房屋维修管理手册(DOC 19页)

房屋维修管理制度

一、 业主入伙时同管理处人员共同验收房屋，并记录在入伙验房表，由管理处负责联系

施工队进行维修处理，维修所需的一切费用由施工队负责。

二、 业主房屋自楼宇入伙起一年内发生的质量问题，都属于建筑施工质量保修期保修范

围，管理处在接到业主投诉和反映情况后即报告工程部和主管领导，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销；

三、 业主房屋入伙满一年后了生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上由

管理处负责维修；属于业主在使用和装修中发生的问题，由业主自行负责；

四、 如业主需要进行一般性的维修，可直接向管理处提出申请，由管理处组织维修。维

修好后由业主验收签名，管理处合理收费；

五、 如业主提出较大的维修申请，管理处应上报公司，公司核实情况后，安排维修计划，

组织人员进行维修，维修后经业主验收签字；

六、 管理处在为业主房屋进行维修中，业主提出重新装修申请的，管理处可根据实际情

况承揽装修业务，并按规定收费；

七、 凡公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中

支出，不再向业主收费。

维修服务项目及收费标准

房屋接管验收标准及检验办法

1、 范围

住宅小区的住房及房屋内的水电配套设施；

2、 标准

参照建设部ZBP30001-90标准的和国家1991年7月1日颁布的〈房屋接管验收标准〉及达到业主（住户）的合理要求。

3、 标准及检验办法

A 、 梁、柱、板主体

a 、 按图纸设计分项检查，无变形、弓、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性的

裂缝。

b 、 无钢筋外露；

B 、 顶棚

a 、 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；无面层剥落，无明显裂缝，

无污渍；

b 、 无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；

C 、 墙面

a ，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

a 、 料（如磁砖）面层

a ） 粘贴牢固，无缺棱掉角；

b ） 面层无裂纹、损伤，色泽一致；

c ） 缝砂浆饱满，线条顺直；

D 、对外墙面：无裂纹、起纱、麻面等缺陷，无渗水现象；

4、 地（楼）面

A 、 毛地面：平整，无裂纹；

B 、 块料（如磁砖）面层；

a) 粘贴牢固，无缺棱掉角；

b)面层无裂纹、损伤，色泽一致，对缝线条顺直；

c) 对缝沙浆饱满，线条顺直；

C 、 水泥沙浆面层

抹灰平整，压光均匀。无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。

D 、 卫生间、厨房和前后阳台地面

a) 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水；

b) 第二天到楼下检查楼面有无渗漏；

E 、 门窗

a 、 开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配

件装配齐全，位置准确，无扭曲变形；

b 、 从室内轻摇门锁与门连接牢固，开启灵活；

c 、 木六油漆均匀，观察六缝线条均匀，不掉角，无变形；

d 、 单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，下班胶缝实，下班面层无裂缝，

无操作和无刮花痕迹；

e 、 电子对讲门

a ） 开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；

b ） 不锈钢门无刮花痕迹；

f 、 防盗铁门无锈迹和乔花痕迹；

g 、 窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷：可选择以下检查方法：

a ） 先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间（属天面均有檐口的房屋，普

遍为多层住宅）自上而下均匀渗水，停止水后半小时检查每个窗台（墙

面）是否有渗水；

b ） 查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗户关紧，

雨后检查墙面和窗台是否泛水。

房屋管理及维修规定

根据国家有关法律和省、市有关法规，结合实际情况，制定以下规

定：

1、 在接管楼宇时，物业管理公司应代表业主对发展商所建楼宇及其附属配套设施进行

验收，业主入伙时应尽力配合此项工作，及时反映有关质量情况，管理公司在验收之后提出及时的整改方案，由发展商视具体情况进行返修。业主接收房屋钥匙即视为验收结束。

物业管理公司完成同发展商的接管工作之后，依据同发展商签定的委托代管协议，将承担对所有楼宇的全面管理和维修工作。

保修期内，依据买卖契约所定年限，从业主领取钥匙之日起计算，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏）由发展负责。

房屋的室内部分及自用阳台住宅所有人自修部位，维修费自理。

承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道等到公用部分，以及公用上下水道、落水管、供电线路、消防设施、屋顶水箱等整体性的公用设备，产权为全幢住宅所有人共有，维修、更新以及大、中修费用从房屋本体维修基金中支出。

