解除购房合同案代理词

关于XX房地产开发公司诉刘某拖欠购房款、刘某反诉XX房地产开发公司解除购房合同纠纷一案

代 理 词

审判长、审判员：

我受本案被告刘某的授权委托，担任其诉讼代理人，依法出庭参加本案诉讼活动，进行答辩和辩论。经过法庭举证、调查，本案的基本事实已经清楚。现在，根据本案的基本事实，结合相关法律规定，我发表代理意见如下：

一、被告刘某按照房地产买卖合同的规定，已经完全履行了规定的付款义务，没有违约 根据原、被告《房地产买卖合同》规定，被告应分三部分支付完全部购楼款，即按5%、25%、70%分期分别支付。其中5%由被告在签订合同时支付，70%向银行办理抵押贷款手续由银行支付。这两项作为被告的无可争议的付款义务，被告已分别于签订合同之日和办理抵押贷款手续之日履行完毕，被告提供的收款收据和银行出具的借据能够充分证明被告没有违约。 至于另外25%，虽然合同附表二约定于1999年7月8日前支付，但根据原告口头以及售楼广告的承诺，业已变更为由原告"提供25%的额外免息置业支援"，由被告申请"发展商提供的30个月的免息分期贷款"。被告刘某根据上列协议内容，申请了"发展商提供的30个月的免息分期贷款"，那么该25%购楼款则由发展商自己支付，然后被告仅承担按《补充协议》偿还发展商免息贷款的责任。上列事实有原告的售楼广告、报社文章以及原、被告签订的《补充协议》足以证明，事实清楚。因此，被告刘某在支付该笔购楼款问题上，也没有任何责任。即使原告没有收到该笔购楼款或没有全部收到，那么责任也在于原告自己没有履行提供贷款的义务，原告构成违约，与被告无关。

再则，根据中国人民银行、中国银行关于个人住房贷款的规定，无住房补贴的借款人必须"以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款"。原告明知被告无住房补贴，但亦协助被告于1999年12月23日取得了中国银行福田支行购楼款70%的银行抵押担保贷款，充分说明原告已代被告支付了25%的购楼款，被告才符合向中国银行福田支行抵押贷款的要求。

据此，被告分三部分分别支付原告购楼款，其中5%签订合同时已经支付，25%由原告"提供30个月免息分期贷款"也已支付，另外70%通过银行按揭贷款已经实际支付，因此被告根本不存在未付购楼款的问题，原告请求被告支付购楼款缺乏事实根据，依法应予驳回起诉。

二、原、被告签订的《〈深圳市房地产买卖合同〉之补充协议》，与双方履行房地产买卖合同无关，属于其他法律关系，与本案无关

根据以上所述支付购楼款办法，原告以口头和广告承诺以及实际行动已向被告"提供25%的额外免息置业支援"和"30个月的免息分期贷款"，但双方并没有签订《借款合同》。原告为了保证其"免息分期贷款"能够收回，遂与被告签订了《〈深圳市房地产买卖合同〉之补充协议》，约定了被告30个月分期偿还方案。因此该《补充协议》实质内容是偿还借款法律关系，与房地产买卖合同法律关系并不相干。原告办理被告房地产买卖合同备案登记手续时，也没有提交该《补充协议》。因此原、被告双方因《补充协议》所发生的纠纷，应属借款纠纷，在本案房地产买卖合同纠纷的审理中，与本案无关，应不予受理。

据此，人民法院在本房地产买卖合同纠纷审理过程中，应依法驳回原告请求偿还借款的诉讼请求。

三、被告提出反诉符合法律规定，依法应予支持

我国《民事诉讼法》第五十二条规定，"被告有权承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉"。本案原告以房地产买卖合同纠纷为由提起诉讼，人民法院以房地产买卖合同纠纷案由立案受理。那么被告同样以房地产买卖合同纠纷为由提起反诉则是被告的合法诉讼权利，依法应予支持和保护。

被告的反诉也完全符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件，即反诉原告与本案有直接利害关系、有明确的反诉被告、有具体的反诉请求和事实理由，并且属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。我国《民事诉讼法》第一百一十一条规定，"人民法院对符合本法第一百零八条的起诉，必须受理。"本案被告之反诉完全符合我国《民事诉讼法》第一百零八条规定，人民法院同样必须受理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第156条规定，"在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。"据上述法律规定，本案人民法院受理被告反诉并合并审理是完全符合法律规定的。

