2015年中级经济师房地产知识重点浓缩

2015年中级房地产知识重点浓缩

第一章 市场需求、供给和均衡价格

1、区位是指人类行为活动的空间。位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。

2、杜能“孤立国”理论的前提条件：（1）在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。（2）“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。（3）“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。（4）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。（5）农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。

3、杜能圈。 第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。第二圈为林业区。本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区。本圈主要生产粮食。第四圈是草田轮作区。本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。

4、韦伯工业区位理论假设条件：（1）研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。

（4）劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。（5）运费是重量和距离的函数。（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。

5、一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小。

6、生产或技术集聚，又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式：其一是由工厂企业规模的扩大带来的；其二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。社会集聚，又称“偶然集聚”，是由于企业外部因素引起的。也包括两方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。

7、中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。需求门槛。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。这里的最低人口数，就称为门槛人口。

8、克里斯塔勒的中心地理论假设条件：（1）研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀

分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。（2）有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比。（3）厂商和消费者都是经济人。（4）平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

9、城市地域空间利用结构理论：同心圆地带理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。

10、同心圆理论（伯吉斯）从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区（CBD），包括大商店、办公楼、剧院、旅馆，是城市社交、文化活动的中心。第二环带为过渡地带（Zone of Transition），是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷，处于贫民窟或近乎贫民窟的境况。第三环带是工人住宅区（zone 0f Workingmen’s Homes），这里租金低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。第四环带是高收入阶层住宅区（zone of Better Residences），散布有高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。第五环带为通勤人士住宅区（Commuter’s Zone），约距中心商业区30～60分钟乘车距离范围内。

11、界定CBD的两项重要指标：（1）中心商务高度指标（CBHI）＝中心商务区建筑面积总和/总建筑基地面积 (2)中心商务强度指标（CBH）＝中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 。把CBHI＞1，CBII＞50％的区域界定为CBD。

12、房地产需求含义：房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。有效需求必须具备的条件——消费者有购买意愿和支付能力，只有需要没有支付能力不构成有效需求。

13、决定房地产需求量的因素：房地产价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平：消费者对未来的预期

14、房地产需求曲线 需求与价格呈反方向变动，可以用向右下方倾斜的需求曲线表示。

15、房地产供给含义：是指房地产开发商和拥有者，在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。形成供给的两个条件：房地产开发商和拥有者愿意供给；二是房地产开发商和拥有者有能力供给。供给——在某一特定时间内和各种可能的价格区间内，生产者所愿意提供的商品数量和市场价格之间的关系。这里所说的供给实际上是供给函数。供给量——在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。

16、影响房地产供给量的因素：房地产价格水平；房地产开发建设成本；房地产的开发技术水平；房地产开发商对未来的预期

17、房地产供给曲线需求与价格呈正方向变动，可以用向右上方倾斜的曲线表示。

18、房地产均衡价格：房地产供给和需求相等的状态为供求平衡状态，供求平衡时的价格为均衡价格，即供给曲线和需求曲线相交处的价格。供求平衡是短暂的，市场往往处于由不平

衡——平衡——打破平衡——新的平衡的动态过程之中。

19、房地产供求与价格关系的特殊性：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况；

20、地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，是土地所有权借以实现的经济形式。狭义地租：是指使用土地所获得的超额报酬或收益广义地租：是指包含超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。

21、地价是地租的资本化变现，或者说是资本化的地租。地价是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，在我国体现为一定使用年限的土地使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。

22、地租的产生和发展：最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民的生产关系。资本主义时期，地租以货币为主要形式，超额利润、平均利润由产业资本家占有。社会主义社会，土地公有制，但仍存在地租。反映的是在国家、集体和个人根本利益一致前提下，对土地收益的分配关系；社会主义地租还是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。

23级差地租：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置或开发程度不同而形成的差别地租。 级差地租Ⅰ：是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ：是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

24、绝对地租：绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租

25、垄断地租：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转成的地租

26、：低价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租。

27、城市是一定数量的非农业人口和非农产业的集聚地，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心。

28、城市的发展演变可划分为四个大的阶段：(1)“绝对集中”阶段。是指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。(2)“相对集中”阶段。随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区的人口增长，仍是向心集聚的过程。(3)“相对分散”阶段。是指人类社会进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口的增长速度超过了市区，出现郊区化的前兆(4)“绝对分散”阶段。人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对量下降，出现负增长，人口向郊区迁移，城市发展进入郊区化时期。根据城市发展进化理论，西方发达国家已进入后工业化社会的成熟期，城市发展处于“绝对分散”阶段；发展中国家仍处于工业化初期阶

段，城市发展呈“绝对集中”态势。

29、城市化也称“城镇化”，是乡村转变为城市的一种复杂过程。通常表现为：(1)农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式；(2)由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚；(3)城市规模不断增大，城市范围向外围扩展；(4)区域内城市数量不断增多，形成城市体系

30、城市化过程可分为三个阶段：(1)初级阶段：城市化水平较低，城市化速度较慢；(2)加速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快；(3)后期阶段或叫饱和阶段：城市化水平很高，城市化过程减速。

31、城市化引起的变化：引起城市体系的属性和动态特征的变化。引起城市形态的转变。引起城市生态的转变。引起城市性态的改变。

32、逆城市化：大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增率为负值。逆城市化之后的城市复兴被称为再城市化。

33、中国的郊区化现象主要表现：人口郊区化；工业郊区化；外来人口郊区聚集

第二章 房地产征收征用

1、房地产征用的限制条件：（1）前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，因此，征用仅适用于出现紧急情况时，平时不得采用。（2）征用应符合法律规定的权限和程序（3）征用后应当将征用财产返还被征用人，并且给与补偿，但通常不及于可得利益的损失。

2、征用的特征：征用必须是因紧急需要；国家必需依法行使使用权；不转移所有权；既适用于不动产也适用于不动产

3、征收与征用的异同：前提条件不同；适用对象不同；所有权转移不同；补偿有所不同

4、公共利益的特点：公共利益是客观的；公共利益是共享的；公共利益是不确定的；公共利益不同于国家利益或政府利益。

5、集体土地征收的程序：申请—审查—批准—公告—补偿

6、城市房屋拆迁的管理体制的申请：（1）建设项目批准文件（2）建设用地规划许可证（3）国有建设用地使用权批准文件（4）拆迁计划和拆迁方案（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明

7、拆迁补偿安置协议的主要内容：a.被拆除房屋的坐落地点、面积和用途b.补偿方式c.补偿金额d.安置用房面积和安置地点e拆迁过渡方式及期限f.违约责任

8、拆迁补偿安置协议的特征：a.协议当事人是特定主体；b.协议签订有严格的时间限制；c.

