住宅小区停车库产权归属问题

毕 业 论 文

论文题目 住宅小区停车库产权归属问题

学生姓名 梁兴平 学号[1**********]81 入学时间 2009年春期 专业 法学

试点电大(分 校) 大 足 电 大

指 导 教 师

重 庆 广 播 电 视

大 学

2011年6月30日

论 文 目 录

1．选题意见……………………………… ……. ……..1

2．任务书………………………………… ……. ……..2

3．提纲……………………………………… ……. ……3

4．论文指导进度………… ………………………………. 4

5．论文正文（包括论文摘要）……………….…………… 5

6．参考资料目录………………………………………………11

7.指导教师情况及评语……………………………… ………13

选题意见

毕 业 论 文 任 务 书

毕业论文题目 住宅小区停车库产权归属问题 学生姓名 梁兴平 入学时间 2009年春期 试点分校（工作站） 大足 学 号 [1**********]81 专 业 法 学 指导教师 孙 向 东 职 称 律 师

提 纲

一、 解决住宅小区地下车库的归属问题的必要性与重要性

（一）建筑物区分所有权的概念

（二）停车位权属问题的重要性

（三）住宅小区停车位存在的

二、 住宅小区地下车库的归属问题

（一）业主法定共有说

（二）开发商所有说

（三）公摊面积决定说

（四）建设成本是否纳入销售收益说

（五）买卖合同约定说

（六）我的观点

三、 评析《物权法》第七十四条关于小区车库归属的规定

（四）对《物权法》第七十四条的解读

（五）对《物权法》第七十四条的评析

（六）上述问题的解决方案

论文指导进度

住宅小区停车库产权归属问题

摘要：随着社会的不断发展，汽车的增多，土地的减少，车位的供求矛盾权属矛盾日益显现出来，商品房车位问题一直以来困扰着每个业主，商品房地下车位权属纠纷案件时有发生，尤其是商品房的地下车位权属至今还未有最合理的解决，尽管我国《物权法》已经颁布，对于地下车位权属也有了相关的规定，但仍有不尽合理之处，只有通过立法的不断完善，这一问题才能得以真正的解决。本文从以下几个方面叙述：首先介绍目前我国停车位的大致现状，并提出急需解决这一问题的必要性与重要性，然后针对住宅小区地下停车库产权归属问题提出问题并做深入探讨，最后评析《物权法》第七十四条关于小区车库归属的规定。 关键词：住宅小区 停车位（库） 产权归属 物权法

在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”（参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》）建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分（王译鉴著：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。

在建筑物区分所有权领域中，停车位的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。

根据在房屋结构中所处的位置，住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。

下面我们针对住宅小区地下车库的归属问题进行讨论：

一、住宅小区地下车库的归属问题

所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。

[1] 车位、车库是建筑物区分所有制度中的重要财产。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，毋庸置疑，《物权法》也作出了明确规定。但是目

前，住宅小区规划内建造的地下车库，归属于业主还是开发商仍存在重大争议。（由于人防

工程本身的特殊性，本文不讨论人防工程作为地下车库的情况。）以下是几种不同观点：

第一种观点是，业主法定共有说。业主对所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。开发商将车库作为专有部分

[2]单独出售或出租，有明显地任意变更土地用途之嫌疑，也严重侵犯了小区业主的权利。

第二种观点是，开发商所有说。小区业主分摊的是国有土地使用权，公摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间利用权而建造的，车库是开发商建造的，理所当然应当归开发商所有。

第三种观点是，公摊面积决定说。小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指公摊面积），在这种情况下，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权面积和公摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等于公摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有，那么开发商就无权出售。如果小区土地使用权面积大于公摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。

第四种观点认为，小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。

第五种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与业主在房地产买卖合同中的约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权归属于开发商所有。虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。只要开发商没有承诺无偿向业主提供地下车库，并且没有把地下车库面积计入公摊面积内，那么，投资兴建地下车库的开发商对此享有专有所有权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

第六种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与业主在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于业主共有。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用

