综合案例分析题

三、案例分析题

案例一、试述需求弹性的分类。

参考答案：

1、/Ed/=0，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，始终有△Q=0。如以价格为纵坐标，需求量为横坐标（以下同），则需求曲线是一条与横轴垂直的线。此时称需求完全无弹性，或称需求弹性为零。

2、/Ed/=∞，表明在价格既定的条件下，需求量可任意变动，需求曲线为一条与横轴平等的直线。此时称需求有完全弹性。

3、/Ed/=1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）相同的比率，其特征位PQ的乘积为定值，需求曲线为一条正双曲线，此时称需求为单一弹性。

4、/Ed/﹥1在表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有弹性。 5、1﹥/Ed/﹥0，在表明需求量变动比率的绝对值小于与价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏弹性。

案例二、试述需求价格弹性的影响因素。

参考答案：

影响需求弹性的因素很多，其中主要有：

购买欲望。如果购买欲望强，意味着该商品对消费者满足程度高，这类商品需求弹性大；反之，购买欲望弱，意味着该商品对消费者满足程度高，这类商品需求弹性小。

可替代程度。一种商品的替代品数目越多、替代品之间越相近，则该商品的需求弹性大，反之，一种商品的替代品数目少，替代品差别大，则该商品需求弹性小。

用途的广泛性。一种商品用途较广，则需求弹性较大；反之，一种商品用途较少时，则需求弹性小，因为该商品降价后也不可能有其他用途，需求量不会增长很多。

使用时间。使用时间长的商品，其价格需求弹性较大；反之，使用寿命短的商品，其价格需求弹性就小。

上述是影响价格需求弹性的主要因素，还要考虑其他因素，综合分析因素的作用。

案例三、总产量、平均产量和边际产量之间的关系如何？ 参考答案：

总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线都是先向右上方倾斜，而后向右下方倾斜，即先上升而后分别下降。

总产量曲线和边际产量曲线的关系：当边际产量大于零时，总产量是递增的；当边际产量为零时，总产量达到最大；当边际产量为负时，总产量开始递减。

边际产量曲线和平均产量曲线的关系：边际产量曲线和平均产量曲线相交于平均产量曲线的最高点。相交前，边际产量大于平均产量（MP＞AP），平均产量曲线是上升的；相交后，边际产量小于平均产量（MP＜AP）平均产量曲线是下降的；相交时，边际产量等于平均产量

（MP=AP）。

案例四、规模报酬的变动有哪些类型？原因是什么？

参考答案：

规模报酬是指所有生产要素的变化与所引起的产量变化之间的关系，属于长期的生产理论。规模报酬的变化是指在其他条件不变的情况下，企业内部各种生产要素按相同比例变化时所引起的产量变化。规模报酬有三种类型：

第一，规模报酬递增：产量增长率快于各种生产要素投入增长率。导致规模报酬递增的原因主要是由于生产专业化程度的提高，生产要素的不可分割性，生产规模扩大后管理更合理等。

第二，规模报酬固定：产量增长率等于各种生产要素投入增长率。规模报酬固定的原因是由于在规模报酬递增阶段的后期，大规模生产的优越性已得到充分发挥，厂商逐渐用完了种种规模优势，同时，厂商采取各种措施努力减少规模不经济，以推迟规模报酬递减阶段的到来。在这一阶段，厂商规模增加幅度与报酬增加幅度相等。

第三，规模报酬递减：产量增长率慢于各种生产要素投入增长率。导致规模报酬递减的原因主要是规模过大造成管理费用的增加和管理效率的降低。

案例五、

如何理解利润最大化条件？MP=MC与VMP=MCL两个公式一样

吗？为什么？

参考答案：

两个公式是从不同角度出发考察利润最大化条件，两者都可以保证厂商利润最大化目标的实现。

我们知道，为了实现利润最大化厂商需要对投入要素量、产出量作出某种抉择。如果厂商把产出量作为选择变量，将总收益、总成本进而总利润视为产量的函数，那么实现利润最大化的条件就是：厂商把产出量调整到一定数量，使得这一产量下的最后一个单位的产品所提供的总收益的增加量（边际收益MR）恰好等于增加这最后一个单位的产品引起的总成本的增加量（边际成本MC），即使得这一产量下的边际收益等于边际成本（MR=MC）

但是如果厂商把投入的生产要素（如劳动）作为选择的变量，将总收益、总成本进而总利润视为投入要素的函数，那么实现利润最大化的条件就可以表述为：VMP=MCL=W（完全竞争市场）（不完全竞争市场应是MRP=MCL），也就是厂商把雇佣来的劳动投入量调整到一定数量，使得这一雇佣劳动总量下的最后一个单位劳动带来的总收益的增加量（边际产品价值VMP）恰好等于增加这最后一个单位劳动雇用量引起的总成本的增加量（边际要素成本MCL。理由是：假如VMP）MCL，这表示每增加一个单位的劳动投入带来的总收益的增加量超过雇用这个单位劳动投入量都可获得些许利润，从而增加劳动投入可使总利润有所增加；反之，如果VMP＜MCL，这意味着最后增加雇用的那个单位劳动反而造成损失，从而导致总利润较前较少。所以如

果厂商把投入要素如雇用的劳动量作为选择变量，那么实现利润最大化的条件便是VMP=MCL。

案例六、简述制定企业经营战略的意义

参考答案：

使企业能够顺利发展。制定经营战略能够对企业当前和长远发展的经营环境、经营方向和经营能力有一个正确的认识，全面了解本企业的优势和劣势、机会和威胁，从而做到“知已知彼”，不失时机的把握机会、利用机会、扬长避短，求得企业的生存和发展。

提高生产经营的目的性。企业有了经营战略，就有了发展的总纲领，就有了奋斗的目标，从而可以进行人力、物力、财力的优化配置，统一全体职工的思想，调动职工的积极性和创造性，实现企业的生产经营目标。

增强管理活力。运用经营战略，使之达到企业的外部环境、内部条件、经营目标三者的动态平衡，就可以理顺内部的各种关系，适应外部环境的变化，审时度势，统筹规划，规定合理的经营方式和经营行为。 可以提高企业家的素质。企业应用经营战略，有利于企业高层领导人集中精力去思考并制定经营战略目标、战略方针、战略措施等带有全局性的问题，这些问题的解决都需具有战略头脑，有利于培养和造就一大批企业家。