协议签订有相对的强制性。

9、征地补偿的步骤：办理征地补偿登记；切丁征地补偿标准；拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见；征地补偿；征地补偿费用的使用

10、征收更低的补偿标准：（1）土地补偿费的标准（2）安置补助费标准（3）地上附着物补偿费（4）青苗补偿费标准（5）安排被征地农民的社会保障费用

11、被征地农民的安置：货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置

12、房屋拆迁补偿的方式：货币补偿、房屋产权调换

13、特殊情况的房屋拆迁补偿：出租房屋的拆迁补偿；产权不明确房屋的拆迁补偿；设有抵押权房屋的拆迁补偿；拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿；临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。

14、货币补偿的补偿费用和标准：房地产补偿费、搬迁补偿费、过度补偿费、停产停业补偿费、安置补偿费

15、拆迁补偿费用确定的程序：被拆迁房屋的调查登记、被拆迁房屋的评价、拆迁补偿协议的签订

第三章建设用地使用制度

1、建设用的概念和分类：（1）按建设用地所有权，分为国有建设用地和集体建设用地。（2）按建设用地服务的产业分类，分为农业建设用地和非农业建设用地。（3）按建设用的来源，分为新增建设用地和存量建设用地。（4）按建设用地使用期限，分为永久性建设用地和临时性建设用地。（5）按建设项目生产规模或总投资的大小，分为大型项目建设用地、分为中型项目建设用地和分为小型项目建设用地。（6）按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。

2、建设用地的取得方式：、征收集体土地、划拨国有建设用地使用权、出让国有建设用地使用权、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营、国有建设用地使用权转让、集体建设用地使用权的转移

3、建设用地管理的概念：国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。对象：以利用的土地中出农用地以外的一切非农业生产用地，激光仪的建设用地。

4、建设用地管理的原则：（1）节约合理利用每一寸土地，保护耕地和提高土地利用率。（2）强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则。（3）实行建设用地有偿使用的原则。（4）社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。

5、建设用地管理的主要内容：（1）建设用地宏观调控管理。（2）农用地专用管理。（3）土地征收管理。（4）建设项目用地申请、审查、报批、供地工作。（5）建设用地的分配、协调

6、国有建设用地使用权划拨的程序：申请—审批—拨地—发证

7、国有建设用地使用权出让的特征：（1）是一种垄断行为（2）有一定的使用年限（3）出让是有偿的（4）建设用地使用权可分别设立（5）建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的

8、招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定：（1）出让文件的编制（2）出让公告的发布（3）出让公告的内容4）出让底价的确定（5）资格审查

9、协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别：适用范围不同、出让金形成方式不同、最低价确定的原则不同

10、国有建设用地使用权转让的方式: 出售、交换、赠与

11、国有建设用地使用权转让的程序：申请—审批—签订转让合同—公正—登记

12、可以出租的建设用地使用权：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。领有国有土地使用证。具有土地建筑物、其他附着物的合法产权证明。依法同土地管理部门不签了出让合同，补交了出让金。

13、建设用地使用权出租的限制条件建设用地使用权出租必须签订租赁合同。未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。

14、建设用地使用权出租的程序：申请—审批—签订合同—办理登记

15、出租人的权利：（1）有按期收取建设用地使用权租金的权利。（2）有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利。（3）有依法收回出租的土地的权利。 出租人的义务：

（1）交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。（2）修缮义务。（3）妨害除去义务。

（4）建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。

16、承租人的权利：（1）有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利。（2）有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。 承租人的义务：（1）保管义务。（2）支付租金义务。（3）租赁标的物返还的义务。

17、可以设定抵押权的建设用地使用权：通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权可以抵押。通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。

18、国有建设用地使用权抵押的程序：签订抵押合同—公证—抵押登记—注销登记

19、办理建设用地使用权抵押登记应当交验以下文件：抵押当事人的身份证明和法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；国有土地使用证；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料；登记机关认为必要的其他文件。 等级的主要内容：被担保的金额、抵押权人的姓名或单位名称、债权

20、建设用地抵押权的灭失：因债务清偿而灭失、因债务清偿以外的原因而灭失、抛弃、协议灭失、土地灭失、混同

21、闲置土地的认定：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期自国有土地有偿使用合同或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面值不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五且未经批准中止开发建设连续满一年的。（3）法律、行政法规规定的其他形式。

22、闲置土地的处置方式：（1）延长开发建设时间，但最长不得超过一年；（2）改变土地用途；（3）安排临时使用；（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地；（5）政府采取招标、拍卖等方式确立新的土地使用者；（6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书。

23、集体建设用地的使用原则：（1）维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。（2）按规划用地，节约用地，保护耕地。（3）按计划用地，不得突破计划控制指标。

24、农村宅基地是指农村居民建设住宅所使用的集体土地。

25、集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应符合下列条件：（1）居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的；（2）因结婚等原因，确需建房分户的；（3）原住宅影响村镇规划需要搬迁的；（4）经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房

26、审批宅基地的程序：（1）续建住宅的农村村民向所在的农村村民委员会提出申请。（2）农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地申请进行审核，经农村村民委员会或者农村集体经济组织全体成员讨论同意。（3）经乡人民政府审查后，报县级人民政府主管部门审核，由同级人民政府批准。（4）政府批准后，发给《建设用地批准书》。（5）政府批准后，实地丈量批放宅基地，检查现场灰线，核实无误后，方可动工建设。（6）农村村民住宅建成后，实施检查是否按照批准的面积和要求使用土地。（7）办理宅基地登记发证手续。

第四章房地产市场调研

1、房地产市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划的搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料，为有关决策者提供科学依据的活动。

2、房地产市场调研应遵循客观性和科学性的原则。房地产市场调研具有实用性、时效性、实践性等特点。

3、房地产市场调研的作用：有利于房地产开发商确定正确的发展方向。有利于房地产开发商适时对房地产产品更新换代。有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略。

有利于房地产开发商制定科学的开发计划和销售计划。有利于房地产开发商完善经营管理，提高经济效益。

4、制定调研计划包括：（1）确定调研目标和内容（2）确定资料搜集方法（3）制定调研时间进度（4）制定调研经费预算

5、设计调查问卷： ①主题明确②结构合理③通俗易懂答④长度适宜4、确定抽样方案

6、政治法律环境调研：①各级政府有关房地产开发经营的方针政策，如保障性住房政策、开发区政策等；②各级政府有关国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和区域规划等；③有关法律法规，如物权法、城市房地管理法、土地管理法、环境保护法、广告法、反不正当竞争法等；④政府制定的有关方针政策，如产业政策、金融政策、税收策、财政政策、物价政策、就业政策等；⑤政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。

7、经济环境调研：①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、教育状况、基础设施情况；③一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率；④国民经济产业结构和主导产业；⑤居民收入水平、消费水乎和消费结构；⑥物价水平及通货膨胀；⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况。

8、社会文化环境调研的内容主要包括： ①居民职业构成、教育程度、文化水平等；②家庭人口规模及构成；③居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；④消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。

9、房地产消费者调研包括：①消费者对某类房地产的求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；②房地产现实与潜，在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗教信仰等；③消费者的经济来源和收入水平；④消费者的实际支付能力；⑤消费者对房地产商品的区位、质量、功能、价格、服务等的要求和意见等。

10、房地产消费行为调研主要包括：①调研消费者购买房地产商品的数量及种类；②消费者对房屋区位、质量、功能、价格等的要求；③消费者对某企业房地产商品的信赖程度和印象；④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。

11、房地产市场行情调研主要包括：①房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化‘垄学、市场占有率；②房地产市场的销售状况与销售潜力；③房地产市场产品的市场生命周期；堕地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数置、是否存在着市场空隙；④房地产产品的供给程度 ⑤有关同类房地产企业的开发成本、价格、利润的比较；⑥整个房地产产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；⑦新产品定价及价格变动幅度等。

12、房地产市场反响调研主要包括：①现有房地产业主和租售客户对房地产的区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；②新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。

13、对竞争企业的调研主要包括： ①竞争企业的数量、规模、实力状况；②竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉； ③竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况； ④对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。对竞争产品的调研主要包括： ①竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况；②竞争产品的市场定价及市场反应状况； ③竞争产品的市场占有率； ④消费者列竞争产品的态度和接受情况等。

14、房地产市场调研资料搜集的途径：访问交易双方当事人; 访问促成房地产交易的房地产经纪人; 搜集准交易资料; 向房地产租售经办人员讨教; 搜集各类初级资料; 与同业交流资料.

