中国房地产泡沫指标测度和建立

第一章 序 言

一、研究背景及意义

改革开放30多年来，我国国民经济快速稳健发展，人民生活水平不断提高，土地使用制度改革和住房制度改革不断深化，并取得了实质性进展，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。

随着城镇住房制度改革的深入推进，我国房地产业取得了巨大的成绩。但同时，我们也应看到，我国房房地产投资增长过快，房地产价格迅猛增长;房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。特别是目前我国房价增长过快，已成为各方关注的焦点;针对房价增长过快，房地产市场是否存在泡沫也成为各方讨论的焦点。如何建立一套有效的指标体系，判断房地产市场是否存在泡沫，并对房地产市场进行有效监控，对房地产业乃至整个国民经济的发展都将有重要的现实意义。近年来，针对房地产发展中出现的突出矛盾和问题，我国政府及时采取一系列调控措施。自2009年底开始到2010年的3月中旬,政府出台了多种调控措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果,但没有也不可能达到立竿见影的效果。

我国目前正经历房地产业投资的第三轮快速增长，据业内人士形容，过去几年是中国房地产行业的“井喷时代”，存在极为严重的“泡沫”化现象，虽然受金融危机影响，2008年房地产开发企业购置土地面积再次出现负增长，为36785.37万平方米，同比减少8.6%，增幅比去年同期减少20个百分点。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅高于2008年10个百分点。但这并不意味着房地产行业就次一蹶不振，更不意味着房地产行业就步入正轨没有问题！很多专家认为房价有可能有回落，但整体上会稳步上升的。如何建立一套有效的指标体系，判断房地产市场是否存在泡沫，并对房地产市场进行有效监控，对房地产业乃至整个国民经济的发展都将有重要的现实意义。 二、研究内容

目前关于房地产泡沫的研究越来越多，但是尚处于一个比较初级的阶段，诸如：中国房地产行业究竟是否出现了泡沫；房地产泡沫产生的根源何在；如何衡量房地产行业是否出现了泡沫等问题尚未得到解决。

本文从众多指标中选出适当的指标，用计量经济的方法对这些指标进行分析，初步判断我国房地产市场是否存在泡沫;判断我国房地产泡沫的情况;最后根据房地产泡沫指标，对我国房地产市场进行分析，并在分析出房地产泡沫存在的原因的基础上提出解决房地产泡沫的对策。

第二章 中国房地产的现状 一、房地产行业的概念

房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

房地产业主要包括以下一些内容：

1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；

3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。

4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场。

二、中国房地产业的现状

目前我国房地产业基本上是通过市场化的方式来组织进行的。表现在房地产业的进入比较宽松自由，比电信、航空、石油等行业宽松自由很多，有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%，这就形成了房地产开发商之间较为激烈的竞争关系；商品房的定价销售也基本上运用的是市场化方式，每一个开发商都要既考虑市民的购房意愿和购房能力，也要考虑相互间的竞争关系。在这样市场化的运作下，在广大市民不断增长的购买力和对住房强烈需求的支持下，我国房地产业获得了很大的发展，而广大城市居民的住房条件也由此获得很大提高。

然而，房地产投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、供房结构失衡等问题凸显，温州炒房团、海外热钞、上海房价神话、部分高官纷纷落马，无不揭示了房地产市场的投机氛围极为浓厚。据统计，全国商品住宅的价格从2000年逐步上涨，从柱形图（1）中可以看出，住宅价格上涨速度在03年达到最高，

虽然此后上涨速度有所下降，整体来说，房价还是在持续上涨中。房地产市场由于其供给弹性有限、不存在易得的替代品；房地产没有终极价格、基本价值难于确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体之一。因此，国内“房地产泡沫”的呼声日高，中国的房地产是否存在泡沫之争也成了中国当前最为热烈讨论的话题。

（1）横轴：年份 纵轴：上涨百分比

三、1998年至2007年中国房地产运行状况分析

（一） 房地产投资状况

如下图，其中红色线为房地产投资增长，蓝色线为中国固定投资。

图1

第一，投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。1998年至2006年，在某些年份，如03年、0.7年，出现了幅度很大的变化，可是整体上来说，全国房地产投资稳步增长，固定资产投资与房地产投资速度的增长率还是趋于平稳的。因此，从全社会房地产投资这个方面看，房地产业处于良性发展状态。

