旧小区智能化改造工程规划与设计
已建社区信息化与智能化改造工程规划与设计
摘要：智能小区可以说是当今智能建筑领域最大的热点，系统开发商/集成商、房产商和业主在智能化系统的必要性上达成了共识，但是前两者好象只青睐于一少部分业主：新近买房和即将买房的业主，因为他们开发的系统只适合于新建社区；而对近80%业主（生活在已建社区中的居民）的智能化需求关注不够。本文探讨的就是如何解决已建社区的智能化改造问题，介绍了某小区改造工程的规划和设计方案。
一、 背景
智能社区这一概念产生的内在因素是人们对安全、舒适、便捷的居住环境的追求；随着人们生活水平的不断提高，人们在解决了温饱即生存问题后，安全、舒适是对居住环境新的更高要求。智能建筑技术的推广和普及改变了人们的工作和学习方式，特别是互联网络技术带来多元化的信息和便捷的通讯方式，人们期望在家中也能享受高科技带来的便捷。这种需求开始时是模糊的，只不过在精明的系统开发商和房产开发商共同的精心培育下，使得这种需求变得日益迫切，并逐渐演变成为一个巨大的市场，因此系统开发商和房产开发商是社区智能化技术迅速发展的外在动力。
当需求刚一转变成市场，激烈的竞争已呈白热化。系统开发商/集成商们纷纷推出了功能各异、结构类似的多种智能化系统以期获得更多的工程，而房产商通过一个更比一个完善的智能化解决方案以期获得最多的卖点。然而当开发商们将赢利作为其商业运作的唯一目的时，人们的需求往往不会得到很好的满足，事
实证明的确如此。国内的几十家系统开发商/集成商大都推出了自己的社区智能化系统，雷同也好、特色鲜明也罢，它们的一个共同的特点就是只适合新建社区，很少有适用于老区改造项目的系统。
公教一村小区位于南京市北京东路51号，鸡鸣寺旁。北有南京明城墙，南有北京东路，东西两侧分别是南京空军招待所和市人民政府。公教一村共有36幢楼房，入住1030户，总建筑面积约8.2万平方米。为适应信息化发展的需要，提升小区形象，南京市科技局及玄武区政府提出以公教一村为试点，建设一个具有示范作用和应用推广价值的智能化、信息化小区。
二、 已建小区智能化改造的必要性
如前所述，当今社会已进入信息化、智能化、数字化时代，时代的需求必然会反映到人们的工作和生活中，不仅办公大楼和新建小区需要智能化，已建小区也有智能化的迫切要求，不过程度上不同而已。
1、三防的需要
防盗：新建小区往往人防、物防均很强，一般歹徒的目标会转移到防卫不力的已建小区。已建小区内老弱病残多，人防抵抗能力弱，更应加强物防来提高抗暴力的能力。因此应在已建小区增加公共安全防范系统，包括出入口管理、报警及电视监控、门警、紧急按钮将很受广大居民的欢迎。
已建小区往往年久失修更需注意防火和防煤气泄露。
2、水电气三表更新的需要
过去三表全靠手工抄，既不方便也不安全。现在已改为IC卡或自动抄表，为了方便已建小区居民生活，已建小区也急需这方面的改造。
3、上网的需要
例如，有些家庭子女在国外，需要经常要收发E-MAIL；目前中学教学改革，增加了"信息技术"课，中学生也需要上网。
三、 已建社区实施智能化系统改造的难度
在互联网高速迅猛发展的今天，特别是各种技术如局域网、HFC、卫星无线、ISDN、ADSL等等接入技术的竞争，归根到底会集中到对用户的争夺上，谁争取到的用户多，它的市场占有率就高，它的发展就会进入良性循环，从而在竞争中获得最后的胜利。
这是一个很浅显的道理，各种技术的确在用户相对密集的住宅区域进行了激烈地用户争夺，但是重点却集中在了新建的社区上，而占居民总数80%的老社区却没有得到应有的重视！原因是多方面的，主要为如下三条：
