地下空间的规划与利用分析

地下空间的规划与利用分析

［摘 要］进入21世纪以来，中国已进入城市化加速发展时期。城市化是经济发展和社会进步的重要标志，也是必然结果，是当今世界各国正在发生的和不可逆转的潮流。城市社会经济的快速发展与城市土地资源的有限性形成了矛盾，如何在有限土地资源的基础上不妨碍甚至促进城市的发展是世界各国城市所面临的问题，通过国外发达国家城市的发展经验可以看出，地下空间的利用就是一种有效的解决办法。我国的地下空间利用是从民防工程逐渐演变过来的，和世界其他发达国家相比，我国地下空间的利用管理起步较晚，到目前为止，还存在着很多的问题。我国经济是发达的地区之一，对地下空间的利用已经开始达到高潮，特别是地下交通用地的利用，是地下空间利用的重要部分，如何保证地下空间的有序和可持续的利用是我们目前面临的问题，以地下交通用地为中心，对地下空间利用的原因、类型、现状及管理中存在的问题进行了分析，并通过国内外城市有关地下空间管理方面的经验进行了总结和借鉴，对我国地下空间利用管理中存在的问题提出了相应的对策。

[关键词] 地下空间、迅速发展、利用、管理

Planning and utilization of underground space

Abstract ：Enter since twenty-first Century, China has entered a period of rapid development of city. City is an important symbol of economic development and social progress, but also the inevitable result, the world is going on and the irreversible trend. Limited city the rapid development of social economy and city land resources form the contradiction, how in the limited land resources not impede or promote the development of the city is the city all the problems facing the world, the development experience of foreign developed countries of the city can be seen, the use of underground space is a kind of effective solution. Utilization of underground space in China is evolved gradually from the civil defense engineering, compared with other developed countries in the world, management and utilization of underground space in China started late, so far, there are still a lot of problems. China's economy is one of the developed area, the utilization of underground space has reached a climax, especially land utilization of underground traffic, is an important part of utilization of underground space, underground space to ensure orderly and sustainable utilization is the problem facing us now, with underground traffic land as the center, the underground space the reasons, types, status and management problems are analyzed, and through domestic and international city of underground space management experience and reference, and puts forward some corresponding countermeasures to the problems in the management of underground space utilization in china.

Keywords ：Underground space, development, utilization, management

目录

引言............................................... 错误！未定义书签。

第一章 地下空间资源的价值评估，以及特点 .......... 错误！未定义书签。

1 地下空间资源的价值评估 ........................................ 4

1.2 地下空间资源利用的原因................................... 4

1.3地下空间资源的特点 ....................................... 5

第二章 中国地下空间规划与利用的现状 .............................. 6

1 地下空间利用的现状 ............................................ 6

1.1 地下商场及地下停车场的发展............................... 6

2 杭州地下空间发展现状 .......................................... 6

2.1杭州开发建设地下空间的适宜性 ............................. 7

第三章 中国地下空间的特性与存在的问题。 .......................... 7

1 地下空间的内涵与空间特性 ...................................... 7

2 地下空间资利用中的问题 ........................................ 8

1 综合开发尚未形成........................................... 8

2 与民防工程缺乏有效结合..................................... 8

3 没有坚持以人为本的方针..................................... 9

第四章 地下空间规划与利用管理的对策 ............................... 9

1地下空间的规划................................................. 9

1.1周边土地利用状况 ......................................... 9

1.1.1 停车与发展需求........................................ 10

1.2.2建立地下空间利用的法律法规体系 ........................ 10

1.2.3明确地下空间的权属问题 ................................ 10

2 完善其他相关法律法规体系 ..................................... 10

1加快相关法规的制定 ........................................ 10

2技术规范的制定 ............................................ 11

第五章 中国地下空间规划与利用应注意的问题与评估研究 . .............. 11

1管理法规不健全............................................... 11

2 城市地下空间评估实例——以开盛广场绿地建设为例 .............. 12

结论............................................................... 14 参考文献错误！未定义书签。