四、被告提出反诉并请求解除房地产买卖合同有着完全正当、合法的事实和理由

1、原告发布虚假、不实广告和宣传品，诱导和误导被告签订合同，不符合被告真实意思表示

大家知道，购房者购买房屋，并不仅仅是购买一个简单的居住空间。除了楼层、朝向、面积、结构设计之外，同时购买的，应当还包括地理位置、周边环境、小区规划、配套设施、管理服务、楼房外观设计、车位、交通和通讯状况、品牌与口碑等，包括相应的容积率、建筑密度、绿化率、集中绿化率等建筑指标，甚至还包括学校、幼儿园、商场、市场等等因素。以上这些共同构成一个有机的整体，这才是房地产买卖合同的最终标的物。也正因为存在着这些众多的内容，所以才有房地产价格的各不相同的变化。这其中的许多内容也分别成为各个不同楼盘各不相同的"卖点"。

本案原告开发的XX华居房地产项目，其土地使用权面积仅有5460平方米，两座楼房基底面积2044.18平方米，去掉小区道路及公共设施等占用面积，根本不可能再建有近5000平方米的小区花园。这是基本的常识。然而原告在明知不可能提供近5000平方米小区花园的情况下，却在其售楼书上用了整整一页的内容，既用文字描述"小区花园，近5000平方米，小区用户专享"，又有大幅图示说明。并且在《深圳特区报》上发布广告文章，称"该楼宇辟有近5000平方米的小区花园，种植茂密的亚热带植物，布置亭台楼榭，诗情画意俯首皆拾，是深圳并不多见的拥有大片绿地的高层住宅物业。"本案被告购买该楼时看中的恰恰正是该小区花园，原告的这一承诺对被告选择楼盘起了非常大的诱惑作用，正是有此小区花园的吸引力，被告才选择了XX华居，选择了原告的楼盘。

然而，被告入住以后才发觉，原告承诺的所谓小区花园不仅没有建成，而且根本不可能建成。因此原告的这一承诺对被告选择楼盘构成了极大的误导，选择该楼盘也就不是被告的真实意思表示。在房地产买卖合同当中，鉴于购房者的弱势地位和专业水平的欠缺，发展商本应在合同中尽力以精确、专业的数据来约定房屋的建筑标准及要求，并应向消费者提供专业、详尽的解释。然而，本案原告在合同中并未对有关房屋所在楼盘的一系列建筑指标作出详细规定，却通过售楼书及广告进行不实、夸大宣传，对被告选择楼盘形成重大影响。结果由于被告所期待的小区花园迟迟不能实现，进而事实上使被告心理上已经形成的有关该楼盘有关容积率、建筑密度、绿化率、集中绿化率等建筑指标都大大缩水，自然不符合被告购楼所要求的目标。

原告的这一行为，违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》

第六条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条等法律规定的"诚实信用"的原则，同时也违反了《中华人民共和国广告法》第四条、《房地产广告发布暂行规定》第三条、《商品房销售管理办法》第十四条等"不得欺骗和误导消费者"的规定。对此，根据《合同法》第四十二条等法律规定，原告必然要承担相应的法律责任。然而，原告至今没有承担责任的诚意。

2、原告众多承诺没有履行或兑现，也违背了被告购楼的真实意思表示，损害了被告的合法权益

原告在售楼书上承诺"户户方正，实用率88%"，而根据实际测算结果，实用率根本未能达到88%，按照实际测算，仅达到65.3%，与原告的承诺和被告的期望值相距甚远。

原告在售楼书及广告上承诺"入口大堂：酒店式设计，地面铺花岗石，墙身铺大理石，艺术天花并供应冷气"，也未能兑现落实。

原告在售楼书及广告上承诺"独具特色的健康咨询站，以三九集团医药系统为强大后盾，每半年对每位住户进行一次全面健康检查，体贴周到。"实际上至今一次健康检查也没有。 原告在售楼书上承诺"XX华居底座架空层，设有完善的休闲设施"、"其他娱乐设施齐全，包括健身中心、乒乓球室、桌球间、棋艺坊等"，至今没有按规划完全兑现承诺。