15、房地产市场调研的类型：探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研

16、房地产市场调研地方法：小组访谈法、深度访谈法和投射法

17、房地产市场调研实地调研方法：询问法、观察法、试验法

18、询问法包括：入户询问法、路上拦截法、邮寄询问法、经理询问法、电话询问法、因特网询问法

19、影响市场区域形状和大小的关键因素。影响市场区域形状和大小的关键因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻碍、高速公路或铁路；③人口密度的大小④政治区域，如市区和郊区、学校间的区域；⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收人、地位、种族等形成的市场区域特征；⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；⑦竞性项目的区域（竞争项目重新组合的区域）。

20、房地产市场预测的种类：短期预测、中期预测和长期预测；宏观市场预测和微观市场预测；定性预测和定量预测

21、市场预测定性分析：（1）购买者意图调查法（2）销售人员意见综合法（3）专家意见法

22、市场预测定量分析：（1）时间序列预测法（2）回归分析预测法（3）市场因子推演法

23、房地产市场预测的步骤：（1）确定预测对象和预测的目的（2）制定预测方案（3）搜集和分析有关资料（4）选择预测方法和预测模型（5）进行预测（6）评价修正预测结果（7）撰写预测报告

24、调研报告的基本要求：实事求是、易于理解、简洁明了、有针对性、客观中立

25、调研报告的语言运用：简明、严谨、朴实

26、房地产市场调研报告的基本结构：呈送函件、报告标题、报告目录、报告摘要、报告正文、报告附件

报告正文：导言、研究方法、调研成果、限制条件、结论和建议。

27、投资的类别：按照资金筹集和运用的不同，投资可分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。直接投资与间接投资的区别：直接投资是资金所有者和资金使用者的合一，是资产所有权和资产经营权的统一运动，一般是生产事业，会形成实物资产；而间接投资是资金所有者和资金使用者的分开，是资产所有权和资产经营权的分离运动，投资者对企业资产及其经营没有直接的所有权和控制权。

28、房地产投资是指投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投放一定量的资金（货币或实物等），直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。

29、房地产投资的特点：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性

30、房地产投资的主体构成：国家、企业、个人

31、房地产投资的资金构成：企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金

32、资金的时间价值的含义和其产生原因从投资者的角度看，主要是基于以下方面：①投资收益②通货膨胀③时间风险

33、现金流量：现金流入、现金流出及净现金流量统称为现金流量，三者之间有下列关系：净现金流量=现金流人量—现金流出量

34、利息是资金时间价值的一种重要表现形式。利率反映了资金随着时间变化的增值速度。利息的计算方法：单利法、复利法

35、周期利率：周期利率是指计息周期实际计算利息时采用的利率，也称为计息周期有效利率。名义利率：名义利率是指一年内多次计息时的年利率，从式(5 -8)中可知，名义利率是周期利率与一年中计息期数的乘积，即：r=i.n。实际利率：实际利率是在名义利率包含的单位时间内，按周期利率复利计息所形成的总利率。

36、出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其现金流人也主要以房地产产品的销售收入体现。但在分析其现金流入时要注意*以下几点：①由于在商品房销售中存在预售，所以要合理确定计算期内不同时点的商品房销售比例；②由于一个房地产开发项目往往不只是单一种类的房地产产品，而是多种产品的组合，如有商业店铺、公寓、高层住宅、多层住宅，所以在确定不同时点的商品房销售比例时，还要确定不同类型房地产产品的销售比例；③由于商品房的市场价格是处于动态变化中的，对各个不同时点、各类商品房的销售价格应进行动态预测。

37、土地取得成本：(1)土地使用权出让金。(2)城市基础设施建设费。(3)征地拆迁补偿安置

费。(4)土地使用权取得税费

38、开发成本：(1)勘察设计和前期工程费；(2)建筑安装工程费；(3)基础设施建设费；(4)公共配套设施建设费；(5)开发期间税费

39、开发费用：(1)管理费用(2)销售费用(3)财务费用

40、销售费用：(1)营业税及附加(2)其他销售税费

41、经营型房地产开发项目的现金流出：固定资产投资、经营成本

42、现金流量表的类型：项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、投资各方现金流量表

43、在编制房地产投资项目损益表时，应注意以下几个问题：

(1)损益表中的利润总额一般为：利润总额=经营收入—经营成本—运营费用—经营税金及附加(2)房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润

第六章房地产投资项目不确定性分析

1、不确定性分析可以表述为：通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性。

不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。

2、不确定性分析的意义：有助于投资决策的科学化。有助于加强项目的风险管理和控制。

3、房地产投资项目的主要不确定因素：土地取得成本；建筑安装工程等费用；租售价格；开发周期；融资成本；空置率；经营成本；投资收益率

4、盈亏平衡分析的基本原理是：根据成本总额对产量的依存关系，全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分。在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑收入和利润，建立关于成本、产量和利润三者关系的数学模型，进而对这一数学模型进行分析。这个数学模型的一般表达形式为：利润=销售收入—总成本—税金

5、固定成本与变动成本分解的方法：费用分解法、高低点法、回归分析法

6、现行盈亏平衡分析的假设条件：①产量等于销售量，即当年生产的产品当年销售出去。②产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数。③产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数。④在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。⑤按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷摹喳化应保持一致。⑥所采用的数据均为正常年份（即达到设计能力生产期）的数据。

7、敏感性分析是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标（如FIRR、FNPV等）的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。

8、敏感性分析的作用：①可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性 ②可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。③可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小。④可以筛选出若干较为敏感的因素，集中力量对它们进行研究，尽量降低其不确定性，进而减少投资项目风险。⑤可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。

9、敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。单因素敏感性分析是假设各不确定因素之间相互独立，每次只考虑一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到的影响程度。单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地产投资项目的敏感性分析中通常都要求进行单因素敏感性分析。多因素敏感性分析是对两个或两个以上互相独立的不确定因素同时变化时，分析这些变化的因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定因素。

10、敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析，也可用于对动态经济指标的分析。

11、单因素敏感性分析方法：财务评价指标的确定；不确定因素的选择；不确定因素波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化分析；敏感性因素的确定（敏感性系数、临界点）

12、多因素敏感性分析方法：多因素敏感性分析的方法主要有两种：一是敏感面分析法。这种方法是把一次改变一个参数的敏感性分析方法应用到多个参数的敏感性分析；二是采用乐观一悲观分析法。

13、房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。

14、房地产投资风险的特征：客观性、不确定性、潜在性、可预测性、可测性、相关性

15、房地产投资项目风险分析是在房地产投资项目财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别房地产投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。

16、房地产投资项目风险分析一般包括风险识别、风险估计、风险评价和风险应对四个环节。

17、房地产投资风险识别是指运用系统论的方法对投资项目进行全面考察、综合分析，找出潜在的各种风险因素，并对各种风险进行比较、分类，确定各因素间的相关性和独立性，判断其发生的可能性及对项目的影响程度，按其重要性进行排序，或赋予权重。

目的主要有两个：①为房地产投资风险估计和风险评价型础；②为选择最佳的风险应对方案提供依据。房地产投资风险识别的特点有系统性、连续性和制度性。

18、房地产投资的系统性风险：通货膨胀风险 、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险或然损失风险

19、房地产投资的非系统性风险：收益现金流风险 、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险

20、房地产投资风险识别的主要方法：问卷调查法 、专家调查法、情景分析法

21、房地产投资风险的测度：（1）期望值（2）标准差（3）变异系数

22、房地产投资风险评价：以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准；以综合风险等级为判别标准

