关于国有企业未来物业发展方向的思考

关于对汉江集团公司物业管理工作

未来发展方向的思考

撰稿：常丹红 王和艾

物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。国家《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”在我国，物业管理目前存在三种管理方式：一种是开发建设单位自己建设、自己管理；另一种是企事业单位自管房；后一种是建管分离、聘任物业管理公司。前两种均属于自建自管形式，后一种是市场化管理模式。“自建自管”是房地产行业发展的阶段性产物，随着行业不断地发展其弊端逐步显现出来，必将被“建管分离”所取代。我们汉江集团的所有物业都属于前一种“自建自管”式。

一、汉江集团小区物业管理的发展、现状及存在的问题

汉江集团公司自2001年实行公有住户成本价出售给汉江集团职工后，原有住户单位所有、职工居住的格局已被打破。随着房产证、土地证办理工作的逐步完成，职工对房产将拥有完全产权和土地使用权，职工住房臵换、交易的数量也逐年增加，这将进一步加剧目前楼房、平房管理交叉、生活用地管理交叉，管理困难、失控的局面。在这种情况下，为了维护国家、单位、职工的权益，必须调整原有的职

工住宅及用地管理体制和管理方式。根据建设部、财政部、国家经贸委等有关文件关于“企业应积极改革现行的福利型住房维修、管理模式，通过资产分离或委托管理等方式，把住户管理服务从企业经营中分离出去，加快建立起社会化、专业化、市场化的物业管理体制”的精神，汉江集团自2001年开展了物业小区划分并开始逐步在推行物业管理，这是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展的趋势、呼应群众对改善居住环境质量要求、促进集团公司经济和文化繁荣的重大举措。

在这种条件下，集团物业公司率先注册成立了下属的物业管理公司并在集团公司部分小区逐步开展了物业管理试点，如汉江医院的“康乐小区”就是其中的一个试点。该小区以前是由汉江医院后勤行政部门进行管理的，主要是沿用传统的后勤行政管理模式对住房进行的一个管理。集团物业公司接手后，采用了一系列专业化的物业管理手段，配合业主成立了业委会，开始了较专业化的物业管理，并根据服务内容向业主收取少量的物业服务费，向住户提供了封闭管理、绿化管理、车辆管理、维修管理等一些基础的物业管理服务。虽然在管理摸索的过程中路途坎坷，但是收到了良好的效果，取得了一定的成绩，开创了集团公司住宅房屋管理由后勤行政管理向物业管理过渡的先河，为集团公司其它二级单位的行政后勤部门深化改革，对所辖住宅进行专业化物业管理提供了良好的借鉴经验。在集团公司2001年文件精神的指导下，集团公司许多二级单位的行政后勤部门纷纷仿效开始了专业化物业管理的摸索进程，对自己独立成片的小区楼宇开展了物业管理

工作……通过几年来各方面的努力，以及集团物业公司对汉江集团辖区旧住宅区域的新建、改建、扩建以及房改售房，集团公司已经形成了不少具有较大规模的物业小区，并且其专业化的物业管理也进行得如火如荼。目前已建成的小区有康乐小区、明欣小区、新星小区、民康小区、民泰小区，其中除明欣小区是由集团物业公司在进行管理外，其它小区都是封闭建成后由集团公司二级单位后勤行政部门在进行着物业管理。这种物业管理的状况也就决定了我们汉江集团的小区物业管理属于“自建自管”的模式。

但是，正是这种“自建自管”，特别是属于企事业单位自管房的管理方式，在这几年的摸索试运行中，暴露也了许多弊端，并且由于汉江集团住宅小区绝大多部都属于旧住宅小区，以及汉江集团所处地理位臵的限制，在推行物业管理的过程中，遇到了很多的困难和问题。主要表现在以下几个方面。

㈠、住户（业主）观念有待转变 多年来计划经济体制下形成的职工住房福利制度，使很多住户还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的行政后勤部门管房的模式，认为实行物业管理就是看看门、扫扫地、还要多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住户的物业消费意识淡薄。

㈡、硬件条件相对落后 旧小区在建设之初主要是为了解决职工的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要存在以下一些不足：包括绿化面积较小（有的甚至没有绿化面积），机动车停车位缺少、体育健身设施和文化空间

较小等等。这些都对进一步深入开展专业化、规范化的物业管理起到了制约作用。

㈢、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大，封闭管理存在一定的难度 旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