原告擅自将属于全体业主共有的屋顶花园变卖，致使被告无法享用屋顶花园，损害了被告的合法权益。原告售楼书上称，"XX华居，东面正邻中心区，可饱览180度、413万平方米的中心区瑰丽夜景，并可遥望深南大道地王大厦一线风光。高层单位更可远眺深圳湾迷人风姿，享受人生美意。"原告描述的这些美景，本来所有业主都可以在业主共享的楼顶平台上欣赏得到。然而，原告为了促销其屋顶复式住宅，竟置大多数业主包括被告的利益于不顾，将楼顶平台出售给了个别业主，使包括被告在内的大多数业主"饱览中心区夜景"、"远眺深圳湾迷人风姿"的希望化为泡影！

原告在其售楼书中竭力描述"时代中心，风光无限；世纪华庭，雍容尽显"，可"享受人生美意"，"尽享丰富高雅生活，是真正的国际化时代精英之首选"，"以家为本"。并在广告宣传中称XX华居--"中心区地带靓丽现楼"、"名企业雕琢名府邸"，宣称"XX华居将成为中心区新生代高尚住宅群体一座名楼"！从以上原告的宣传和广告可知，原告深知购房者选择楼房同时也是对生活品位、生活质量的选择，所购楼盘也是一种身份、地位、品位的象征。然而由于原告并未完全履行或兑现其上列承诺，相应地必然降低被告的生活和居住质量，影响了被告对生活的心理感受，因此也违背了被告的真实意思表示，损害了被告的合法权益。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条等，原告均应承担相应的法律责任。但原告依然没有面对自己的过错，承担其应当承担的法律责任。

3、原告履行合同违约、违法

第一，双方签订的《房地产买卖合同》约定，原告 "须于2000年4月28日将本合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用。"而事实上原告于2000年9月2日才向办理被告交付手续。 第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，"房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。"我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定"房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"《商品房销售管理办法》第四十条规定"房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。" 《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定，"建设工程以验收合格的，方可交付使用。"原、被告签订的《房地产买卖合同》也约定，原告须将"验收合格的房地产交付乙方使用。"原告于2001年8月16日才取得建设工程竣工验收备案证明书，迟延一年多（473天）时间才具备交房条件，而原告却在2000年9月2日即将尚未经过验收的房屋交付被告，违反了上述法律规定。

第三，《房地产买卖合同》约定，原告应于2000年4月28日将本合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用，并"应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内申请房地产转移登记"。据此，被告按照合同约定本应于2000年9月28日之前办理房地产转移登记。然而原告至今仍未办理好房产证，延期已达974天（至2003年5月底），严重违约。

第四，被告之相邻房屋大门与样板房及合同约定的屋门设计不同，严重妨碍被告的出入，影响被告的人身安全，构成安全隐患，原告交楼时的2000年9月2日书面保证解决被告所反映的时代轩9D防盗门问题，至今仍未解决。

《中华人民共和国合同法》第八条规定，"依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。"第六十条规定，"当事人应当按照约定全面履行自己的义务。"根据我国《合同法》第一百零七条、《民法通则》第一百零六条、一百一十一条等法律规定，原告均应承担法律责任。虽经被告多次努力，希望与原告协商解决，但是原告始终不能面对自己的违约责任，拒绝协商。

据上事实和理由，原告违背"诚实信用"的原则诱导和误导被告签订合同，并且没有履行合同部分内容，或者履行合同违约，损害了被告的合法权益。然而原告不仅不承担自己应承担的法律责任，反而通过法律程序追究被告的责任，那么，被告只有依法维护自己的合法权益，请求解除合同。这是被告完全正当、合法的权利，人民法院应予支持和保护。

五、被告反诉请求解除合同，有着充足的法律依据

1、按照合同约定，被告有权请求解除合同。

原、被告双方签订的《房地产买卖合同》第八条第二款规定，原告交房"延期超过三十天，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，甲方应在十天将乙方已付的一切款项（不计利息）退还乙方，并支付房地产价款百分之十的违约金"。按照合同第七条的约定，原告"须于2000年4月28日将本合同规定之验收合格房地产交付乙方使用"，但事实上原告2000年9月2日才将尚未验收合格的房地产交付乙方，违反了合同第八条的规定，逾期交房超过了三十天，因此被告完全有权单方要求解除合同。

