银行必须直面房市风险

随着货币政策的进一步紧缩，作为高度依赖于外部融资的房地产行业的风险引起了人们的普遍关注。有房地产业的知名人士甚至说，要房地产业死，银行必先死，摆出一副绑架的架势，但是，这并非是不可信的威胁。从历史上来看，迄今为止，引发金融系统性风险要么来源于汇率与资本流出的宏观因素，要么来自于股票市场，要么来自于房地产市场。1929～1933年大危机之后，金融系统性的危机和货币危机与房地产市场更具相关性。从最近的美国次贷危机到20年前的储贷危机，从日本泡沫经济破灭到东亚金融危机，金融体系因房地产业危机而屡遭重创。而且在货币因素引发的危机中，房地产市场也是受害最深的，最终商业银行也总是被拖累下水。

　　中国房地产业除了1993年在海南、广东、广西部分地区经历过危机之外，还没有出现过大危机。房价持续上涨，房地产相关的信贷也是持续上涨，泡沫也被不断吹大。鉴于对房地产风险的担忧，控制金融风险，从2003年中国人民银行出台“121”文件起，国家日益加大对房地产市场的关注和调控，基本上每年都有相应的文件出台。然而事与愿违，房价越来越高。这又是为何？其中有两个代表性的观点，一是地价推动论，二是真实需求论。地价推动论认为房地产价格之所以高，是因为协议价格变为拍卖制，以及对农民的补偿标准提高了，这些导致地价升高，开发商成本增加，并最终以涨价的形式转嫁给消费者。而真实需求论则认为房地产并不存在泡沫，房市的火爆和房价的高涨是因为有实际的需求，其中最重要的因素就是中国的城市化进程刚刚开始还远未结束。但是，一些投机性因素的贡献也是我们不容忽视的，我们无法忽视温州炒房团、山西炒房团对于房价飚升的“贡献”，也不能忽视在人民币升值预期下以各种名义流入境内进入房市的外来游资的“贡献”，当然也还与一些银行有意无意放松贷款条件有关。

　　2008年，这些情况似乎正在发生变化。一些地方楼市开始下跌，一些城市的房价出现了变相降价或增幅下降的趋势。在从紧货币政策下，银行收紧了对房地产商的开发贷款，一些房地产商的资金面正面临巨大压力。根据年报统计，内地房地产上市公司2007年平均资产负债率达66.1%，万科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%。为了解决资金缺口问题，一些上市房地产公司纷纷通过发债与增发来融资。2008年5月20日至22日，万科、保利、新湖中宝分别为59亿元、43亿元和14亿元的公司债获批，卧龙地产12亿元定向增发获批。而这些公司就是前不久开始主动将楼盘降价销售的公司。大多数非上市房地产公司显然没有这样好的运气，只好通过银行和信托投资公司发行信托计划或委托贷款方式寻求资金。但更多的地产商则是只能通过民间融资的方式，尽管如此，还是会有些地产商面临严重的流动性压力。

　　另外一个值得注意的情况是，随着人民币升值速度的加快，人民币升值持续单向的趋势很可能在某个时候就行将结束，届时，不少隐藏在房地产业的游资就可能会考虑退出，此举势必将影响房地产的价格。同时，买涨不买跌的心理因素将使买者与卖者的博弈在资金短缺的情况下更偏向买者一边。

　　此外，纵然有诸如城市化进程加快和农村劳动力转移等理由，但我们绝对不要忽视一个基本的常识，那就是住房价格与家庭收入之比（房价收入比），住房价格与房租之比，这两个比率正如股市上的市盈率一样，虽然我们可以在某一个时期偏离它，但不可能永远偏离它。房价收入比是测量居民住房可支付能力的指标之一。按照联合国1993年对107个国家研究，总房价应为一个家庭3到6年的收入。但中国的情况是，2006年的上海房价收入比是10.2倍，2007年达到10.5倍；2006年的广州房价收入比是9.3倍，2007年为10.7倍；2006年的深圳房价收入比是11.7倍，在2007年达到了16.1倍。虽然中国居民收入存在统计上的因素，但显然中国的房价收入比是偏高的。住房价格与房租的关系说明了住房资金成本与收益之间的关系。从理论上说，房价与租金价格应呈同方向的变化，然而，中国房地产市场上却表现出了中国特色，即房价快速上涨而租金涨幅不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨租金下跌的现象。这种房价和房租的背离正是房地产泡沫的一个重要信号。显然，只要我们准确观察这两个指标，我们就不得不对中国目前的房地产价格感到有点害怕和担忧了。

　　如果房地产市场存在风险，对银行的影响又有多大呢？银行对于房地产是爱恨交加的。一方面，房地产行业总体上来讲利润率高，是银行不可忽视的领域。虽然明白房地产业的风险，但在房价居高不下的市场现实下，银行对房地产业的贷款并没有退出。另一方面，房地产业毕竟是高风险行业，即使对于风险较低的个人住房抵押贷款，只要房价跌出首付，银行的风险就会相当大，房地产对于银行有如一个烫手的山芋。

　　银行对房地产的贷款基本上是两类：一是房地产开发贷款，二是个人住房贷款。根据2007年上市银行年报分析，银行在房地产方面的贷款总体上占贷款总额的19%至40%之间，并呈现出几个明显的特点：第一，总体来看，2007年银行对房地产的贷款占银行贷款总额中的比重存在不同程度的上升，这说明房地产金融业务仍然是银行重要的利润来源点。第二，房地产开发贷款占比超过10%的银行主要是中小规模的银行。第三，房地产贷款的结构正在调整中。一方面，个人住房贷款仍然增长较快，这也是房地产金融业务增长的主要原因。另一方面，大多数银行房地产开发贷款的比重有所下降。那么，这种贷款结构变化的原因是什么呢？一方面，在从紧货币政策和连续出台的房地产调控政策作用下，银行已经感觉到了房地产市场的可能风险特别是房地产开发企业的风险，银行放慢了对房地产开发企业贷款的增速；另一方面，从长远来看坚信中国房地产市场还有相应的实体经济因素的支撑，同时个人住房按揭贷款本身也有较强的需求，银行无法拒绝风险相对较低的住房按揭贷款。何况，个人住房贷款已经成为银行向个人金融业务实行战略转型的重要着力点，一般而言个人住房贷款要占银行个人贷款的80%以上。也就是说，银行正在通过房地产贷款的结构调整来实现既减少风险，又保证收益增长的双重目标，是在追求发展和控制风险中寻求平衡。

　　尽管如此，风险仍不容忽视，对于商业银行来说，我认为，一方面，必须对房地产价格下跌进行压力测试，并研究相应的预案；另一方面，虽然住房抵押贷款风险相对较小，但此类贷款必须严格操作规程和遵守相应的法规和政策，认真进行客户收入和资信调查，减少操作风险。

　　（作者单位：国家开发银行湖南省分行）