案例七、简述管理的基本特征

参考答案：

管理的产生是来自社会活动组织的要求，即这种社会活动不是单个人的活动，而是两个以上的社会活动。共同劳动的规模越大，劳动分工和协作越复杂，管理工作就越重要。

管理的“载体”是组织，即在社会这个系统中，组织是一个子系统，管理通过组织这个子系统去实现管理目标。

管理的核心是处理好各种人际关系，即在管理过程中的各个环节都必须与人的交道，只有妥善地处理好各种人际关系，才能更好的使别人与自己一道去实现管理目标。

管理的任务是有效的利用人、财、物、技术、信息等各种资源；有效地利用决策、计划、组织、领导、激励和控制等各种管理职能，用尽可能少的支出去实现既定的目标。

案例八、简述管理六大职能在物业管理企业中的应用

参考答案：

1、决策。物业管理在经营、服务的过程中，必须要先明确企业要解决的问题，进而确定目标，然后设定可能达到的各种方案，然后对各项方案进行优选，最后由物业管理的决策人员综合各项指标及判断，进行决策。物业管理决策主要是解决物业管理的方向性的问题。

2、计划。物业管理企业和一般企业一样，在实施每一项物业管理决策之前，都必须对资源、时间、人力等各方面情况进行详细的计划，物业管理计划是物业管理决策的具体化。由于物业管理是一项非常具

体的服务，也就是说，作为物业管理提供方应向广大客户承诺所提供物业服务的项目和质量指标（即质量承诺）。然而每一个服务项目都有他的具体服务过程，具体对过程的策划实际上就是对产品实现过程的策划，策划的结果形成了服务的计划。

3、组织。对于物业管理而言，根据企业的总体服务目标，结合物业管理企业及所经营管理项目的实际情况，进行企业资源调配和组织设计，以确保物业管理各项决策和计划的贯彻落实。

4、领导。物业管理一个重要的特点就是每天都是和物业管理区域内的各类人员打交道，因而，对物业管理人员的素质要求就相对较高。好的人员素质队伍必须有一个具有强感召力的领导来影响、管理自己的人员队伍。

5、激励。和其他企业组织一样，物业管理的各项事务都是由处在不同层次和岗位的物业管理员工去具体实施的，而人是具有主观能动性的，激发员工的潜力去为业主或使用人服务，实现物业企业的总体目标就显得非常重要。物业管理激励常用的方法主要有物质激励、精神激励等。

6、控制。物业管理企业应依据预定的目标和标准，对管理活动进行系统的监督、检查和衡量绩效，若发生偏差，就要采取措施加以纠正，使整个活动按既定的的计划和标准进行。

案例九、梅奥的人群关系学说的基本观点是什么？

参考答案：

梅奥提出人群关系理论，其基本观点是：

传统的管理理论，把人当作“经济人”看待，认为金钱是刺激积极性的惟一动力。霍桑实验表明，人是“社会人”，影响人的生产积极性，除物质利益等物质因素之外，还有社会的和心理的因素。

传统管理认为，生产效率主要决定于工作方法和工作条件。霍桑试验表明，生产效率的提高和降低，主要取决于职工的工作情绪。

传统管理只注意了“正式组织”的问题，霍桑试验则表明，在企业中并存着“正式组织”和“非正式组织”。

霍桑试验主张“工人参与管理”、“倾听职工的意见”、“沟通人际关系”、“改善工人对公司的态度”等来提高管理的效率。

案例十、马斯洛需求层次理论的内容是什么？

参考答案：

马斯洛需要层次理论将人的动机由低到高分为五层，形成阶梯：生理需要——安全需要——社交需要——尊重需要——自我实现需要。

案例十一、请用学过的知识论述一下心理学在物业管理中的应用。 参考答案:

在居住环境管理中运用心理学

保持和提高物业品质

创设优美外部环境

在为业主服务的过程中运用心理学

服务应成为物业服务企业的生命，“以人为本”应是物业管理服务的永恒主题。物业管理服务中的心理策略应用主要包括情感化服务、个性化服务。

案例十二、从心理学角度分析处理业主投诉的一般心理，并简述对业主投诉的处理程序和处理投诉的技巧。

参考答案：

业主投诉的一般心理

求尊重心理

求发泄的心理

求补偿心理

对业主投诉的处理

要端正服务态度，真诚地对待业主投诉

做好投诉的分类

认真聆听与记录

及时判定投诉性质

注意投诉处理的技巧

在充分熟悉本物业服务企业的主要内容

在处理投诉时，一定要注意把把好时间的尺度

给接诉人员处理投诉的权力

沉着冷静处理投诉

用以迂为直的方法处理投诉

案例十三、请用公共关系相关知识分析某物业管理公司所处理的以下相关案例，分析时候注意说明该公司主要运用了公共关系的哪些原理以及该公司是如何运用这些原理的。

1、业主在正常生活中，感觉较多的是物业公司为其服务的表面上，如：值班的保安，园区的绿化，保洁，入户维修等。作为业主的大管家，物业企业为业主管理的许多设备设施以及物业企业内部运作情况一般业主不了解。

该物业公司为赢得业主信任，展示优质的服务品质，建立业主开放日制度，将企业全面向业主开放，分三个层次进行。

一是将一般不为业主所知的小区设备设施定期向业主开放；二是将一线为业主服务的员工生活区向业主开放；三是邀请业主代表和大客户到公司本部访问，并参加公司的季度工作会和年度工作会，让他们了解公司本部的管理和团队。

参加企业开放活动的业主都对企业深有感叹：看到设施设备一尘不染，安全的运行，我们安心，看到物业员工生活区井然有序，都对物业公司的工作给予了高度赞扬。

2、有一个业主以各种理由，长期不愿意交纳物业费，该物业的物业管理员在一次入户拜访中，无意听到该业主的小孩对小区节日景观灯十分喜欢。他灵机一动，向小孩子说：“叔叔让你每天都能看到漂亮

的灯，你高兴吗？”小孩子半信半疑地说：“妈妈说，漂亮的灯只在节日里才开，平时你们不开的，行吗？”“那今天晚上你等着看灯吧！”物业管理员回来后，经领导同意，连续一周每天晚上开景观灯一小时。孩子的愿望实现了，孩子最高兴的是物业管理叔叔，非常尊重她的爱好，心里得到了极大的满足。当物业管理员再次来到该业主家里时，孩子将其视为上宾，对他非常喜欢。当再次提到物业费时，还没等大人开口，小孩子就说，我妈妈把钱都准备好了，就等着你来收物业费，我妈妈喜欢我，最听我的话！

3、在某物业管理小区，有业主向物业投诉：每天夜深人静的时候，他在家总能听到“嗒、嗒、嗒。。。。。”的敲击声，非常影响他的休息，让物业公司给予解决。

一般物业公司的常规做法就是物业管理员根据业主的反映，到业主的左邻右舍挨门拜访，向业主说明情况，以消除这种声音。该物业的人员确没有简单的这样做，他们先到投诉业主家里了解情况，实地观察现场的声音的来源。虽然基本判明了声音的来源，但没有冒然的上业主家中去拜访，而是向相邻业主送达信件，信中非常委婉的表达了事件的情况，友善的提醒业主及其家人，合理安排夜间活动和工作。信件传达的第二天这种声音就消失了。

