承接查验的流程

前期物业管理中承接查验的流程 物业验收程序

一、验收程序

1． 集中验收。人越多越好，气势占优。时间最好选在周末，一是大家 容易聚齐，二是小区里人气旺。万一需要，已入住的业主可以随时声 援。缺点：容易给开发商留下“经理不在” 的借口。

2． 做好资料准备。收集尽可能多的有关法律、法规。多复印些，发给 不明真相的业主。发动群众、武装群众。

3． 做好长期、艰苦斗争的准备。敌人是不会善罢甘休的。被发现了尾 巴，甚至会狗急跳墙。要有信心，因为正义在我们这里；但又不要抱幻 想，无产阶级不去斗争，资产阶级就不会自动退出历史舞台。

4． 战略上要藐视敌人，因为开发商理亏；战术上又要重视敌人。开发 商不是白痴，又是有备而来。

5． 战略重点：房屋面积实测数据表。(要盖测绘队公章)。此乃开发商 之软肋、七寸之所在。

6． 战术技巧：千万不要轻易签字收楼。除非确认自己的利益得到了切 实的保证。

7． 经验：不要为少跑几趟路，上了物业的当，收楼后肯定会后悔。

第一步：接到收楼通知单

按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递 给买家，告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。

关注一:收楼时限。发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30 天内，按有关规定， 如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已 实际将该房交付买家使用，买家应从通知单 的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂 号信方式寄出。某些负责任的商家会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有商家并不管你有没有收到。有位林生就因为出差在外没 收到通知书错过收楼期，结果吃了哑巴亏。

拆解招数：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址（一定要容易接 收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差， 可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书 面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。

第二步：做足准备工夫

收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确 定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些。其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要 带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片，收楼通知书，等等。最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料与点心，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。切记，小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。

第三步：查证

应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称““三书一证一表”），还有各种 相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各 项

验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验 收记录表》）等。

关注二：证件不齐要交楼。根据国务院１９９８年７月２０日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第号）第十六条规定： “房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责 任。”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收 合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。但是，“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。

拆解招数：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《xxxx 表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。

第四步：验楼细节不放过

查验完各种证件后，收楼的关键时刻——验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由商家接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查 验楼房状况。

关注三：先签文件后验楼。

先验房后交费、签文件的收楼程序是较合 理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，商家的主动性更大

拆解招数：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法， 在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房” 等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。

关注四：疲劳战。收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记，等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商干涉。

拆解招数：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”的战术，请来多位老 友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责一部分，能发现更多的问题。

关注五：灰尘满积。

清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都 会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘是例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。

拆解招数：应对办法是扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥 层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。验楼是整个收楼过程的“戏肉”。

第五步：验楼结果在录

验完楼后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送 交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。

关注六：大事化小。

对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发展商员工总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。” 还大拍胸口让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。

拆解招数：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题 一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。

第六步：交费笔笔算清换发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。 关注七：巧立名目的收费。

虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商到收楼时仍巧立名目乱收费。

拆解招数：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与发 展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局 投诉。

第七步：办理入住手续

验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。

关注八：《入住协议》与《消防责任书》。购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的 条款。

拆解招数：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。

1、 查验《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》及《建设工程质量核 验证明书》。前者由深圳市建设局核发，证明该楼盘已通过土建、燃气、消防、电梯四个关节，可以交付使用；后者是由深圳市工程质量监督站经验收合格后颁发的，证明土建合格，如果没有上述两证，购房者应拒绝接收。

2、 要求发展商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 发展商不提供的，购房者应拒绝接收。《住宅质量保证书》应当列明工 程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：商品住宅的保修期限不 得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：建设承包单位出 具的质量保修书的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防 渗漏，为5 年； （三）供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期； （四） 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。在保修期内发 生的属于保修范围的质量问题，发展商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

3、 要求发展商出具有房产测绘资格的单位出具的正式测绘报告。 购房者主要看实测面积与合同面积的差异是否超过合同规定的范围，如果超过，则按合同规定的差异处理办法执行，或要求发展商赔偿。此外，购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。

4、 对面积差异的处理办法：《深圳市房地产买卖合同（预售）》 文本中的约定与《商品房销售管理办法》中的规定略有不同。预售合同 文本中约定建筑面积差异在1％以内（含 1％）的，为允许的合理差异， 买卖双方互相不退、不补。律师认为，这一约定有违公平原则。因为房 地产是价格高昂的大宗商品，1％的差异造成的价款差异至少有几千元 甚至上万元。这样约定结果往往是购房者的几千上万元购楼款被发展商 “合理”地吃掉。因为长期以来，面积缩水一直是房地产纠纷的投诉热 点之一。因此，购房者在签署合同时，可以同发展商协商将这一条款变 更为面积差异在 1％以内（含 1％）的，实行多退少补。这样更合乎公平原则，发展商也没有理由拒绝这一提议。

5、 发展商在交楼时不能只交楼不交配套公共设施。《深圳市房地 产买卖合同（预售）》

中明确约定，发展商在交楼时，该项目的土地使 用权出让合同书及其补充协议中规定的公共设施也一并建成使用，否则 购房者有权拒绝收楼。

6、 购房者有权拒绝缴纳发展商收取的不合理、不合法的入伙费。有的发展商在购房者办理入伙手续时要求购房者交一笔不菲的入伙费 用，否则不给锁匙。在这些入伙费用中，有很多是不合理、不合法的费 用，如防盗网、防盗门、公共防盗门的制作安装费。如果购房合同附表 的装修标准有防盗网、防盗门、公共防盗门，购房者肯定不用再交这笔费用。若没有约定，那么，购房者有权决定装与不装，发展商无权强行 安装后再向购房者要钱。

7、 购房者还应对房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、 电气、水、消防设施及配套设施进行验收。如有异议，应当在收到入伙 通知 15 日内提出，逾期不提出的，视为同意收楼。

8、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“商品房 交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督 单位申请重新核验。经核验，确属主体 结构质量不合格的，购买人有权退房；给购房者造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”购房者以合法理由拒绝收楼，视为发展商未按合同约定将竣工验收合格的房地产交付给购房者。如果发展商不能按约定时间将房地产交付给购房者使用，按新版合同约定，每延期1 日，发展商向购房者交付购房总价款的万分之五的违约金。超过约定时间90 日仍不交付房地产的，购房者有权单方面解除合同，造成购房者损失的，发展商还应负赔偿责任。