"7人业委会"咋为业主维权?(呈现一个业委会样本)

“7人业委会”咋为业主维权？

成都商报记者调查世纪朝阳小区业委会运行情况 为您呈现一个业委会样本

2014年9月22日     成都商报电子版

成都商报记者 饶颖 摄影记者 郭广宇

干的怎么样

业主这样说

成都商报记者在走访中接触了20多名世纪朝阳小区的业主，询问他们对小区业委会运行的意见，基本上分为四种类型：

【不知道型】 他们不知道业委会情况，不清楚他们干了些什么。

【很不错型】 他们表示，像住宅维修资金增值和许多维权行动，业委会的确做了不少事，干得相当不错。对业委会各项举措，他们表示支持

【过得去型】 对维修资金增值、发放红包等事，他们觉得业委会干得还是不错。更多小区事务上，只觉得过得去、很一般。

【远不够好型】 他们表示，小区服务质量很差，问题多多，没觉得业委会做了什么事，工作远远不够好。还有的认为业委会及其成员在工作中不公平、不透明，肯定有问题

圆桌交流会

大家提问题

水岸华庭业委会的副主任黄先生：了解一下维修资金的提取流程，以及维修资金如何监管？

金色花园业委会王先生：世纪朝阳小区可以把维修基金全部拿出来，还可以用来增值，到底怎么办到的？怎么说服那么多业主？

汇融名城业委会的胡先生：想学习关于小区公共收益的管理、维修基金的管理等问题，包括具体操作方式及法律依据等。

翡翠城一期楼幢代表刘先生：想了解维修资金从活期转为定期，怎么去简化流程？

万卷山小区的魏先生：希望了解如何成立业委会，如何维护业主合法权益？

锦官丽城亲水湾的业主王先生：想了解业委会成立到底需要几个步骤？我们需要世纪朝阳小区给我们提供一些成功的经验。 成都商报记者 成欢

经小区业主大会通过授权，成都市锦江区世纪朝阳小区业委会通过合法运作，让小区住宅专项维修资金增值280多万元。此事经成都商报连续报道后，引起广泛关注和讨论，包括许多小区业主、业委会成员在内的网友和读者在讨论时认为：该小区业委会在运作维修资金增值一事中，体现了较高的维护小区共有权益的意识，对法规政策研究得透彻明白，运作很专业。

但维修资金的使用，只是业委会纷繁复杂的各种事务中的一个方面。在许多小区迟迟难以成立业委会，或者成立后运行困难、处于瘫痪或勉强维持状态这一背景下，世纪朝阳小区业委会在整体运行上的情况如何呢?

连日来，成都商报记者多次到世纪朝阳小区走访调查，为您呈现该小区业委会运行的整体情况。实际上，该小区业委会已运行了近8年，他们所遇到的困难、弯路和经验，或许能为其他小区业委会提供一份宝贵的样本。

如何日常运转？

设固定办公室 聘小区热心老人轮流值班

工作经费开支须有“三支笔”签字

业委会运作，世纪朝阳小区业委会主任刘逸西有自己的思路理念：它是业主大会的执行机构，无条件执行业主大会的决定，不能越位成为业主大会的决策者；业委会主任、副主任及委员不要把自己当成“官”来当，要成为业主的服务员，接受业主监督。业委会根据委员们的特长进行分工，各负其责又相互配合。分工也是分权，比如业委会公章、财务章、办公经费、维修资金账目及小区资产统计、资料登记归档等均由不同的委员和副主任管理。工作经费开支须有三支笔签字，即分管委员签字、分管副主任审核和主任审批三个环节把关。凡单笔超过500元的费用开支，必须经全委会7名委员讨论表决通过后方能实施。

业委会7名委员都是上班族，无法随时在小区服务。所以业委会在小区1栋1单元设置了固定办公室，聘请8名小区内热心公益的老人，其中5人周一到周五轮流在办公室值班，接待业主的意见诉求、物业公司的工作函，并将相关资料汇总呈报业委会；两人负责小区业主活动室管理，兼顾文化娱乐活动和搜集业主意见；1人为办公室主任，负责处理小区日常工作及业主之间的沟通协调。