参考答案：

1、要把物业管理企业建设成开放型、透明型的企业。物业管理企业

宜通过多种方式和途径，采用主动的态度向业主及业主大会公布一些“敏感”内容，就物业管理下一阶段的工作计划与安排听取业主、行业主管部门及社区等公众的意见，加强与包括业主在内的公众的沟通，以满足公众受尊重的需要，促使他们产生肯定的内心体验，对物业管理企业传递的信息持乐于接受的态度。物业管理单位可以通过有计划组织业主参观物业管理工作场地，对物业管理区域内的一些文化娱乐设施适当安排公共开放日，组织物业管理单位与业主、社区及行业主管部门之间的各种联谊活动等多种手段，拉近公众与物业管理企业之间的距离，增近公众与物业管理企业的亲和力，增加业主对物业管理工作的认识了解与支持。

2、运用“移情效应”，从情感突破。

3、善意提示，形式得当；真诚而又巧妙的批评。

案例十四、

2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安、保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查年现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后起来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某候车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场

的管理单位某物业公司告上法庭，要求两被告连带赔偿其修车费1000元。

原告徐某起诉的主要理由是，B大厦在拆除脚手架和防护网时设置的遮盖物过小，不足以防止损害的发生，应负赔偿责任，而A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。 被告一某房地产公司答辩称，原告的损失应找施工单位赔偿，作为建筑单位，我方早就要求施工单位严格遵守相关施工规则，做好安全防范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾而仍停车，其意图值得揣测。 被告二某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。

问题：

B大厦发展商某房地产公司是否应该承担责任》依据是什么？ 本案中的某物业管理公司是否应承担连带责任？依据是什么？

物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴的经验有哪些？

参考答案：

1、B大厦发展商某房地产公司确应承担民事损害责任。我国《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。”原告停车——发现被砸——交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆

的损害是B大厦的所有人，应对损害负民事责任。

2、本案中的物业管理公司不须承担连带责任，理由是本案中的物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，没有与车主间建立车辆保管关系，因此不须承担责任。

3、物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴以下两点：（1）应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。

（2）全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。

案例十五、

上海市某小区业主，从2002年3月起，我们小区物业管理公司就将其使用的部分房屋出租给一商贩使用，其间曾有居民提出异议，但物业公司认为其出租的是自己的办公用房和住房，小区居民不用干涉，近几个月来，该商贩装卸和运送货物时经常堵塞了小区的交通，给小区居民带来很多不便，为此，业主与物业公司及商贩之间多次发生争执。

问题：小区居民有权干涉物业管理公司出租管理用房的行为吗？（请说明理由）

参考答案：

如果小区物业管理公司出租的是其物业管理用房，那么小区居民就有权要求其停止出租行为。《物业管理条例》第38条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。既然物业管理用房的所有权属于业主所有，那么，依据《民法通则》的相关规定，这些房屋的占有、使用、收益与处分权就应当归业主所有。作为物业管理公司，在没有经过业主大会同意的情况下，无权出租这些房屋。《物业管理条例》第65条规定，违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共同部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。根据这些规定，本案中的小区的物业在没有经过业主大会同意的情况下，无权擅自出租其管理用房。小区居民可以依法要求物业管理公司停止出租管理用房的行为。

案例十六、

原告：钱某，个体工商户

被告：赵某，白蒲航运公司职工

2001年5月5日，被告赵某因资金周转困难向原告钱某借款15000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能偿还，遂向法院起诉。在案件审理过程中，经法院主持调解，被告表示没有现金，但是有住房一套，并出示了仅有其本人名字的房屋产权证书，表示同意以房抵款，原告亦表示接受。原、被告双方在法院主持下，自愿达成如下调解协议：被告偿还原告借款15000元，被告自愿其所有的将位于白蒲航运公司305室的住房一套作价给原告偿还此借款，剩余房款30000元，由原告返还给被告，具体作价双方当事人另行签订的房屋买卖协议。后原、被告签订的房屋买卖协议并交付了房屋。

被告的妻子姚某2001年1月1日到新加坡打工，对被告出售房屋一事一无所知。回国探亲时才发出自己的房屋被丈夫私自卖出，姚某认为房屋是在婚后共同出资购买的，应属于夫妻共同财产，遂带着结婚证、购房合同、共同出资的证据，向法院审判监督庭申请再审，认为：原审被告赵某在原审调解中将不具有独立产权共有房屋用于抵偿债务，侵犯了家庭其他成员的合法权益。因此，原审调解协议内容违法，要求法院依法予以撤销。

问题：

本案中被告在案件审理过程中与钱某签订的房屋买卖合同是否有效？理由是什么？

若本案中的房屋买卖合同有效，姚某可以通过何种方式保护自己权益？

善意取得制度的构成要件有哪些？

参考答案：

1、本案中被告在案件审理过程中与钱某签订的房屋买卖合同应有效。理由如下：虽然事实上并非房屋的唯一所有权人，其无权单独处分该房屋。但是被告赵某在与原告钱某达成房屋买卖协议时，原告钱某为善意且无过失，应适用善意取得制度，原告钱某凭被告出示的房屋所有权证，有理由相信被告赵某系该房屋的唯一所有权人，亦有理由相信其有权出卖该房屋，故从保护善意第三人利益的角度出发，应确认签订的房屋买卖合同有效。

2、至于因出卖房屋而给被告妻子姚某带来的损失，姚某可另行起诉要求被告赵某予以赔偿，被告妻子姚某的再审请求不能成立，应依法予以驳回。

3、善意取得制度是基于对善意第三人利益和交易安全之保护所作出的一项重要法规制度，该制度的适用使善意第三人依法直接取得物之所有权，而使物之原所有人丧失所有权。善意取得制度基本构成要件为：

（1）受让人取得财产时出于善意

（2）转让人必须为无权处分财产的人

（3）转让的财产必须是法律允许流转的

（4）善意取得的财产必须是法律允许流转的财产

（5）受让人必须通过交换而取得的财产即支付对价。

本案实质为部分共有人单独处分共有财产发生的争议。被告赵某虽无权单独出卖与其家庭成员共有的房屋，但原告钱某并不知道内情，且支付了价款，应适用善意取得制度，本案应确认房屋买卖协议有效，原告钱某可以取得房屋所有权。理由如下：

