房屋买卖税费全解读
房屋买卖税费全解读
在二手房房屋买卖税费中，买方需要缴纳契税，卖方主要涉及营业税及附加、个人所得税。目前，个人销售住房暂免征收土地增值税，个人销售或购买住房暂免征收印花税。 关于房屋买卖税费中的营业税，个人销售住房分为三种情况：一是对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房的，免征营业税；二是对外销售个人购买不足5年的普通住房和非普通住房的，按销售收入全额的5%征收营业税；三是对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房的，按其销售收入减去购房的价款或受让原价后差额的5%征收营业税。
在缴纳营业税的同时，还需以营业税税额为计税依据缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加。城建税税率应当按房屋所在地进行确定，房屋所在地在市区的税率为7%；房屋所在地在县城、建制镇的税率为5%。教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率为2%。 另外，个人所得税也是房屋买卖税费中的一项大的开支。出售房屋属纳税人唯一住房且购房超过5年的，在房管部门出具唯一住房证明后免征个人所得税。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。除属免税情形之外的，我市严格按政策规定执行。暨对能够提供房屋原值的，按20%税率查实征收。对纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的按1%比例核定征收。
关于个人购买住房的相关政策有三种情形。一是对个人购买90平方米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税；二是对个人购买90平方米以上，144平方米（不含144平方米）以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税;三是对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。
因此个人购买住房需根据购买房屋面积、房屋性质及是否家庭唯一住房判断分别适用1%、1.5%、3%的税率。
普通住房应符合以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格在同类区域土地住房平均交易价格1.44倍以内。以上条件只要其中有一个不符合，就不是普通住房，超过此标准的即非普通住房。
根据规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋的时间。纳税人申报房屋买卖税费时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间，即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。刘女士现在转让的这套房产，虽然没有及时办理房产证，但在2006年8月已缴纳了契税，按照“孰先”的原则，满足购房时间超过5年，可享受相关的房屋买卖税费优惠。
另外，对于个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。