1、老社区的建设没有为社区智能化的发展预留空间 社区智能化概念是一个新兴的概念，它的出现刚两年多一点的时间；作为其主要内容的互联网技术走向平民化也只有10年不到的时间，而作为其技术支撑的智能建筑技术从出现到现在才不到20年的时间，这些对于生命周期在50个年头的社区而言的确是发展太迅速了，人们根本无法预测十年后会发生些什么，更别说是七八十年了！
2、对老社区进行智能化改造具有相当的难度 对社区进行智能化改造主要有两种方式：结构改造和技术改造。结构改造是指社区中的系统结构进行改动如：进行挖沟敷槽，对动力线、控制线和数据线重新敷设，增设系统管理间等等工程，从而增加社区建设时未曾考虑的系统和功能。
3、由于目前新建社区的市场还很大，并且新建社区智能化系统的实施相对简单，利润丰厚，因此系统开发/集成商的智能化方案主要集中在新建社区上，房产商的目光也集中在新建社区，而广大居民的智能化需求却很少有集成商来关注，这也许是社区智能化系统改造的最大难度。
四、 改造工程规划与设计
智能住宅小区给人们创造了一个安全、方便、舒适、综合服务功能齐全的优美生活空间，使小区住户的生活质量得到提高，使物业管理进入信息化的管理
模式。南京市公教一村智能化项目是老区改造，该小区建成较早，没有为社区智能化的发预留空间，所以对该小区进行智能化改造难度较大。针对这一现状，我们提出了一个与之相适应的先进的智能化软硬件平台。
CCMS集成式智能化管理系统融合了当今世界领先的技术和控制理念，代表了新一代分布式计算机模块化的控制网络系统。系统采用了近几年来涌现的计算机通讯技术、网络技术、微电子技术及模糊控制技术等最新的技术成果。整个工程技术集结成为一种强大的结构体系：DDC技术、高速多用户网络、口语化的英语编程、局域网/广域网的通信、GUI图形工作站、多媒体技术、容易与第三方设备连接的能力，以及WEB技术的应用。
1．系统设计的原则
小区智能化设计特别是老区改造，除了贯彻合理、先进、可靠、灵活、可扩展和实用经济的宗旨外，在设计中将强调从总体着眼，采用开放式体系结构，使整个小区的各种设施都能在电脑的管理之下有条不紊、高效地运行，为业主创造一个方便、快速、争创更高经济效益的环境。其设计原则为：
(1) 先进性
当今科学技术发展迅速，若花巨资建成一个几年内就要淘汰的落后系统，对于公教一村来说是一种极大的浪费。所以设计方案首先就要确保设计技术和应用技术的先进性。
(2) 灵活性和兼容性
随着科学技术的发展，不可能保证一个系统永远处于领先地位。为此在设计方案时必须考虑到系统升级扩展的灵活性和兼容性，这就需要采用模块化、开放式、集散型、分步式的控制系统。使得该系统在不改变原有设备，不损失前期投资情况下，就能方便地升级和扩容，确保系统不过时。
(3) 经济实用性
先进性与经济性往往会产生矛盾，这就需要在制定总体方案时考虑以下因素：
a.要选择性能价格比最佳的产品和系统。高科技现代化时代，经济性衡量
的唯一标准是性能价格比，既不是单纯性能，也不是单纯价格，若不顾性能，而单纯追求价格，那么由于系统事故所造成的损失和影响用经济手段是补偿不了的。
b.善于充分利用软件来实现系统功能，尽可能减少硬件开支，达到降低系统总成本的目的，并有利于以后系统升级。
c.要善于从实际出发，突出实用功能，去掉“华而不实”的无用功能，降低总体投资，求得先进性与经济性的完美统一。
(4) 可靠性
可靠是系统设计中的关键，不可靠的系统根本就谈不上什么先进性，而且由于系统的瘫痪导致重大的损失会给用户带来巨大的负担和耗费。为此总体方案的设计和产品的选型时：
a.既要考虑技术的先进性，又要考虑技术的成熟性。
