚处相对不利的状况，而消费观念的引导和市场培育又往往不可能一蹴而就。

2．产品自然弹性因素

从策划角度看，现已报批的总规仍有局部尚需调整与完

善，而且，边开发边修规可以更好地使产品迎合市场的需求，增加产品自然弹性度。

3．市场年均消化量、需求量、供给量因素

2001年，贵阳市年均住宅消化量在100万㎡左右，而新开工面积就已达274万㎡，市场供给量达700万㎡，市场已明显呈现出供大于求的现象；

而就单个项目而言，特别是大规模项目，开盘期销售量

能超过一期施工量的60%，可谓是良好的业绩，前期少量开发，可根据市场的反馈信息，调整销售方案，做到有的放矢。

4．开发成本及价格发展因素

前期开发量少，资金投放量低，便于开发商在各方面的

管理；在价格方面，销售单位少，价格面窄，后期可调整空间幅度较大。

（二）前期开发量较大（可达到一期总共的60%）

1．产品自身硬件因素

兆阳小区的规划理念、物管理念、营销理念近两年内在

区域市场仍具较强竞争力。

2．发展商实力与品牌号召力

前期大量开发，可提高开发商的信誉度及品牌号召力，

对销售工作可创造一定的利好性，同时，也为后期开发及销售树立良好的口碑。

3．竞争态势因素

今明两年，大营坡地区将陆续有两个项目上马，给本已

激烈的市场再加一把火，使大营坡地区竞争进入白热化阶段，前期的大量开发，将形成先入为主的格局，争取尽可能大（多）的销售份额。

三．相关建议

首期开发多与少各有利弊，就归结于一个权衡问题。

结合市场调研结果及项目建筑规划特征，运用敝司丰富

的操盘经验，现提出以下建议：

1．首期适量开发

首期开发项目可销售总量的20%及回迁房部分，另外，

部分景观与公建设施同步施工，以投石问路的形式先拭探市场，再根据市场反馈信息对后期开发做出针对性调整，有利

于总体销售节奏的控制，预留项目较大升值空间，且可一定程度降低首期开发资金投入，规避推出量过大、价格面过宽而引起的销售失控与消费的盲目性。

2．建议一期开发入口处两栋（2抬5）多层与回迁房部分

入口处两栋与筑新路相连，是做前期形象的绝好区段，

可以向市场充分展示该项目的优势，同时，使会所与内部分建部分可先行，利用裙房修建后期售楼处。

另外，回迁房部分的修建，不但可以建立良好的口碑，

而且可以节省过长的拆迁过渡期所增加的回迁安置成本。

低迷下的房地产市场如何控制开发节奏

2009-01-15 11:24:04| 分类： 工程部 | 标签： |字号大中小 订阅

面对日益下滑的房地产市场，如何控制开发节奏，如何去有效的“瘦身”，对房地产开发公司来讲越来越重要，我想我们每

个房地产从业人员都应该思考这个问题。

在这里要搞清几个问题：1 我们的市场在那里？2 我们的客户在那里？3 我们的产品优势？4 我们的竞争对手。根据以上内容进行内部条件和外部条件的对比分析来确定开发节奏，调整

开发战略。

现在做房地产开发要坚持“以市场为导向，以客户为上帝”的原则，根据市场条件来确定开发战略，比如：户型，结构形式，层数，开发主题，外立面，景观，业态布置，开发周期，投放速度，销售策略等，脱离了市场来谈开发，只能是纸上谈兵。 个人认为，应有效的控制开发节奏，应从以下几方面做起，

1.压缩规模，分期开发，2.积极挖掘产品价值，如：区位价值，人文价值，品牌价值，3.加大营销力度，积极宣传产品， 4 .改变销售模式，变被动销售为主动销售，变销售产品为销售生活概

念，做“一对一”的针对性销售5.积极开拓和培养市场。

只有作到贴近市场，才能立于不败之地。