区域调研报告格式
泉水、中华路沿线项目调研报告
点评：
1、规划：
泉水居住区南起石灰石矿，北至沈大高速公路，西至华东路，东临黄海，该区域处于大连市与经济技术开发区之间，具有很高的开发价值，是市政府康居住宅区开发的大手笔。将要开发建成的北部居住区是目前大连市建设规模最大的居住新区，规划总体分布为居住区、商业区和环境绿地，总规划面积为22.38平方公里，人口20万人，总建筑面积1199万平方米，因而泉水区域一直被业界誉为大连住宅市场的“航母”。
2、06年区域供给
普通商品房：除上述已正式开盘销售和进入展示期的七个楼盘项目外，此外尚有锦绣泉水项目32万㎡，骏腾名苑北、金色阳光家园南侧22万㎡项目形成泉水区域潜在供应，预计今、明两年该区域总供给量将达到140余万㎡。
经济适用房：05年金广、鹏生、公用等三家房地产公司摘牌的占地共27.74万平方米，总建筑面积63.35万平方米的经济适用房将实现年内供应。其中，住宅48万平方米。两栋多层，其余为高层和小高层，共64栋，6140户。80%的户型是中小户型，面积多在60—80平方米左右，20%在100平方米左右，预计售价在2500元/㎡。06年，泉水新区的48万平方米经济适用房也将分两批推出，8月份推出15万平方米，10月份推出33万平方米。此次经济适用房上市，虽然供给量不是很大，但对市场的影响不容小觑。此举将向市场传递一个信息，经济适用房将有计划、有步骤的推出，如果此轮调控效果不够理想，那么今年还将有84.8万㎡经济适用房和限价商品房推向市场，政府已向市场表明有信心、有能力解决市场供给的结构性问题和房价增幅过高的问题。
3、产品规划
随着区域配套的成熟和区位价值得到市场的认可，泉水和中华路沿线的产品也得以升级改造，龙畔金泉项目在一组团成功销售的基础上，二组团产品设计上户型设计更为紧凑合理，面积区间为44～108㎡，与经济适用房产品面积区间重叠较大，其优势存在于较为完善的配套。中华路沿线基于更趋成熟地配套，在产品设计上更为多元化，对产品细节的打造更为精细，如近期展示的加州洋房，不仅承袭了原有的多层、小高层住宅，甚至出现了联排别墅和公寓；动力院景将现代建筑与庭院生活完美结合，提出“社区庭院、组团庭院、入户庭院”的“三重庭院”理念，是大连首家把入户庭院变为现实的楼盘。（后附户型图）
4、区域价格走势
在2001年以前，泉水区域内产品价格基本上以2000元以下的价格为主流，02年～03年小幅上涨，但价格基本维持在2500元以内。从04年开始，随着大大连建设目标的确立和实施，华南板块的商业定位，泉水地区动工开发，市政配套的跟进，一些项目的先后出现，使得这得这一地区热闹起来，价格也随之有较大幅度的上涨。到06年上半年，泉水区域二手房价格已突破4000元/㎡，中华西路甚至个别项目的高端价位达到5200元以上。由于
国六条的出现，对全国房市调控从细从严，大连市政府加大了经济适用房的建设，其中泉水地区占据了较大的份额，这无疑将对该地区整体价格有一个下拉的作用。同时，随着土地价格的日益上升，开发成本的提高，开发商的利润也将受到较大影响，这无疑都将成为本地域产品价格变动的潜在影响因素。
5、区域内产品消费客群分析
以中华路为轴向南北辐射的北部区域,大部分是在原有空地的基础上新建立起来的大型居住集群。随着大大连的建设市区版图的不断扩大，已经把传统的大纺、促进路、山东路等地段围合的中北部区域扩展至此，而随着周边居住氛围的改善、环境的提升、商业配套水准的提升，在相对低端的价位、本地客群对该地域的认识逐渐向积极的方向转变等因素的影响下，从二手房源的存量上我们不难看出以自住为主的客群正逐渐形成，并且随着华南商圈的逐渐形成，投资活动在区域内也越来越活跃。由于位置特点，华南和泉水地区较大部分地承接了北三市甚至东北地区客群向市区的涌入。该区域消化的市内其它区域动迁户、工薪阶层、创业期的年青人住房等客源的份额也越来越突现。从龙畔金泉、北府花园、骏腾名苑等相关项目的销售情况来看，以中华路为主线，以泉水地段、华南广场为代表的北部居住组团正得到更多人的青睐。
附表：区域内代表项目主力户型图
奥林园
富士庄园：
小高层的主力户型：