b.采取集散型分布式控制方式，从系统结构形式和控制方式的角度来提高总体的可靠性，从而达到先进性和可靠性的完美统一。
c.尽可能减少硬件数量和硬件联接，充分依靠软件功能来提高系统的可靠性。
d.遵循严格科学的施工规范，为各子系统的连接、架设可靠的神经中枢，从而为系统的总体可靠性打下最坚实的基础。
(5) 操作和维护的方便性
21世纪是知识经济时代，人力成本的价值在大幅度增加，物业管理人员的整体文化水平不是很高，系统设计如何做到操作和维护更方便，对于提高工作效率，降低人力成本和降低维护成本，提高系统总体性能价格比是极其重要的环节。 为确保工程的高质量，总体方案设计原则必须达到上述先进性、灵活性和兼容扩展性、经济实用性、可靠性、操作和维护的方便性的高度统一。
2. 系统设计
本方案涉及公教一村智能化系统包括周界防越报警系统、闭路电视监控系统、小区电子公告系统、电子巡更管理系统、可视对讲门禁系统、家庭安全报警
的唯一标准是性能价格比，既不是单纯性能，也不是单纯价格，若不顾性能，而单纯追求价格，那么由于系统事故所造成的损失和影响用经济手段是补偿不了的。
b.善于充分利用软件来实现系统功能，尽可能减少硬件开支，达到降低系统总成本的目的，并有利于以后系统升级。
c.要善于从实际出发，突出实用功能，去掉“华而不实”的无用功能，降低总体投资，求得先进性与经济性的完美统一。
(4) 可靠性
可靠是系统设计中的关键，不可靠的系统根本就谈不上什么先进性，而且由于系统的瘫痪导致重大的损失会给用户带来巨大的负担和耗费。为此总体方案的设计和产品的选型时：
a.既要考虑技术的先进性，又要考虑技术的成熟性。
b.采取集散型分布式控制方式，从系统结构形式和控制方式的角度来提高总体的可靠性，从而达到先进性和可靠性的完美统一。
c.尽可能减少硬件数量和硬件联接，充分依靠软件功能来提高系统的可靠性。
d.遵循严格科学的施工规范，为各子系统的连接、架设可靠的神经中枢，从而为系统的总体可靠性打下最坚实的基础。
(5) 操作和维护的方便性
21世纪是知识经济时代，人力成本的价值在大幅度增加，物业管理人员的整体文化水平不是很高，系统设计如何做到操作和维护更方便，对于提高工作效率，降低人力成本和降低维护成本，提高系统总体性能价格比是极其重要的环节。 为确保工程的高质量，总体方案设计原则必须达到上述先进性、灵活性和兼容扩展性、经济实用性、可靠性、操作和维护的方便性的高度统一。
2. 系统设计
本方案涉及公教一村智能化系统包括周界防越报警系统、闭路电视监控系统、小区电子公告系统、电子巡更管理系统、可视对讲门禁系统、家庭安全报警
系统、公共广播背景音乐系统、三表抄收及管理系统、小区信息网络系统以及以上所有系统的集成。
① 在小区的周界、出入口和重要道路交汇处设置摄象机，闭路电视监控系统采用数字硬盘监控。
② 周界防越报警系统选用主动式红外探测器，采用总线式拓扑方式，着重在小区的东面和南面布点，并与周边摄象机进行联动。
③ 在小区的南面入口大门内设置一块4平方米的单红显示屏，平时可以播放一些小区公告，物业信息等。 图1 公教一村小区智能化系统构成图
④ 电子巡更系统采用无源巡更系统，在小区的重要位置设立巡更按钮，保安手持信息采集器去触碰按钮，然后将信息下载到信息变送器中。
⑤ 采用安保型可视对讲系统，在控制中心设置一台管理机，在小区主出入口设置一台大门口机，每户分机布线到户。
⑥ 家庭安全报警系统从安保型可视对讲话机上走。
⑦ 公共广播背景音乐系统是完全独立的系统，平时可播放一些背景音乐，遇紧急情况时，可切换至紧急广播。
⑧ 三表抄收及管理系统是对每户原有的水表和煤气表进行改装，然后将所得数据远传到控制中心，并与CCMS系统集成。