（1）从不动产登记公信力的角度进行考察。我国关于不动产权属的认定实行的是登记要件说，即赋予登记以较强的公信力，登记一经完成，权利即为设定，即使该登记内容与真实权利不符，亦视登记内容为正确，法律对于信赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。善意取得便是以登记公信力为其理论基础的。本案中被告赵某虽实际上不单独享有房屋的所有权，但在房管部门核发的房产证上，其为唯一所有权人，鉴于房产证的公信力，原告钱某有理由确信被告赵某为房屋的所有权人而与之订立房屋买卖合同，该买卖合同应为有效。

（2）从司法解释角度进行考察。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，主要就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。由此可看出，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。

（3）从善意取和制度的发展趋势角度进行考察。在市场经济发展日

臻完善的社会背景下，不动产的交易日益频繁，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人在每一交易过程中对出让人是否为真正的权利人进行调查很难做到，即使可能的话，那征信成本也相当高昂，由此就会在一定程度上阻碍不动产的流通，使得经济发展受阻。因此，从鼓励不动产交易，维护不动产交易安全的角度上来看，亦应采取和适用不动产善意取得制度。

案例十七

年近古稀的两位台湾老人，以上海儿媳凌女士的名义出资购买了二套商住房屋，后两老人因政策允许，要求凌女士一起办理合同购买人的变更、出资和权属手续时，遭到凌女士拒绝。在万般无奈下，两老人将儿媳告上法庭。

2001年5月，台湾的公婆与儿媳凌女士商议，国为政策原因，由两位老人以凌女士名义出资购买位于闵行区的两套商住房屋，但房屋实际产权及有关房屋的一切权利与责任均由两位老人所有。事后，两位老人付清了房款。同年7月，两位老人以儿媳妇的名义，与房产公司签订了两套房屋的预售合同。

两位老人和儿媳妇签订一份协议书，约定“凌女士同意将两套商住房屋在两位老人任何一方有生之年有收租权，两位老人以外任何人使用应付租，双方均不得对两套商住房屋进行转让出售或过户，两位老人均过世后，该商铺由其儿子一方继承”等有关条款。

同年8月，两位老人因政策允许，要求儿媳协同一起办理合同变更手

续，被拒绝。后两位老人提出诉请，要求确认两套房屋的所有权。在法庭上，凌女士辩称，房款是老人的儿子出资，并已约定房屋产权归自己，且已取得房屋的产权证，故要求驳回诉请。

问题：

我国不动产公示效力以什么为要件？

本案中的两套商铺房屋的所有权应该归两位台湾老人还是凌女士？理由是什么？

参考答案：

我国不动产公示效力以登记为要件。不登记无法对抗第三人。

2、本案中的两套商铺房屋的所有权应该归两位台湾老人所有。理由如下：因凌女士办理房屋的房地产权证，所以登记人为凌女士。但是，应明析不动产权利登记人与真正所有权人之间的法律关系，不动产的登记公示效力，主要保护不动产登记人及真正所有人以外的善意第三人的利益，不动产的登记人不一定就是不动产的真正所有权人。由协议书载明，两老过世后该房屋由其儿子继承，进一步反映是该房屋的实际权利人，仍享有房屋的所有权。应当明确房屋的实际所有权人是两老人，凌女士仅是房屋登记名义人。故两套商铺房屋的所有权人为两位台湾老人。

案例十八、

1992年上半年，原告某投资公司将其开发的某住宅小区预售给相关

业主。1993年9月，该住宅小区建成，迁入320家住户。1994年1月31日，原该投资公司和被告某物业公司签订《某小区物业管理承包合同》及《某小区物业管理承包合同补充协议》各一份。约定：原告将其开发的某住宅小区第一期37栋高级公寓（面积约10万平方米）的物业管理承包合同给被告，承包期十年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米一元；合同签订后10日内，物业公司应向投资公司支付履行保证金50万元。同年5月12日，投资公司又和物业公司签订了《维修承包合同》，约定：某小区1-37栋楼房在保修期内的维修任务由投资公司总承包给物业公司维修，总承包工程款31万元。为此，物业公司向投资公司支付了履行保证金50万元。投资公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产面积61028.25平方米及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向投资公司支付承包金，投资公司因此诉到法院。一审法院审理认为：原告投资公司和被告物业公司签订的《某小区物业管理承包合同》及其补充协议，损害了住宅小区业主的利益，应确认为无效合同，双方依据该合同取得的财物应相互返还，投资公司请求物业公司支付承包金246万元以及物业公司反诉请示投资公司赔偿因物业管理房屋面积不足给其造成的损失2034292元，均属无理要求，应予驳回。投资公司和物业公司因《维修承包合同》所产生的纠纷，与本案是不同的法律关系，不予合并审理。投资公司和物业公司之间的承包关系虽然无效，但鉴于物业公司已对某小区管理多年，为维护该小区的管理秩序和便于收回住户

拖欠的物业管理费、维修基金、水电费等，可限期物业公司将小区的管理权及维修基金交投资公司代管。

一审判决后，被告物业公司不服，以投资公司未交足物业管理面积给其造成损失应当承担责任，以及该住宅小区的物业管理权已经由业主委员会授予该公司行使，投资公司无代管权为由，向上级人民法院提出上诉，请求改判。

问题：

本案中的物业承包合同是否为无效合同？理由是什么？

本案中的物业公司能否依法取得小区的管理权？

参考答案：

1、物业承包合同为无效合同。因为业主选举业主大会，再由业主大会授予业主委员会权利选聘物业管理公司是法律赋予的权利。我国《城市住宅小区权利办法第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业公司承担住宅小区的管理并与其签订物业管理合同。”第六条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。”

第七条规定：“管委会有权选聘或续聘物业管理公司。”在实践中，在管委会成立之前，可由开发企业选聘物业管理公司，在管委会成立后，由管委会再决定物业管理公司。本案中，投资公司把小区的管理承包给物业公司，承包期十年，侵犯了业主的合法权益。依照《民法通则》第五十八条第一款第五项的规定：“违反法律或者社会公共利益的民

事行为为无效民事行为。”合同法第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”因此，此承包合同及其补充协议应为无效合同。

2、物业公司能获得管理权。理由如下：根据法律对无效合同的斥力规定，投资公司应当将物业管理公司给付的50万元保证金返还，其要求物业公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业公司根据无效合同的约定，要求投资公司偿付少交付物业管理面积给其造成的“损失”，不予支持。投资公司对住宅小区没有物业管理权，原审在处理合同无效时，虽然注意到这一问题，但是以维护住宅小区的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水电费等为由，判决将住宅小区的物业管理权及维修基金交投资公司代管，没有法律依据，应当撤销。现小区管委会成立后，选定物业管理公司，并与物业公司签订《住宅聘用合同》，这是业主行使权力的行为，是合法有效的行为，物业公司因此而获得物业管理权。

