肖××与王××租赁合同纠纷一案二审民事判决书
肖××与王××租赁合同纠纷一案二审民事判决书
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(2010)漯民三终字第20号
民事判决书
上诉人(原审被告):肖××,?痢痢?委托代理人崔××,××律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):王××,?痢痢?委托代理人:白××,××律师事务所律师。 上诉人肖××因与被上诉人王××租赁合同纠纷一案,不服源汇区人民法院(2007)源民二初字第173号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明:肖××系五交化站职工,1997年1月30日五交化站与肖××签订承包经营合同,由肖××承包五交化站皮革化工经营部,五交化站将皮革化工经营部使用的两间门面房,即湘江路南五交化营宿楼一楼从西往东数第五、六两间门面房交由肖××使用。肖××在承包期间,五交化站又将肖××承包的皮革化工经营部使用的两间门面房以租赁的形式交肖××使用,肖××每月向五交化站交纳两间门面房的租金1200元。2006年5月五交化站出资设立的××有限责任公司将肖××使用的两间门面房出售给了王××,王××在缴纳了相关契税后,漯河市房产管理局于2006年6月为王××办理房屋所有权转移登记,并颁发漯房权证市字第0101045566号房屋所有权证。2006年6月房屋产权的出让人向肖××下达产权转让通知书,通知肖××向新的产权人交纳租金。王××在取得房屋所有权后,肖××仍然占有、使用上述两间门面房,且未向王××交纳房屋租金,也未与王××签订房屋租赁合同,王××具状起诉,请求法院判令解除原、被告之间的事实租赁关系:判令肖××支付2006年7月至2009年5月的房屋租金40800元及利息。
原审法院认为,肖××租赁五交化站的两间门面房,王××提供了肖××向五交化站交
纳房屋租金的收款收据予以证明,且收款收据载明两间门面房的租金为1200元,故肖××与五交化站存在着房屋租赁。王××购买肖××租赁的两间门面房,并于2006年6月办理了房屋所有权证,王××取得了两间门面房的所有权,予以确认。王××对取得的两间门面房享有占有、使用、收益和处分的权利。按照买卖不破租赁的规则,肖××对王××取得的两间门面房仍享有继续租赁的权利,故肖××与王××存在事实上的房屋租赁合同关系,且合法有效,予以确认。肖××占有、使用王××的两间门面房应当支付租金。因肖××不向王××交纳租金,王××请求判令解除双方之间的事实租赁关系及请求判令肖××支付租金40800元及利息的诉讼请求,予以支持。且王××要求按照肖××向五交化站交纳的两间门面房每月1200元的租金从2006年7月支付其租金合情合理合法,应予维护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第四项、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定,判决:一、解除原告王××与被告肖××房屋租赁关系,被告肖××在本判决生效后三十日内搬出所租赁的两间门面房,并将租赁物交付原告王××。二、被告肖××在本判决生效后五日内支付原告王××房屋租金40800元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算,并按每逾期一月计算至付清之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费810元,由被告肖××负担。
一审宣判后,肖××不服,向本院提起上诉称:1、上诉人不是本案适格被告。被上诉人所购买的是漯河金源仓储有限责任公司的位于湘江路17幢的房产,上诉人承包经营的是漯河五金交电化工采购供应站位于湘江路1幢的房产,二者不是一幢房产。另外,被上诉人是与漯河金源仓储有限责任公司签订房屋买卖合同,被上诉人应追究漯河金源仓储有限责任公司不能交房的违约责任,不应将上诉人列为被告。2、上诉人与漯河五金交电化工采购供应站签订的是《内部承包合同》,每月所交1200元是承包金,不是租金。该1200元包
括各类社会保险、医疗保险、管理费用等。一审法院把该1200元承包金认定为租金,判决上诉人支付被上诉人租金没有事实和法律依据。请求:1、撤销原判,驳回被上诉人的起诉;
2、确认上诉人交于主管部门的费用是承包费而非租金;3、本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。
王××辩称:一、肖××是本案适格被告。1、肖××与漯河市房产管理局涉及本案房屋的行政纠纷案,以及肖××与漯河五金交电化工采购供应站、漯河金源仓储有限责任公司涉及本案房屋的优先权纠纷案,这两起不同性质的案件人民法院已经两审终审,且均以肖××败诉终结。而肖××在上述两起案件起诉和上诉时,均将答辩人王××列为案件的第三人。所以,肖××已经承认答辩人王××对本案房屋具有法律上的利害关系,这是双方不争的事实。同时,上述两起案件的人民法院生效判决已经确认答辩人王××是本案房屋新的所有权人。因此,答辩人王××将至今仍占有本案房屋并且没有向前后所有权人履行支付租金义务的肖××为被告起诉,具有充分的事实依据。2、答辩人一审向法庭提交的证据证明,肖××与本案涉及的租赁房屋原所有权人存在房屋租赁合同法律关系,而原所有权人将本案涉及的租赁房屋出卖给答辩人后,依据买卖不破租赁的法律规定,答辩人与肖××之间形成新的房屋租赁关系。因此答辩人依据本案房屋租赁合同法律关系和法律规定,将肖××列为本案被告,具有充分的法律依据。二、答辩人依法取得的本案房屋所有权属于物权,是绝对权。所以,肖××依据对本案房屋的相对权及合同权与答辩人对本案房屋的绝对权即所有权对抗,依照我国物权法第二条第三款规定的物权排他性规定不成立。答辩人一审向法庭提交的证据证明,肖××与五交化站签订的《内部承包合同》的月承包金数额大于答辩人请求的本案房屋的月租金数额1200元,证明《内部承包合同》的月承包金含有本案房屋的月租金1200元,另外还有社会保险、医疗保险、管理费等。且五交化站与肖××签订有书面房屋租赁合同,同时有五交化站向肖××收取月租金1200元的数张收款收据,也证明这一事实的存在。
根据双方当事人的上诉及答辩意见,本院确定本案争议的焦点主要为:1、肖××是否是本案适格被告。2、原来肖××每月所交的1200元是承包金还是租金。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致,本院予以确认。
本院认为,1、在已经生效的本院(2007)漯行终字第18号行政裁定书和本院(2009)漯民三终字第31号民事判决书中,上诉人肖××已经认可并且生效文书也已确认肖××现在占有、使用的门面房就是王××购买的门面房。按照买卖不破租赁的原则,肖××对王××取得的两间门面房享有继续租赁的权利,但也有对王××支付租金的义务。王××向肖××主张租金有事实和法律依据。肖××是适格被告。2、关于上诉人肖××上诉称的承包金问题。2000年12月10日肖××与漯河五金交电化工采购供应站签订承包合同,约定了每月承包费及劳保金和医疗统筹金共计2151元。而2001年11月10日肖××与漯河五金交电化工采购供应站、漯河金源仓储有限责任公司又重新签订了租赁合同,明确约定租金为每月1200元。故肖××与漯河五金交电化工采购供应站原承包关系已变更为租赁关系。肖××应当按照租赁合同的约定支付租金。
综上,上诉人肖××的上诉请求缺乏事实和法律依据,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,审判程序合法,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费810元,由上诉人肖××负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谌宏民
审 判 员 苏建刚
审 判 员 缑兵伟
二○一○年二月二十二日 书 记 员 梁晨晨