引言

目前，我国各地越来越重视城市地下空间的开发利用，呈现出大规模、超常规发展态势. 随着经济的快速发展，城市规模不断扩大，人口数量日益增长，城市用地越加紧张，地下空间的规划作为城市关键性资源的战略部署，涉及国土、规划、城建、市政、环卫、民防等多个城市行政管理领域。因此，地下空间的合理规划与利用，对城市的经济发展起着巨大的作用，包括缓解土地供需矛盾，优化城市环境，改善城市交通状况等方面，有利于打造资源节约型、环境友好型宜居城市。

第一章 地下空间资源的价值评估，以及特点

1．1 地下空间资源的价值评估

西方经济学的效用价值论是自然资源价值理论的基础。效用价值论认为效用是价值的源泉，稀缺性是价值的前提，自然资源能够为人们提供效。用而且数量是有限稀缺的，因此自然资源具有价值。效用价值论为土地价值属性提供了理论基础。马克思主义政治经济学的劳动价值论认为，劳动是价值的唯一源泉，未经过人类劳动改造的原生资源虽然具有使用价值，但是不存在价值，即如果土地资源未经开发利用，并不具有价值。研究中对地下空间资源开发价值的概念进行详细阐述，分析开发价值与土地资源权属的关系，并且总结归纳出城市地下空间开发价值的高低取决于地下建筑造价、地面建筑造价、土地价格和地下空间使用费等多种因素。他还认为在广义上看，地下空间的开发价值还应当包括所产生的社会效益和环境效益。

1.2 地下空间资源利用的原因

1 土地本身的因素

我国虽然幅员辽阔，但是有大部分的土地是无法供人类开发使用的，人均耕地面积甚至不足1.5亩，不到世界平均水平的1/2、发达国家的1/4，土地资源的稀缺性，导致城市人均建设用地不足100，绝大多数城市的人口密度超过每平方

公里1万人，城市中心区更是高达2万多人。可见，土地资源的稀缺已经严重影响了城市的发展。

2 安全因素

地下空间的封闭，热稳定性等特性促使了人们对地下空间资源的需求。人们可以利用实现开发的地下空间来抵御诸如战争等造成的人为灾害，同样也可以躲避诸如严寒、酷暑、风沙、雨雪等自然灾害，是很好的防灾减灾的躲避场所。

3 城市社会经济发展水平因素

根据国外的经验，地下空间开发的时一机，规模和水平与国家和城市经济社会发展的水平有直接关系。当人均GDP 超过500美元，该城市开始出现地下空间开发利用的需要；人均GDP 超过1000美元，该城市开始出现大规模地下空间开发利用的需要；人均GDP 超过3000美元，该城市已经具备了大规模开发利用城市地下空间的社会经济基础，地下空间开发利用的水平也会大大提高。根据国家统计局统计数据显示，到2010年末，我国GDP 总量达到6万亿美元，人均GDP 为4485美元。其中，上海、天津、北京、江苏、浙江、内蒙古、广东、辽宁、山东等地区人均GDP 已超过6000美元。说明我国大部分城市已经具备了大规模开发利用城市地下空间的社会经济基础，使城市居民享受到了便捷的服务，同时也导致了城市交通问题的产生。由于城市道路限行的原则，无法满足城市发展的需要，又随着城市的进一步发展，可供建设城市道路的土地越来越少，因此严重导致了城市交通质量的下降。目前城市的交通状况必然会阻碍未来城市的发展。因此，向地下要空间，向地下开发道路，成为大多数城市缓解交通危机的有效手段。

1.3地下空间资源的特点

1 地下空间的特点

地下空间资源是位于岩石圈土壤和岩石中可被人开发利用的空间体积，，其空间层次位置和环境介质与地上空间不同。因此，地下空间具易封闭性、热稳定性、有恒温性、高防护性等诸多优于地上空间的特性；同时具有不可移动性和相当强的不可逆性。易封闭性地下空间与地上空间的明显区别是，地上空间是开阔的，而地下空间是隐蔽在地上空间之下，并被围岩介质所包围，因此具有很强的易封闭性，作为地下空间的最本质的特性，易封闭性与其他的地下空间特性都有

直接的关系，地上空间是开阔的，因此很难控制，而地下空间则不同，由于不容易受到外界环境的影响，使得地下空间更容易进行控制。人们在开阔的地上空间生活习惯后，短时间内无法适应地下空间的环境，不论是心理上还是生理上，都是一种考验。这就要求在对地下空间进行开发利用时，使地下空间环境更接近地上空间，避免这方面的问题。