案例十九、

一个完整的调查方案包括哪6部分基本内容？

参考答案：

明确调查的目的和任务

确定调查对象

设定调查项目，要求符合可行性、科学性、完整性

调查表的结构分为三部分：表头、表体、表脚

调查的时间和时限

调查的组织工作

案例二十、

有一租户向房东租借房屋，租期10个月。租房合同中写明，租户在租借期内应对房屋损坏负责，租户为此而以所租借房屋投保火险一年。租期满后，租户按时退房。退房后半个月，房屋毁于火灾。于是租户以被保险人身份向保险公司索赔。问保险人是否承担赔偿责任？为什么？如果租户在退房时，将保单转让给房东，房东是否能以保险人身份向保险公司索赔？为什么？

参考答案：

1、保险人不承担赔偿责任。这是因为一般财产保险合同要求，在投保时出险时，自始至终存在保险利益。本案中，投保人在投保时有保险利益，但在出险时，与房屋无利益关系。被保险人只有保险利益才能索赔。

2、房东不能以被保险人身份想保险公司索赔。这是因为该保单的转让是未征得保险人同意的情况下进行的。根据保险法规定，未经保险人同意而转让的，保单无效，保险人不承担赔偿责任。

案例二十一、

若李某1999年6月10日购买一栋别墅，价值120万元，同月15日，李某向A保险公司购买了房屋保险，保险期限为1年，保险金额为

120万元，并于当日交清了保险费。2000年2月10日，李某将该别墅以125万元的价格卖给周某，李某并没有经A保险公司办理批单手续，2000年3月10日，因意外发生巨大火灾，房屋全部被烧毁。问：（1）若李某向A保险公司索赔，保险公司是否赔偿？为什么？

（2）周某向A保险公司索赔，保险公司是否赔偿？为什么？ 参考答案：

1、该公司可以拒赔。因为：一是被保险人违反了最大诚信原则，别墅转让时没有向保险公司告知，没有办理批单手续，保险合同失效；二是被保险人李某对该别墅已经不存在保险利益，则保险合同自别墅转让时起失效。

2、保险公司可以拒赔。因为：周某同A公司没有保险关系，不是被保险人。

案例二十二、

张某拥有80万元的家庭财产，向保险公司投保家庭财产保险，保险金额为60万元。在保险期间王某家中失火，当：

财产损失30万元时，保险公司应赔多少？

家庭财产损失72万元时，保险公司又应赔多少？（先列出公式，再计算）

参考答案：

因为家庭财产保险适用第一危险赔偿方式，即在保险金额范围内的损失均予以赔偿。

所以1、当家庭财产损失为30万元时，由于损失低于保险金额，保险公司按损失金额赔偿30万元。

2、当家庭财产损失为72万元时，由于损失超过保险金额，保险公司按保险金额赔偿60万元。

案例二十三、

社会问题的形成，一般应该具备的条件有哪些？

参考答案：

这种社会现象超出社会发展的正常状态。

对社会全体或部分人员的正常生活有影响

对社会协调发展有影响

需要依靠全社会的力量才能解决。

案例二十四、

物业管理在和谐社会建设中的努力方向是什么？

参考答案：

当前，物业管理工作为构建和谐社会作贡献可以从以下三个方面去努力。

不断提高物业管理的覆盖面

安居才能乐业，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提

高，现存的城市单位型社区即可开始实现向真正意义社会型社区的转变，其对和谐社会的贡献是不言而喻的。

研究拓展物业管理的服务范围

物业管理服务必须充分关注大众群体，广大的中低收入者是物业管理服务的主体，在研究拓展服务范围时，要根据广大群众的需求和承受能力，选择好服务内容和收费标准。同时，还要妥善处理好基本的的物业需求和特殊需求的关系，做寿到在效率和公平之间选择平衡点，在提高物业服务的同时又能化解一些社会问题。

切实规范物业管理各方行为

社会和谐的主体是“人”的和谐。抓好物业管理不能见“物”不见“人”，必须切实真规范物业管理各方的行为。物业管理作为我国的新兴行业。

案例二十五、

建筑的构成三要素是什么？阐述它们之间的相互关系？

参考答案：

建筑从根本上看是由三个基本要素构成，即建筑功能、建筑物质技术条件和建筑形象简称“建筑三要素”（4分）

建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。（1分）

建筑的物质技术条件：包括材料、结构、设备和建筑生产技术（施工）

等主要内容。材料和结构是构成建筑空间环境的骨架：设备是保证建筑物达到某种要求的技术条件：而建筑生产技术则是实现建筑生产的过程和方法以。（1分）

建筑形象：根据建筑的功能和艺术审美要求，并考虑民族传统和自然环境条件，通过物质技术条件的创造，构成一定的建筑形象。（1分） 在三个个基本构成要素中，满足功能要求是建筑的首要目的：材料结构、设备等物质技术条件是达到建筑目的的手段；而建筑形象则是建筑功能、技术和艺术内容的综合表现三者之中，功能常常是主导的，对技术和建筑形象起决定作用；物质技术条件是实现建筑的手段，因而建筑功能和建筑形象一定程度上受一它的制约；建筑形象也不完全是被动的；在同样的条件下，根据同样的功能和艺术要求，使用同样的建筑材料和结构，也可创造出不同的建筑形象，达到不同的美学要求。在优秀的建筑作品中，这三者是辩证统一的，（7分）

案例二十六、

阐述进行建筑物分类与等级的意义？

参考答案：

便于总结各种类型建筑设计的特殊规律，以提高设计水平；（3分） 便于研究由于社会生活和科学技术的发展而提出的新的功能，要求了解建筑类型发展的远景，以保证建筑设计更符合实际要求（3分）； 便于根据不同的类型的建筑特点，提出明确的任务，制定规范、定额、指标，以指导设计；（3分）

便于分析研究同类建筑的共性，以进行标准设计和工业化建造体系的设计；（3分）

便于掌握建筑标准，合理控制投资等等（2分）

案例二十七、

什么是建筑构件的耐火极限？建筑物是如何划分耐火等级的？ 参考答案：

建筑构件的耐火极限是指对任意建筑构件按时是一温度标准曲线进行耐火试验，从受到火的作用时起，到失去支持能力或完整性被破坏或失去隔热作用时止的时间（用h表示）。（5分）

划分建筑物耐火等级方法，一般是以楼板为基准，然后再按构件在结构安全上所处的地位，分级选定适宜的耐火极限，如在一级耐火等级建筑中，支承楼板的梁比楼板重要，可定为2.00h，而墙体因承受梁的重量而比梁更为重要，则可定为2.30——3.0h等等。（9分）