23、房地产投资风险应对的原则：连续性、针对性、可行性、经济性

24、房地产投资风险应对的方法：风险预防、风险回避、风险转移（契约性转移、项目资金证券化）、风险组合、风险自留（承担风险、自保风险）、风险利用

25、房地产投资风险防范策略：保险策略、投资分散策略、融资策略、联合策略 投资分散策略：（1）投资区域分散（2）投资种类分散（3）投资时间分散

第七章 房地产投资项目方案比选

1、房地产投资项目方案的类型：（1）独立方案（2）互斥方案（3）混合方案（4）互补方案（5）现金流量相关方案（6）组合互斥方案

2、房地产投资项目的比选有两个层面：一是项目间的比选，这实际上是投资机会的比选。二是同一项目的投资方案比选。

其作用主要体现在以下方面：一是有利于把握垦堡塱投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用；二是有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误；三是有利于增强房地产企业市场竞争的能力。

3、在对互斥方案进行比较时，经济效果评价包含了两部分内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验，用经济效果评价标准检验方案自身的经济性，称为“绝对经济效果检验”。二是考察哪个方案相对最优，称为“相对经济效果检验”。

4、计算期相同的互斥方案比选：净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法、差额投资回收期法

5、计算期不同的互斥方案比选：年值法、现值法。年值法：净年值法、费用年值法。现值法：最小公倍数法、年值折现法、差额内部收益率法。最小公倍数法也称为方案重复法是以以各备选方案计算期的最小公倍数作为方案比选的共同计算期，并假设各个方案均在这个共同计算期内重复进行，即各备选方案枉其计算期结束后，均按与其原方案计算期内完全相同

的现金流量循环至共同计算期结束。年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。

6、房地产投资项目可行性研究的作用：（1）申请项目核准的依据（2）项目投资决策的依据

（3）筹集建设资金的依据（4）房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据（5）下阶段规划设计工作的依据（6）项目考核和后评价的依据

7、房地产投资项目可行性研究的工作步骤：接受委托、组建工作小组、确定工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告

8、房地产投资项目可行性研究报告的的基本构成：封面、摘要 、目录 、正文 、附表附图 、主要参考资料

9、房地产投资项目可行性研究报告的内容：项目总说明；项目概况；开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定；市场分析和建设规模的确定；规划设计方案的选择；资源供给条件分析；环境影响评价；项目开发组织机构和管理费用的研究；开发建设计划的编制；项目的经济评价及社会效益分析；结论及建议。

10、投资项目经济评价应遵循的基本原则：(1)“有无对比”原则。(2)效益与费用计算口径对应一致的原则。(3)收益与风险权衡的原则。(4)定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则。(5)动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。

11、房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤：(1)资料搜集与整理统计。(2)项目规划方案设计。(3)项目进度安排。(4)项目总投资费用估算。(5)项目的租售计划及价格预测。(6)项目资金筹措计划。(7)基本报表的编制及经济指标计算。 (8)对经济评价指标的检验。(9)不确定性分析和风险分析。(10)可行性研究报告的结构设计。

第八章房地产开发项目管理

1、房地产开发项目的特征：(1)质量要求较高。(2)时间目标的限定性较强。(3)费用目标较强。

(4)具有较强的系统性。(5)涉及诸多法规政策。

2、房地产开发项目全寿命周期：一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个印段：(1)项目前期策划阶段。(2)项目设计阶段。(3)项目实施阶段。 (4)项目使用阶段。

3、房地产开发项目的系统构成：工程系统、目标系统。工程系统：单项工程、单位工程、分部工程、分项工程。目标系统：功能目标、管理目标、影响指标

4、按照项目管理工作任务，房地产开发项目管理系统可分为下列方面：(1)成本管理(2)工期管理(3)质量管理(4)现场管理(5)组织和信息管理。(6)合同管理(7)风险管理

5、房地产开发项目管理过程： (1)项目建议书阶段。(2)可行性研究阶段。 (3)设计阶段。(4)施工准备阶段。(5)施工阶段(6)竣工验收、交付使用阶段。

6、房地产开发项目管理组织： (1)职能型组织。(2)项目型组织。(3)矩阵型组织。

7、房地产开发项目工程招投标的方式：公开招标、邀请招标、仪标

8、房地产开发项目工程招标的程序：招标前的准备工作；发出招标公告或邀请函；投标人资格审查；招标文件；开标、评标和授标；签订工程承包合同

9、房地产开发项目工程投标的程序：投标前的准备工作；工程投标询价和现场考察；经济标和技术标确定；填制标书和竞标。

投标前的准备工作：收集招标信息和资料、投标可行性分析、组成投标小组。工程投标询价和现场考察：询价、现场调研。

10、房地产开发项目工期计划：总工期计划的确定、工期计划的过程

11、房地产开发项目进度通常是指项目实施结果的进展情况。

项目进度控制的范围：项目的各个阶段、项目的各个组成部分、影响进度的各种因素。项目进度控制的实施：项目设计进度控制、项目实施进度控制（实施进度调整、进度控制）。

12、房地产开发项目建设投资费用构成：

13、、房地产开发项目投资规划：(1)在设计准备阶段，通过投资目标的风险分析、项目功能与使用要求的分析和确定，编制建设项目的投资规划，用以指导设计阶段的设计工作以及相应的投资控制工作。(2)在工程设计阶段，以投资规划控制方案设计阶段和初步设计阶段的设计工作，编制设概算。以投资规划和设计概算控制施工图的设计工作，编制施工图预算，确定工程承包合同格等。(3)在工程施工阶段，以投资规划、施工图预算和工程承包合同价格等控制施工阶段的工作，编制资金使用计划，以作为施工过程中进行工程计量和工程进度付款的计划目标。

14、房地产开发项目投资控制：(1)在工程设计阶段，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等，以投资规划和批准的投资估算为计划投资的目标值控制初步设计。(2)在工程施工招标阶段，以工程设计文件（包括设计概算或施工图预算文件）为依据，结合工程施工的具体条件，如现场条件：市场价格和招标人的特殊要求等，编制招标文件，选择合适的合同计价方式，确定工程承包合同价格。 (3)在工程施工阶段，以施工图预算和工程承包合同价格等为控制目标，通过工程计量、工程变更控制和工程索赔等方法，按照承包方实际完成的工程量，准确计量施工阶段实际发生工程费用。(4)在工程竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，编制竣工决算(5)在工程保修阶段，根据工程承包合同，协助处理项目使用期间出现的各种质量玨问题，选择相关的处理方案和方式；合理确定工程保修费用。

15、房地产开发项目质量的内涵和构成：质量是一组固有的特性满足要求的程度(is0 9000)。引申到房地产开发项目，其质量就是国家现行的有关法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产开发项目合同中对房地产产品安全、适用、经济、美观等特性的综合要求，通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协等方面。

房地产开发项目质量包括工程实物质量和管理过程质量。

16、房地产开发项目全面质量管理的基本观点：(1)质量第一。(2)以预防为主。(3)为用户服务。(4)一切用数据说话。

17、房地产开发项目全面质量管理程序： (1)制定计划阶段。2)执行阶段。(3)检查阶段(4)处理阶段。

18、房地产开发项目质量计划：决策阶段的质量策划、设计阶段的质量计划、施工阶段的质量计划

19、决策阶段的质量策划包括以下内容：①质量策划的目的。②职责③资源管理。④项目实现的控制。⑤测量、分析和改进。

20、计阶段的质量计划主要包括：①依据业主确定的总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量和具体的质量要求占②各部门提出对规划及建筑的空间、位置、功能、质量的要求。

