当民众不再相信法律wjh0618

当民众不再相信法律

----补充微博：伤不起的《准许交付使用证》

邵某与天津中联发展有限公司商品房买卖合同纠纷案（津西法（2012）民一字第*号）

【摘要】

春秋战国时期先秦法家管仲曾曰：“法者，天下之程式也，万事之仪表也。”美国著名学者布鲁纳曾说：“法律提供保护以对抗专断，它给人们以一种安全感和可靠感，并使人们不致在未来处于不祥的黑暗之中。”这里的“法律”取广义，包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、地方规范性文件等在内的一切规范性法律文件。法律应当具有绝对的权威和公信力，才能得到民众普遍的认同和信赖，才能在调控国家和社会生活方面发挥主导和基础作用。

相反，如果司法机关有法不依或违法不究，则有关法律的各种制度安排就会形同虚设，民众就不会通过法律程序去预防和解决纠纷，公众也不会再相信法律，法律权威将不复存在，法律公信力也将成为无源之水、无本之木。如果法律的权威和公信力缺失或失落，则民众必然会不自觉的对法律采取轻视、不信任甚至对抗的态度。

【关键词】

权威、公信力、新建住宅商品房准许交付使用证、违约责任、强制性规定、管理

性规定

【主文】

一、“新建住宅商品房准许交付使用证”概述

“新建住宅商品房准许交付使用证”（以下简称“准交证”）是指政府职能部门对新建住宅商品房在交付使用前，对其品质及配套设施进行综合验收合格之后发放的许可证件。

以往我国的法律法规只规定了房屋交付时间是在建筑工程竣工并经验收合格后。比如《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条等。天津市则进一步严格限定了商品房的交付条件，主要有：

◆2001年3月1日，为推动房地产市场逐步规范，有效保护购房群众的合法权益，天津市人民政府实施《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法（失效）》，初步实行新建住宅商品房准许使用制度。

◆2002年12月1日，天津市人大(含常委会)实施《天津市商品房管理条

例》，再次强调房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。

◆2002年12月1日，为全面落实新建住宅商品房准许交付使用证管理工作，天津市建设委员会实施《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》（建房［2002］925号）。

◆2006年4月26日，随着天津市房地产市场的快速发展，很多房地产项目不办理准许交付使用证，违规入住的现象时有发生，引起群众不满，在社会上造成了不良影响，天津市建设委员会实施《关于进一步加强天津市新建住宅商品房准许交付使用工作的通知》，强化新建住宅商品房准许交付使用工作的管理，就加强新建住宅商品房准许交付使用证的管理制度和审批程序做进一步明确。

◆2009年3月1日，为强化天津市新建住宅商品房交付使用管理工作，明确准许使用证的审批范围、审批程序及处罚权限，切实保护购房群众的合法权益，天津市建设管理委员会实施《关于加强我市新建住宅商品房交付使用管理工作的通知》（建房[2009]91号）。

◆2010年1月1日，天津市人民政府同意市建设交通委拟定的《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》（津政发〔2010〕41号），再次强调加强天津市新建住宅商品房准许交付使用的管理，保护购房人的合法权益。

天津市的上述规定是对交付条件的进一步严格限制，客观上有利于维护业主的权益。但由于习惯性思维和房地产开发商惯有的强势地位，开发企业没有对准入证形成足够的重视，对如何预防风险上也缺乏深度的思考。但更加严重的是，天津市各级人民法院在对天津市已经出台的多部地方性法规和地方规范性文件适用不一，以上规定赋予民众的各项权利未能得到依法保护，严重损害法律的权威和公信力，同时也造成民众对法律权威和公信力的失望和怀疑，由此而导致的法律纠纷也引起社会各界的重视和探讨，本文通过邵某与天津中联发展有限公司商品房买卖合同纠纷案（津西法（2012）民一字第*号）进一步分析和探讨。

二、基本案情

邵某与天津中联发展有限公司（以下简称“中联公司”）于2009年7月23日签订《天津市商品房买卖合同》，购买该公司坐落于天津市河西区九连山路与绥江道交口西南侧顺水园1-*-*的房屋一套，合同约定的房屋交付最后期限为2010年8月31日前。但截止2012年5月4日，经邵某数次向中联公司协商、沟通，要求中联公司出示该房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但中联公司始终拒绝出示。后经邵某多次向天津市建设管理委员会、天津市河西区建设管理委员会亲自咨询、询问，并进行了录像录音，但均被告知：该房屋的准交证并未审核、发放。另经查询，在天津建设网