案例二十八、

什么是气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料？它们分别有何性质？ 参考答案：

气硬性胶凝材料是指只能在空气中硬化，也只能在空气中保持或继续发展其强度的胶凝材料，如石膏、石灰等。（7分）

水硬性胶凝材料是指不仅能在空气中硬化，而且能更好地在水中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料，如各种水泥。所以气硬性

胶凝材料只适用于地上干燥环境，不宜用于潮湿环境，更不可用于水中，而水硬性胶凝材料既适用于地上环境，也可用于地下或水中环境。（7分）

案例二十九、

大量使用的水泥种类的哪些及有哪些强度等级？

参考答案：

大量用于一般土木工程的水泥，按其的掺混合材料的种类及数量不同，有硅酸盐水泥、普通硅酸水泥（简称普通水泥）、矿渣硅酸盐水泥（简称矿渣水泥）、火山灰质硅酸盐水泥（简称火山灰水泥）、粉煤灰硅酸盐水泥（简称粉煤灰水泥）和复合硅酸盐水泥（简称复合水泥）等，统称为六大水泥。专用泥是指专门用途的水泥，如砌筑水泥、道路水泥等。特性水泥则是指某种性能比较突出的水泥，如快硬硅酸盐水泥、白色硅酸盐水泥、抗硫酸硅酸盐水泥、低热硅酸盐水泥、硅酸盐膨胀水泥等。（9分）

水泥的强度分为42.5、42.5R、52.5、52.5R、62.5、和62.5R等6个强度等级。与硅酸盐水泥相比，普通水泥增加了32.5的等级而减少了62.5的等级。水泥按3d强度又分为普通型和早强型两种类型，其中有代号R者为早强型水泥。（5分）

案例三十、

普通混凝土的组成和强度等级是什么？应用混凝土时应注意的问题

有哪些？

参考答案：

1、混凝土强度等级有C15、C20、C25、C30、C35、C40、C45、C50、C55、C60、C65、C70、C75和C80，菜14个等级。例如，C30表示立方体抗压强度标准值为30N/mm2。其中C50～C80属高强度混凝土范畴。（5分）

2、混凝土应用注意事项（9分）

（1）选用的原材料要符合有关标准规定的技术要求：要严格控制配合比和水灰比。要充分搅拌，使混凝土拌合物均匀，并且有适宜的流动性。对于预制构件可采取强烈振动，拌合物可干硬些，对现浇混凝土，则要求流动性大些，随着施工条件不同，对流动性要求也有差异。

（2）使混凝土拌合物在运输和浇灌过程中不产生离析或分层，否则会形成蜂窝麻面。要注意浇灌顺序，尽量加续浇灌，减少施工缝：必要的施工要经过处理才可继续浇灌混凝土。

（3）浇灌后，混凝土要振捣密实，尤其在边角及钢筋密集的部位要加强振捣，以保证其密实性。同时，要求模板严密，防止发生漏浆。

（4）要注意混凝土的养护，混凝土强度的增长需要在潮湿的环境下才能进行，一般在混凝土终凝后就应按时浇水或盖以潮湿覆盖物进行养护。早期的养护尤为重要，如果混凝土早期失水，会造成不能弥补的强度下降。

（5）在气温高（夏季）、气温低（冬季）和雨季等特殊情况下施工，要采取相应的技术措施。气温高时，要防止混凝土凝结过快，造成施

工困难，可以混凝土中掺加缓凝剂延缓凝结时间。冬季施工时，可采用热拌、加热、蓄热、保温等冬季施工方法，或在混凝土中掺加防冻剂，以保证其强度的增长。

（6）为了保证工程混凝土的质量，必须同时进行混凝土的质量控制与检验工作。要有相应的试验数据来证明工程中混凝土是否已达到设计要求。如果发现问题，必须采取有效的补救措施，直至拆除重做。

案例三十一、

民用建筑的基本组成有哪些？它们的作用是什么？

构成主要是由基础、墙或柱、楼板层与地面、楼梯、屋顶和门窗等6个部分组成。

基础

基础是建筑物最下部的承重构件，它承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基。（2分）

墙或柱

墙或柱是建筑物的承重和围护构件，它承受层、楼板传来的荷载，并将这此荷载连同自重一起传给基础。外墙与屋顶一起组成了整个房屋的外壳，抵抗雨、雪、风沙的侵袭，阻止太阳的辐射作用，夏季隔热冬季保温。内墙起分隔室内空间，避免相互干扰的作用，柱一般起承重作用。（2分）

楼板层与地面

楼板层是建筑物水平方向听承重构件和分了隔构件，楼板将整个建筑物分成若干层，它承受着作用上面的荷载，并将这些荷载连同自重一起，传给墙或柱，同时还对墙身起水平支撑作用。

地面直接承受各种使用荷载，并将这些荷载连同自重直接传给地基。（3分）

楼梯

楼梯是多层建筑中联系上下各层的垂直交通构件，供人们上厂楼层和紧急疏散之用，要求楼梯应有足够的通行宽度和疏散能力。（2分） 层顶

层可是建筑顶部的围护和承重构件，它承受层顶的全部荷载，并将这些荷载传给墙或柱，还起阻隔雨水、风雪对室内的影响，将雨、雪水排除，防止冬季室内热量散失，夏季太阳隔射进入室内的作用。（2分）

门窗

门主要起交通和分隔房间的作用，窗主要起采光和通风的作用，同时又有分隔和围护作用，它们均是非承重构件。（2分）

案例三十二、

变形缝有几种？如何设置？

参考答案：

变形缝的种类

变形缝有伸缩缝、沉降缝和防震缝三种。（2分）

建筑物因受外界温度变化的影响而产生的热胀冷缩，致使建筑物小现不规则破坏，为防止这种情况的发生，常沿建筑物长度方向每隔一定的距离或结构变化较大处预留缝隙，这条缝称为伸缩缝。（4分） 建筑物建造在土层性质差别较大（承载力相差较大）的地基上，或同一建筑物相领部分高度、荷载、结构形成差异较大时，建筑物会因地基不均匀沉降而导致开裂或破坏，因此，常在建筑物适当部位设置垂直缝隙，将建筑物划分成若干个独立的结构单元，使每个单元都能自由下降，这条缝称为沉降缝。（4分）

