棚户区改造贷款

棚户区改造贷款

一、审批权限

1、借款人为平台公司----总行

2、借款人为社会资本组建公司，常住人口100万以上或上年度公共财政收入15亿以上的县域棚户区改造贷款5亿元以下---省分行。

3、其他县、区均报总行。

二、借款人条件

（一）经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记，具有企（事）业法人资格，取得营业执照（事业单位法人证书）、组织机构代码证，并办理年检手续。

（二）取得政府有权部门授权其从事棚户区改造的相关证明文件。---因实施棚改拆迁、征收职责的应是政府职能部门，如由社会资本组建公司实施，则需有政府出具的会议纪要或与政府签订的投资协议等。

（三）持有人民银行核发并经过年审的贷款证（卡），在农业银行开立基本存款账户或一般存款账户。

（四）信用等级BBB+级（含）以上，经营管理规范，财务状况良好，资金安排合理，具有按期还本付息能力。

（五）借款人最近一期经审计财报所有者权益在5000万元以上，资产负债率低于75%。其中，对于政府财政资金还贷比例不超过30%的项目，借款人最近一期经审计财报所有者权益在8000万元以上。

（六）与农业银行合作关系良好，借款人及控股股东、主要股东无重大不良信用记录（或虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次用信前已全部偿还了不良信用）。忠诚度高，具有良好品牌形象和市场影响力。

(七）借款人为项目公司的，其控股股东必须符合以上条件。----是指项目股东的控股股东取得了从事棚户区改造的相关证明文件，委托项目公司操作的。

（八) 农业银行相关政策、制度办法规定的其他条件。

另：1、只进行拆迁、补偿、安置的，对借款企业无房地产开发资质要求，但营业执照经营范围中要有土地整理等相关内容。

2、对支持整体项目的，借款企业需有房地产开发暂定三级（含）以上资质（因暂定三级开发面积在15万平方米以内）

三、项目条件

（一）符合城市总体规划要求，项目已纳入省棚户区改造计划，取得棚户区改造相关立项证明文件。

（二）项目涉及拆迁的，应符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及地方政府有关规定，并取得实施拆迁的相关证明文件。

模拟征收、房屋征收决定书、房屋征收公告、被征收房屋价值评估等房屋征收合法性手续。

（三）须落实不低于棚户区改造项目总投资20%的资本金。

（四）项目自身现金流充足或有整体资金平衡方案，第一还款来源充足。

（五）农业银行相关政策、制度办法规定的其他条件。

四、申请资料

（一）借款申请书。

（二）借款人资料：

1.已办理年检手续的法人营业执照，法人组织机构代码证，法定代表人证明书或法人授权委托书。

2.企业法人应提供公司章程或合资、合作协议，验资证明。

3.政府有权部门授权其从事棚户区改造的相关证明文件。

4.人民银行核发并经过年审的贷款证（卡）。

5.近三年及最近一季度的财务报表；成立不足三年的，提交成立以来的年度财务报告及最近一季度财务报表，年度财务报表须经具有相应资格的会计事务所审计，或经有权部门核准。

（三）项目资料：

1.政府有权部门核发的项目立项、规划等相关合法性批件。

2.涉及拆迁的项目，应提供政府有权部门签发的有关项目拆迁、安置、补偿办法、征收许可等合法性批件。

3.项目可行性研究报告或项目实施方案。

4.借款人自有资金到位计划和已投入资金的证明。

5.涉及征地的，应取得国土部门出具的相关合法性批件。

6.涉及项目后续建设的，应按项目工程进度，提供相应合法性批件。

7.涉及财政资金还款的，应提供政府有权部门出具的财政资金还款协议等证明材料。

8.涉及担保的，担保人须提供担保承诺书（函）；公司类客户须依据公司章程规定，提供同意担保的股东（大）会决议或董事会决议；采取抵（质）押担保的，还须提供抵（质）押物清单、

权属证明。

（四）其他相关证明文件和材料。

五、贷款方式、期限

1、棚户区改造贷款原则上采用抵押担保方式，并应优先落实土地或其他有效资产抵押，若无法提供抵押或抵押不足值的，可采用质押或第三方保证担保方式。

2、棚户区改造贷款应根据项目改造规模、拆迁难易度、施工周期、市场销售等因素合理确定贷款期限。对于仅支持拆迁、补偿、安置阶段的贷款期限最长不超过10年；对于支持整体项目的贷款期限最长不超过25年。

六、客户准入及分类管理

棚户区改造贷款客户分类、项目准入和固定资产贷款审批等事项依据本办法实行一并报批，经贷审会（或合议会）审议、有权审批人审批固定资产贷款后，视同审批该项目准入和该客户为支持类客户。棚户区改造贷款客户的农行行业分类按照客户实际所属行业管理，通过上述方式认定为支持类的新客户，其分类结果仅适用于棚户区改造业务，如后续继续申请办理其他业务品种的，须按照其所属农行行业客户分类标准重新进行客户分类。我行存量客户办理棚户区改造贷款业务的，在风险可控的前提下可不受客户原分类结果限制，但应按客户原所属行业定期进行分类结果复核。

七、贷款调查和评估

1、棚户区改造贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。

（一）合法性调查主要包括，借款人主体资格是否合法，是否已取得棚户区改造委托授权，项目是否符合城市总体规划有关要求，是否已纳入当地棚户区改造计划或取得相关项目立项证明文件等。

（二）安全性调查主要包括，借款人经营管理能力、资金实力、信用状况，项目投资预算是否合理，自有资金到位情况，拆迁、补偿、安置是否合法合规，项目拆迁安置阶段与后续建设阶段是否为同一借款主体，项目后续建设是否可行，贷款担保是否充足等。