住宅建筑以外管理区域以内的道路上下水管道、井、化粪池、路洒照明、绿化等公共设施日常维护、维修由所有使用者共同承担修理、养护费用，由管理公司管理维修，在维修费用里支出。

住宅的公用部位、公用设备以及公用设施凡属人为损坏，由损坏者负责修复或者赔偿。

管理费的用途：管理费将用于管理公司对涉及地域内的环境保护、清洁卫生、安全保卫、公共绿化养护、公灯、公水等能源消耗及有关设备、工具的使用折旧和材料使用消耗、管理人员工资及其它杂费等。

不经管理公司许可，不得任意拆动，改变房屋结构，不得在楼道、公共走道、阳台、围墙内和屋子顶上私自违章搭建、占地围栏，不经管理公司许可，不得在涉及房屋外立面上进行施工，违者经劝告不听，管理公司有权采取措施，直至恢复原样。 要爱护和正确、安全使用各种设备，不得将杂物倒入水池、马桶内，因保护不善、使用不当以致人为造成房屋设施损坏、管道阻塞者，除承担修理所需费用外，另外二倍罚款。

任何业主聘请的施工队进入管理区域施工都要先到管理公司登记，并将施工图交于物业管理公司认可，方可开展工程，竣工后应将竣工图交管理公司存档。

本规定未涉及的房屋管理与维修的内容，应参照国家、省、市及物业管理公司的有关规定执行。 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10、 11、