在地震区，为防止地震对房屋的破坏，须设置垂缝隙，将房屋分成若干形体简单、刚度和质量均匀的独立单元，这条缝称为抗震缝。（4分）

案例三十三、

楼板层的构造层次及设计要求是什么？

参考答案：

楼板层的构造层次：面层、楼板、顶棚三部分组成。（2分）

面层：又称楼面或地面。起着呵护楼板、承受并传递荷载的作用，同时对室内有很重要的清洁及装饰作用。（2分）

楼板：它是楼板层的结构层，一般包括梁和板。主要功能在于承受楼板层上的全部静、活荷载，并将这些荷载传给墙或柱，同时还对墙身

起水平支撑的作用，增强房屋刚度和整体性。(2分)

顶棚：顶棚又称平顶或天花，系指楼板层的下面部分，也是室内装修部分，作为顶棚要求表面光洁、美观，且能起反射光照的作用，以改善室内的亮度。对某些有特殊要求的房间，还要求顶棚具有隔声、防水、保温、隔热等功能。（2分）

附加层：现代化多层建筑中楼板层往往还需设置管道敷设、防水、隔声、保温等各种附加层。

楼板层的设计要求：楼板的设计应满足建筑的使用、结构、施工以及经济等多方面的要求。（6分）

楼板具有足够的强度和刚度

满足隔声、防水、热工等方面的要求。

满足建筑经济的要求。

案例三十四、

楼地面的种类有哪些？对地面的设计要求是什么？

参考答案：（各1分）

整体地面（水泥砂浆地面、细石混凝土地面、现浇水磨石地面）； 镶铺类地面（预制水磨石地面、天然（人造）石板地面、木地板等）； 粘贴类地面（塑料地毡、橡胶地毡等）；

涂料类地面（各种高分子合成涂料所形成的地面）。

对地面的要求：（各2分）

满足坚固耐磨、不起尘、平整的要求

热工方面的要求

满足隔声要求

防水要求

经济要求

案例三十五、

常用的防水材料是什么？防水材料的发展趋势怎样？

参考答案：

沥青基防水材料是传统的防水材料，也是目前应用较多的防水材料，但是其使用寿命较短。（4分）

石油化工的发展，各类高分子的材料的出现，为研制性能优良的新型防水材料提供了广阔的原料来源。防水材料部的发展趋势，防水材料已向橡胶基和树脂基防水材料或高聚物改性沥青系列发展；油毡的胎体由纸胎向玻纤胎或化纤胎方面发展；密封材料和防水涂料由低塑性的产品向高弹性、高耐久性产品的方向发展；防水层的构造也由多层向单层防水发展；施工方法则由热熔法向冷粘贴法发展。（4分） 案例三十六

什么是剖面图与断面图？部面图在施工图中表现形式？

参考答案：

剖面图是假想一剖切平面切割形体，移去一部分对另一部分做正投影图为剖面图。（4分）

断面图的是假想一剖切平面切割体，移去一部分对另外一部分仅做出断面的正投影图为断面图。(4分)

几种形式：全剖面图、阶段剖面图、凌晨剖面图、局部剖面图。（6分）

案例三十七、

如何提高隔声地效果？

参考答案：（以下有7项即可满分）

对于空气声隔声主要方法有：

提高墙体的单位面积质量和厚度

墙与墙接头不存在缝隙

粘贴或涂抹阻尼材料

采用双层分离式隔墙

提高墙体的单位面积质量

粘贴或涂抹阻尼材料

轻型材料与多孔或松软吸声材料多层复合

对于结构隔声主要方法有：

面层增加弹性层

采用浮筑楼面

增加吊顶

案例三十八、

什么是定位轴线？在施工图中如何表示？

参考答案：

定位轴线是确定建筑物中主要结构构件位置的基线。（4分）

定位轴线一般应编号，编号应注写在轴线端部的圈内，圆应用细实线绘制，直径为8～10mm。定位轴线圆的圆心，应在定位轴线的延长线上或延长线的折线上。平面图上，定位轴线的编号，宜标注在图样的下方与左侧。横向编号应用阿拉伯数字，从左至右顺序编写，坚向编号应用大写拉丁字母，从下至上顺序编号（图7-21）。拉丁字母的I、O、Z不得用做轴线编号。（10号）

案例三十九

建筑工程施工图的内容有哪些？识图步骤如何？

参考答案：

一套房屋施工图的图纸内容有：目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图。（2分）

识图步骤为：（各2分）

看封面、目录。了解建筑物的名称、性质、等级、建筑面积，图纸的种类、张数及每张图纸的主要内容，建设单位，设计单位等情况。 看设计总说明。了解建筑物的概况、设计原则、统一作法及对施工的总要求等。

看总平面图。了解建筑物的地理位置、高程、朝向、层数、占地面积、平面形状、周围环境以及新建筑物的定位关系。

看建筑施工图。先看各层平面图，了解建筑物的长度、宽度、轴线尺寸、室内布局及功能、主要结构类型等。再看立面图和剖面图，了解建筑物的层高、总高、各部位的大至作法。基本图看懂后，要大致想象出建筑物的立体图形。

看建筑详图。了解各部位的详细尺寸、所用材料、具体作法。

看结构施工图。先看结构设计说明，基础施工图，再看结构平面图，后看结构详图。

设备施工图，主要了解各种管线的管径、走向、标高、材料和数量，了解设备的位置、规格型号以及安装的要求。

案例四十、

建筑平面图是如何形成的？它的基本内容有哪些？

参考答案：

楼层平面图是用一个假想水平剖切图，在房屋的窗台上方剖开整幢房屋，移去剖切面上方的部分，将留下部分向水平投影面作正投影所得的水平剖视图，习惯上称为平面图。（2分）

建筑平面图包括的基本内容：（各2分）

图名、图例

定位轴线、编号及室内地面的标高

建筑物及组成房间的名称和平面位置，墙、柱的断面形状和尺寸等

门、窗的位置、尺寸及编号。如果有高窗（窗底标高一般距该层楼（地）面2米），因剖切面的高窗下，因此常用虚线在该层示出。 走廊楼梯或台阶的位置、形状及尺寸等

底层平面图还庆画出室外台阶、花台、散水、雨篷的位置及细部尺寸，还有指北针和剖切位置符号；屋顶平面图还要标明屋面的排水及屋面上其他构件的布置。

案例四十一、

建筑立面图是如何形成的？它的基本内容有哪些？

参考答案：

建筑立面图是平行于建筑物各方向外墙面的正投影图，简称（某向）立面图（或称正立面、某侧立面图）

建筑立面图是表示建筑物的外观特征和艺术效果。（4分） 建筑立面图的内容：（10分）

图名、图例

建筑物立面的外观特征、形状及凹凸变化

建筑物各主要部位的形状、位置、尺寸及标高，如室内外地面、窗台、雨篷等处的标高及门窗洞口的高度尺寸等

立面图两端或分段定位轴线及编号

外墙面装修材料、构造做法及施工要求等

案例四十二、

什么是建筑详图？它的种类有哪些？并举例说明详图的内容。 参考答案：

由于建筑平面图、立面图、剖面图的比例较小，许多细部的构造无法表示清楚，因此，需要将比例增大，能够清楚地表达建筑物局部详尽构造，这种建筑细部的施工图称为详图。建筑详图种类很多，有节点节详图、墙身详图（墙身大样图）及楼梯详图等。现仅介绍外墙身详图和楼梯详图。（4分）