第二章 中国地下空间规划与利用的现状 1 地下空间利用的现状

1.1 地下商场及地下停车场的发展

地下商场依托人防工程和地铁线路，己经在我国各大城市广泛发展起来，形成了规划日益现代化，利用交通口岸优势，广泛运用商业技术，强化低成本竞争优势等态势。地下停车场是城市地下空间利用的重要组成部分。目前大规模地下空间的开发均有停车场的规划，主要原因是城市汽车总量在不断增加，地上停车场较少，行车难，停车难的现象己十分普遍，因此充分利用地下空间建设停车场对缓解上述困难具有十分重要的作用。我国各大城市中有相当部分企事业单位已建造了自用或公用地下停车库。目前，上海，北京，大连等城市建的地下停车库也很多，有些地下车库已同地下街相结合。我国许多城市规划的地下停车库大多是附件式地下停车库，设在高层建筑地下层。

2 杭州地下空间发展现状

杭州的地下空间开发利用始建于上个世纪的三四十年代，当时日本为了将杭州建成满足战争需要的伪满首都“新京”，在首脑机关和要害部门分别修建了防空设施，如警察厅的防空洞、银行的地下金库，另外，各部门办公楼修建的地下室也能起到防空作用。这时，杭州地下空间利用处于初级萌芽阶段。

随着杭州化进程的加速发展和旧城改造的推进，地下空间的开发与利用成为了当前城市基本建设的热点之一，在城市建设过程中正遇到越来越多的深基坑工

程。而随着建设用地的日益紧张，越来越多的深基坑需要在城市建筑密集区内施工，如杭州酒店深基坑工程（地下 3 层，2008 年）；杭州广场深基坑工程（地下 2 层，2009 年）；长春西站综合交通换乘中心南广场超大型深基坑（2010 年，开挖深度大于 15m ）；吉林大学附属门诊医院（二期）基坑（2010 年，20m 深），而 2010年开始修建的杭州地铁一号线工程的深度可达 25m 。这时，杭州地下空间利用开始进入扩张阶段。至此，杭州地下空间的综合开发模式开始形成，并逐渐向平衡扩展模式发展。

2.1杭州开发建设地下空间的适宜性

地下空间的开发建设与城市经济的发展密切相关。城市地下空间的建设水平可以反映出城市的现代化进程水平。从经济和人口发展的角度考虑，杭州城市建设可持续发展需要开发利用地下空间。杭州作为经济核心地带，既是全省的政治、经济、文化和交通中心，也是中国重要的工业基地。其经济建设近年来不断飞速发展，外来人口数目也在不断增多。据 2010 年第六次全国人口普查主要数据公报，杭州主城区人口数目达 273 万，全市常住人口为767 万人，同 2000 年第五次全国人口普查数据 713 万人相比，十年内的增长速率为7.59%。受到世界经济热潮及国内大环境的影响，。根据历年来杭州人口增长率测算，到 2030 年杭州中心区的人口数量可能会增长 2 倍，届时建设用地需求将超过 660×102km2，远远超过主城区的面积 440×102km2。而根据杭州 GDP 发展水平，杭州在 2007 年就已经达到了可以大规模开发利用地下空间的水平。杭州未来地下空间发展在综合开发主模式下，其地下轨道交通系统、市政综合管廊系统、地下步行道系统是适合发展的次级发展模式，而长春站、重庆商圈、桂林商圈、红旗商圈、南部新城及西客站则可以成为六个重点开发利用区域。

第三章 中国地下空间的特性与存在的问题。

1 地下空间的内涵与空间特性

土地资源的平面和立体观点都是基于资源的自然属性，如果从自然、经济、社会、生态等角度综合考虑，体现的是土地资源内涵的综合观点。综合的观点要

求土地的内涵不仅包括三维空间，还要包括人类过去、现在以及将来的行为对土地资源的影响，从平面、立体、时间、经济、社会、生态、法律等角度综合的讨论，并且随着对土地资源利用技术的进步，土地资源的概念也会从深度和广度上不断拓展，体现其综合的空间观点。由此可见，人们对于土地资源内涵的认识已从当初“土地即土壤”，到“土地是岩石、气候、地貌、土壤、植被、水文等自然要素组成的自然综合体”，再发展到“土地资源是自然经济社会的综合体”，这个过程体现了土地资源内涵空间观点的演变。