[5]权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。

笔者对上述观点进行如下分析：

首先，第一种观点简单的认为规划内的地下车库归属于业主，过于绝对。虽然一些国家和地区法律规定应当归属于业主。例如，我国台湾省有关停车位的权属制度安排是将法定强制规划标准要求的停车位（法定停车位）安排规定为建筑物区分所有权人共同拥有，建筑物区分所有人可以通过约定，将法定停车位以对价方式约定为某一小区业主专有使用，该对价和约定受法律保护。在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。依美国现制，大多数在郊外的建筑，若六层以下，[4][3]

停车场大都建于基地内，该停车场系为共用部分。

但是，归属于业主存在理论上的障碍以及实践中难以操作的问题。地下车库不是简单地归属于业主。业主购买了房屋之后，按照地随房走的原则，业主获得了地上的空间利用权和地表的空间利用权，但是并未获得地下的空间利用权。而且规定业主共有是在实践中难以操作。业主如何共同所有，如何分享车库收益，业主委员会的自治能力不强，在实践中都是不可避免又难以在短时间内解决的问题。

其次，第二种观点简单地认为规划内的地下车库归属于开发商，是有问题的。虽然开发商对车库的修建要作出一定的投资，但是也不能简单地认为地下空间都属于开发商。即使根据规划，开发商可以利用地下空间进行开发修建车库，但规划所确定的空间并非完全属于开发商。由于我国目前还没有承认独立的空间利用权，空间的利用是根据规划来确定，并且是依附于土地使用权。开发商不能以其享有地下空间权而主张对车库的所有权，开发商也不能

[7]以他享有独立的地下空间利用权来主张他对车库享有单独的所有权。

而且结合我国房

地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权（即相当于专有部分的所有权），亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。此时的地下车库便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。简单地法定为业主或者开发商所有，都有可能对一方严重不公，而引发更大的纠纷。

第三，小区地下车库归属看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积也是存在问题的。根据1999年12月1日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。可见，用于销售和出租的地下车库一般不应当列入需分摊的公用建筑面积。但是，仅以此作为判断所有权归属的标准是不行的。因为公摊的前提是确定了共有部分，而车库的产权归属本身待定，不划入到公摊面积，也并不意味着开发商就保留了所有权，开发商也有可能将车库赠与给某些业主进行促销，也可能将车库纳入到销售的房屋的售价中。所以不能简单地从公摊面积的情况来确定车库的归属。

第四，小区地下车库归属看建设成本是否已纳入商品房的成本是不现实的。商品房的成本掌握在开发商手中，对当事人来说，要获取该成本的信息是很难得。住户不可能得知开发商是否将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益。

最后，笔者赞成第六种观点。应当采用约定的方式，而且在约定不明的情况下，应当推定为业主共有，而不是第五种观点所说的推定为开发商所有的方式。这是因为：首先，开发商属于强势，完全可以通过格式合同争取自己最大的利益。开发商完全掌握建造商品房的成本，完全可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，就可以推定，开发商已经放弃主张车库权利。其次，从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于开发商的规则。

最后，规划内的地下车库，开发商有修建的义务。地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物房屋一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。 综上，笔者的观点是，小区车库的归属并不能简单地认为属于业主或者开发商所有，而是应当首先双方约定。开发商和业主以出售、附赠或者出租等方式约定时，有义务向业主证[8][6]

明车库并未纳入公摊面积，建设车库的成本也未纳入商品房的成本。如果没有约定或者约定不明时，除开发商能证明其享有所有权外，应当推定归属于业主。

二、评析《物权法》第七十四条关于小区车库归属的规定

从法理上来讲，是很难明确所有权的归属的；而从实践中来说，明确规定属于业主或者开发商所有都有利有弊。因此，《物权法》会如何规定与其说是根据法理而定，不如说是一种政策的选择。针对实践中引发的诸多争议，《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

（一）对《物权法》第七十四条的解读

从该规定中，我们可以作出如下几点解读：

第一，该规定实行了约定论，规定由当事人约定归属，体现了私法自治原则。从国外的

制度来看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加

[9]“约定”的方式来解决。

第二，“首先满足”一词，暗藏的含义是“本不属于”，用法律术语来说是隐藏推定“停车场地不属于单个业主或全体业主”，所以才有“首先满足”一说，如果车库本属于业主也就不存在“首先满足”业主了。

第三，车库是独立的。开发商将建筑物的所有权转移给业主，但地下车库的所有权并不当然发生移转。如果要发生移转，必须有开发商的明确的意思表示，即通过出售、附赠或者出租等方式。