(http://www.tjcac.gov.cn/index.asp)上也没有该准交证的公示、明示信息。

邵某认为该房屋未在约定交付房屋日前依法取得准交证，不具备交付条件，依法要求中联公司按照合同约定支付逾期交付房屋的已付款利息和违约金等共计约10万元。后双方成讼诉至天津市河西区人民法院，并于2012年5月4日进行公开审理。

审理过程中，中联公司神奇般的拿出了该房屋的交付使用证。该交付使用证显示是在2011年1月14日发放的，并加盖“天津市建设管理委员会”的公章。由于与邵某亲自了解的事实相互矛盾，特对该交付使用证的真伪依法提出鉴定申请，但被主审法官以无任何理由口头驳回。后该主审法官自称亲自到天津市河西区建设管理委员会进行调查核实，但未取得任何天津市河西区建设管理委员会任何书面回复，后以口头告知邵某，该准交证的审核、发放合法有效。

三、裁判要旨

该案于2012年6月15日宣判，虽然该准交证的发放日期比合同约定的交房日期足足逾期了136天，但法院认为：1、双方在合同中未明确约定取得交付使用证是交付房屋的条件；2、双方约定的交付条件未违反《建筑法》第六十一条1的强制性规定；3、《天津市商品房管理条例》中关于“天津市新建主张商品房准许交付使用证”的规定属于管理性规定，不予适用，以此驳回邵某的诉讼请求。

四、案件争议焦点分析

第一、从程序方面讲：

1、法院违法剥夺邵某的鉴定权利，认定准交证合法有效明显缺乏证据

为什么邵某向天津市建设管理委员会、天津市河西区建设管理委员会询问均被告知没有核发该交付使用证，但是中联公司却能拿出盖有“天津市建设管理委员会”公章的交付使用证？为什么邵某向法院依法提出鉴定申请，却被无理驳回？为什么主审法官自称进行了调查，却未向邵某出示任何书面的文件？

对证据的真伪进行鉴定是当事人的合法诉讼权利，但主审法官未明确告知理由和依据就口头驳回当事人的申请，剥夺了邵某的鉴定权利。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定，主审法官向适格的主体依法进行调查取证，则被调查单位有法定义务配合，应当出具书面回复意见。但庭审中，主审法官未提交任何书面调查意见，却认定该准交证合法有效，明显缺乏证据。2、法院忽视中联公司的通知义务

1根据《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

根据《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》（津政发〔2010〕41号）（地方规范性文件）第九条第三款规定2，本案中中联公司的通知义务有两个：1、未取得准交证的延期办理入住手续通知义务；2、取得准交证后的重新通知购房人办理入住手续义务。

庭审中，中联公司未提交任何证据证明其已经履行以上通知义务，法院却也未对中联公司的违约行为进行查明和认定。

3、法院忽视了中联公司出示、明示准交证的义务

根据《天津市商品房管理条例》第十二条规定、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》（建房［2002］925号）第十二条规定、根据《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》（津政发〔2010〕41号）第十二条规定，向业主出示或明示准交证是中联公司的法定义务，是交付房屋的法定程序。但中联公司未依法向业主出示该准交证，明显违反法定程序，严重侵害业主的知情权，应当依法承担违约责任。

第二、从实体方面讲：

1、邵某与中联公司在《天津市商品房买卖合同》中约定的交房条件为最低条件，而非最终条件，交付房屋的最终条件应当包括具备准交证

在本案中，邵某和中联公司签订的《天津市商品房买卖合同》采用天津市建委制定的统一文本，其中第3条约定：“商品房竣工后，经验收合格，方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付”。该条款在本案中被法院认定为中联公司并没有违约的依据，因为商品房已经验收合格，有验收报告，可以交付。即法院将中联公司交付房屋的最低条件解释为最终条件。需要强调的是：不具备最低条件必然违约，但具备了最低条件不一定必然符合交付房屋的条件。