从外墙身详图中可以看出以下内容：（10分）

墙的厚度与各部分的尺寸变化及定位轴线的关系

面节点表明防潮层、室内地面和室外勤脚及散水的构造做法

节点表明各层墙体与圈梁、楼板等构件的连接关系及连接做法，表明各层地面、楼面等标高及构造做法以，表明门窗洞口的高度及标高 檐口节点表明屋面的高度、标高及构造的做法

案例四十三、

什么是结构施工图？包括哪些内容？

参考答案：

在完成建筑设计之后，根据建筑各方面的要求，再进行结构选型和构件布置，通过力学计算，决定各承重构件（基础、柱、承重墙、梁、板）的材料、形状、大小以及内部构造等，并将设计结果绘制成图样，

以指导施工，这种图称为结构施工图。（7分）

结构施工图包括结构设计说明、结构平面布置图（基础平面布置图、楼层平面结构布置图、屋面平面结构图）构件详细（梁、板、柱结构详图，楼梯结构详图，基础详图，层架结构详图等）。（7分）

案例四十四、

建筑设备施工图包括哪些内容？并说明给排水施工图和具体内容？ 参考答案：

建筑设备施工图主要包括给排水施工图、采暖施工图、电气施工图及通风空调施工图等。（4分）

给水施工图是描述将水由当地供水干管供至建筑物的线路图（称为室外给水施工图），以及建筑物内部管路走向和分布的图（室内给水施工图或建筑给水施工图）。把生产和生活的产生的废水、污水以及雨水，通过管道汇集，经污水处理后排放出去，属于排水工程。因此表明这些排水管道在建筑物内的走向、布置的施工图称为室内排水施工图或建筑排水施工图，表明排水管道在室外走向、布置的施工图称为室外排水施工图。（10分）

2011物业管理师考试综合能力模拟试题1

一 情景题：

1、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？

∴ 新建房屋接管验收应验交的资料：1)产权资料：项目批准文件；用

地批准文件；建筑执照；拆迁资料。2)技术资料：14项。

2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗？

∴主体结构质量与使用功能的检验：1)地基基础的沉降不得超过允许变形值；2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值；3)木结构应结点牢固；4)砖石结构有足够的强度；5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。

3、 某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？

∴屋面工程接管验收的标准：1)符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；2)平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；3)阳台和３层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？

∴楼地面验收应检验：1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3)木楼地面应平整牢固。

5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修

质量，你知道他应该注意哪些方面吗？

∴装修应注意的方面：1)门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密；

2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；3)木装修工程应表面光洁，线条 顺直，对缝严密；4)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡；5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱 皮。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题2

6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。你知道该怎样做吗？

∴水、卫、消防接管验收工作应该：1)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。

3)卫生间、 厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８Ｍ，不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅；4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏；5)水泵安装应平稳；6)消 防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。

7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？

∴建立业主档案：业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。

8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料？

∴委托管理阶段档案应收集的资料：1)委托管理招标文件；2)物业管

理投标文件；3)物业委托管理使同。

9、 某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？

∴招商阶段信息资料收集：1)招租物业的平面图纸；2)招租许可证及委托书；3)租金及管理费策算书；4)租赁合同；5)广告策划资料。

10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？

∴用户入户信息档案资料：1)入户通知书、入户须知；2)公共契约；3）用户资料；4)业主委员会章程；5)用户手册；6)用户进户验收表和交费单。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题3

11、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？

∴档案的销毁：根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。

12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告诉他住户手册应包括的具体内容。

∴住户手册包括的内容：1)居住区域概况；2)物业管理区域机构；3)

业主（住户）须知；4)物业管理区域的管理规定；5)综合服务。

13、物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请您帮他把内容补充完整。

∴物业区域管理机构内容：1)物业管理公司介绍；2)物业管理的具体工作职责；3)业主委员会的权利及作用；4)居民委员会的工作范围。

14、物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗？ ∴物业管理费用的构成：物业管理费用的构成分为两大类：一类是管理费用，用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。

15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样做对吗？你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目？

∴不对，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入（不含保证金和准备金）。人工费包括：工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。

16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？

∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括：1)维修与保养费；

2)室内装修费；3)生活用水和污水排放费；4)能源费；5)康乐设施费；

6)杂项费。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题4

17、保险费项目只包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险在

人员费用中支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗？

∴保险项目的类型：1)火险；2)火险附加险；3)全损险；4)锅炉保险；

5)财产损毁责任保险；6)租金损失保险。

18、对收益性物业房产税如何征缴，你知道具体规定吗？

∴房产税征收：对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础，每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。

19、新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解，请你向他解释清楚。 ∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动，即所接管 物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准。

20、地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，因此，平时要足够重视，要做好养护工作，你知道注意哪些方面吗？

∴地基基础的养护应注意：1)坚决杜绝不合理荷载的产生；2)防止地基浸水；3)保证勒脚完好无损；4)防止地基冻害。

21、楼地面工程常见的材料多种多样，要针对材料特性做好相应的养护工作，请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面？

∴楼地面工程的养护：1)保证经常用水房间的有效防水；2)避免室内

受潮与虫害；3)加强对二次装修的科学管理；4)控制与消除装饰材料的副作用。

22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗？

∴门窗工程的养护应重点注意几个方面：1)严格遵守使用常识与操作规范；2)经常清洁检查，发现问题及时处理；3)定期更换易损部件，保持整体状况良好；4)北方地区外门窗冬季使用管理；5)加强窗台与暖气的使用管理。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题5

案例题：

未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例……

4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理 公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元;物业公司 因不作为被判赔近7万元。

罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水 烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15%的责任，由其自负;被告物业公司承担45%的责任;另一孩子小 豪由于直接引起爆炸承

担25%责任;其他两个男孩各承担7.5%的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。

案情回放

据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区 某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个 孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题6

发生高空堕物怎么办……

去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边 进行现场调查(高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们基本素质的提高)。

从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。事实果真如

此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争吵不休。

护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议(先息事宁人，是此时的至要)。

谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。就这样楼上楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。

点评：发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问题圆满解决了为止。搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题7

停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?

1999年7月9日，厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