房地产好文章

房地产市场破朔迷离，真真假假很容易混淆大众的视线，下面为大家盘点一下房地产最假的25条谎言，让你看清房地产的真实状况！

1、中国各地房价，基本将在最高点下降50%左右，下跌的时间是5-10年，这是大谎言。房价走了10年牛市，跌半年就到底，也许在火星上会发生，在地球上不会发生。参考日本房价下跌14年左右，跌70%，及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情，6年下跌65%的实例。

2、土地有限房价必涨是谎言。 中国的人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。中国人口多，所以盖的大多是高楼，上海18层以上的高楼，超过美国东海岸的总数。

3、城市化房价必涨是谎言。 农民的收入远不如城市人，城市人都买不起房子，居然还有人幻想农民进城维持高房价。

4、人民币升值房价必涨是谎言。 人民币对美元是升值的，对加元、澳元、欧元是贬值的。日本房价泡沫从1990年后破灭，可日元对美元一直升值到1995年。美元对欧元前几年一直在贬值，可是在此期间，美国房价上涨近一倍。

5、城市的土地稀缺房价必涨是谎言。 房价再涨1万倍也是稀缺的，但不要忘了：人民币是稀缺的。

6、中国的房子质量较差，但同样是房子的特性，这些质量问题可能要过20年甚至更久才暴露。 这时房产商、建筑商可能已经关门大吉了。或者因为特别的事情才暴露，比如地震，再比如浙江有人装修，敲开墙，发现应该是两根钢筋的，居然被两根竹子取代。连王石都认为目前中国房子[最新消息 价格 户型 点评]质量不够好，更不用说一些二三流开发商的房子的质量了。

7、不要因为存款负利率就买房。 中国的经济萧条不是不可能的，这种情况下，现金最值钱，因为经济走弱，什么东西价格都要跌。看看日本，经济萧条，于是房价、股价、物价全部下跌，现金相对就升值了。

8、中国的房地产业就是一个地方政府掠夺普遍居民财富的一个行业，开发商只不过是依附于地方政府，或是地方政府权贵的代言人罢了。 所有与掠夺相悖的东西，如经济适用房、廉租房、集资建房，都是地方政府的眼中钉。

9、开发商、地方政府、三奶经济学家是利益共同体，是买房人的敌人，所以这三个主体永远不会说房价有泡沫，房价会下跌。 所以楼市中的言论，先要看看它代表谁的利益。参考毛泽东的话：敌人赞成的，我们就要反对；敌人反对的，我们就要赞成。作为开发商，李嘉诚和王石是例外。

10、房价上涨的时候未必会死人，房价下跌时却一定会死人。 这是李嘉诚的话。股市在十年内，有两次下跌超过60%，自杀的人全国也没几个，可是楼市，会有很多。以后走路的时候，尽量不要在高楼下面走。

11、房价贵不贵。 可以参考以下几个数据：一是美国目前房价中位数是20万美元，约200平方米的别墅，相当于美国中等家庭收入的4倍，而北京上海这样的烂地方，是16倍于家庭收入。平均房价7000元/平方米，中国是3600左右；中国人均存款是13000元左右。综合GDP 、自然资源、科技水平、人员素质等因素，联合国测算，中国人均财富是美国的2%。

12、房价的持续下跌，一定会造成大量银行坏账、烂尾楼，建材、钢铁等行业将遭受重灾，但这是无法避免的。 中央政府除了银行业，从来没有拿出真金白银挽救一个行业，更何况房地产业现在这个地步，都是地方政府的昏头官员造成的，自己拉的屎，自己擦。而地方政府，本质上就是要通过高价卖地来收钱的，怎么可能反过来出钱救这个行业？

13、上海不是国际化大都市。

14、中国一定会大量出现断供房。

15、一定会有部分房产商卷款潜逃，留下一些对天哭的傻老百姓。地方政府有可能去擦这个屁股，有可能不擦。 16、房产商会破产、倒闭、解散50%以上，房产中介门店会消失80%以上。

17、房价从长期来看，一定是上涨的，但扣除通货膨胀，增值是非常少的。美国100年来，扣除CPI ，每年涨3%。最近30年同样如此。英国从1965年到2004年，房价从不到4000英镑涨到14万英镑，但不要急，同期CPI 上涨12倍，就是说相当于房价每年涨2.9%。其中上涨集中在19958年之后，因为1995年只比1965年涨了40%，算是CPI ，房子是不断贬值的。