室内维修办法

一、 维修目的

为加强小区业主（住户）室内维修的管理，确保业主（住户）室内生活环境及设施处于正常运作状态，为业主（住户）提供方便。

二、 维修原则

1、 坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，

注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构件；

2、 修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则；

3、 方便业主（住户）的原则。

三、 维修依据

1、 符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定；

2、 符合〈房屋修缮工程质量检验评定标准〉有关条款标准；

3、 符合〈维修服务标准〉有关条款标准。

四、 住户室内维修标准

1、 楼层面漏水

1） 维修程序

A 、 预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来；

B 、 如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，

应及时检修马桶；

C 、 如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和

饰面；

D 、 其它地主漏水，应将相关部位处理；

E 、 检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象；

F 、 维修完毕后，请住户在〈维修申请单〉上签名验收。

2） 告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。

2、 换锁（木门、铁门）

1） 维修程序

A 、 木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能处理，及时修理，如锁不能修

理至正常使用，立即更换。

B 、 检验：查看锁盖与琐孔是否配合紧密，反复开关数次，档看开关是否

灵活自如。

C 、 维修完毕后，请住户在〈维修申请单〉上签名验收。

2） 告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定期

给锁活动部位上油。

3、 个别楼台层停水

1） 维修程序

A 、 先检查是哪能一层没有水；

B 、 然后关掉总；

C 、 拆开支阀，取出滤网。

D 、 清洗滤网后，装回滤网和支阀。打开总阀供水。

E 、 检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否己正常供水。

F 、 维修完毕后，请住户在〈维修申请单〉上签名验收。

2） 告知住户使用须知：楼层停水应及时通知管理处派专业人员前来检查维修。

4、 维修程序

A 、 先查找原因

B 、 关好室内所有用水阀门

C 、 查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。

D 、 维修时先关水表前的水阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。

E 、 装入新水管

F 、 打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修墙面。

G 、 检验：维修完毕后，请住户在〈维修申请单〉上签收。

2） 告知住户使用须知：不要擅自改动，确需改动，请向管理处申请，由管理

处派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知管理处派维修人员前

来查看。

阀门接头漏水

1） 维修程序

A 、 检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制。

B 、 如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋

上几道水胶带，再把阀门、接头装腔作势上扭紧。

C 、 如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。

D 、 如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。

E 、 检验：

a ） 维修完毕后，把总阀门打开 ，检查是否漏水；

b ） 阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。

F 、 请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。

6、 水龙头漏水

A 、 检查漏水情况，然后关上自来水总制；

B 、 如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水

胶布，再把水龙头装上扭紧；

C 、 如是内芯断裂应更换内芯；

D 、 如是内芯橡皮过小或破损，应更换；

E 、 如是水龙头自身有泥沙而漏水，应更换水龙头；

F 、 检验：检修完毕后，打开自来水总制，反复开关水龙头数次，使其开

关自如，不漏水；

G 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

7、 浴缸堵塞和漏水

1） 维修程序

（1）堵塞维修程序

A 、 先查明原因

B 、 如是排水管有堵塞，打开检查口（如检查口在下层住户室内，应先与

该住户预约维修时间），取出杂物，用水试通直到正常；

C 、 检验：维修完毕后，往浴缸内放水，查看是否能正常排放；

D 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

（2） 水维修程序

A 、先查明原因；

B 、如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装；

C 、检验：维修完成后，往浴缸内蓄水，到一定量后，存放5分钟再排放，查看相关部位有无漏水；

D 、 修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清

洁。

8、 通马桶

1）维修程序

A 、 先检查马桶堵塞原因；

B 、 用马桶抽子抽通马桶；

C 、 如不通就系好安全带到室外打开检查口看是否堵塞；

D 、 如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到畅通为止； 5、

E 、 盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用；

F 、 检验：反复放水，检验马桶是否畅通；

G 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）

9、 疏通地漏

1） 维修程序

A 、 先用抽子试通；

B 、 不能查明原因时则打开检查口检查；

C 、 不通时再使用疏通机疏通直到畅通为止；

D 、 检验：用水试通如水源不方便，可接胶管水冲或用水桶装水检验； E 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

10、 马桶漏水

1） 维修程序

A 、 先检查漏水情况；

B 、 如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出

马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换。装上马

桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一周（3小时后可

以使用）。

C 、 检验：维修后，放水看是否漏水；

D 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户使用须知：应正确使用马桶。

11、 洗菜盆下漏水

1） 维修程序

A 、 行检查何处漏水，查明漏水原因；

B 、 如是软管断裂漏水，应及时更换软管，并把接头处接好；

C 、 台是水龙头（水咀）或接头漏水，检查水龙头（水明）或接头处是否

有破裂损坏情况，如有此情况，应及时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生胶带密封此处；

D 、 检验：打开菜盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水；

E 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户使用须知

A 、 必须正确使用水龙头，不要乱动开关或接头处，不要乱弯软管，防水

龙头、接头或软管有破裂情况发生；

B 、 不要用为撞击洗菜盆，以防盆四周的白水泥膏松脱。

12、 修理门窗

1） 维修程序

A 、检查门窗的附件是否齐全；

B 、检查有无配件损坏；

C 、更换配件，达到预期效果；

D 、维修后请住户验收；

D 、 检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以

达到开关自如的目的；

E 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户使用须知

A 、 需定期往转动部分加油；

B 、 如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。

13、 脸盆下漏水

1） 维修程序

A 、 先检查何处漏水，查明漏水原因；

B 、 如是存水弯管处漏，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，

情况严重的要更换弯管，情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口处，以达到不漏水为止；

C 、 如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止；

D 、 检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏为目的，在水呢凝固

以后（约需四小时），再在周围泡水检验；

E 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户使用须知

A 、 不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水；

B 、 不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水呢膏松动。

14、 洗脸盆堵塞

1、 维修程序

A 、 查明堵塞原因；

B 、 取下存水弯倒掉杂物；

C 、 装好存水弯；

D 、 如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直到畅通为止；

E 、 检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止； F 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户使用须知

A 、 用洗脸盆时尽量不要掉入杂物；

B 、 及时清除不小心掉进脸盆下水管内的杂物。

15、 洗菜盆堵塞

1） 维修程序

A 、 先用抽子抽通；

B 、 不通时查明堵塞原因；

C 、 打开检查口用疏通工具疏通，再用水试通直到畅通为止；

D 、 检验：检修完毕后，把菜盆的水储满后再排放，使之畅通为止；] E 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户须知

A 、 剩饭、菜及其它杂物不能倒入洗菜盆内；

B 、 及时清除洗菜盆下水管内的残余杂物。

16、 维修墙外水管

1） 维修程序

A 、 先查找原因；

B 、 如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门；

C 、 查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水；

D 、 维修时先关水表前的总阀，限下破损水管；

E 、 装入新水管

F 、 打开总阀后相关部位是否漏水；

检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在

24小时跟踪检查；

H 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户使用须知

A 、 不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业

人员施工；

B 、 一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来维修；

17、 住户门铃不响

1） 维修程序

A 、 分析原因，门铃不响可能由以下原因造成：

a 、 电池没电了；

b 、 因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏观的电解

液腐蚀，而使门铃断电；

c 、 线路问题造成；

d 、 门铃开关接触不良。

B 、 针对A 、a 中的原因，则需换上新电池。

C 、 针对A 、b 中的原因，则取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物

去除或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢

复门铃的正常使用。

D 、 针对A 、c 中的原因，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现

断路或门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复

门铃的正常使用。

E 、 针对A 、d 中的原因，修理或更换门铃开关。

F 、 检验：门铃维修完毕后，反复试用几次，直到达到预期效果； G 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户须知：更换电源时，注意电池的正、负极性。

