土地招拍挂制度特点

经营性房地产用地招标拍卖挂牌三种出

土地招拍挂的共同特点是采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游戏规则。然而，社会各界人士对土地拍出的“天价”颇有异议。那么，如何才能使土地招拍挂制度发挥最佳效果呢？在当前形势下，招标出让是回归理性的较为有效的手段，毕竟最高的土地价格不是土地供应的唯一目的。

挂牌出让的优缺点。挂牌出让的最大优点是如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，具有很强的灵活性和操作性。缺点是容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响，往往会出现不公开、不公平、不规范竞争的情况，给土地市场秩序带来负面影响。挂牌出让的缺点是较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。 拍卖出让的优缺点。土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。土地拍卖出让的缺憾是过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。 招标出让的优缺点。在招标的评估过程中，地价作为确定中标与否的一个因素，但不是主要因素，外界环境设计、配套设施建设等综合指标才是衡量投标方案优劣的更重要的因素。而且，评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，更能体现中标的合理性和科学性。因此，招标出让不但能真正体现土地的价值，而且能更好地发挥政府配置土地资源的职能，有效地防止市场机制与政府职能的割裂。招标方式的不足是容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。

经营性房地产用地招标出让是实现市场功能和政府职能的最佳结合点

土地资源要物尽其用，除了按市场的要求进行配置外，还要求政府实施有效的干预。实行经营性房地产用地招标出让，是在当前房价高企、固定资产投资过热的形势下，健全土地市场竞争机制、完善政府社会公共管理职能的最佳选择。

严格限定商品房销售价格。普通商品房和经济适用住房不同于纯粹市场意义上的商品，其销售价格构成主要为土地成本（包括出让金、拆迁安置费等）、开发成本、税费和开发商利润等四部分，影响销售价格的可变因素很多。因此，政府部门应当将商品房的销售价格控制在土地取得前期，即在土地评标过程中，评标专家必须将房地产开发商对商品房销售价位的承诺作为判断投标方案优劣的重要标准，杜绝房地产开发商私自抬高房价、违规销售经济适用住房等行为。

科学确定土地出让金。土地招标以“出价最优者得地”来确定土地使用者。在土地招标出让前期，国土资源管理部门会同有关部门对拟招标地块的地价进行科学评估，确定出让土地的底价和最高限价，中标者的地价必须在底价和最高限价的区间内。因为，低于底价的，不符合土地有偿使用的原则；高于最高限价的，开发商不可能获得更多的开发利润，势必影响限价商品房的建筑质量，不利于人民居住安全。

高度重视建筑设计要素。建造普通商品房和经济适用住房的目的是满足人民的居住要求，改善人民的生活质量，因此，政府部门必须在土地招标出让时对商品房的套型、面积、层高、结构以及建筑容积率、绿化率、公共设施配套功能等建筑设计要素提出要求，以提高普通商品房和经济适用住房的建筑品位。

经营性房地产用地招标出让是实现政府公共管理职能的较为有效的办法

政府配置土地资源。在出现住房价格居高不下、中低价位普通商品房和经济适用住房供应不足的情况下，地方政府应及时调整住房建设格局，明确土地供应结构，并确定开工和竣工时间，尽快向社会推出土地招标公告，以稳定市场预期，更好地调控房地产市场。

保障“居者有其屋”。居住是人类生存的最基本的条件，保障“居者有其屋”是各级政府必须具备的基本职能。政府部门应对普通商品房和经济适用住房的价格作必要的控制，其最有效的措施是在土地招标过程中对房地产开发商作出合理的选择，不是“出价高者得地”，而是“出价最优者得地”，防止房价虚高，使社会中低收入阶层买得起住房。

创造良好的人居环境。良好的人居环境是以人为本执政理念的体现，土地资源利用效率的提高促进了人与自然的和谐共处，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。政府要创造良好的人居环境，就必须在土地招标公告中明确商品房的环境设计和景观布局要求，从源头上防止出现房地产开发中“只见房子不见绿化”等不良现象，真正为人民创造优美的生活环境。 弊端主要表现在如下三点：

1、资源价格该市场化的未市场化，导致价格的市场化形成部分占比偏低。这是资源价格形成机制最突出的问题。截至2005年底，“招拍挂”出让土地面积占全部出让土地面积的比例只有35％。特别是经营性土地该市场化而未市场化的问题比较突出，工业用地和经营性基础设施用地，大部未按市场机制运作。

2、“已化”与“未化”两部分并存，形成价格“双轨制”。这种价格双轨制导致了套利的机会主义倾向：以“非经营性用地”的名义，通过协议出让甚至行政划拨方式，低价或无偿取得土地，之后再全部或部分转为经营性用地，套取高额的利润。

3、即使有偿交易部分，权力部门处于“双重垄断”地位。在中国当前的土地市场中，权力部门实际拥有“双重垄断”的权力：一方面，面对土地的拥有者（特别是农民的土地），权力部门是“垄断买方”，土地要转换性质，必须首先“卖”给政府。这种强制力使权力部门与农民之间存在一种不对等的交易（关于在这一过程中农民的利益被严重损害的问题，本文将在第五部分从产权保护的角度进行论述）。另一方面，面对“购房群体”这一最终消费者，权力部门又是上游要素——土地的“垄断卖方”，消费者要购房实际上必须先从政府处购买土地。这又是一种不对等交易。在这种“双重不对等交易”框架下，无论是权力部门操纵土地价格直接拉高土地成本（据了解，土地成本一般要占到整个房屋成本的30%-40%左右），还是与潜在的土地需求者合谋（权力与资本合谋）所引致的“租金”成本，最终都传递下去表现为高房价。

以上三个方面的弊端，必然导致利益分配的扭曲，造成明显的“两益两损”。所谓“两益”，一是地方政府从操纵土地中获取巨大利益，据了解，一些市县的土地出让金收入占到财政收入的35%，高者达到60%。在这当中，一些政府官员在权力与资本合谋中把权力与土地挂钩，将号称人类“财富之母”的土地变成个人、家庭和相关利益者的“财富之母”，从昔日的成克杰到最近暴露的一批腐败高官，不少因操弄土地而最终栽在“地”上，“财富之母”异化为“腐败之母”。二是房地产企业获取较高的收入。在近来的福布斯财富排行榜中，排名前200人中有60多位来自房地产界，2005年胡润版“中国大陆富豪榜”中，来自房地产行业的企业主就占到四到五成。另据一家人力资源咨询公司

所进行的调查，2005年房地产行业年度平均薪酬为63251元，居各行业平均薪酬的榜首。在地方政府和房地产企业获得“两益”的同时，也存在着“两损”：一是农村土地的实际拥有者——农民利益受损；二是消费者特别是低收入的消费者在高房价的格局下利益受损。这种“两益两损”与资源产权交易制度的缺陷有直接关系。