2 地下空间资利用中的问题

但就目前现状来看，我国多数大城市地下空间开发的核心内容仍多为地铁，隧道和地下基础设施网络等的建设。反映出在目前的经济水平和城市发展阶段地下空间开发主要仍是解决城市发展中最为迫切的交通疏散和基础设施建设的问题。总的来说，我国现代城市地下空间的开发利用只有近半个世纪的时间，虽然取得了一定的成就，但与发达国家相比尚有较大差距，严格意义上说目前我国大城市地下空间的综合开发利用仍处于从萌芽向发育过渡的阶段。

1 综合开发尚未形成

国内大多数城市地下空间的开发都是从民防工程转变的，这些地下空间一般都被开发成地下商业，地下车库等，另外一个地下空间的广泛运用则是地铁，并在一些大的地铁站兼顾部分商业的开发。而地下空间的利用类型是多样的，如地下公共设施，地下仓库，地下废弃物处理等，这些利用类型不仅仅是地下空间可以拥有的类型，同时也标志着城市现代化综合化的发展。综合化地下空间利用在满足地上空间不足和解决各种城市问题的同时，能够将城市地下空间形成一个富有活力的体系，能够在更高层面上促进城市的发展。因此，从目前我国地下空间的开发利用来看，还远远达不到这个标准。

2 与民防工程缺乏有效结合

由于我国的历史原因，民防工程在地下空间的开发利用中处于绝对的优势地位。虽然，现在地下空间的开发主要是其他类型的利用，但是如果不能和民防工程进行有效的衔接和结合，就会出现各自为政，混乱无序的局面。目前，由于国家没有出台关于地下空间利用的专门法律法规，地下空间的管理部门相当混乱，导致我国没有任何一个省级或者市级层面的地下空间利用总体规划。民防工程是由法律明确规定的归属民防部门管辖，而民防部门由于本身权限的限制，只能出台相应的民防工程建设规划，缺无法将民防工程与其他地下空间开发相协调。另外，民防工程本身也存在开发范围小，开发层次较浅等，不仅地下工程没有形成相应的规模，质量也存在问题。民防工程与城市其他地下空间利用的脱节，势必造成地下空间资源的严重浪费。

3 没有坚持以人为本的方针

地下空间顾名思义是在地下的，因此人们在对地下空间进行利用时首先就要进入地下，这就要用楼梯，电梯等设施来实现。我国已经进入老龄化社会，老年人和行动不便的人群呈增多趋势，随着地铁，地下商场的普及，要满足这部分人需求的相关设施建设巫待解决。然而，我国的法律法规没有这方面内容的相关规定，现实的地下空间建设也很难或者没有注重这方面的建设。我们在推进城市和谐发展，以人为本的方针时，这些问题必然成为城市发展的阻碍。

第四章 地下空间规划与利用管理的对策

1地下空间的规划

1.1周边土地利用状况

项目场地周边的土地利用性质主要是大型商业、服务、餐饮、休闲娱乐和办公空间。场地周边分布有兰州电子科技市场、百安购物中心等大型商业设施，兰州市政府政务办公大厅及世纪广场大厦、邮政局、兰州人才市场、开盛大厦及润城花园等办公设施，以及夜总会、KTV 、高档餐饮等休闲服务设施。场地周围以

高层建筑为主，土地利用强度高，交通和人流量大，商业气息浓厚，为商业服务、文化休闲、娱乐服务的开发和城市形象的塑造创造了良好的空间位置和条件。

1.1.1 停车与发展需求

一般大型商场室外停车场，可停放约 60 辆小汽车。现场调查显示，场地在小区路边、路边两侧、商场前广场均为地面停车空间。包括广场地面停车场在内的周边 100 米范围内，当前地面停车数量约在 150 辆。根据机动车发展趋势，地区停车需求还将继续增长，地面停车容量将近饱和，地下空间停车需求旺盛。本规划重点解决相邻的地面停车，以改善地面空间环境。为避免机动车出入数量过大导致的新的交通问题，地下车库停车位限制在 150 辆以内。