（三）效益性调查主要包括，还款来源分析、项目经济效益分析和项目综合效益分析。

1、项目评估

对于项目拆迁后明确继续由同一借款人进行后续建设的棚户区改造项目，应对项目的前期拆迁补偿、安置和后续建设实行整体评估。如遇到国家或地方相关政策出现重大调整的、项目总投资超过原总投资金额30％的、项目后续建设阶段规划发生重大调整的或发生有权审批行认为应重新评估的其他情形的，应对项目进行重新评估。

对于项目拟更换开发主体进行后续建设的项目，仅对项目拆迁、补偿、安置阶段进行评估。同时，对于项目市场前景较好，综合回报较高，我行拟介入后续建设的棚户区改造项目，要与地方政府或主管部门进行充分协商，力争我行优先介入项目后续建设。

八、贷款的审查、审批、发放和支付

1、棚户区改造贷款的审查和审批按照我行固定资产贷款的相关制度规定执行。

对于项目拆迁后明确继续由同一借款人进行后续建设的棚户区改造项目，贷款采取项目整体一次性审批、分阶段发放的模式，并分别明确两个阶段的贷款金额、发放条件等具体要求；对于项目拆迁后更换开发主体进行后续建设的项目，仅审批项目拆迁、补偿、安置阶段融资金额，后续建设贷款根据具体情况另行审批。

2、已批准同意贷款的项目，在贷款发放前，应落实如下内容： 对于我行介入整体棚户区改造项目的，在拆迁、补偿、安置阶段贷款发放前，项目该阶段自有资金先于或与我行贷款同比例投入，项目拆迁许可等合法性要件齐备，贷款担保手续已落实；在后续建设阶段贷款发放前，项目该阶段自有资金先于或与我行贷款同比例投入，项目已取得四证，并落实贷款担保手续以及其他贷款发放条件。

对于我行仅介入棚户区改造项目拆迁、补偿、安置阶段的，在贷款发放前，项目自有资金先于或与我行贷款同比例投入，项目拆迁许可等合法性要件齐备，落实贷款担保手续以及其他贷款发放条件。

3、借款人应在农业银行经营行开立资金监管账户，贷款的发放和支付应通过该账户办理。

4、经营行应根据项目实际情况合理确定贷款项目建设期和还款计划。

5、棚户区改造贷款合同签订原则上使用我行固定资产贷款制式合同，并应补充明确以下内容：

（一）借款人取得贷款项目的国有土地使用权证后，原则上应及时追加办理抵押担保手续，如抵押足值的，可置换前期抵押或担保。

（二）对于本项目用地确实无法设定抵押的，借款人须承诺项目用地不得对外设定任何抵押、担保，或以项目用地对外投融资。未经我行同意，借款人不得变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置本项目用地。

（三）借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从资金监管账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。

6、经营行应通过受托支付或借款人自主支付方式对棚户区改造贷款资金进行支付，确保贷款资金专款专用，具体参照现行《中国农业银行固定资产贷款管理办法》执行。

九、贷后管理

1、棚户区改造贷款的贷后管理要按照《中国农业银行贷后管理办法》等有关规定执行。

2、借款人应与我行签订资金监管协议，项目收入全部或按照我行贷款份额归集到借款人在我行开立的资金监管账户，经营行对账户资金的实际使用情况进行监管，确保账户资金封闭管理。

3、经营行应与借款人共同制定切实可行的还款计划。

对于由同一借款人完成的棚户区改造项目，自项目建成或实现租售资金回笼并完成项目转投后，不低于50%的剩余回笼资金须用于归还我行贷款本息。

对于拆迁后更换开发主体，且我行继续支持后续建设项目的，

后续建设贷款发放前应归还全部棚户区改造贷款本息。

对于仅介入棚户区改造项目拆迁、补偿、安置阶段的贷款，应在该项目土地出让后及时以土地出让收入或借款人综合收入归还我行贷款本息。

4、经营行应督促借款人及时办理贷款项目的国有土地使用权证等合法性要件。如承诺采取贷款项目土地抵押的，要及时办理抵押相关手续。

5、建立定期检查制度。经营行应要求借款人定期提供资金使用情况、项目进度、财务报表以及土地出让情况等相关信息、资料。经营行按季对贷款进行风险及效益评价，并形成贷后管理报告。重点关注以下内容：

（一）借款人自有资金到位及使用情况，项目合法性资料审批落实情况及其他信贷管理要求落实情况。

（二）项目拆迁安置进度、项目拆迁资金的支用情况、项目配套基础设施建设情况等，特别是对借款人是否拖欠业主拆迁安置费、是否存在拆迁钉子户等情况要予以重点关注。

（三）项目拆迁安置费用超支、建设期延长、产权变化等对贷款安全带来的影响。对于建设造价超支较大的项目，经营行要及时了解项目总投资变化情况，并要求借款人按比例追加自有资金投入。

（四）担保人及抵（质）押物的变动情况，适时对贷款抵（质）押物进行价值重估。

6、建立贷款风险预警制度。发生以下情况之一的，经营行应及时预警，并采取停止发放贷款或提前收回贷款等相应的债权保

护措施：

（一）贷款支持的项目被取消、缓建或因规划条件改变，无法实现预期收入的。

（二）借款人转移贷款或改变资金用途的。

（三）借款人经营管理状况恶化，对农业银行及其他债权人出现拖欠或违约行为的。

（四）拒绝接受农业银行对贷款项目实施监督管理的。

（五）借款人存在改制、产权变更、高层管理人员变动、逃废债务、涉及诉讼案件等重大预警信号的。

（六）担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全，贷款抵（质）押物被司法机关或其他有权机关查封、扣押的。

（七）其他导致贷款风险加大的情况。