随后，业委会制定了业委会财务管理制度、业主代表大会制度等。“制度很完整完善，也都公示给了全体业主。”刘逸西说。

向参会委员、业主代表等发误时补贴

因常常利用晚上休息时间或周末、节假日召开业委会委员、办公室人员、各单元业主代表及部分热心业主参加的会议，几次会下来，有的业主代表或办公室人员开会时签个到坐一下，就提出“有家事要离开”或悄悄溜号。有时候会没开一半，已剩不了几个人。长此以往，工作如何开展？

刘逸西感叹地说：“业委会工作更多的是一个公益性的事，需要参与者做出时间、精力上的奉献。但如果只寄望依靠大家的热心和激情，就让业委会持续运转并全面履职，就太过理想化了。”于是在他的倡导下，业委会决定对参会委员、业主代表、办公室人员发放会议误时补贴，最先每人每次20元，现在是30元。接下来，工作补贴涉及到业委会委员、办公室人员的工作津贴。刘逸西目前每月补贴是750元(此前要少一些)，委员每月五六百不等，办公室人员每月四五百不等，业主代表检查小区消防维保、发放回收表决投票、到市场询价等工作，也发放相应的补贴。刘逸西说：“这是尊重大家的劳动与付出，钱并不多，但尽力确保大家的积极性。”

如何为业主维权？

收回楼层广告等 春节前还给业主发“红包”

进行确权 与开发商办理小区物业移交

钱从哪儿来？根据经小区业主大会通过的《业主大会议事规则》，业委会工作经费不向物业服务企业收取，不得向业主摊派，来源以全体业主共有物业公共总收益的30%（即因业委会开展工作的增值收益）作为业委会工作经费。支出可用于业主大会、业主委员会会议开支；必要的日常办公费用等；有关人员津贴。而70%的总收益则进入小区全体业主的房屋专项维修资金账户。

业委会首先根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，经业主大会授权，于2008年向物业公司收回小区入住后各楼栋电梯候梯厅的视频广告、楼层广告、小区内摆摊设点出租收益权等，并一次性向物业公司收回原代收的48000元公共收益。

通过对法规的研究，业委会除了按规定向开发商索要相应资料，还通过各种渠道收集掌握了小区与建筑有关的所有档案。随后他们对小区物业进行确权，与开发商办理小区物业移交，替业主们收回地下室自行车库、社区服务站用房、小区设备用房等在内共计4000多平方米的小区业主共有物业。

开发商少建停车位 多方协商让其补偿

在这一过程中，业委会发现开发商未按规划修足地下停车位，少建了222个地下机械车位，于是与开发商展开多次协商，还向政府有关部门咨询、报告，加上无数次电话协调、数十次座谈沟通等等。最后，开发商愿用16个有产权的地下车位和15个无产权的机械车位一次性补偿给小区全体业主。2012年，业委会召开全体业主大会，经“双三分之二”业主表决同意，此项维权得以实施。仅此项车位维权就为小区业主增加了400多万元固定资产收益。刘逸西说：“这不仅是在成都，在全国也是少见的业主维权成功案例。”

他们的维权行动还包括：协商解决一家酒楼占用的24个地面停车位的问题；收回小区三号门外属于小区业主却一直被他方占用设为经营性临时停车场的休闲广场；解决小区周边人行道和市政盲道被车辆占用问题；解决周边餐馆油烟扰民、影响业主生活的问题等。在今年1月，春节前，经业委会研究，并提交业主代表大会表决通过，该小区利用业委会工作经费节余部分给小区1518户业主每户发“红包”，平均每户100元。

与物业关系如何？

监督问责物业 每月召集人员与其开“恳谈会”

小区共有收益部分与物业分成

在世纪朝阳小区，业委会与物业公司处于何种关系? 在该小区与物业公司的《物业服务合同》中，规定小区共有收益部分，带电的收益双方五五分成、不带电六四分成(小区占六成)。刘逸西解释，小区公共能耗没有分摊到每个业主头上，而是采取给物业公司分成方式解决；不带电部分，物业要负责日常维护，因此也给予一定分成。

2011年12月，物业公司提出希望调高物业服务费，从每平方米1.18元调至1.58元，刘逸西并不讳言地说:“其实我的态度很明确，只要相对合理、不是太过离谱，我支持适当涨价。道理很简单，物价涨了多少？许多业主都要买菜，大家其实心里都有底。”