18、房价长期上涨，不代表永远上涨。短期上涨速度超过长期上涨速度，必然有下跌。日本在33年内，地价上涨100倍，随后14年下跌70%，2005年前后有所上涨，但好象日本房价最近又跌了。希望在中国房价5年之后下跌比如60%时，打算自杀的人，有人发个短信给他：房价长期来看是上涨的。

19、现在买房是做经济炮灰，是一种爱国行为。

20、用父母的钱买房，不算非常可耻，特别是父母比较有钱的话，那反而是很合理的，盲目向社会捐款是比较愚蠢的。但如果是掠夺父母数十年积蓄，是比较可耻的。试问，有几个子女在父母有重病时，会卖房为父母治病的？这和同中国父母的奴性有一关的关系。

21、当房价是家庭收入的10倍以下时，房价比较合理。这个10倍已经考虑了中国人喜欢房子的小农思想，以及父母对子女的资助等因素。

22、目前一套房子年租金一般在3%以下，而首付3成，7成贷款买房，则损失的存款利息及付出的贷款利息，约为6%。买了房，很多人都失去了创业的机会，也许在50岁，会有激情当个老板吧。目前买房，并不值得骄傲，反而是愚蠢的标志。

23、炒房人、外资热钱越多的地方，楼市泡沫越大，房价下趺时会越惨。

24、开发商或炒房人的成本不是房价下跌的底限，前不久，有美国贷款机构以1美元，并倒贴1万美元抛售一套别墅，1美元难道是成本？

25、警惕对房产加税，或取消所有税收优惠的风险。比如《契税暂时条例》非常清楚地规定，契税税率是3-5%，目前是多少？炒房所得税是20%，目前一般按总价1%征收。当卖地的税收减少了，拿什么钱维持高款吃喝、买车、出国旅游的费用？

潘石屹:开发商“穿着棉衣”死不了 调控会更严格

2011年09月22日 11:10

来源：每日经济新闻

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今日，SOHO 中国[简介 最新动态]董事长潘石屹在网聊中透露，虽然目前限购政策还在蔓延，但是开发商目前还死不了，2009年销售三万多个亿，2010年五万多个亿，款还在慢慢回，资金链还不错，他形象的把开发商目前的状态比喻成“穿着棉衣”。

潘石屹认为，从全世界看，美国的经济情况很不好，都在等美联储表态，看QE3要不要出来。欧洲出了大问题，这两天跌得一塌糊涂，不知道最后会怎么样。新兴市场也不行。只有中国，从08年以来控制的还不错，当时拿出四万亿的刺激计划，现在通货膨胀基本控制住了，没有像印度和巴西。但是，地方政府的十万亿债务可能会是经济的一个定时炸弹。

他表示，现在中国经济最薄弱的环节，第一就是中小型企业，他们的大部分产品出口到欧美，现在欧洲出口不行了，劳动力成本还在上升，政府的基础建设项目比较多，占用大量劳动力，银行利率也在提高。第二就是地方政府，开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开

发商还穿着棉衣呢，2009年销售三万多个亿，2010年五万多个亿，款还在慢慢回，现在开发商死不了，资金链还不错。

潘石屹表示，楼市宏观调控可能还会延续。未来两年，尤其是大城市的住宅市场，只能更严格。像北京、上海，保障性住房是个政治任务，必须保证土地的供应量，必须保证开工面积，市场上供应的住宅用地就会减少，供应的房子也会随之减少。实行宽松的货币政策，购买力就会起来，如果房子供应量上不来的话，价格就会飞涨。

“眼下的两、三年时间是一个过渡期，不要说3600万保障性住房，哪怕建1000万套都不得了，市场就会达到一个平衡状态。”潘石屹透露，前阵子，政府叫开发商去开会，主要两个内容：第一，开发商要积极承担社会责任，去建设保障性住房；第二，就是确切消息，限购不会取消，这是一个长期的政策。

潘石屹认为，商业地产不受限购政策影响，而且回报率价高。京沪两地的住宅回报率是2%，商业地产回报率是4-5%。所以资金、人才全朝着商业地产流动是比较正常的。如果说做住宅跟做夏利一样，那么做商业地产就跟做奔驰一样，对从业人员的要求比较高，对地段等等的要求也比较高。