第四，该规定实际上已经默认了开发商所有的前提。在某种程度上已认为规划内的车位、车库所有权并非属于业主共有，是有利于开发商的。开发商通常都会有可能采取出售或者附赠的方式将所有权归属于部分业主，或者保留对车位、车库的所有权，出租给业主使用。

第五，根据该规定，业主对车库的使用权是通过约定取得，不能对抗第三人。而一些国家规定，应将停车区域按住户的居住单元予以分配，进而将其设定为供该居住单元全体住户

专有使用，这种专有使用权实际上是一种物权。 若是物权，区分所有建筑物的每一位业主都有权要求获得使用权，并可对抗第三人。

（二）对《物权法》第七十四条的评析

笔者认为，《物权法》第七十四条的规定有如下几个好处，主要体现在：

一是，有利于当事人通过协商来体现自身的利益，也有利于争议的解决。《物权法》明确开发商或者业主通过约定确定车库权利的归属，是希望双方通过约定的形式确定所有权归

属后，定分止争。这一规定，有助于权利的确定，减少争议，并充分体现了私法自治原则。

[11]私法领域中奉行的基本原理是自治。 通过私法自治，能更好地协调各方利益，因为只

有当事人才是自身利益的最佳判断者。

二是，

有利于对车库有效利用和管理。全国人大法工委主任王胜明认为，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的； 从这个方面来讲，共有是不好操作的。如果归业主共同所有，通过业主委员会来分配，使用和收益的效率会大大降低。这势必引来更多纠纷。在目前业主自治能力较弱的情况下，让开发商行使所有权可能是一个更好的选择。

三是，有利于鼓励开发商修建车库。我国目前小区车位、车库极其紧张，停车难的问题非常突出。这与我国汽车市场发展太快有关。这就需要鼓励开发商尽可能开发更多的车位、车库，来缓解目前紧张的局面。

四是，车库的使用权不作为物权，那么不是每一位业主都有权要求获得地下车库的使用权，在目前供不应求的阶段，有助于小区的稳定。 [12][10]

但是，该规定也还存在以下问题：

一是，没有规定在没有约定小区车库的归属的情况下如何确定归属。原来的审议稿中规定了在没有约定的情况下如何确定规划用于停放汽车的车位、车库归属。草案（六次审议稿）

第76条规定，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

二是，该规定还可能导致如下情况：如果暂时满足了业主的需要，开发商可以在保留车库所有权的情况下，将车库转让给业主以外的其他人，或者通过有偿出租的方式转让车库的使用权。在许多小区，可能在售房时，小区业主对车库的需求量较少，开发商就可能将剩余的车库卖给小区外的其他人。将来如果业主需求增加，开发商如何收回车库，以满足业主的需求？将来小区中其他业主若想购买车库则不可得，其本应有的权利受损，如何补偿？最好的办法是不允许出售小区外的其他人。但是既然所有权在开发商，如何限制开发商将车库出售给小区外其他人的行为？也就是说，如何规制在实际生活中，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有，把车位出售或者出租给其他人等损害业主利益的情况？律师许奋飞认为，我国法律中还是第一次见到“优先满足”这样的字眼，未来几年大量纠纷将因此而起。他分析说，一般建设单位从交楼时就开始出售车位，但多数业主不能同时买房又买车，所以这时买车位的业主就比较少，那么剩下的车位能不能卖给小区外的车

[13]主？

三是，如果车库的成本已计入了成本，车库面积计入了公摊面积，再允许开发商出售，实际上是重复销售。允许开发商出租，则租金属于不当得利。而业主面对这个问题还存在信息屏蔽或信息不对称。这一规定并没有很好地规制重复销售或者获得租金的不当得利的违法行为。

（三）上述问题的解决方案

关于车库归属问题不仅仅是私法主体之间的利益博弈，而是涉及到了对业主利益的强制性保护。因为业主由于其信息和经济弱势，无法与开发商在车库的归属甚或价格方面平等地进行协商，所以应当通过强行性规范对其利益进行倾斜和保护。《物权法》第七十四条的规定，是一个原则性规定，建议还需明确以下几点来保证其施行：

第一，明确如果没有约定或者约定不明，由当事人补充约定。如果无法补充约定，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