根据上文所述，天津市通过地方性法规和地方规范性文件，制定了严于《建筑法》的交房条件，将具备准交证增加为交房的必备条件之一。从天津市有关准23根据《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》（津政发〔2010〕41号）（地方规范性文件）第九条第三款规定：“房地产开发企业在商品房买卖合同约定的交付日期前，未取得准许使用证的，应当通知购房人延期办理入住手续。待新建住宅商品房达到交付使用条件，房地产开发企业应当及时向建设行政主管部门申请办理准许使用证，并在取得准许使用证后，通知购房人办理入住手续。”

3根据《天津市商品房管理条例》第十二条规定：“房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。”根据《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》（建房［2002］925号）第十二条规定：“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”根据《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》（津政发〔2010〕41号）第十二条规定：“房地产开发企业将新建住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示当期交付住宅商品房的准许使用证。”

交证的地方性法规、地方规范性文件与《建筑法》二者的立法本意和关系来看，“准交证”制度并未从根本上颠覆《建筑法》关于房屋交付的规定，只是制定了严于《建筑法》的交房条件，从《立法法》和行政法律法规的相关规定看，天津市的有关规定并不违反我国上位法的规定。因此，法院应当依法适用。

2、法院对天津市地方性法规和地方规范性文件有关规定的性质认定错误本案中，法院认定《天津市商品房管理条例》及其他地方规范性文件中关于“天津市新建住宅商品房准许交付使用证”的规定属于管理性规定，明显认定错误。

首先，法律法规并未明确规定何为强制性规定，何为管理性规定。法院的认定没有明确依据和标准。根据《天津市商品房管理条例》第十条规定：“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”根据以上条文内容规定，具备准交证是

”具备的条件，因此，该条款规定应当属于强制性规定，而不是房屋交付“必须必须”

管理性规定。

其次，即使天津市有关规定属于管理性规定，对中联公司也具有约束力。根据《天津市商品房管理条例》第二条规定：“本条例适用于本市行政区域内新建商品房的建设、交付使用、销售及相关管理活动。”因此，即使属于管理性规定，对中联公司同样适用，具有法定的约束力。

最后，违反管理性规定，应当依法承担违约责任。不管相关规定是强制性还是管理性的规定，都是针对合同条款的效力而言，而不是针对是否承担违约责任而言。

本案中，邵某与中联公司对合同条款的效力并无争议，而是对违反管理性规定是否要承担违约责任存在争议。法院认为违反管理性规范不需要承担违约责任明显缺乏依据。

3、法院无形中侵害了邵某的拒绝入住权利

办理准交证需要开发商竣工验收报告、建设工程规划验收合格证、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明，以及非经营性公建配套证明等文件材料。如果不具备准交证，则意味着该房屋根据不具备以上配套设施，也即不具备交付、入住的条件。

根据《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》（建房［2002］925号）（地方规范性文件）第十二条规定：“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”为保护业主权益，以上规定明确赋予邵某作为业主的拒绝入住权利。

很难想象，如果法院认为只要具备竣工验收包括就可以交付房屋，那业主将住进花费毕生心血，却连基本的供水、供电、供气、供热、排水都没有的房屋。

业主的权益由谁来保护？！

法院无形中剥夺了业主的拒绝入住权利，严重侵害业主的权益。

五、让民众相信法律

很难想象，一项地方人大制定的地方性法规不能为地方法院严格遵守！不敢相信，法律法规赋予民众神圣的权利会被赤裸裸的漠视！

不敢设想，如果民众不再相信法律，社会将发生什么样的改变！

天津市“准入证”制度全国来说较为超前，在以最大利润为主要追求的商群面前，受抵制是意料之中的。“准交证”制度表面是各法院对该制度的认同性问题，实质上仍然是开发商同购房业主博弈过程中的法律反映。而天津市地方政府在设立“准交证”制度初衷是不用置疑，但是对于“有法可依”的“法”的必要性欠缺考虑，也没有进行严格的市场抗压性测试和调查，因此相应的质疑也必将产生。

尽管如此，笔者仍然认为：既然天津市人大制定了“准交证”制度，且这种制度至少能够满足广大购房业主的切身利益，天津市各级法院在审理过程中就应当严格遵守“准交证”制度，以切实落实“有法必依”，维护最广大人民的利益，让民众能够相信法律、遵守法律！