收益还原法-土考113.2
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
解题步骤
第一步:计算房地年纯收益
计算房地年总收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360万元
押金年运用收益:押金×押金收益率=60× 5%=3万元
年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363万元 计算房地年总费用。
年总费用=月平均费用×12月=15×12=180万元
计算房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用
=363—180=183万元
第二步:计算建筑物年纯收益
建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限 =4000×2500×(50—5)÷50=900万元
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原利率
=900×8%=72万元
第三步:计算土地年纯收益。
土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益
=183—72=111万元
第四步:计算土地总价格
土地总价格=土地年纯收益/土地还原利率×[1—1/(1+土地还原利率)剩余使用年数]
=111/6%×[1—1/(1+6%)50—5]=1715.6万元
第五步:计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6÷1000=17156元/平方米