第二，投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看，2007年东部地区的房地产投资同比增长17.4%，增速有回升，占全国的比重为63.9%，比2006年下降

2.3个百分点。中部地区房地产投资增长率为30.8%，增速高于东部地区，占全国的比重为18.2%，比2005年上升1.2个百分点。西部地区房地产投资增长率为30.3%，高于东部；占全国比重17.9%，比2006年上升1.1个百分点。北京的投资增长率为12.8%，上海的投资增长率为2.3%，均远低于21.8%的全国平均水平。陕西、吉林、河南的投资增长率高于50%，内蒙古的投资增长率高达100%,2006年区域房地产发展状况也说明我国房地产投资正在向中部和西部城市转移。

1998-2007年全国房屋施工面积与住宅施工面积处于持续增长状态，且住宅施工面积占房屋施工面积的比重一直稳定在80%左右。我国的房地产开发以住宅为主，这与我国当前改善人民居住条件的政策目标一致。但是经济适用房投资占房地产投资总量的比重却逐渐下

降，由1998年的7.5%下降到2007年的3.6%。一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。

第三，国内信贷比重降低，但对银行的依赖度依然过高。

表1. 房地产开发企业(单位)资金来源 单位：万元

数据来源：《中国统计年鉴》1998-2008

从表1数据可分析得出，1998年至2007年国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势，从1998年的23.85%下降到2007年的19.74%。但国内贷款额从1998年以来持续增大，1998年为10,531,712万元，到了2007年达到53,569,795万元，为1998年的5倍，也是1998年以来的最高值。可见，在过去的近十年中，尽管国家出台了一系列宏观调控措施，但房地产开发企业取得的国内贷款依然保持高速增长。

（二）房地产开发状况

土地开发面积减少，购地和开、竣工面积增速减缓。全国房地产土地开发面积从1997年－2003年年均增长2400万平方米，2004年出现下降，比2003年下降了2400多万平方米。

2005年至2006年却又出现增长趋势，2005年比2004年增加了2936万平方米，2006年比2005年增加了4452.2万平方米，达到27128.4万平方米。而2007年达到27566.2万平方米，

①更是近十年最高值。

拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。房地产开发市场中据估算有50％左右来自于拆迁产生的被动需求。由于被动需求，城市拆迁不仅放大的城市需求，同时由于安置不合理等原因，使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。

（三） 房地产销售状况

表2 我国商品房屋销售情况

由表2可以分析得我国房地产的销售状况：

第一，销售量持续增长，商品房销售面积、销售额以及销售给个人的购房额持续上升。并且，从表中可以看出，销售的住宅的面积占商品房销售面积的88%以上，近几年还呈现出上升的趋势，2007年甚至突破了90%大关。

第二，房价大幅攀升。房价从1998年的1789.8元/平方米增长到2007年的3645.18元/平方米。从统计年鉴月度数据显示出，2009年，商品房销售面积和销售额分别比去年上涨了42.1%和75.5%。房价也飙升到4694.6元/平方米。

第三，需求依然旺盛。从不断上升的数字可以分析出，我国房地产的需求十分旺盛，虽然爆发了全球金融危机，可是，房市的热度依旧不减。

四、房地产行业对国民经济的影响

（一）房地产业对国民经济增长具有拉动作用

房地产业是拉动国民经济增长的主要动力。我国房地产业占国民经济生产总值的份额巨大，在国民经济中的贡献率大。同时，房地产业在扩大居民消费方面作用显著且投资和建设规模大，对国民经济的发展也具有带动作用。在中国国内生产总值９％左右的增长率中，① 数据来自《中国统计年鉴》1998-2008

房地产业及其所带动的贡献率就占２个百分点。

（二）房地产业的产业关联度高

房地产业与第二、第三产业都具有高度的产业关联性。直接和间接与房地产业相关的行业(部门)多达50多个,约5万多个品种,这些方方面面的产业部门,或者作为房地产业的初始投入部门,或者作为生产中间部门,或者作为产品配套部门,或者作为需求服务部门。根据世界银行提供的数字模型显示,中国每100元的建筑住宅投资,可创造相关产业170～220元的需求；每销售100元的住宅,可带动130～150元其他产品的销售。