18、 插座无电

1） 维修程序

A 、 分析原因，插座无电可能由以下原因造成：

a 、 由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电；

b 、 由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插痤上瞬间，

造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致使保

险丝熔断或自动开关跳闸；

c 、 由于频繁插拨操作，造成插痤端子上的电源接线松接触

不良；

d 、 线路出现断线。

B 、 针对A 、a 中的原因，告诉用户现在是在停电检修；

C 、 针对A 、b 中的原因，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回

路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动

开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可告知住户及时处理；

D 、 针对A 、c 中的原因，先断开此回路的电源开关，用万用欧姆档查找故

障点，故障排除后方可送电；

E 、 检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压档检测供电

电压是否稳定正常； G 、

F 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

19、 住户家中无电

1） 维修程序

A 、 分析原因，住户家中没电机能由下列几种原因造成：

a 、 线路停电检修；

b 、 用户总开关烧坏；

c 、 因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护

控制开关跳闸；

d 、 进户线与接线端子接触不牢；

e 、 电度表烧坏。

B 、 针对A 、a 中原因，及时向用户说明停电的原因；

C 、 针对A 、b 中的原因，首先断开电源开关，检查住户用电使用现场，看

是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子

接触不良，长期过热烧坏所致，将用户的用电设备从插痤上的插头拿

下来，将所有的照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情

况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源

开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电；

D 、 针对A 、c 中的原因，首先将与跳闸的保护控制开关的电气设备插头从

插座上拨下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，

然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直到找出故障

跳闸原因并解决；

E 、 针对A 、d 中的原因，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用

万用表检查确认线路是否正常后方可恢复送电；

F 、 针对A 、e 中的情况，首先查看电度表参数是否符合用叫线路规定，其

次检查电度表的接线是否正确。确认是否表本身质量原因而烧坏，可

更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以

上原因继续查找故障点；

G 、 检验；当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量

电压是否正常；

H 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 维修须知：维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后，方可恢复

送电。

3） 告知住户须知：

A 、 用电时，应确认保安状态下正常使用各种用电设备和电器；

B 、 不要超负荷用电，不要乱拉搭线路，确需改动线路或安装电器用电线

路时，应通知管理处派专业人员进行处理；

20、 配电箱开关故障

1） 维修程序

A 、 分析原因，低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：

a 、 因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体或线路中

的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气

开关烧坏；

b 、 因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空

气开关的额定电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏

或接触器角头长期通过较大的通断电流，引起触头严重

发热损坏。

B 、 针对A 、a 中的原因，先将配电箱的开关置于“OFF ”位置，再将电源

侧的开关置于分闸位置，根据实际配电线路，在不影响其它供电线路

的情况下，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查

配电箱内的所有电气保护元件是否完好，保护元件动作的整定值是否

满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正

常供电；

C 、 针对A 、b 存在的原因，如果是开关跳闸，先将电源侧的开关置于分闸

位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），用万用表

检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，

然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观

测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，

则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则

需要更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电；

D 、 检验：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常；

E 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2）维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障，断电顺序为先断开负

荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序相反。

21、 灯不亮

1） 维修程序

A 、 分析原因，灯不亮可能由以下原因造成：

a 、 灯内灯丝烧断；

b 、 灯泡与灯头接触不良；

c 、 电源保险丝熔断；

d 、 电源开关接触不良。

B 、 针对A 、a 中的原因，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，

若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡；

C 、 针对A 、b 中的原因，将电源开关断开，用电笔检验灯头是否有电，确

认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后，方可送电；

D 、 针对A 、c 中的原因，将电源开关断开，用万能表检查照明线路有无短

路或断路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电；

E 、 针对A 、d 中的原因，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开

关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开

关本身故障造成，应及时更换开关；

F 、 检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常；

G 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 维修须知：上述维修过程只是一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以

