对房产税税收筹划的几点思考

对房产税税收筹划的几点思考

税收筹划，是指企业在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策的导向，事前选择纳税利益最大化的一种税收筹划行为。通过对经济业务进行事先筹划，制定方案，从而达到合法纳税、节税的目的，实现税后利润最大化，即使企业的纳税综合利益最大化。在合法的前提下“实现纳税最晚、承担税赋最轻、适用税基最窄、享受税权最多、惩戒风险最小、纳税成本最佳”的效果。它的前提就是合法，使税负达到最低而且合理。企业缴纳的各个税种都有税收筹划空间。现就企业的房产税如何做好税收筹划，谈一点看法。

一、合理选择建厂地址，避免缴纳房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；可以看出，农村不属于征收范围，企业在组建选址时考虑到这一点，就会给企业带来巨大的效益。

1、 避免缴纳房产税；

2、 可以节省土地购置费；

3、 不缴纳城镇土地使用税；

4、 有利于农村城市化进程，劳动力也很廉价。

二、合理划分房产和其他固定资产, 正确核算房屋原值

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定（河南省规定减除率为30%）。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。因为只有厂房缴纳房产税，设备部分可免交房产税，所以要将厂房及设备分别形成固定资产，达到节税目的。

例如某一特大型企业，新建一厂房并安装两条生产线。厂房价值4,000万元，设备价值4,000万元，总价值8,000万元。

1、如果将厂房及设备共形成一项固定资产，则年纳房产税=8000×（1-30%）×1.2%=67.20万元；

2、如果将厂房及设备分别形成固定资产，则年纳房产税=4000×（1-30%）×1.2%=33.60万元。

年可节省房产税=67.20-33.60=33.60万元。

三、仔细区分房屋和非房屋，正确确定租金收入

房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、因囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产，不征房产税。

出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到合理纳税并且可以减少房产税的缴纳，比如出租人即出租房屋也出租场地，即出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。企业将房屋及场地对外出租，是有税收筹划空间的。租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税，确定租金大小是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税。所以要将对外出租房屋及场地分别核算，达到节税目的。

例如某企业将一分厂对外出租，年租金为200万元。

如果只开一张发票，则年纳房产税=200×12%=24万元；

如分别开票，房产年租金为140万元，场地年租金为60万元，则年纳房产税=140×12%=16.8万元。

年可节房产税=24-16.8=7.2万元。

企业必须实事求是的进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人纯粹从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款导致少缴房产税的目的。对此，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。

四、巧用从价计征与从租计征，寻找平衡点

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税有从价计征与从租计征两种方式。这两种方式适用不同的计税依据和税率。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。两种计征方式的差异，为纳税筹划提供了空间。

假设某企业的房产原值为A，收取年租金B，那么我们可以有效的选择一个平衡点：

1、 从价计征应缴房产税A×（1－30%）×1.2%=A×0.84%；

2、 从租计征则应缴房产税B×12%。

3、 当B×12%= A×0.84%，亦即B=7%A时，选择从价计征选择从价和从租所负担的房产税一样。如果B>7%A时，选择从价征税,就是非常合算；如果B

例如， A企业有座仓库，房产原值为6000万元没有出租，而是自用，假设年营业收入是400万元。

甲企业为此应纳营业税400×5%=20（万元）；

城建税及教育费附加20×（7%+3%）=2（万元）；

房产税8000×1.2%=96（万元）。

合计应纳税总额为20+2+96=118万元。

假定A企业将房产租给B企业存放商品，年租金收入也为400万元。

甲企业为此应纳营业税400×5%=20（万元）；

城建税及教育费附加20×（7%+3%）=2（万元）；

房产税400×12%=48（万元）。

合计应纳税总额为20+2+48=70万元。

从上例可以看出，收入没有变，改变收入方式，可以有效节省118-70=48万元的税款。

当然，从价计征还是从租计征不是随意确定的。如果房产确已出租，按税法规定，就必须从租计征。擅自变更计征方式，不属于筹划，有偷逃税的嫌疑。

五、出租改转租

房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税的税率，依照房产原值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金计算缴纳的，税率为12%。

由于转租方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。利用转租进行租赁房产税筹划，出租人可以成立一个资产管理公司，或者转租给其他关联方，将拟出租的房产先以较低的价格假设M出租给该资产管理公司或其他关联方，然后由该资产管理公司或其他关联方统一按市场价格假设H出租房产。而转租仍需要全额缴纳营业税的，因此，该方案多出一道营业税M×5%，节省一道房产税（H-M）×12%，假如M×5%=（H-M）×12%，即当H=1.42M时，无论是转租还是出租，承担的税负是一样的，让只有当H>1.42M时，该筹划方案才可行。

例如，某A公司的一处房产位于市区，专门用于对外出租。因该房产建于上世纪60年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。2010年，该公司准备花500万元对房产进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）：装修改造前的税费负担情况：

应缴营业税：60×5%＝3万元

应缴城市维护建设税、教育费附加：3×（7%+3%）＝0.3万元

应缴房产税：60×12%＝7.2万元

合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元

装修改造后的税费负担情况：

应缴营业税：200×5%＝10万元

应缴城市维护建设税、教育费附加：10×（7%+3%）＝1万元

应缴房产税：200×12%＝24万元

合计税费负担为10+1+24=35万元，装修后比装修前增加税费负担35－10.5=24.5万元。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税，这就给我们提供了一个筹划空间。

A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B（B可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司投资的其他公司或资产管理公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为40年），每年收取租金60万元。然后由B出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后的税费负担测算如下：A公司应负担的税费仍为10.5万元。

A应负担营业税10万元，城市维护建设税及教育费附加1万元，B不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元。

A公司和B的税费负担合计为10.5＋11=21.5万元，比筹划前可少负担税费35－21.5=13.5万元。

很显然，此例中产权所有人是A公司，B是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。但需要注意的是，本例A公司将房产出租给B应当按照正常交易价格收取租金，如果A公司为了降低税收负担，向B收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话，出租人可以先将未改造的房屋先出租给B，然后由B对租入的房产进行装修改造后再转租，这种方案是比较合理合法的，筹划风险很低，值得大家尝试。