21、施工质量计划主要包括：①工程特点及施工条件分析。②履行施工合同所必须达到的工程质量目标及其分解目标。③质量管理组织构、人员及资源配置计划。④为确保工程质量所采取的施工技术方案、施工程序。⑤材料设备质量管理及控制措施。⑥工程检测项目计划及方法等。⑦施工质量控制点的设置。

22、房地产开发项目质量控制的特点：全面性、及时性和主动性、标准的适应性、连续性和相关性

23、设计阶段的质量控制：分阶段进行审查、委托专家审查、多方案对比选择、对设计工作质量进行检查

24、施工过程中的质量控制：审核有关技术文件、报告或报表；现场质量监督检查；现场质量检验

25、房地产开发项目质量验收：(1)检验批。(2)分项工程。(3)分部工程。(4)单位工程。

26、房地产开发项目合同通常包括下列内容：①合同的当事人。②合同的标的。③标的的数量和质量。④合向价款或酬金。⑤合同期限、履行地点和方式。⑥违约责任。⑦解决争执的方法。

27、业主的主要合同关系包括：①工程咨询合同②工程勘察设计合同③工程监理合同④工程施工合同⑤工程货物采购合同⑥融资合同。施工承包商的主要合同关系包括：①分包合同。②货物采购合同。③运输合同。④加工合同。⑤租赁合同。⑥劳务供应合同⑦保险合同。

28、依据计价方式不同，现代房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型有：(1)总价合同。(2)单价合同。(3)成本加酬金合同。

29、在房地产开发项目合同中，比较重要的条款有：（1）适用于合同关系的法律，以及合同争议处理的方式。(2)付款方式。(3)合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、关税变化对合同价格调整的规定。(4)合同双方风险的分担。

(5)对承包商的激励措施。(6)为了保证双方诚实信用，必须有相应的合同措施。

30、房地产开发项目合同争议的解决：和解、调解、仲裁、诉讼

第九章 房地产市场营销

1、房地产市场营销的含义：营销的出发点是客户对房地产产品及相关服务的需求；营销策略和营销计划应当是有效的；开发企业对营销活动的管理应当实施动态控制；营销不仅是房地产产品的营销，更是相关服务的营销；

2、房地产市场营销的特点：营销市场广泛性；营销组织的区域性；营销策略的差异性；

3、房地产开发经营观念：生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会营销观念

4、直接渠道的优点：①房地产开发企业控制了房地产开发经营的全过程，可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为②产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。

5、直接渠道的缺点：①房地产销售是一项专业性很强的工作。②房地产开发企业直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，处理不当会顾此失彼，开发和销售都受影响。

6、间接渠道的优点：①有利于发挥销售专业特长。②有利于房地产开发企业集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行商品房开发建设方面的工作。

7、间接渠道的缺点：①房地产经纪机构虽然有市场调研等方面的优势，但存在着对房地产开发企业开发的商品房不如房地产开发企业熟悉的缺点，容易造成开发和销售的矛盾，增大开发与销售之间协调的工作量。②如果房地产经纪机构的销售业绩和房地产开发企业自己售预计的业绩基本持平，这种情况下房地产开发企业支付的佣金就“得不偿失”。

8、房地产营销渠道选择的原则：经济性、可控性、适应性

9、择房地产销售渠道应考虑的因素主要包括：①房地产市场供求状况；②房地产项目本身的市场前景；③可供选择的房地产经纪机构数量和能力；④房地产开发企业自身的实力和发战略。

10、量化分析的基本思路是：(1)不同销售渠道的潜在销售量分析。(2)不同销售渠道的收益（成本）分析。(3)不同销售渠道的投资报酬率分析。

11、商品房销售代理具有下列特征：①代理人应当以被代理人的名义实施民事行为。②代理

人应当在被代理人授权范围内实施代理行为。③代理人在授权范围内可以进行独立的思表示。④代理的法律后果直接归属被代理人。

12、商品房销售代理的基本关系：据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同，商品房销售代理主要有独家代理、共同代理、参与代理三种形式。

13、商品房销售代理工作流程：（1）委托人寻找可能的代理机构。(2)选择代理机构，协商委托代理事项，签署委托代理合同。（3）委托人提交有关资料。(4)代理机构进行营销企划。

(5)代理机构进行租售准备。{6)代理机构租售执行。(7)委托人与代理机构进行项目结算。

14、房地产价格策略是指房地产开发企业根据开发经营总目标的要求，围绕房地产价格制定而确定的定价目标，以及为了实现预定的定价目标，在房地产价格确定和调整中所使用的房地产定价原则、方法和技巧。房地产价格策略的内容一般包括：①房地产定价的目标和原则；②房地产定价的基本方法宣③房地产定价策略；④房地产价格调整策略。

15、房地产定价目标：实现预期利润；提高或维持市场占有率；维护企业形象；维持营业

16、房地产定价原则：价格浮动原则、反映市场供求原则、价值规律原则

17、房地产定价的基本方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法、比较定价法。成本导向定价法：成本加成定价法、目标利润定价法。竞争导向定价法：随行就市定价法、主动竞争定价法。

18、房地产项目定价的基本程序为：①确定定价目标；②进行成本核算；③调查市场状况；④选择定价策略和方法；⑤确定产品市场价格；⑥实施。

对于住宅开发项目而言，一般细化为以下步骤：(1)根据项目总价确定楼栋均价。(2)楼层差价(3)环境差价(4)朝向差价

19、房地产定价策略：（1）总体价格策略：低价策略、高价策略（2）过程定价策略：低开高走定价策略、高开低走定价策略、稳定价格策略（3）折扣定价策略：、现金折扣、数量折扣（4）心理定价策略：“特价品”定价策略、尾数定价策略、整数定价策略

20、房地产价格调整方法: 直接调整价格、调整付款方式。

直接调整价格：调整基价、调整差价系数。调整付款方式：付款时段的调整、付款比例的调整、价格差异的调整

21、房地产促销是指房地产开发企业旨在扩大其房地产产品销售所进行的向目标客户传递房产产品信息、激发潜在客户购买欲望、促成潜在客户购买行为的全部活动的总称。房地产开发企业进行促销活动的基本方式，有人员促销和非人员促销两类。

22、房地产广告的含义和特点：地域性强、信息量大、独特性、时间性强

23、房地产广告目标主要有：①宣传房地产开发企业或一个具体的房地产项目；②宣传发布某个房地产项目的动工或建设进展情况；③宣传房地产项目的优势、品质特点以及目标客户

对象；④告知房地产项目的具体功能；⑤发布房地产项目竣工人住消息，引导客户购买。

24、房地产广告基调的确定： (1)广告基调确立必须考虑目标客户的需求，这也是市场营销观念在广告中的体现。 (2)广告基调的确立应当体现竞争优势。 (3)不论是突出商品房满足客户需求的鲜明特性，还是强调商品房与竞争者的比较优势，都应当建立在相对应的商品房特征和竞争优势之上。