上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万能表检查线路是否出现

断线或短路现象，然后逐一将故障排队确认线路正常时，方可送电。

3） 告知住户须知

A 、 不要点长明灯

B 、 发现动作不正常时，应及时通知管理处派专业人员前来检查、维修。

22、 顶棚抹灰层（饰面）脱落

维修程序

A 、 如是抹灰层施工质量问题，应采限以下措施：

a 、 用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也

应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位

下面，如靠墙，墙上也应铺垫，如果松散部分已超过该

顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰全部铲下；

b 、 用钢丝刷清扫顶棚面至没有松动的杂物为止；

c 、 用喷水器具充分喷水湿润2—3次；

d 、 均匀地刷一道素水泥浆；

e 、 用1：3水泥砂浆打底抹平；

f 、 批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平滑；

g 、 刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复；

h 、 清理垃圾，恢复场地整洁。

B 、 如是因板钢筋锈蚀膨胀而引引导抹灰层脱落：

a 、 同A 、a

b 、 同A 、b

c 、 用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的东西

打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格

的补充钢筋；

d 、 其它程序同A 、d 与A 、h

C 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

D 、 告知住户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。

23、 楼板裂缝

1） 维修程序

A 、 先进行全面仔细查看

B 、 如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作

处理；

C 、 如裂缝较宽、较深、应及时处理，具体如下：

沿裂缝用工具将两侧基层丵成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒；

a 、 用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆；

b 、 准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用；

c 、 用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，

然后清除表面多余的补缝材料；

d 、 修复饰面（按用户原标准）。

D 、 如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有

关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后

做出加跑龙套方案进行维修；

E 、 维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。

2） 告知住户须知

A 、 不要集中堆放过重物品；

B 、 平时留意楼板动作状态，发现问题时，应及时通知管理处派技术人员

到场查处作业处理。 1）

房屋维修回访制度

一、 维修目的

使室外公用设施恢复使用功能及外观，确保在正常的动作状态，为业主（住户）保持一个安全、舒适、美观的生活环境。

二、 维修原则

1、 坚持经济、合理、安全、实用的原则。在保证使用功能和正常动作的前提下，

注意节约维修材料；

2、 修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则；

3、 为用户服务的原则。

三、 维修依据

1、 符合维修方案或设计图纸的要求，满足合同的规定；

2、 符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。

四、 维修标准

1、 小区道路（人行道和车道）

A 、 修补损坏的砼路面

如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按时附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。

a 、 将人行道或车道表面松散或破碎的丵掉，丵除深度以达新面及结实面

为准；

b 、 用丵子将坑底彻底丵毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里

掏丵成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面的一切散粒刷除干净；

c 、 将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。

d 、 湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐泥

浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，哪修

补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，

以便捣实下沉（砼坍落度要控制在小于3公分）；

e 、 用木抹子轻轻地将修补表面抹平，在砼开始硬化时，还要用抹子再细

抹一遍。然后养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。

2）修补块材地面（如：地面砖，石块材料，预制砼块等）。

A 、 丵除损坏的块材面层，丵掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润；

B 、 待表面积水完全溶入后，涂抹普通硅酸盐水泥浆（如为人行道板砼预制块，

无需此道工序）；

C 、 将块材充分洒水或浸湿后，用1；2；5水泥浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，

锤直，抹去砖缝多余泥浆；

D 、 必须留缝，灰缝表面应光滑平整，不得高出块材面；

E 、 修补工作完毕后，把块材表面清扫干净；

F 、 对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层（可渗3%防水剂），然后

再坐砌块材。

2、路灯

1） 灯不亮：参照《室内维修方法》中的关于“灯不亮”的维修规定；

2） 灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆

两道，刷面漆两道。

3、 雨水管道

1）

2）

4、

5、

6、

7、

8、 3） 化粪池 1） 如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制定定期掏制度； 2） 如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故； 3） 如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。 隔油池 1） 如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度； 2） 如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，或打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅； 3） 如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许杂物。 电缆沟 1） 如果沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉； 2） 如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常； 3） 如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。 排水渠 1） 如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉； 2） 如是渠壁损坏，应按损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层； 3） 如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物； 4） 池（井）壁损坏，通知用户停用或采取其它措施，不影响用户的日常动作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面丵于结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。 儿童游戏场（包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架等）。

