探析房地产成本管理和控制方法

探析房地产成本管理和控制方法

作者：牛伟星

来源：《建筑工程技术与设计》2014年第01期

摘要：房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分。本文针对房地产业当前的发展状况，提出了房地产成本控制管理存在的一些问题，并结合实际工作经验给出了相应的成本控制的管理方法。

关键词：房地产；成本管理；控制

引言

在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业提升竞争力的必修课。房地产企业必须重视公司成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应高速发展的市场需求。

1.房地产成本管理的概念

房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理――是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。 房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本。房地产企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。

2.房地产成本的管理和控制的现状

2.1缺少一条完整的成本管理链条

目前，绝大多数的企业在针对成本管理的关注项目上只是做了最简单的成本计算，并没有进行系统全面的计算。而且，绝大多数企业过于重视企业对市场的占有率和企业利润，却没有将企业的长期放展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系统，提高房地产开发企业市场的竞争力。

2.2管理意识不强

近几年，房地产开发企业的成本管理主要依靠工程结束后的核算，但是现在许多企业都将房地产行业定义为高利润的行业，这就造成了企业管理者对成本管理的概念和意识不明确，弱化了成本管理的重要性。大部分企业只注重对企业内部成本的计算，而对于原料的采购与房屋

的销售和服务等环节的成本计算并没有给予足够的重视，无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条，这些都是最基础的企业成本管理方法。

2.3缺乏有效的资金管理的方法和手段

对于房地产公司来说资金就是血液是发展的必要产物，现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。

3.房地产企业的成本管理现状及存在问题

3.1工程的实物工作量与财务的账面成本结转不一致

在购买或自建拆迁用房、商品房内部调拨或划转自用以及销售上，没有一套规范的操作程序，造成账面与实物的数量严重不符，如拆迁差价中的调房收入不能直接冲减拆迁成本等。由于管理上的混乱，致使成本核算不真实，使成本管理缺乏可靠依据。

3.2工程成本核算的依据无法及时取得

房地产企业工程成本的核算，必须先取得施工企业开具的发票。而施工承包单位如要开出发票，就必须缴纳营业税及附加税以及所得税，故而对工程已经基本完工但房地产企业不能及时支付款项的，就不给开发票。房地产公司由于不能及时取得正式发票进行成本核算，导致成本核算缺乏真实性，给企业经营决策造成影响。

3.3成本不进行分摊或随意分摊

用于拆迁的商品房成本没有根据实际用途转出，在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关科目有时根本不做任何分摊。由于成本费用分摊的随意性，造成工程成本的核算脱离企业经营的实际，无法及时提供真实完整的成本资料。

3.4成本核算对象的设立任意性大

按理，成本核算对象应根据成本项目的核算内容来设置，如小区建设的开发项目，应按合同或工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本核算对象。但有的房地产公司却将原应归属同一工程的项目分成若干个成本核算对象，致使成本项目费用的归集不能反映项目投入的实际情况，使所提供的成本资料缺乏真实性和科学性，导致经营决策失去了可靠依据。

4.房地产成本控制与管理措施

4.1获得土地使用权成本管理。获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。

4.2工程施工前期成本管理。工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。

4.3工程建筑安装运行成本管理控制

其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

4.4建立健全成本管理控制的鼓励机制。

首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文 化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。很好的企业文化本身就是一种无形资产，首先它在无形间是对企业的品牌打造和宣传，同时也能增加员工对企业的信心。所以，要提高对成本管理控制的重视和客观认知，并努力发扬企业优秀文化。

4.5制定完善的成本计划。

房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。成本计划的制定，首先就对总投资项目标进行可行性进行研究，待项目得以批准之后，此总投资的目标也就成为了总成本控制的目标，整个成本控制就应该围绕其展开；其次要对整个成本控制目标进行逐项的分解以确定不同环节或不同阶段的具体控制目标，在实际工作中可以将总的成本支出分解成多个不同的对象并设立各个项目单位。同时总成本的分解中要充分考虑各个成本的限度之间的平衡性，以实现或确保项目成本在整个项目内的合理分配。

5.结语

房地产开发是在市场经济体制下的一项重量级项目。然而，房地产开发的成本管理控制是一个有机的整体操作体系，在整个项目周期它贯穿于始终。所以，在房地产的开发过程中，每一个成本的管理控制环节都不能忽视，充分分析每项成本的特征和在总成本中的作用和可控

性，针对各自的特点进行管理控制，这样，就会最大限度地降低企业房地产开发项目的总成本，同时，最关键的是增强了房地产企业在市场竞争中的竞争力。

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