小区物业公司经理阳绪宏向成都商报记者确认，当年物业费涨价，业委会召开业主大会进行得比较顺利。“不像许多小区一提涨物业费，业主们都不乐意，矛盾多多，这样的争斗只会两败俱伤。”

与物业要合作 不要争斗

刘逸西认为，业委会要与物业服务企业保持良好合作，目的是共同服务好全体业主。“曾经有业主反驳质疑我这个态度，说我和业委会跟物业公司站在一块儿，就是勾结在一起共同捞好处，这个话我只有哭笑不得。你反过来想一下，难道业委会和物业公司天天争吵不休、斗个你死我活，就能为小区做好服务了?业主们炒了它换一家，是不是继续吵、继续斗?”

另一方面，业委会经业主大会授权，负责监督问责物业服务的质量。按照该小区《物业服务合同》约定，每个季度，业委会要召集业主代表、愿意参加的热心业主，与物业公司举行面对面恳谈会，名义上是恳谈会，刘逸西表示实质是对物业服务企业的监督问责。阳绪宏说，每季度举行恳谈会，写进了合同，事先业委会跟物业也进行了沟通，但头两次开会还是有点难受，因为业主们有的意见很尖锐。但后来发现这对物业公司也有好处，可以促进员工提高素质、意识和服务质量。

在世纪朝阳小区三道大门内的通告栏位置，都有今年一、二季度业主与物业公司工作会议纪要，上面有16项业主反映的问题及物业公司的解答。

直面质疑

针对部分业主反映的问题，成都商报记者进一步与业委会主任刘逸西进行了交流。

回应“吃钱”质疑

成都商报：一个比较集中的反映，都是关于钱的事。有业主称业委会的补贴由你们自己定，还称账目不清，动用维修资金进行公共维修时，有些费用偏高等，以上种种都有“吃钱”的嫌疑。

刘逸西：发补贴是严格按照《业主大会议事规则》内容执行的，谁发多少怎么发补贴，是业委会全委会决定的，业委会工作经费在《业主大会议事规则》约定之内。

至于“账目不清”的说法，业委会有专门的会计和出纳，每月有财务和现金报表，小区公共收益和维修资金增值及工作经费开支每半年都要向全体业主代表公布，并在小区三道大门宣传栏向全体业主公示，年终公示全年账目。

关于“公共维修时，有些费用偏高”的说法，小区严格按照《成都市维修金管理和使用办法》执行，所有的维修项目都由业主说了算，该不该维修，要花多少钱，都请业主作主。方案和报价均在小区公示。业主确定的维修项目，业委会还将派业主代表、办公室人员和业委会委员共同前往市场询价，再按《物业服务合同》约定交由物业公司组织实施，在实施过程中由业主代表等进行监督完成。业委会严格按照维修资金使用和管理规定要求，对物业所报维修项目进行严格把关和审核。

为何不同意成立财务审查小组？

成都商报：有业主称当初部分业主要求成立财务审查小组，但你们不同意。

刘逸西：业委会是广大业主推选出来的，应当得到尊重和信任。首先，我们有完善的财务制度和管理，得到了业主大会授权。因此业委会研究决定，在小区不再设置财务监督小组。如业主认为有问题，可向相关部门举报。为什么不设这样一个财务审查小组呢？一方面没有相应的法律规定；另一方面设立一个财务审查小组，其他业主还可提出再设立一个审查财务审查小组的小组，以此类推，没完没了。

如何面对“做得不好”的评价

成都商报：业委会觉得制度完善、运行规范，为业主做了许多事；而部分业主则认为业委会做得远远不够好。你如何看待这种情况？

刘逸西：业主是小区的主人，提出意见、建议或批评，都是他们的权利。业委会做了不少事，得到广大业主的肯定和支持。少数业主认为我们有些事情还没做到、没做好，这很正常。客观地说，我们所做的工作，不可能让百分之百的业主满意，对业主们所提出的意见，我们也都会认真听取，正确的肯定采纳，不客观、不现实的我们做好解释工作。总之，对业委会来说，我们要有接受批评的胸怀，并依照法规政策，采取民主、理性的方式面对和解决。