㈣、物业管理收费困难 已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，基本上都存在着物业管理收费困难的问题。集团公司实施物业管理收费一直以来是依据集团公司2001年第127号文件精神为指导进行收费，根据文件精神最低收费为10元/月〃户，最高为18元/月〃户，这样的收费标准在当年已经是属于福利性质的很低廉的收费了。尽管如此，物业管理费的收缴仍然是让物业管理单位最头疼的问题。因此，迫不得已，汉江集团物业管理单位对物业管理费的收缴基本上都是由其房产所属单位从职工住户的工资中代扣代缴。对于退休或者产权不在本单位等情况的住户，其物业管理费的收取就毫无着落了。目前好的情况，其物业管理费的收取率也不足60%。如果按照市场经济规律，以现在这种低廉福利性质的物业管理费来维持物业公司生产经营，那简直是“天方夜谭”了！这将是严重制约企业行政后勤部门改制，真正实现主辅分离的一个问题。

㈤、小区规模较小，没有形成规模管理，分散管理，管理成本增

加 由于旧住宅大都是房改售房，住户居住的房屋大都是由其所在二级单位以解决职工住房困难而兴建，住宅区域大都比较分散，住宅小区有大有小。大的可以容纳成百上千住户，成为完全意义上的小区；小的呢，有的甚至只有二、三栋楼，不足一百户的住户封闭为一个楼院进行管理的情况大有存在。

㈥、行政化的管理渗透太多，供需双方主体不清晰，责任不明确 目前汉江集团的住宅小区大都由集团公司二级单位的行政后勤部门进行管理，在小区的物业管理行为中，行政化的管理行为处处存在，干扰了正常的物业管理程序，物业管理公司对上级行政存在一定的依赖性，导致物业管理单位的主观能动性受挫受限，住户对小区物业管理的热情程度不高等消极因素。

㈦、业主委员会作用有待进一步发挥 汉江集团在住宅小区开展物业管理时一般都指导成立了物业管理委员会或业主委员会，但是由于地域环境的影响，绝大多数业委会并没有到本地的房屋管理部门进行登记注册，组织机构的不正式性成分太大，再者业委会基本上没有自己正式的办公场所等一些方方面面因素的影响，业委会很难发挥其应有的作用。绝大多数业委会成员都是由退休的老同志义务担任的，其工作完全是义务性质，如果他们在工作中得不到其它小区住户的理解或者因家务民忙不过来，都会导致其工作热情和工作时间受到影响。有的业委会甚至成为一个名誉上的组织，其作为住户与物业公司沟通的桥梁作用得不到发挥，在住户中的权威性得不到施展。

以上问题的存在都极大地制约着汉江集团物业管理的进一步深入

开展，完全走向规范化、市场化、专业化、社会化的管理，也成为汉江集团企业改制，实现真正意义上的主辅分离道路上的一个重要的障碍。

二、对汉江集团小区物业管理未来发展方向的思考

汉江集团的物业管理是伴随着企业重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统与生产经营主体分离的一个改革尝试。实事证明，取得了一定的进展，得到了单位和广大职工住户的支持和拥护，总体效果是好的。在这个过程中，一是形成了专业化的物业管理队伍，组建了专门的小区物业管理机构。二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的活动，丰富社区文化生活等。但是，受种种因素制约，物业管理作为一个独立的机构却没有形成独立的经营运行机制，在经费来源、成本、费用开支等方面没有形成独立核算的机制。这也是汉江集团物业管理难以迈得更远，走得更好的一个障碍。笔者在调查了解了汉江集团物业管理单位的实际情况和存在的问题，从汉江集团企业的改革发展方向上对汉江集团物业管理工作未来发展方向做了以下初步探讨，由于笔者水平有限，不足之初，请予以指正，欢迎共同为汉江集团物业管理的未来发展出谋划策。

笔者认为，在当前汉江集团和所处地理位臵、收入状况等形式影响下，将物业管理一步完全推向市场的作法不可取，看到困难维持现

状，不深入进行的做法也不合乎企业进一步发展和市场发展的要求。笔者认为，在结合汉江集团形势，分析了解种种状况的前提下，可以对汉江集团的物业管理在未来发展过程中采用以下思路：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目的，以提升物业价值和改善职工居住环境为根本出发点，从汉江集团企业实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向住户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

依据以上发展思路，汉江集团今后的物业管理应分三步走：第一步，实现物业公司专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费定额补贴、模拟法人经营和市场化运作。即按照关联交易原则，对物业管理部门形成新的经营运行机制。使物业管理部门做到经费来源明确、成本明晰、费用开支透明。物业管理部门与业主或者房屋产权单位签订物业服务合同。物业管理单位实行独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。第三步，实现产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房改革到位、房屋完全产权归个人所有、住房完全商品化的基础上，单位对物业管理费用暗补改明补，进入职工个人工资总额，物业管理费用