1.2.2建立地下空间利用的法律法规体系

完善的地下空间法律法规体系是地下空间有序开发，合理利用的基础，因此其目标就是为了提高地下空间开发利用管理的科学化，法制化以及规范化的水平，使其能够实现可持续的开发。

1.2.3明确地下空间的权属问题

地下空间的权属不清是制约地下空间快速良好发展的重要因素，是解决地下空间管理问题最根本的问题。因为地下空间权属不清，在开发过程中都遇到了很 大的问题。地下空间的根本属性是所有权和使用权，这两个权利的确定是地下空间管理和立法工作的根本依据。只有将这两个基本的属性明确，地下空间的管理工作才能够顺利进行。这是地下空间利用首要面临的问题，该问题鱼待解决。 2 完善其他相关法律法规体系

1 加快相关法规的制定

地下空间的利用涉及方方面面，因此，在其他法律法规中都需要对地下空间进行相应的规定，只有这样才能是地下空间的利用更加完善和科学。城市规划方

面的规定就涉及地下空间利用规划方面的内容，把这部分内容在《城乡规划法》得以规定，才能保证城市的总体规划和地下空间利用规划相协调。又如，《土地管理法》是我国土地管理的重要法律依据，而地下空间是土地资源的一种，必然服从此法律里面的规定。现实的情况是，《土地管理法》中并没有地下空间方面的考虑，地下空间权作为土地所有权的一种，必然要在将来的法律修订中加入这部分的内容。另外还有《人民防空法》，《道路交通法》等，各方面的法律法规，都会涉及地下空间的利用，只有将地下空间的相关内容纳入其中，才能真正实现地下空间法律法规体系的完整行。

2 技术规范的制定

技术规范的制定也是地下空间管理的重要方面。地下空间的开发需要掌握先进的技术，除了引进国外先进技术外，还要结合国家的实际情况改进甚至创新一些技术。当然，在地下空间建设的这些年，已经探索除了具有上海特色的建设技术。因此，就需要根据这些已有的经验制定地下空间的技术规范，是地下空间的建设有标准可依，有法律来监督。技术规范的制定在促进地下空间建设的同时，也能够避免很多低质量工程的出现，从而提高上海市地下空间使用的安全性。

第五章 中国地下空间规划与利用应注意的问题与评估研究。

1 管理法规不健全

1没有专门的法律法规

法律制定的最高机关法律全国人大或其常委会制定及行政法规制定的最高机关国务院，都没有对地下空间的利用制定相应的法律法规，也就意味着地下空间的利用处于法可依的尴尬地位有与法律同等的效率。国家层面仅一个有的规定，。而这个规章制度实在1997只是一个政府部门的行政规章年出台的，距今己有14年之久，在这期间地下空间的利用经历了一个快速发展的时期，导致期中的相应规定跟不上时代发展的需要，经常导致各种矛盾的出现，没有专门的法律法规。

2 相关的法律法规体系不健全

《民防工程管理办法》和《上海市人民防空条例》涉及地下空间民防类型的利用，是为了加强上海市民防工程的维护管理和开发使用而制定的，由于民防工程的特殊性，涉及地下空间的利用，因此这个办法制定的初衷并不是规范地下空间利用而设立的，然而，也涉及到了一定的地下空间利用的规范。《管线工程规划管理办法》中所称的管线工程系指给水，雨水，污水，煤气，电力，电讯等各种地上或地下管线建设项目。由于地下空间利用的其中一个类型便是地下管线，因此这个办法的颁布，相当于对地下空间利用的一个比较重要的方面进行了规定，对于完善地下空间的管理进行了补充.

