最新资产评估8-11章公式

第八章 房地产评估

房地产价格

总价格、单位价格、楼面地价

楼面地价＝土地总价÷建筑总面积

楼面地价＝土地单价÷容积率

房地产

土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费 成本法在房地产评估中的应用

基本公式

评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值

1、新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+资金成本+税费

+开发利润

2、新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成

本 +销售税费+正常利润

土地价值的评估

土地价值（P148 （8-31））

（P149 (8-36)）

新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润

旧房地产运用成本法评估的操作步骤

3、

土地重新取得价建筑物重新旧有房地产价格＝建筑物贬值或重新开发价购建价

注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损

旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值

注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：

(1) 复原重置成本 (2) 更新重置成本

复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建

筑物。

2.建筑物贬值的估算方法

（1）年限法（直线法）

建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100%

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100%

（2）观察法（评分法）

成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 收益法在房地产评估中的应用

常用计算公式

P

各参数的估算 ar11(1r)na－年净收益 r－折现率

（一）净收益的估算

净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用-有效毛收入-营运费用

（二）资本化率的估算——实质：房地产投资的报酬率（收益率）。

1.市场提取法（市场法）

寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收

益法计算公式，求出资本化率

2.累加法

资本化率=无风险报酬率+风险报酬率

收益法的派生方法

（一）土地残余法 LaB(rBd)rL

（二）建筑物残余法 B(aLr)(rd)LB

B若纯收益a不含折旧，则： (aLrL)rB

注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背

离。 市场法在房地产评估中的应用

计算公式

被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素

修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积

因素修正

差异因素的比较修正

1.交易情况修正

交易实例成交价格×交易情况修正系数=交易实例正常市场价格 1

1S%

2.交易日期修正

交易实例成交价格×(1±T%)=评估时点价格

3.区域因素修正系数

直接比较法： 1

1Q%间接比较法：  评估对象状况 100 交易案例状况 100

4.个别因素修正

（1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得

（2）土地使用年期修正

1(1r)m1(1r)n

第九章 机器设备评估 成本法在机器设备评估中的运用

基本公式：

评估值＝重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济性损耗

或

评估值＝重置成本×成新率-功能性损耗-经济性损耗

进口设备重置成本测算

进口车辆重置成本构成:

车辆价格(CIF)+进口关税+消费税+增值税+车辆购置税+国内运杂费

（1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF

重置成本＝（FOB价+途中保险费+国外运费）×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费

或:

重置成本＝CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费

海运费=FOB价×海运费率

进口关税＝进口完税价格×适用税率 （FOB价海运费）保险费率国外运输保险费1保险费率

消费税＝（关税完税价+关税）÷（1－消费税率）×消费税率

增值税＝（关税完税价+关税+消费费）×增值税率

银行手续费=设备到岸价人民币数×费率

外贸手续费=到岸价人民币数×费率

车辆购置税=(到岸价人民币数+关税+消费税）×税率

物价指数法

账面原值中进口时的评估基准日设备生产国同类重置成本＝（1）的到岸价值外汇汇率资产价格变动指数的外汇汇率账面原值中支付国内同类资产现行进口11其他税费率（1）关税税率人民币部分的价格价格变动指数

实体性贬值与成新率的测算

成新率＝1－有形损耗率

有形损耗率=1-成新率

通常采用三种方法测算设备成新率（或有形损耗率）

（一）运用使用年限法估算设备成新率

或

设备的尚可使用年限设备的已使用年限设备尚可使用年限设备总使用年限－设备已使用年限设备总使用年限

3.设备的尚可使用年限 术鉴定确定通过技术检测和专业技两种方法用年限＝尚可使用年限总使用年限－实际已使

综合年限法（适用于经过技改的设备）

或

尚可使用年限100％加权投资年限尚可使用年限（加权投资成本）（投资成本） *加权更新成本＝已使用年限×投资成本

功能性贬值的测算

超额投资成本＝复原重置成本－设备更新重置成本

经济性贬值及其测算

（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算

x设备预计可被利用的生产力经济性贬值率＝100%1－设备原设计生产力

（二）因收益减少导致的经济性贬值的测算

收益损失额（1－所得税率）（PA,r,n） 经济性贬值额＝设备年

市场法在机器设备评估中的运用

被估设备A因素 被估设备评估值参照物设备成交价格

第十章 无形资产评估

一、无形资产评估的收益法

（一）基本公式 参照物设备A因素KRtP tt1(

1r)