25、房地产广告媒体及其特点

(1)报纸广告：具有广泛性、可信赖性、方便性、易保存等优点，缺点是时效短、内容繁杂，导致广告效果受影响。

(2)杂志广告：具有读者集中、针对性强、吸引力强、宣传效果好、阅读从容、保存期长等优点，缺点是成本高、价格昂贵、信息反馈慢、广告数量有限。

(3)直接函件广告（传真、邮件等）：具有针对性、亲切感、无冲突性、反馈性等优点，缺点是缺乏广泛性、回收率低。

(4)广播广告：具有传播迅速，覆盖率高；针对性强、表现力强、费用低等优点，缺点是听众分散、效果难测定、难以记忆、影响宣传效果。

(5)电视广告：具有传播面广、影响力大、诉求力强、表现手段和方式多样等优点，不足之是制作复杂、成本高、时间短促、专业适应性不强。

（6)户外广告：具有长期性、固定性、集中性效应，但由于地段固定、不能流动等特点导致率不够集中、成本较高。

(7)网络广告：具有传播面广、时间长、诉求力强、表理力丰富、更新便捷等优点，缺点是制作复杂、效果难以测定。

26、房地产广告媒体的选择：(1)目标客户区域和层次。(2)媒体的特性和信息的类型。3)楼盘档次。(4)项目规模。(5)资金实力。

27、人员促销的特点：及时性、灵活性、选择性

28、人员促销管理：销售队伍设计、人员招聘、人员培训、业绩评价与激励

29、人员促销的程序：(1)寻找目标客户。(2)事前准备。(3)接近目标客户。(4，)介绍及应付异议。(5)谈判及成交。(6)事后跟踪。

30、活动推广是指企业在发掘企业及房地产开发项目的优势基础上，通过具有创意性的活动或事件，吸引社会与客户对企业和商品房开发项目的关注，进而达到提升企业及楼盘形象，以及促进销售的目的。

31、活动推广的常见类型：(1)楼盘庆典。(2)社会公益活动。 (3)社区内活动。 (4)赞助性活动。

32、营业推广的含义;营业推广是指房地产开发企业运用各种短期诱因鼓励客户购买以促进商品房销售的措施。

33、营业推广的方法：（1）“噱头”促销。(2)变相折扣。(3)价格折扣。(4)抽奖促销。

34、营业推广效果的评价方法：(1)实验评价法。(2)租售量变化比较评价法。(3)推广对象调查评价法。

35、公共关系推广的含义:房地产开发企业的公共关系是指房地产开发企业与公众之间的各种联系。

36、公共关系推广的原则：(1)从公众利益出发——房地产企业要与公众沟通，并为公众接受，必须为公众提供一定的利益。 (2)以维护企业声誉，树立企业形象为主要目的。(3)重视公共关系对象的广泛性（4)重视公共关系工作效应的滞后性

37、公共关系推广的作用： (1)协调好公众关系。(2)促进楼盘销售。(3)树立企业形象。(4)建立信息网络。

38、房地产公共关系促销活动的形式： (1)参加房地产展销会、展览会。(2)新闻媒介宣传报道。(3)提供各种优惠服务。(4)广告。(5)开展公益性的社会活动。(6)举办社交活动。

39、国外研究者概括的“六个上午写营销计划书”有下列基本过程：

第一。一个上午“基本思路”：对去年工作做一个书面总结；潜在客户的基本标准；未来工作本思路。 第二个上午“确定目标”：目标的几个要求：目标必须含有一个日期；目标必须是具体的；标必须是书面的；目标必须是现实的，不能好高骛远。 第三个上午“客户分析”：了解目标客户的购买动机，研究你的竞争对手。第四个上午“营销策略制定和分析”：制定相应的营销策略组合，并测试制定的策略： 第五个上午“预算”：采用恰当的方法，制定预算并分析可控性和预期效果。第六个上午“案例分析”：通过模拟案例分析前五个要点是怎么融人计划方案中的。

40、广告战略：广告目标．广告对象．广告地区．广告创意．广告实施阶段

第十章 房地产估价

1、市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取二一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适处理来求取被估价房地产价值的方法。

2、市场法的本质是以房地产的实际成价格为导向来求取房地产的价值。

3、市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”。

4、运用市场法估价一般分为以下四大步骤：①搜集交易实例。②选取可比实例。③对可比例的成交价格进行适当的处理。④求取比准价格。

5、搜集交易实例： ①交易实例房地产的状况；②交易双方；③成交日期；④成交价格；⑤付款方式；⑥交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。

6、选取的可比实例应符合以下要求：①可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的咸度日期应尽量接近估价时点；④可比实的成交价格应尽量为正常价格。

7、建立价格可比基础主要包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

8、交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下方面：①利害关系人之间的交易。②急于出售或急于购买的交易。③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。④交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。⑤特殊交易方式的交易。⑥交易税费非正常负担的交易。

9、交易日期调整

在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨、下跌三种情况。

10、房地产状况调整

房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。

房地产状况调整的总思路是：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。

11、求取比准价格

12、成本法是求取被估价房地产在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取被估价房地产价值的方法。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。 运用成本法估价一般分为以下四个步骤：①搜集房地产价格构成等资料；②测算重新购建价格；③测算建筑物折旧；④求取积算价格。

13、成本法最基本的公式为：房地产价值=重新购建价格—建筑物折旧

新开发的房地的情况下，成本法的基本公式为：开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

测算新建成的建筑物价值的基本公式为：

新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用投资利息+销售税费+开发利润 旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建价格—建筑物折旧 或者

旧的房地价值=土地重新购建价格十建筑物重新购建价格—建筑物折旧

在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格—建筑物折旧

14、新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的被估价房产所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的被估价房地产所必要的支出及应获得的正利润。 把握重新购建价格的含义，还应特别注意以下三点：①重新购建价格应是估价时点时②重新购建价格应是客观的价格。③建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格。 求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。

15、建筑物折旧的求取

估价上的建筑物折旧是指因备种原因所造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格—建筑物市场价格

功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。

经济折旧也称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。 求取妻丧筑物折旧的方法主要有年限法、市场提取法、分解法。

建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。

16、收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测被估价房地产的未来收益，然后将其转换为价值来求取被估价房地产价值的方法。

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

房地产的价值高低主要取决于①未来净收益的大小②获得净收益期限的长短③获得净收益的可靠性。

运用收益运用收益法估价一般分为以下四个步骤：①搜集并验证可用于预测被估价房地产未来净益的有关数据资料，例如被估价房地产及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资；②预测被估价房地产的未来净收益；③求取报酬率；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。

17、净收益是净运营收益(Net Operating Income, NOI)的简称，是从有效毛收人中扣除运营费以后得到的归因子房地产的收入。

18、设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测被估价房地产开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将被估价房地产开发完成后的价值减去后续开建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

19、运用假设开发法估价一般分为六个步骤：①调查了解待开发房地产的状况；②选择最佳的开发利用方式；③估算开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤预测开发所必要的支出及应获得酌正常利润；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

20、假设开发法的基本公式 假设开发法最基本的公式为：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—销售费用，-投资利息—销售税费-开发利润—取得待开发房地产的税费

21、现金流量折现法与传统方法主要有下列三大区别：

(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

(2)传统方法不考虑各项收人、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。(3)奄传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

22、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构供给委托人的“产品”；是房地产估价机构给予委托人于房地产价值的正式答复；也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。

23、房地产估价报告的组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、股价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件

第十一章 物业管理

1、业主是指房屋所有权人。业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象，可以是个人、集体和国家。在实际中，具备业主身份的情况有三种：①房屋权属证书莉房屋登记簿记载的房屋所有权人；物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人；③法律、法规规定的其他房屋所有权人。

2、业主的权利：①安照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。②提议召开业主大会会议；并就物业管理的有关事项提出建议。③提出制定和修改管理规约；业主大会议事规则的建议。参加业主大会会议，行使投票权。⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权。⑥监督业主委员会的工作。⑦监督物业服务企业履行物业服务合同。⑧对物业共用部位；共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权。⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。⑩法律、法规规定的其他权利。

3、业主的义务：①遵守管理规约、业主大会议事规则。②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。④按照国家有关规定缴纳专项维修资金。⑤按时缴纳物业服务费用。⑥法律、法规规定的其他义务。