1） 秋千：

A 如配件缺损，应立即修理并配齐配件，如无法修理，应及时更换相关配件直如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因堵塞引起，应清除杂物，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平衡；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平衡； 如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝； 最后修复地坪。

至能安全使用为止；

B 如转动失灵，导致无法转动，卸下秋千铁链，寻找转动铰失灵原因，如为轴

承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补充，加上润滑油；如为插销铰，

应将铰拆开除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摆动几下，看是否能正

常摆动。

2） 钻筒、滑梯

A 、 如饰面层脱落，先将相关益的松杉层丵除，然后清洁、喷水湿润、修补饰

面、加强养护，待干硬结实后，打磨至恢复原先面层的光滑度；

B 、 钻筒式滑板开裂，如裂缝不大，或将裂缝处冲洗清洁干净，然后用高标号

水泥浆补缝，等干硬后打磨光滑，如果裂缝很大，或已影响安全使用时，

如能通过加固使之安全使用，则将裂缝参照上述方法修补，如无法使之安

全使用，应拆除重建。

C 、 跷跷板

a 、 如缺配件，应及时修复至安全使用，如无法保证安全，应更换新配件； b 、 转动铰动不灵，如为轴承铰，先查看滚珠是否齐全，然后补加润滑油；

如为插销铰，则先将跷跷板拆下，清除转动铰部位的铁锈，加上润滑

油，然后再装回跷跷板，检验时应摆动几次跷跷板，看是否已转动灵

活。

D 、 沙池

a 、 如缺砂，应将池内的杂物拣除，再补充干净无泥、精细均匀的河沙，

沙的量以低于池边牙3—5公分为准；

b 、 池边牙缺损。如为砖边牙，应将破损的砖块丵除，补上完好的砖块，

如为砼边牙，应将缺损部位松动支丵去，然后清洁、喷水湿润，再用

高标号水泥浆补上缺口。

E 、 攀登架：

a 、 如部件之间焊接口脱离，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光

滑，刷两首防锈漆（保持面漆与原色一致）；

b 、 如配件（如螺丝、螺母等）缺损，应立即补上，确保设施处于安全状

态。

9、 单车棚、单车架：

层面漏水（雨水渗漏）：如是钢筋砼层面，先找出渗漏部位，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；如因结构损坏而导致漏水面，应加固结构部分，再重做防水层，如是玻璃钢瓦面，可用沥青麻丝堵塞被损孔洞。