3地下空间权属不清

因为没有专业的立法加以规定，地下空间的基本权属只能从其他相关的法律法规中进行区分。《中华人民共和国土地管理法》土地的所有权和使用权的规定中，没有对地下空间的权属进行规定。例如，无法区分地上和地下的权属，规划部门就不能对地下空间进行分层规划。地下空间使用权的不明确也导致土地管理部门很难明确其使用权的取得，转让，收益等具体工作。地下空间权属的无法确定，势必直接影响到地下空间的总体发展和长远的发展。没有响应的法律法规加以保障，也会导致人们开发利用地下空间的积极性不高。

2 城市地下空间评估实例——以开盛广场绿地建设为例

2.1 地下空间经营效益估算

① 地下一层商业餐饮年总效益地下一层建筑面积为 6110m2，主要为商业、餐饮及休闲空间，靠商业、餐饮空间出租获得收益。商业、餐饮营业可出租面积共 3522m2，按照年租金 3500 元/m2计，年总收入应为 3522 × 3500 = 1232.7（万元）② 地下二层停车场年总收益以 每 个 车 位 年 收 入 8000 元 计 ， 则 137 个 车 位 年 总 收 入 应 为8000 × 137 = 109.6（万元）③ 地下空间经营年总收益地下空间年总收益=1232.7+109.6=1342.3（万元/年）

2.2地下空间使用成本估算

（1）运营成本

本项目年耗水量 29200 吨，污水排放量约 26280 吨，以每吨水量耗费 2 元计算，每年消耗 11.096 万元。根据网络调查，兰州民百股份有限公司

共有经营面积 4 万平方米，2007 年用电量为 736 万千瓦时，共缴纳电费 906 万元，平均每平米运营电费 225 元/年。按此标准估算，开盛广场地下 空间年运营电费用约为 295.2 万元。

（2）设备折旧

设备折旧费按总造价的 10%计，则年折旧费用为 131.2 万元。建筑物固定资产折旧率按每年 8%估算，则每年折旧费用为 209.92 万元。

（3）营业税金

租赁业务的税金按照 5%计算，则年纳税金额为经营总收益×税率=1342.3 × 5% = 67.12（万元）

（4）管理人员费用

管理人员按 80 人，月工资额按 2000 元/人计算，管理人员的年工资成本为 2000 × 80 × 12 = 192（万元）

（5）费用合计

以上各项年运营成本、折旧费用和营业税金合计为11.096+295.2+131.2+209.92+67.12+192=906.536（万元）。

2.3 工程造价

按照每平米室外地面造价为 200 元估算，本项目室外景观绿地的总造价约为 150 万元。地下建筑工程造价按国内地下工程平均造价估算：土建2000 元/m2，设备 1000 元/m2，合计为 3000 元/m2；地下空间工程总造价为 3936 万元，加上地面绿地造价 150 万元，则工程总造价约为 4086 万元。南关什字地区是兰州市的一级土地地区，基准地价为 6318 元/m2。该项目按 12 年基准回收期测算的地下空间资源基准地价，低于兰州市的一级土地基准地价。表明：由于未计入项目开发所能带来的环境与交通改善等社会效益，该广场地下空间开发虽然具备创造较高的经济效益的能力，但总体直接盈利能力与同类地价的地面高强度开发相比还很不足，还需要政府和公共部门的政策优惠与支持。

结论

分析了国内外土地资源价值和地下空间资源价值研究的理论，阐述了城市地下空间资源价值的概念及基本组成，对地下空间资源价值的创新机制进行了分析。鉴土地价值评估基本方法，给出地下空间资源价值评估方法。阐述了城市地下空间资源价格与价值的关系，分析地下空间资源市场价格形成的宏观和微观机制，建立了地下空间资源价格影响因素指标体系。基于特征价值理论建立了适用于广场绿地及道路地下空间资源的特征价格模型。通过收集案例数据拟合回归，给出基于经验参数的特征价格函数表达式。通过兰州市开盛广场绿地建设与地下空间开发项目案例的经济效益与地下空间资源价值测算，检验了地下空间资源价值评估方法与特征价格模型的合理性。为类似的地下空间开发项目经济价值分析与土地价值测算提供了示范。本论文仅给出了适用于城市公共开放空间的商业用途地下空间资源的价值评估方法与模型，还应针对土地开发项目的地上下一体化开发及城市地下空间总体规划尺度的资源总体价值评估方法和内容，进一步展开研究，形成更为全面丰富的城市地下空间资源价值与价格评估体系和模型。

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2、逻辑条理乱