4、由业主共同决定的事项：①制定和修改业主大会议事规则。②制定和修改管理规约。③选举业主委员会或者更换业主委员会成员。④选聘和解聘物业服务企业。⑤筹集和使用专项维修资金。⑥改建、重建建筑物及其附属设施。⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

5、业主大会活动规则：定期会议和临时会议；业主代理人和业主代表人；业主大会的召开形势；业主大会决定事项的表决原则；业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救济；

6、管理规约的主要内容：(1)有关物业的使用、维护、管理。(2)业主的共同利益。(3)业主应当履行的义务。(4)违反管理规约应当承担的责任。

7、临时管理规约是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。

8、业主使用物业应当遵守的规则：(1)遵守相邻权规定(2)遵守房屋装饰装修规定(3)物业共用部位、共用设施设备的使用规定 (4)使用物业的禁止性规定

9、维持养护物业应当遵守的规则：(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助。(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护。(3)保偉责任与专项维修资金的交存、使用和管理。

10、物业服务企业的特征：物业服务企业是独立的法限。(8)违约责任。 6、固定利率抵押贷款是指事先确定利率和分期付款方 19、物业服务合同的特征：(1)物业服务合同属无名合同。 式的抵押贷款。 (2)物业服务合同既是诺成合同又是要式合同。(3)物业服务 7、 等额还款抵押贷款是指在整个贷款期内以固定利合同既是双务合同又是有偿合同。(4)物业服务合同属于劳率和固定月付款额按月偿还贷款本息。 务合同。（5）物业服务合同通常属于集体合同。(6)物业服 8、等本金还款抵押贷款是指在贷款期内均匀地偿还本务合同受到较多的国家干预 金，而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。 20、前期物业服务合同与物业服务合同的区别：(1)合 9、住房公积金贷款是住房资金管理中心运用公积金，同主体不同。(2)合同签订的时间不同。(3)合同的有效期限委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积不同 金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款，是以公积金作为 21、物业服务费的收费原则：合理原则、公开原则、资金来源的政策性较强的委托贷款。 费用和服务水平相适应原则） 10、公积金特点：（1）专用性－专门用于住房建设和人企业；物业服务企业属于服务性企业；物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能

11、物业服务企业的种类：（1）按投资主体的经济性质包括：全民、集体 、民营外资、其他。（2）按股东出资形式：有限责任、股份有限、股份合作型

12、物业管理招投标是物业管理招标和投标的简称。物业管理招标是指由物业建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业服务内容，制订符合其管理服务要求和标谁的招标文件，由多家物业菔务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。

13、 物业管理招投标的特点：招标主体的特殊性、物业服务内容的特殊性、早期介入的特殊性、阶段性

14、物业管理招投标的原则：公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。物业管理招标的方式：公开招标、邀请招标

15、物业管理招标的程序：成立招标领导小组；编制招标文件；公布招标公告或发出投标邀

请书；发放招标文件；投标申请人的资格预审；接受投标文件；成立评标委员会；开标、评标和中标

16、物业管理投标的程序：(1)获取招标信息。(2)项目评估与风险防范。(3)登记并取得招标文件。(4)准备投标文件。(5)送交投标文件。(6)接受招标人的资格审查。(7)参加开标、现场答辩和评标。（8)签约并执行合同。

17、物业服务合同是指物业服务企业与业主或业主委员会签订的，约定物业服务企业提供对屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的服务，并由业主支付服务费用的书面协议。

18、物业服务合同的主要内容：(1)物业管理事项。(2)物业服务质量。(3)物业服务费用。(4)双方的权利义务。(5)专项维修资金的管理与使用。(6)物业管理用房。(7)合同期限。（8）违约责任。

19、物业服务合同的特征：

(1)物业服务合同属无名合同。(2)物业服务合同既是诺成合同又是要式合同。(3)物业服务合同既是双务合同又是有偿合同。(4)物业服务合同属于劳务合同。（5）物业服务合同通常属于集体合同。(6)物业服务合同受到较多的国家干预

20、前期物业服务合同与物业服务合同的区别：

(1)合同主体不同。(2)合同签订的时间不同。(3)合同的有效期限不同

21、物业服务费的收费原则：合理原则、公开原则、费用和服务水平相适应原则）

22、物业服务计费方式：酬金制、包干制

23、物业服务费的构成：（1）酬金制下预收的物业服务资金：物业服务支出、物业服务企业的酬金（2）包干制下物业服务费构成: 物业服务成本、法定税费、物业企业的利润

24、物业服务成本或物业服务支出的构成：① 管理服务人员的工资、社会保险和福利费② 物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用③ 清洁卫生费用④ 绿化养护费用⑤ 秩序维护费用⑥ 办公费用⑦ 物业管理企业的固定资产折旧⑧ 物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用⑨ 经业主同意的其它费用

第十二章 房地产金融

1、房地产金融是指金融机构通过各种信用立式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等、。筹集融通资金的活动总称，目的在于促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程顺利进行。

2、房地产金融的特点：安全性、长期性、多样性、证券化、政策性

3、房地产金融的主要业务种类：住房储蓄和住房基金、房地产贷款、房地产证券、房地产

投资信托基金、房地产保险

4、房地产抵押贷款是指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行，借款人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给贷款人，借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿。 在房地产抵押贷款中，下面几个要素经常遇到：(1)最高贷款期限。(2)提前还款的规定。(3)还款方式。(4)手续费。 (5)担保和保险。(6)抵押率。(7)贷款利率。

5、房地产抵押贷款市场的主要参与者：贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构

6、固定利率抵押贷款是指事先确定利率和分期付款方式的抵押贷款。

7、等额还款抵押贷款是指在整个贷款期内以固定利率和固定月付款额按月偿还贷款本息。

8、等本金还款抵押贷款是指在贷款期内均匀地偿还本金，而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。

9、住房公积金贷款是住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款，是以公积金作为资金来源的政策性较强的委托贷款。

10、公积金特点：（1）专用性－专门用于住房建设和消费（2）强制性－凡符合规定的单位和个人必须缴纳（3）互助性－集中社会的力量，形成长期稳定的住房建设资金

11、住房公积金贷款的程序：借款人向公积金管理中心提出申请；受托银行初审；公积金管理中心审批；签订借款合同；办理借款手续；使用及偿还贷款

12、、抵押贷款的风险：产权风险、偿付能力风险、贬值风险、估价风险、欺诈风险、违约风险、利率风险、提前还款风险、流动风险、不可抗力风险

13、房地产债券债券的主要特征有：①债券一般都规定偿还期限，债券发行人在债券到期时应对投资者还本付息。②债券一般均有固定的利率，不受银行利率变动和企业经营状况影响，收益稳定，风险较小。③债券通常可以在金融市场上流通，变现能力较强。④债券能使投资者获得一定的收益，这主要表现在两个方面：一是债券有相对固定的利息收益，一般比银行存款的利息要高；二是可以在证券市场上进行交易、转让，获取买卖的差价收入。

14、房地产股票融资有如下优点：①发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金。②促使房地产开发企业提高资金使用效益。③降低房地产开发融资成本。④降低房地产融资的风险。

15、房地产股票融资的缺点主要是：①资本成本较高。②容易分散控制权。

16、房地产证券化是指把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的

证券资产的过程，它使得投资者与投资对象之间的关系，由直接的物权关系转化为以有价证券为载体的债权关系。

17、房地产证券化包括房地产开发项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。房地产开发项目融资证券化，也称房地产投资权益证券化，主要目的是获得房地产经营收益及资本增值，或抵押贷款产生的利息。