按照市场定价，由住户个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场发育良好，服务价格到位的前提下，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。

汉江集团部分二级单位和集团物业公司已经迈入了第二步，但是根据实际情况分析，还需要经过一个较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向第三步跨越的进程中，笔者认为，汉江集团物业管理单位应采取以下方式和策略：

㈠、走规模化发展之路，优化资源配臵、降低管理成本。汉江集团属于较独立的大型企业，居民居住区分散、规模相对偏小。目前，除集团物业公司管理的“明欣小区”外，汉江集团绝大部分的小区都是由房屋产权单位的行政后勤部门进行物业管理的。这种物业管理机构的设臵方式，造成管理区域分散、管理资源分散、成本偏高，管理部门专业化程度不高，形不成规模效益。并且除集团物业是注册了具有管理资质的专业物业管理公司之外，其它都属于二级单位的一个管理部门，这种方式肯定是不能够向将来走向市场化的独立经营的。在这种状况下，汉江集团必须适应规模化发展的要求，利用集团物业公司和管理资质和专业化程度较高的优势，对二级单位的物业管理机构有计划地进行合并重组，整合资源。将汉江集团所有的物业小区纳入统一管理，将分散的小区成片规划，分片设立若干物业管理站（队），负责小区的日常管理工作。

㈡、走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化，

提高物业管理服务的专业化程度和技术科技含量。物业管理的初级阶段，属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在物业管理发育较好，市场繁荣的大城市，物业管理的科技含量已成为物业管理企业市场竞争、争取最大利润的一个重要手段。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理水平，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在今后市场的发展中就难以生存。因此，在向第三步跨越的进程中，提升管理水平，提高管理科技含量是物业管理企业生存发展的唯一出路。

㈢、逐步加大对住宅小区基础建设的投资和规划，改善居民生活环境，促进汉江集团物业管理市场的发育。近年来，汉江集团在职工住宅小区基础建设上做了一定的投资，但总体来说，还远远无法满足实施物业管理的基本要求和职工居民的生活要求。汉江集团应有计划地拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。当然，住宅的使用人，是居住环境改善的最大的受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大住户的参与意识，由住户参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。这种方式可以根据不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是住户的投资，不能超过住户的经济承受能力。

㈣、深化房改政策，在职工工资中增加物业消费部分，推动物业

管理费用与市场价格相结合。房改房优惠出售实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但是房改房与物业管理衔接的还不够，特别是物业管理费用在政策上考虑不够。目前汉江集团根据建设部、财政部、国家经贸委等有关文件关于“企业应积极改革现行的福利型住房维修、管理模式，通过资产分离或委托管理等方式，把住户管理服务从企业经营中分离出去，加快建立起社会化、专业化、市场化的物业管理体制”的精神，对有条件的住宅小区基本都实施了物业管理，在物业管理费用没有与市场挂钩，物业管理实为汉江集团福利的情况下，将汉江集团对职工住宅小区的物业管理补贴由暗补改为明补，不失为推动物业管理费用与市场价格体系相结合的一种有效的方式。

㈤、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系。商品房在买房之时，买房人和开发商就签订了物业管理合同。汉江集团对房改房出售、小区规划建设完成后，应制订物业管理合同，与房屋使用人或二级产权单位签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变住户中普遍存在的你搞物业是你愿意，跟我没关系的观念。

㈥、加强实施物业管理的正面宣传。⑴是要物业管理公司树立努力为业主服务的意识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。⑵是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，在汉江集团物业管理单位中宣传发扬。⑶是要宣传业主对房屋产要享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。⑷是要增加物业服务内

容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内公示张贴，让业主知道。⑸是加强物业收费的宣传工作，对小区内的住户收取费用，对小区内的单位、商业设施等都要征收物业管理费用。并将物业管理的收支情况定期公布，让小区住户消费得明明白白。

㈦、处理好社区管理与物业管理的关系。物业管理是一种企业行为，物业管理联系着千家万户，物业管理活动出既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。物业管理企业应从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，将物业管理与汉江集团的文明单位创建、创建和谐企业结合起来。

此外，汉江集团物业管理企业还应修好“内功”，提升管理水平，转变服务态度、强化服务机制，牢固树立为业主服务的意识等，通过各方面的共同努力，逐步建立符合社会主义市场经济体制要求的规范化、市场化、专业化、社会化的物业管理体制，拓宽汉江集团产业结构，为广大职工住户提供安全、舒适、美好的居住生活环境，促进汉江集团企业的和谐发展。

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