刚需族购房还是观望? 专家：不要寄望于抄底

2011年11月10日 09:00

来源：长江商报 作者：杨丹

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刚需族购房还是观望? 专家：不要寄望于抄底

从9月份、10月份的销售业绩看来，传统意义上的销售旺季从“金九银十”变为“铜九铁十”已经成为了不争的事实。面对11月开发商的诸多促销手段，前不久还被高房价打击得遍体鳞伤的刚需族们，内心对房子的渴求又蠢蠢欲动。买还是不买，现在买还是找准时机买，又成了他们的热门话题。

买还是不买都是纠结的话题

小郑已经混迹于武汉楼市三年了，期间几次与记者在房展会上遇到，在多次的偶遇中记者了解到了小郑的购房故事。

小郑与父母同住在雄楚大道的一个老社区里，家里的房子并不大，85平米的两居室现在住了4口人，小郑的父母、小郑曾今的女友即现在的老婆、以及小郑本人。两居室的房子说大不大，说小不小，但是居住了2代人，生活上难免磕磕碰碰，特别是小郑夫妻即将迎来他们的爱情结晶，这两居室的房子实在是太挤了。从需求上说说，小郑确实是刚需族。

小郑在三年前与女友交往时就有购房的意愿，从此开始了他漫长的看房路。无论是房展会还是各家媒体组织的看房团，只要是看房活动，小郑几乎是场场不落。

2009年，楼市遇冷，俗话说，买涨不买跌，小郑从汉口看到武昌，从复式看到大户型，左看右看买不下手，小郑说，再等等，说不定还会降价。

2010年，楼市回暖，房价稳定，小郑还是没下手，原因是，那年楼市正旺，房子不愁卖，看中的楼盘又优惠太少，他先观望再说。

2011年，楼市虽然遭遇政策调控，但是前半年的商品房销售依旧火爆。面对即将拆迁的老宅和要出生的孩子，小郑咬咬牙，还是在南湖买了套130平米的三居房。

小郑说，现在买房是痛苦了点，但是早买晚买都是要买的，早知道就在2009年买了，但是谁又知道楼市到底怎么走呢?

总结小郑的买房史，只能说“纠结”两个字了。

在任何时候，刚需族都是楼市中最纠结、最容易被误伤的的人群。配套要全面一点，交通最好也便利一点，当然，总价要低一点就更好了。在短期内人人都只有购买一套房子资格的情况下，种种标准只有提高没有放低，也无疑加剧了刚需族的购房难度。

成交量缩水刚需购房意愿降低

今年年初，“新国八条”出台，严厉的政策与执行力度，都标志了这将会是无比沉闷的一年。地方细则随后跟进，新政在限贷、限购，乃至税费方面的严苛，都给楼市成交带来了直接和巨大的影响。

出台限购令的城市中，所有的一线城市和二线发达城市都出现了不同程度的下跌，还有限贷，贷款难已经不是什么新鲜事了。人们早已对二套房贷不抱希望。投资性和部分改善性购房者失去购房资格，他们说：刚需族们“伤不起”。

今年第三季度武汉市商品住房成交28155套，比第二季度增加11.13%，比去年同期增加16.69%。同时，房价较第二季度明显回升，均价达到6389.54元/平方米，比第二季度上涨2.02%，比去年同期上涨5.07%。其中，9月份楼市一度出现火爆场面，成交量接近1万套。业内人士认为，持续旺盛的刚性需求是武汉楼市火爆的关键。

随着金九银十的落幕，十一月首周，武汉楼市销售套数环比萎缩，市场成交呈现冷热不均的局面，市场看跌心理加重。据某网站最新数据统计，十一月首周武汉卖房2621套，较上周减少391套，环比跌幅12.98%。

从以上数据可以看出，在按揭贷款利率上升、房贷紧缩、楼市调控、限购令等多重因素影响下，住宅成交持续走低，从近期武汉各个楼盘的打折优惠幅度来看，似乎也能窥见房价初现松动的迹象。在采访过程中，笔者随机询问了一些市民。部分市民选择继续观望，而更多的市民则认为现在根本不是购房的好时机。似乎，随着楼市进入僵持期后，居民理性购房意识越来越高，买房意愿也随之变低。

业内人士称不要寄望于抄底

楼价起起伏伏，让购房人摸不到头脑，这到底是降了还是没降?