第二，必须明确规定不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区车库及停车位的所有权，不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。美国法律对小区内车库的制度设计,就是遵循这两个最基本的原则。

这是为了防止开发商在拥有小区车库所有权的情况下，自由处分小区车库。所谓优先满足业主的需要，不仅指的是小区业主现在的需要，也包括业主将来的需要。为了保障业主将来的需要，必须作出上述规定。因为根据目前的国情，车库都是供不应求的，如果开发商目前卖给了小区业主以外的人，就很可能无法保障将来小区业主的停车需求得到满足。而且根据规划，规划内的车库都应当供小区内的业主使用，开发商即使约定车库属于自己，也不能擅自将车库卖给小区业主以外的人。在现代社会里，对于业主来说，停车实质上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。这项极为重要的资源如果被小区业主以外的他人控制，他人就能够以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或者垄断利润。这既严重损害业主的利益，也违背了市场经济公平交易、自由竞争的基本原则。

第三，开发商在约定归属时，需提供证据证明其不属于重复销售，即车库面积没有计入公摊面积，其建设车库的成本也没有计入房价的成本。因为信息不对称，车库面积是否计入公摊面积，其建设的成本是否计入房价的成本，消费者是不可能知道实际情况的。假如车库面积计入了公摊面积，建设车库的成本计入了房价的成本，则车库本就应当归属于业主所有。[14]

开发商如果隐瞒实情，实际上就会造成车位、车库的重复销售，或者获得租金的不当得利，而使开发商获得非正当收益。因此开发商应当提供证据证明其并非重复销售或者不当得利。开发商完全掌握建造商品房的成本。物价部门在核定该市商品房的售价时，一般都是参照规划部门的核定，只要列入规划的车库设施，都会计入开发面积并计入成本。开发商在与业主约定所有权归属时，应当使信息透明，让业主平等地掌握相关信息。

第四，政府对地下车库的价格进行限制，防止开发商利用优势地位任意抬高车库价格，损害业主利益。《物权法》颁布之后、实施之前，一些开发商在加紧出售车位套现，推动车位价格狂涨。

第五，在当前供需矛盾突出的情况下，应当明确规划外的地下车库归属于开发商，并采取一定措施鼓励开发商建规划外的车库。据相关资料显示，我国台湾省对超出法定强制规划标准建设的停车位，即对房地产发展商或建设单位经行政管理部门批准建设的增建停车位、奖励停车位则作专有权属的制度安排，允许增建停车位、奖励停车位在市场上自由买卖。

注释:

[] 王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《判解研究》２００６年第２辑（总第２８辑），第８０页。

[] 金凤：《略论住宅小区车库的权属》，载《贵州师范大学学报》２００４年第４期。

[] 许多开发商都持此种观点。参见《物权法草案未解难题：车库的归属》，载

http://www.nen.com.cn.

[] 冀云峰、李飞：《浅析住宅小区地下车库的法律归属问题》，

http://www.hbfdcflw.com/showarticle.asp?news_id=287&subid=9&classid=36

[] 同上。

[] 稻本洋之助(监修):《公寓管理之考察》，转引自陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版。

[] 参见崔建远：《小区车库的归属论》，载中国民商法律网

http://www.civillaw.com.cn

[] 王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《判解研究》２００６年第２辑（总第２８辑），第91页。

[] 刘凯：《论停车位的法律归属及立法完善》，载《判解研究》２００６年第２辑（总第２８辑），第122页。

[] 王利明：《物权法》（修订本），中国政法大学出版社，２００３年版，第３８３页。

[] 王利明：《民法总则研究》，中国人民大学出版社，2003年版，第15页。

[] 《物权法全文公布

[]《公10布月施行 车占小区路收费归业主》，

起 车位价狂涨高出房价1385http://www.wu-quan-fa.org.cn/wuquanfa/wuquanfabaodao/20070618/131.html 元》

,http://gz.house.sina.com.cn/news/2007-03-21/3294652.html

[] 戴忠喜：《把住宅小区控制权交给全体业主——兼谈美国法中住宅小区车库、会所、绿地归属》，载《中国房地产报》2005年9月19日。

[] 邓光达：《论物权法草案对绿地和车库权利归属制度安排的缺陷》，http://www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=3987

中外文参考资料目录

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