2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告有权请求解除合同

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，"商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。"原、被告房地产买卖合同第十四条约定，原告应在领取房地产〈竣工验收证书〉后的一百五十天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。法庭审理查明，原告于2001年８月16日取得建设工程竣工验收备案证明书。据此原告应于150天内即2002年1月16日前办理好房地产转移登记。但由于原告的原因，至今已超过一年，原告仍未给被告办理房地产所有权登记，因此，被告请求解除合同并赔偿损失，依法应予支持。

3、根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告有权请求解除合同

《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。本案原告在小区花园问题上所做的广告和宣传，足以认定为欺诈，最起码也构成重大误解，对当事人订立合同构成重大影响，违背了被告的真实意思，按照该法律规定被告有权请求解除合同。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案原告既有迟延交楼和办理房产证的行

为，同时在小区花园、房屋实用率、入口大堂、配套设施、健康检查、屋顶花园等问题上也有违约行为，致使被告所购住房未能达到合同规定的标准，难以实现被告购房的预期目的，因此，被告请求解除合同完全符合法律规定。

《中华人民共和国合同法》分则第九章《买卖合同》第一百四十八条规定，"因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。"如前面所述，房地产买卖合同的标的物并不仅仅是一个简单的居住空间，而是一个以居住空间为核心的包括其他多种因素在内的一个综合体。除了楼层、朝向、面积、结构设计等要求之外，同时还包括地理位置、周边环境、小区规划、配套设施、管理服务、楼房外观设计、车位、交通和通讯状况、品牌与口碑，以及与之相应的容积率、建筑密度、绿化率、集中绿化率等建筑指标，甚至还包括学校、幼儿园、商场、市场等等因素。这种种因素有的约定在合同之中，有的约定在政府规划和设计方案之中，有的约定在广告内容之中，还有的根本没有约定，但存在于当事人的观察、考虑之中。所有这些，都应当是房地产买卖合同的标的物的组成部分。因此，同样地，房地产买卖合同标的物的质量，也包括以上综合因素。本案原、被告对该房地产买卖合同标的物的约定，部分体现在合同之中，部分以原告发布的广告、宣传册等形式体现。本案争议之房地产即被告所购的XX华居时代轩9E房屋，作为不动产，并不是孤立存在的，而是存在于特定的环境之中。因此，与该房地产密切相关的环境、建筑指标、服务等等综合构成了该房地产的质量标准。原告没有提供其广告及售楼书所约定的项目和条件，应当认定原告交付的合同标的物不符合质量标准，直接影响到被告的使用和居住，不能实现被告购楼的目的，因此，被告依法可以拒绝接受或者解除合同。

审判长，审判员，我的委托人--本案被告积自己全部积蓄，并承担长达二十年的按揭贷款压力，希望在自己今后几十年的生活里，得到一套自己满意的居室，营造一个温馨的家园，生活在一个理想的花园般的小区，这些要求都并不过分，也并没有超越现实。如果原告本着法律规定的"诚实信用"的原则，忠实地履行自己的承诺和宣传，建好"近5000平方米小区专享花园"、酒店式大堂，配备完好的配套设施，提供周到的物业服务，那么，被告的目的和要求基本可以实现，被告所支付的高额房价也是值得的，今天的纠纷也就根本无从谈起。或者如果原告在签订合同之时实事求是地告知被告，没有什么"近5000平方米小区专享花园"，实用率88%根本无法达到，酒店式大堂不大现实，配套设施还有其他考虑，"半年一次的健康检查"落实有困难，交房和办证要拖延……那么，被告也许会另有选择，另有考虑。即使被告选择了XX华居，选择了今天这种局面，被告也无话可说，今天也就根本不至于走上法庭。今天原、被告之纠纷，完全是原告没有完全履行合同和广告宣传承诺的结果。因此，我在此恳请法庭，请认真考虑我的委托人的反诉请求，依法维护购房者的合法权益，请还被告一套满意的居室，一个有小区花园的环境，一个心中理想的家园！或者请再给被告一次重新选择自己理想家园的机会！

综上所述，本代理人之代理意见可归纳为三点。一、本案原告请求被告支付购楼款缺乏事实依据，依法应予驳回起诉；二、原告如果请求被告支付其提供的购房贷款，则与本案不属于同一个法律关系，与本案无关，应另行起诉；三、被告提出反诉并请求解除合同，符合法律规定，有着充分的事实和法律依据，合情合理合法，依法应予支持。

以上代理意见，请合议庭合议时充分考虑为盼。

代理人：广东立国律师事务所

王荣利 律师

二OO三年六月二十三日