⑨在加强物业管理值班的情况下，人员出入口管理系统暂不设立，在小区大门口设置道闸，在值班室设置手动按钮，由管理员决定是否放行。
3．系统总体结构设计
系统集成平台（选用美国ANDOVER 公司CONTINUUM系列软硬件平台） 周边防范系统（选用美国ANDOVER公司CONTINUUM控制器UI-8、美国迪信以及日本ALEPH产品）
闭路电视监控系统（主要设备选用上海朗柯的中心设备和韩国三星的前端产品，采用系统集成方法在美国ANDOVER 公司CONTINUUM系统集成平台上作计算机控制和联动处理）
大屏幕显示系统（选用南京洛普公司的产品）
电子巡更系统（选用GREAT的无源巡更系统）
可视对讲系统（选用国产视得安或卫锐通可视对讲系列产品）
家居报警系统（选用日本ALEPH紧急按钮，接入可视对讲室内机） 公共广播背景音乐系统（主要设备选用KOKO的专业产品）
三表抄收及管理系统（主要设备选用江苏三表产品）
小区信息网络系统
4. 智能化系统构成
选用基于美国ANDOVER 公司CONTINUUM系列软硬件平台的CCMS（计算机控制管理系统）解决方案以其拥有智能化全线产品的资源优势及掌握国际上智能化最新发展趋势的技术优势，针对中国的实际情况和相关规范，提出了一个高度集成的解决方案。该解决方案通过网络控制器将一系列平行的子系统集成到一个网络平台上运行，既方便了系统的集中统一管理，又便于进行系统的分布式扩展，是一个真正意义上的智能化综合管理系统。 公教一村的智能化系统构成如图1所示。
5. 小区综合物业管理系统 数字物业管理软件是针对小区物业管理者开发的，从用户的实际需求出发，我们本着高质量、高水平的信念，结合管理者提出的要求开发研制了物业管理软件。系统适用性、可操作性、安全性、可维护性和智能性等体现在各个功能模块中。软件整体采用B/S结构，界面友好，使用方便。 通过使用本系统，方便各部门资源共享，增强部门间工作协调性，可实现公司内部行政人事管理规范化，可使各部门工作流程化、标准化，进而提高服务质量和工作效率，提供更完善的管理范围指引，丰富物业公司的服务体系，可实现强大的文档记录查询功能和收费数据核算功能，帮助公司领导更有效的了解企业状况，不断完善企业管理，通过计算机网络，可方便实现各管理处的数据汇总。
6. 小区计算机网络系统及其增值服务
智能小区的通信网络是提供数据、语音、视频通信服务的高速网络平台及提供高速互联网接入的基础。小区的计算机网络系统及互联网接入服务的提供的建设，需要有专门的计算机技术人员对整个小区进行规划并提供日常的维护，因
而需要有实力的各类服务提供商来共同参与，才可能使得该系统发挥其应有的功效，而且整个项目的实施也需要较多的资金投入，正是基于这种考虑，系统集成商以现有房源为核心，和众多的设备供应商、房地产商、电信营运商以及网络内容运营商进行战略结盟，以其雄厚的技术及资本实力，在小区物业管理部门的配合下，为客户提供小区计算机网络及互联网接入和丰富增值服务的全面解决方案。该网络系统建成由网络内容提供商与物业管理部门根据协议共同负责维护及管理。
五、 结束语
在社区智能化系统的建设还不是很规范和成熟的今天，老社区的智能化改造依然是一个被人遗忘的角落；可喜的是随着社会的发展，精明的开发商已经开始关注这个市场，虽然是极少数，并且他们提出的解决方案可能不是最先进的，还存在这样或那样的问题，但这毕竟是一个良好的开端。我们相信，随着社区智能化市场的规范化和逐渐成熟，用户的需求和项目利润同样被开发商所关注的时候，一定会有很多新得技术和科学完善的解决方案来满足老社区的智能化需求！