2）单车架：

如配件缺损，应用同一型号规格的配件修复，如需电焊，须在焊口上刷两道防锈漆。

10、 钢管路障：

如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷红白相间的荧光漆。

11、 绿化水管管网

1） 漏水：

A 、 如是水管接头处漏水，应将水管总制关掉，然后在漏水接头处将水管拆下，

在外丝管绕上胶带或止水麻丝，再将水管接好，打开总制放水检查，至不

漏为止；

B 、 如水龙头漏水，应先关总水制，然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶

片破损漏水，更换相应配件，装回水龙头，开总制，检查至不漏为止，如

无法修复，应更换新龙头。

2） 水管锈蚀：

A 、 如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后，清洁干净，然后刷两道防锈

漆，并应定期检查；

B 、 如锈蚀程度较大，应更换该段水管（注意应用热镀锌管更换）。

12、 垃圾屋（池）、垃圾中转站。

1） 如饰面（如瓷片、抹灰）破损，可以采用两种方法：

A 、 将破损部位的松散层清除，再用相应的材料修复；

B 、 直接用水泥补，然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。

2） 如五金部件（如闸门、铁栏等）缺损：

A 、 检查缺损部位，查明原因，然后和相应的配件修复，并刷两道防锈漆；

B 、 如是缺损较严重以至无法正常使用，应及时更换新配件。

房屋本体公用设施的维修方法

一、 维修目的

使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观，延长使用权用寿命，确保正常运作状态，方便用户。

二、 维修原则

1、 坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，

注意节约维修材料；

2、 修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则；

3、 为业主（住户）提供方便的原则。

三、 维修依据

1、 符合维修方案或设计图纸的要求；

2、 符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准；

四、 各项维修项目的标准

1、 地基基础

1） 如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。

A 、 将破损松散部位丵除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分

清除；

B 、 用1：3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄

水；

C 、 恢复勒脚饰面。

2） 如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。

A 、 如不严重，应做好巡进和记录；

B 、 如有扩展趋势，应立即通知开发商派专业人员检查鉴定；

C 、 如情况较严重，应立即通知开发商派专业技术人员检查鉴定；

2、 梁、柱、板主体

1） 露筋

A 、 将露筋部位的松散层丵除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；

B 、 用钢丝刷清洁干净；

C 、 充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层；

D 、 用高标号水泥砂浆修复，如有需要量还需按要求恢复饰面。

2） 有裂缝

参考《室内维修方法》中“楼台板裂缝”维修程序进行维修。

3） 有孔、洞

A 、 将孔、洞周边已松散的砼丵除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉；

B 、 用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞；

C 、 充分喷水湿润孔、洞内壁；

D 、 如孔、洞小，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥浆嵌填、压

平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷一道素水泥浆后，用比原先（梁

或柱或板）的砼标号高一等级的细石砼填饱满，并养护好；

E 、 按原标准做好饰面。

4） 破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况时，

应立即通知开发单位，请有关专业人员到现场鉴定后，作出修缮或加固方

案，再进行修复。

3、 墙体

墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和湿度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等到的维修）。

1） 裂墙

A 、 先将裂缝周边的饰面丵除，并将砌体已松散丵至结实层，丵槽成外八

字形；

B 、 用钢丝刷清扫槽内杂物，然后充分喷水湿润；

C 、 均匀地涂刷一道素水泥浆；

D 、 再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。

E 、 用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

2） 砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损

A 、 先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土；

B 、 充分喷水湿润破损面；

C 、 用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及补砌（注意所用砌块应先充分

湿润）

3） 墙体室外饰面缺损

A 、 将缺损饰面及其周边松散层一并丵除；

B 、 用钢丝刷清扫干净浮动灰土；

C 、 充分喷水湿润破损面；

D 、 均匀地涂刷素水泥浆；

E 、 用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。

4） 墙体室内饰面缺损

A 、 同3中3）的A 、B 、C 、D 。

B 、 用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面。

5） 外墙渗水

A 、 外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用

水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝；

B 、

C 、

D 、

E 、

F 、 窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘夜的外侧应留有1公分左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实； 在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层； 外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1—2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面； 墙、板接通处渗水，或用、预制氯乙燃胶泥嵌缝，先开丵，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶条外用水泥砂浆勾缝封闭； 用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗部位

的周边扩大10—15CM ，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆

嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2—3道氯丁胶，在

最后一道胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。

4、 顶棚

参照《室内维修方法》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。

5、 楼梯间

1） 踏步缺损

A 、 将缺损部位周边已松动部分丵除至结实层；

B 、 用钢丝刷清扫干净浮土；

C 、 充分喷水湿润；

D 、 均匀地涂刷一道素水泥浆；

E 、 用1：3水泥砂浆做好基层；

F 、 修复饰布。

2） 拦板缺损

如为砼或砌块样板，可参照2和3相应程序执行。如为其它如木材或金属材料样板，维修程序如下：

A 、 如不能修复，应及时更换新配件；

B 、 使之与样板连接牢固；

C 、 修复饰面料如油漆、乳胶漆等）。

6、 门、窗

参照《室内维修方法》中有关“门、窗”维修程序执行。

7、 屋面避雷设施

1） 锈蚀

A 、 用砂纸除锈；

B 、 均匀涂刷两道防锈红漆和一道银漆，每道漆之间要隔一段时间，以上

一道漆干为准；

C 、 如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆；

2）连接部位断开

A 、 除锈清洁后，焊接牢固；

B 、 刷两道防锈漆。

8、 屋面隔热层、防水层

1） 隔热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝；

2） 屋面漏（渗）水（刚性屋面）：

用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层仓处漏水；

B 、 纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理；

C 、 出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密

封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚脂、PVC 胶泥等；

D 、 檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯

丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

9、 屋面水池（箱）

1） 渗漏

A 、 先将水池（箱）四壁清洁干净；

B 、 做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用

1：2水泥砂浆做保护层。

2） 水池（箱）检查口盖缺损

A 、 应立即维修，并加锁；

B 、 刷两道防锈漆，并定期检查。

10、 地下室补漏

地下室补漏难度大，一般请专业维修单位维修。

A 、