业内的普遍说法认为，楼市降价通常需要经历六个阶段，即观望和僵持、局部促销、新项目低价开盘、局部全面促销、局部降价、全面降价。就目前而言，楼市调整还处在前期阶段。而对于房价来说，主观的意愿永远左右不了客观的市场。

随着越来越多楼盘打出响亮的降价促销口号，刚需们却随之陷入了购房的另一个怪圈：看得见，买不着。开发商将降价的噱头做得很大：“XXXX元/平方米的特价房”、“买房送花园”，“认筹1万抵5万”，“购房送家电”„„各式各样的促销手段，让楼市在瞬间又变得热闹不已，却让不少购房者乘兴而去，败兴而归。

而年底开发商还寄希望明年初银行有了信贷额度后，会“开闸放水”，故不会主动降房价。如果希望不幸落空，明年春节后资金链紧张的房企可能就会率先降价。建议刚需族们不妨再观望一下，就像某位网民说的“都已经从2009年等到2011年了，再等几个月又何妨呢!”不过，必然也有部分刚需族因为各种各样的因素，买房迫在眉睫。

有人戏言，楼市拐点喊了好几年，还是没拐成; 最佳抄底时机等了好几年，反而让房价越等越高。所以业内人士刘棋提醒广大市民，永远不要寄希望于抄底。只要个人认为性价比合适，就可以下手了。总的来说，武汉房子的性价比还较合理，抗跌性也比较强。在楼市低迷的时期，多跑跑售楼处，或许就能淘到心仪的房子。

在友邦保险主办的高端财富论坛上，李稻葵针对目前市场上分歧较为严重的房价走势问题做出自己的预测，" 房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。"

这种财富论坛我今年接到过7场，尽管演讲费很高，但是，我全部拒绝。其原因就是，在目前中国还处在两极分化正在加剧的时候，利益集团往往会请一些经济学家质疑目前的房价调控，并形成舆论干扰宏观调控。

中国的房价是全球一个最大的笑柄。我因为工作的缘故，常常奔波北京、上海和深圳等城市，夜晚开车，在北京五环兜一圈，周边的大量的楼盘亮灯率基本不到3成，上海比北京更甚。一边是资本家的牛奶，宁可倒掉，也不降价卖给需要喝奶的人。中国现在也一样，大量的住宅宁可空置，也绝不降价卖给需要房子的人。

这两年在全国各大城市，房价疯涨，又有多少是普通居民需要住房的人购买？用李稻葵的话来说，" 刚买房的年轻人" 又有多少？有网友做过一个统计，而2009年至今的房子价值也才在银行资产占7%，房价下降与银行的资产风险影响不大。2008年深圳房价下降30%，在2990亿的房贷中，只有15.3亿的负资产，基本上是楼市炒家。真正的住家，有何在乎房价的涨跌的呢？照样供楼。

李教授所谓的" 刚买房的年轻人" ，恐怕只是一些楼市的投机分子。他们这些年赚的钱还少吗？为他们担忧的李教授应该好好想想，中国的80后90后是一种什么样的买房状态。他们，在高房价的状态下谈何创业？没有他们的积极创业，中国经济又有什么活力？

从趋势上看，这轮房价泡沫一定会破灭，捂着是没有用的。房价泡沫破灭后，中国经济将会回归常识，未来五至十年，中国将浩浩荡荡的启动一轮刺激内需的浪潮。启动内需，几乎是刚刚闭幕的亚太经合组织会议的所有新兴国家的共识，也是我的新书《穷人通胀富人通缩》分析的未来趋势之一。我们到了启动内需的初始阶段，那么，让我们来看看中国的内需。

2007年是我们这十年内需的顶峰阶段，当时的内需在宏观经济的三驾马车中，内需稳占第一，占比高达43%；出口占22%，投资高达35%。就当时那种情况，我们都曾经批评政府投资过热，影响经济平稳发展。2007年，欧美国家内需占宏观经济比重都在70%以上。但是，当时的主流经济学家樊纲等人不和欧美比，而是把中国经济和印度、巴西、俄罗斯相比，我们的内需和这三个国家相似，所以，推论出作为同为新兴经济体国家，我们的经济架构是合理。

