土地回报类项目评估问题分析及建议

土地回报类项目评估问题分析及建议

（一）风险与防范措施分析存在的问题及建议

1、未揭示项目合规性风险

如××道路工程建设项目，评估时项目仅取得立项、及环评批复，但评估未揭示合规性风险，也未设定针对性防范措施。评估时应对其进行风险提示，并设定贷前条件，待项目取得全部正式土地批复和施工许可证后方可发放贷款。

2、未针对资本金到位风险制定有效防范措施

如××学校搬迁项目，评估时项目资本金尚未全部到位，未到位部分主要依靠财政后续追加投入，资本金到位存在一定风险。经评估中心审核提示：项目资本金先于我行贷款到位并使用；关注财政资金到位情况，要求政府人大出具决议，并提高项目自筹资金占比。

3、忽视了借款人过度负债风险

评估报告大多从土地市场未达到预期、未来土地收入下降、总投资超概等方面对偿债风险进行了提示，但往往忽视了借款人现有负债对项目偿债能力的影响。该类项目借款人大多为政府背景公司，在建项目较多，公司往往存在多个项目的融资行为，如果借款人项目投资过分依赖银行借款和其他债务性资金，就会产生过度负债风险。评估人员应根据客户股东实力、所在政府层级以及借款人本身的投资、负债等情况，深入分析各项因素对借款人经营实力和偿债能力的影

响，判断其是否过度负债。必要时在贷前条件中要求借款人控制负债总量；我行贷款归还前不得偿付某项债务；要求地方财政承诺按年补充借款人还贷资金等。

（二）借款人分析存在的问题及建议

主要表现为对借款人财务分析不重视、不细致。从今年受理项目情况看，部分项目评估报告未按要求对借款人近三年及最近一期报表进行分析，个别评估报告中甚至未见报表分析章节。财务报表分析为项目评估的重要组成部分，土地回报类项目借款人往往存在数额较大的资本公积、及政府相关单位间的拆借往来款，评估时应对资本公积、应收应付款、其他应收应付款的具体明细详细说明。且该类项目资本公积大多为土地评估增值，土地取得的原始成本、时间、土地出让价的缴纳情况应在评估报告中揭示。除此之外，收入的构成、银行负债情况也应重点分析。

（三）市场分析存在的问题及建议

市场分析对土地价格预测缺乏依据。如××片区基础设施开发项目，土地市场分析仍沿用2009年可研报告数据，且对本项目周边土地近年出让价格、出让数量未进行分析，评估预测土地价格无任何依据。

建议评估人员评估时通过当地网挂系统、或国土部门查询项目所在区域近年土地市场交易情况（交易量、交易价格），并据此数据对项目土地出让价格进行审慎预测，不可

单纯依赖可研报告进行片面的预测。

（四）投资构成及融资方案分析存在的问题及建议

1、资本金来源可靠性分析缺乏依据

如××老厂区环境整治项目，项目总投资75000万元，资本金3亿元，截止评估时资本金仅到位8900万元，剩余2个多亿资金需依靠公司名下3块土地未来出让获得的收益筹集。但经调查上述土地仍属“生地”，拆迁等工作尚未进行，且无政府部门的相关兜底承诺文件，也未对资金到位时间作出明确计划、要求，剩余资本金来源可靠性无确实依据。

土地回报类项目一般投资金额较大、项目贷款条件一般为自有资金与银行贷款资金同比例到位，自有资金在建设期陆续到位，该部分资金未来能否按时按量到位应在评估时重点分析。其中如果后续自有资金为财政拨款，评估时应审慎判断政府的财力，分析当地过去一定时期财政收支状况，结合未来一定时期（建设期）的财政收支预测，综合判断出资能力，且应有人大批准纳入财政预算的文件、借款人出资承诺，保证资金足额、及时到位。如果项目以借款人名下存量

土地未来出让收入作为自有资金，则应评估分析未来土地收入实现的时间是否与项目投资计划相匹配。如果项目以未来借款人经营收入作为自有资金，则应结合借款人近三年及最近一期报表，综合分析其经营实力及盈利能力，判断其后续出资能力。

2、混淆项目建设资金与项目资本金

该类问题普遍存在，在开展项目评估时部分评估人员往往把已投入项目建设的资金直接当作资本金处理，而未对投入资金来源作具体分析。项目资本金是项目投资人对项目投入的权益类资金，借款人毋需承担利息或偿还责任。项目评估时除对资金去向进行分析外，必须分析项目资产形成、资本金的来源。若来源于负债，只能是项目建设资金的融资渠道之一，不能作为项目资本金。

3、总投资构成分析过于简单

如××基础设施开发工程建设项目，评估报告总投资构成分析仅按静态投资及动态投资两类，未对拟投资建设内容进行具体分析。一般而言，土地回报类项目总投资包括征地与拆迁、土地征用（报批）费用、土地平整费用（四通一平、七通一平）、项目相关工程建设费用等。

评估时应认真查阅当地政府颁发的拆迁补偿办法、土地征用（报批）收费标准、可研报告、造价指标等资料，评估报告中详细列明投资具体科目构成及造价指标、估算依据，并分析判断可研报告中投资估算依据是否符合国家及行业主管部门颁布的有关规定，工程内容和费用是否齐全，是否任意扩大取费范围和提高标准，估算中有无漏项、少算或压低造价等情况。

（五）财务效益测算存在的问题及建议

1、土地出让收益未按要求打折测算

根据总行项目评估相关要求，以土地回报作为还款来源的项目，土地收益应打5折测算还款来源。该要求已通过项目评估工作动态、规章制度汇编等多种形式下发至各二级行，但有个别行仍未按要求进行测算。

2、未评估分析借款人既有债务的偿还

土地回报类项目借款人除拟申请贷款项目外，大多有较高负债，但部分行在评估测算项目还款期限时，未分析其既有负债的偿还安排。

对于土地回报类项目的还款分析，评估人员须首先详细了解借款人的收入构成情况，并扣除指定用途的土地收益专项资金等，确定项目的还款来源；其次应了解借款人的各项

债务负担情况，如信托资金、其他银行负债及相应的还款计划；最后还要考虑借款人正在实施或拟实施的固定资产投资计划等。在客观、真实了解借款人的综合财务状况的基础上，谨慎估算评估项目的最终偿债来源，对项目的偿债能力作出准确判断。

（六）担保措施评估存在的问题及建议

1、抵押物分析流于形式

如××经济园基础设施开发项目评估报告中抵押物分析章节内容：“本项目担保方式为抵押，抵押物拟采用为××投资建设有限公司自有土地，抵押率控制在60％以内。”

此类描述分析在各行评估报告中较为常见，属于任何一个评估报告中都可使用的套话，评估分析流于形式。在实际评估过程中，应重点关注该类项目抵押物的合法有效性，评估人员应实地调查核实项目拟抵押土地的具体位置、地表附着情况、拆迁情况、开发进程、取得成本、土地出让金缴纳与否、预评估价值、抵押率、是否在他行设定抵押等情况，并分析拟抵押的土地使用权处置难易程度，抵押、处置是否存在障碍。部分借款人拟抵押用地多为政府无偿划拨用地，未缴纳出让金，项目评估测算抵押率时，应将土地出让金从土地价值中扣除计算。