18、房地产证券化的作用(1)为房地产业发展带来充足的资金，扩大融资规模。(2)盘活商业银行信贷资产，提高其流动性。(3)丰富投资手段，满足房地产市场投资者的多元化投资需求。

19、住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款的发放机构（主要是商业银行、储蓄机构）将其持有的住房抵押贷款债权出售给SPV，SPV以抵押贷款债权为标的发行住房抵押贷款证券进行融资的过程。

20、住房抵押贷款证券化的参与主体：(1)：发起者。(2)服务机构。 (3)特殊目的机构。 (4)信用评级机构。(5)投资者。

21、住房抵押贷款证券化的运作(1)确定资产是否满足证券化的条件。(2)组建SPV，进行证券化业务。 (3)信用增级和信用评级 (4)发行证券。(5)偿付利息和收益

22、信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。

23、房地产信托的作用：①地产信托的发展完善了我国的金融信托体系，推动了我国金融信托业的发展，拓宽了金融信托的业务领域。②房地产信托为房地产市场的发展融通了资金，提高了房地产资产的流动性，为房地产企业提供了新型的融资渠道，，促进了房地产业的全面发展。③房地产信托为我国的投资者提供了新的投资渠道，进一步推动了国内金融投资和经济的发展，对我国资本市场、房地产市场乃至整个国民经济的发展都起到了重要的促进作用。

24、房地产信托机构主要职责包括：①依照法律、法规，制定并发布对银行业金融机构及其业务活动监督管理的规章、规则。②依照法律、法规规定的条件和程序，审查批准银行业金融机构的设立、变更、终止以及业务范围。③依照法律、法规制定银行业金融机构的甲儷经萱担则。④对银行业金融机构的业务活动及其风险状况进行监管，建立银行业金融机构监督管理信息系统，分析、评价银行业金融机构的风险状况。⑤对银行业金融机构的业务活动及其风险状况进行现场检查，制定现场检查程序，规范现场检查行为等。

25、房地产信托资金的筹措主要有两个方面：①信托公司设计一个房地产投资信托计划，接受不特定多数投资人的委托，通过发行房地产投资信托受益凭证的方式，由机构投资者和个人投资者认购筹集资金。②信托公司分别与投资人签订信托合同，根据投资人的不同要求、风险承受能力，确定资金投向和投资模式，根据委托资金的量和投资规模，可以单笔独立管理，也可以进行集合投资管理。

26、信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循下列原则：①公开、公平进行。②有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施。③委托商业银行担任房地产信托资金的保管人。④维护委托人和受益人的最大利益。⑤不得损害国家利益和社会公共利益。

27、房地产保险就是指在房屋设计；营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。根据与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体，房地产风险可分为财产损失、责任损失。

28、房地产保险的作用：(1)抵御意外不幸，实现经济补偿。(2)促进房地产业和保险业的发展。 (3)增强投保人的信用，促进资金融通。(4)为抵押二级市场的发展提供坚实的基础。(5)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失

29、房地产保险的种类：(1)财产损失保险。(2)信用保险。(3)房地产责任保险 (4)人寿保险和人身意外伤害保险。 (5)综合保险。

30、制定房地产保险费率应遵循以下原则：①公平合理的原则。②保证偿付能力的原则。③费率相对稳定的原则。④促进防灾防损的原则。

31、房地产保险人的赔偿或给付的责任范围，一是损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内；二是保险责任发生在保险有效期内；三是以保险金额为限度。

房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：①以实际损失为限。②以保险金额为限。③以被保险利益，保险人支付的赔偿金额以被保险人对该房屋财产具有的保险利益为限。

32、房地产保险合同的形式：（1）保险单－正式的保险合同；（2）保险凭证－简化的保险单。保险凭证的法律效力优于保险单的效力；（3）暂保单－临时保险证明。在保险单或保险凭证未出具前，保险人证明其已经承保的书面临时证明。（4）投保单－投保人向保险人的书面要约。（5）批单－变更凭证。

33、房地产保险合同的主要内容： (1)保险标的。(2)保险价值和保险金额。(3)保险责任。(4)保险期间。(5)保险费。(6)违约责任。

第十三章 房地产税收

1、 房地产税收是对房地产或者利用房地产所得收益征收的各种税收。特征：(1)征税对象特定。(2)税收体系复杂。(3)税源分布零散(4)税收基础稳定。(5)收入主要归地方。

2、房地产税收的职责：(1)保障财政收入，筹集公共建设资金。（2）发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展。(3)抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序。(4)调节收入水平，缩小贫富差距。

3、我国房地产税收可分为四大类：①货物和劳务税类，如营业税等。．②所得税类，如土地增值税、企业所得税、个人所得税等。③财产税类，如耕地占用税、城镇土—警使用税、房产税、契税等。④其他税收，如城市维护建设税、印花税等。

4、 耕地占用税由地方税务局负责征收管理，所得收入归地方政府所有。耕地占用税具有下列基本特点：①属于财产税。②实行一次性征收。③以县级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准。④税额标准在不同地区可能不同。

5、耕地占用税的纳税人是在中国境内占用耕地建房和从事其他非农业建设的企业、单位和，个人，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企业，事业单位、社会团体、国家机关、部队、其他单位，个体工商户和其他个人。

6、城镇土地使用税是为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理；对使用城镇土地的单位和个人征收的一种税收。城镇土地使用税具有下列基本特点：①属于财产税。②按年征收，分期缴纳。③实行等级幅度税额标准。④大、中、小城市的税额标准不同。

7、 城镇土地使用税的纳税人是在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的企业单位和个人，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企业，事业单位、社会团体、国家机关、部队立翅壘夢位；个体工商户和其他个人。

8、城镇土地使用税按年征收、分期缴纳，其应纳税额的计算公式为：应纳税额=纳税人实际占用的土地面积X适用税额标准

9、房产税具有下列基本特点：①属于财产税，其征税对象是房产。②按年征收、分期缴纳。③区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳。④税率全国统一。

10、房产税的纳税人包括房屋所有权人和房产的经营管理单位、承典人、代管人、使用人。

11、与计税依据相应，房产税的税率也分为两种：①依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。②依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

12、房产税按年征收、分期缴纳，其应纳税额的计算公式为：

依照房产余值计算的应纳税额=房产余值xl.2%

依照房产租金收人计算的应纳税额=房产年租金收入X 12%

13、契税是以权属发生转移的土地、房屋为征税对象，对承受土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税收。契税具有下列基本特点：①属于财产税。②实行一次性征收。③由土地、房屋权属的承受人缴纳。④各地的税率可能不同。

14、契税的纳税人是在中国境内转移土地、房屋权属时，承受被转移土地、房屋权属的企业、单位和个人，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企业，事业单位、社会团体、国家机关、部队、其他单位，个体工商户和其他个人。契税应纳税额韵计算公式为：应纳税额=计税依据X适用税率

15、土地增值税具有下列基本特点：①属于所得税。②实行按次征收。③实行超额累进税率。

④以转让房地产取得的增值额为征税对象。⑤税率全国统一。

16、土地增值税规定扣除项目包括：①为取得土地使用权所支付的金额。②开发土地和新建房及配套设施的成本。⑧开发土地和新建房及配套设施的费用。④旧房和建筑物的评估价格。⑤与转让房地产有关的税金。⑥加计的扣除额。从事房地产开发的纳税人可以按照上述第一项、第二项金额之和加计20%的扣除额。

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：①隐瞒、虚报房地产的。②提供扣徐项目金额不实的。③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

17、印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。