5年过去，再回过头来看，印度内需占比迅速超越达到70%，巴西达到53%，俄罗斯也达到47%。我们呢？2010年，内需占比急剧下降到28%，而投资占比高达51%。这种经济架构不仅只是投资过热的问题，而是资产泡沫已经严重到无以复加的地步。而且，我国内需占比较大的是政府消费，而不是城乡居民的消费。美国的政府消费是单列的，在整个消费中只占11%，中国的政府消费如果仅仅只算公务员，约占消费的30%，如果加上共和国的长子--央企和国营企业及上市公司员工的消费，这个比重可能超过40%。整个城乡居民约12亿人口的消费比重只占60%。

顺便说一句，中国的住宅计入在投资中，而将租金、物管费和水电燃气费用等计入消费中。普通城乡居民人口占92%，而消费比重只占60%。公务员加央企国营企业和上市公司员工只有8%的人口，消费却占40%，这是多么大的差别。但是，差别既是潜力，就看如何激活了。(以上数据按照第六次人口普查总数据13.7亿人口初步评估。)

这样来看，我们还有什么内需？房价应该与城市居民收入状态相匹配，才有中国经济的健康运行，才有未来的内需。现在的房价至少超出城市居民实际购买力的50%以上，开发商和政府的暴利一起挤压居民的消费，还能持续吗？守着房价泡沫能当饭吃吗？不可能。为了大多数人的利益，请李教授好好想想，下次出席这样的论坛，不要再胡说八道了。房价一定要下降，否则，中国经济无救。 牛刀：中国房价的买点还没有出现

其实在我的新书《穷人通胀富人通缩》当中，对住宅出现买点的主要特征已经表述的很清楚，用了很大的篇幅阐述买点的形成，何时买房才不至于一买到房子就开始贬值。从本书的观点出发，现在买房和调整到位再买房，房价至少还有20%至30%的跌幅。但是，最近还是有许多网友和媒体向我咨询何时出现买房的时机，因此，有必要再谈谈我的观点和看法。

首先，我们来看货币。2008年出现次贷危机是9月5日雷曼兄弟破产，中国央行是10月分开始大量印钞，持续到2009年底，M2增幅达到29.7%。2009年当年中国房价上涨为1.5%，2010年房价开始暴涨，具体多少不知道。中国央行这轮紧缩政策是2010年10月20日开始的，实行的是第一次加息。持续到现在，M2降至13%，相对于2009年下降了60%。房价主

要因素是货币，货币放开，房价上涨；货币紧缩，房价下降。货币传导到房价上的效应是一年，也就是说，房价真正的普跌应该出现在2012年下半年。

其次，影响房价第二大因素是土地价格。今年一线城市的土地价格，同等片区已经下降了40%，所谓地王已经成为传说，到处是土地流拍或者以底价成交。土地价格传导到房价是一年到两年，也就是未来一到两年预期房价相对2011年下降至少40%。这种预期一旦被得到市场的确认，房价才会出现实质性的下降。

目前我们看见房价下降，只是房价下降第一阶段，区域泡沫破灭阶段，最典型的特征就是，房价打折，二手房价倒挂，这个价段一般要持续半年到一年。目前为不到半年时间。这个时候的房价下降是一种假摔，假装跌倒一下，等别人来扶。但是，偏偏就会有很多人会去扶一下，其实，让房价摔倒最好，让让知道什么什么是痛。

房价下降的第二阶段是普跌阶段。进入这个阶段，我们才会发现房价出现实质性的下降，是整个不动产的价值在回归理性，作为房价会回归到与城市居民购买力相对称的状态。用凯恩斯货币通论的观点来解释就是，房价必须与货币工资挂钩。而货币工资在中国的特征就是军人、公务员和央企员工的平均月收入，当然也有一些民营企业和上市公司，是采用货币工资的模式发放薪水的。我们很多的白领和婚龄期的城市居民，很多没有享受货币工资，拿的是名义工资，那就是用自己家庭三到六年的收入可以买到一套90平方米住房的状态，才符合中国国情，否则，对经济对社会都是一场灾难，引发的社会矛盾不可调和。

房价下降的第三阶段是泡沫破灭的阶段，这一阶段是对前期炒作过度的地区实行彻底的回归，其市场特征是到处是烂尾楼，房价跌去80%也没有人买，个别大型房企破产，开发商跑路现象增多。这个时候，有很多廉价的资产。

从目前市场情况看，房价正处在第一阶段，这个时期有楼盘打折，但不是普跌，因为货币紧缩效应和土地下降的效应还没有传导到市场。依据市场传导时间效应推算，明年6月以后，全国房价将会发生普跌，这时才是房价最好的买点。