1.直接估算法 nt1(1r)t（二）无形资产收益额的确定

△收入增长型：（1）价格上升 R＝（P2－P1）Q（1－T）

（2）销量扩大 R＝（Q2－Q1）（P－C）（1－T）

△费用节约型： R＝（C1－C2）Q（1－T）

2.差额法——将使用无形资产后的经营利润与行业平均利润比较。

无形资产带来的超额收益＝经营利润－资产总额×行业平均资金利润率

或: 无形资产带来的超额收益=销售收入×销售利润率-销售收入×每元销售收入平均占用资金×行业平均资金利润率

3.分成率法

无形资产收益额＝销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率

△这些关键是分成率的确定问题。

△两个口径的计算结果相同。

收益额=销售收入×销售收入分成率

=销售利润×销售利润分成率

△并且可以互相转换：

销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

△分成的基础：销售收入、销售利润、销售量。

（1）边际分析法

利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值

（2）约当投资分析法——适用情况：无法直接确认无形资产的贡献率。

无形资产约当投资额无形资产约当投资额受让方约当投资额无形资产转让方适用的无形资产约当投资额＝1重置成本成本利润率 

受让方投入受让方适用的 受让方约当投资额＝1资产的重置成本成本利润率（3）综合评价法

km(mn)a

（三）无形资产评估中折现率的确定

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率

二、无形资产评估的成本法

基本公式

无形资产评估值＝无形资产重置成本×成新率

（1）成本核算法

无形资产重置成本＝直接成本+间接成本+资金成本+合理利润

合理利润

计算利润的基础＝直接成本+

C 2.

评估值＝购买价+购置费

（1）市价类比法 F a（2）物价指数调整法

△无形资产评估值＝无形资产账面原值×价格变动指数

△分期付款方式的外购无形资产的重置成本的估算

n

CNRi(1r)iw

i1

3.无形资产成新率的估算 剩余使用年限100％ (1)使用年限法： 已使用年限剩余使用年限

(2)摊销折余法：无形资产的使用效用与时间呈非线性关系

原应摊销总额已计提摊销额100％原应摊销总额

（三）无形资产评估中成本法的运用

计算公式：

无形资产最低收费额=重置成本净值×转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本

购买方运用无形资产的设计能力 转让成本分摊率

运用无形资产的总设计能力

第十一章 企业价值评估

企业价值评估的市场比较法

估企业价值＝可比企业被的成交价

或：

被估企业价值＝被估企业的可比指标

收益法在企业价值评估中的运用

1.年金本金化价格法

2.分段估算法

（1）以前期最后一年的收益为后期的年金：

n被 估企业的可比指标可比企业的可比指标可比企业的成交价可比企业的可比指标APr'Ri(1r)inRi1iA(PA,r,n)n1(1r)i11rr

（2）以前期的年金化收益作为后期的年金：

PRiRnPir(1r)ni1(1r)n

（3）后期企业预期收益按一固定比率增长： RiAir(1r)ni1(1r)n

RiRn(1g)1Pinrg(1r)(1r)i1（二）企业有限期持续经营假设前提下的收益法 n

该假设是从最有利回收企业投资的角度出发。

Ri1PPnin(1r)(1r)i1n

二、企业收益及其预测

净现金流＝税后净利润+折旧与摊销－资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加（减少）

企业收益的预测方法

1.综合调整法

预期年收益＝出前正常年收额预期有利因素增加收益额－额预期不利因素减少收益线性回归法

根据企业历史收益资料，建立时间与收益的回归方程：

该方法使用的前提：收益随时间变化呈现明显趋势。

三、折现率与资本化率及其估测

以行业平均报酬率为重要参考指标

yabx行业平均收益率行业各企业净利润100%行业各企业资产平均额

企业价值评估中折现率的确定方法

1.企业价值评估中股本收益率的确定方法—即确定权益资产价值时的收益率

（1）资本资产定价模型（CAPM）

（2）套利定价模型（APM）

rRg(RmRg)rRg(RmRg)rRg(R1Rg)1(R2Rg)2(RnRg)nrRgRpRfRt（3）累加法

2.企业价值评估中的加权平均资本成本模型（WACC）法

n

jj

j1 rRK

折现率＝付息债务占全部资本的比例×债务资本成本×（1-所得税率）+权益资本占全

部资本的比例×权益资本成本

其中：

商誉的评估方法 权益资本要求的报酬率＝Rg(RmRg)

（一）超额收益还原法

1.超额收益无限期

RiRPir(1r)ni1(1r)n

其中R的计算方法如下: Pr

R＝企业预期年收益额－社会（或行业）平均收益率×被估企业单项可确指资产评估值之和

或：R＝被估企业单项可确指资产评估值之和×（被估企业预期年收益率－行业平均收

益率）

2.超额收益有限期

（二）割差法 RiPii1(1r)n

商誉评估值＝被估企业整体评估值 -被估企业单项可确指资产评估值之和 商标权的评估（P215）