（三）房地产业发展带动社会财富增长

房地产业供需两旺，能够促进社会财富增长。房地产业的发展一方面带动了我国基础设施的建设，加速了城市化进程；另一方面改变了居民的居住环境，提高了人们的生活水平，增加了社会财富。

总而言之房地产业对国民经济有巨大拉动作用，以及高度的产业关联性。

第三章 房地产泡沫

一、房地产泡沫的定义

泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。一般认为简要的释义是：虚拟资本的过度增长。具体的解释是：在市场经济中，通过各种"狂热"的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。这就是泡沫或泡沫经济现象，其中比较典型的，则称之为泡沫事件。

根据经济学的解释，房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂有可能导致金融危机或经济危机。泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。这里应区分投资需求与投机需求，投资需求是通过租金来获得投资收益；投机需求的特点则是“买”是为了“卖”，目的是赚取差价。不过，现实中只有事后才能完全区分投资与投机，事前很难判断。

一般来讲，市场需求的投机成分越高，泡沫越大，危险区与严重危险区的泡沫相对难逃“破裂”的命运，但“泡沫”并不是只有“破裂”一条路径，安全区的“泡沫”可以维持，警戒区的“泡沫”可以继续膨胀到危险区，也可以收缩到安全区。

二、房地产泡沫的特征、成因及影响

（一）房地产泡沫特征

1、泡沫本质上是一种价格运动。它实际上是资产价格的急剧上升或急剧下降，这种价格变化非常之大且很突然，往往出乎人的意料之外。并且，最重要的是，价格的变化已经背离了十几商品自身的价值。根据价值规律，资产的价格是围绕着资产价值上下波动，也就是说，正常的资产价格不会远远偏离由市场基础决定的资产价值。但如果存在正反馈机理等作用机制时，资产价格就会出现反常，就不能再用传统的市场基础来解释。

2、泡沫是由预期作用下狂热的投机行为所产生的结果。传统的泡沫经济理论己经证实，

预期和投机是引发泡沫的主要原因。正是由于对未来美好预期，人们才会相信资产价格的上涨是合理的而且也是必然的趋势，才会去追逐投机带来的买卖价差而牟取利润。

3、泡沫受信息不对称情形下的非理性思考所左右。显然，投机者所掌握的私人信息，非理性思考的态度和方式也直接促成了泡沫的产生。因此可以说泡沫主要是投机作用的结果。

4、在宏观政策上，过分关注GIP而忽略了资产价格，致使大量资金流入资产市场，如果政府没能及时发现并进行调控，流动性过剩就直接导致了资产泡沫越吹越大。在这方面，政府往往有不可推卸的责任。

（二）房地产泡沫成因

1.房地产商品的特殊性

在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性

土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性

地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。

4.房地产市场是不充分市场

由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这

种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性

因为房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。

6.政府部门的不正之风。

前几年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

（三）房地产泡沫的影响

房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它能够带动其他相关产业的发展，因此，房地产一旦产生泡沫，将会造成一系列严重后果。

首先，造成经济结构和结构的失衡。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

第二，容易导致金融危机。房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

第三，造成生产和消费危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

第四，引发和社会危机。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。

第四章 房地产泡沫的评价

目前我国房地产界主要有两种观点，即“泡沫论”和“无泡沫论”。

泡沫论认为，我国房地产业的开发投资过热、空置率过高、房价持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产已出现泡沫，应该采取严格调控措施进行调控。有代表性的易宪容认为，中国房地产泡沫主要是住房有效需求不足。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能被戳穿。有效需求不足，一味地

提升房地产的价格只能使得中国房地产市场的泡沫越吹越大。

持“无泡沫论”观点的认为，从政策、经济发展等方面都说明我国房地产的需求很大，目前的房地产业是在健康快速发展。建设部与房地产商等主张中国房地产价格的上升在于市场需求大于供给，根本不存在泡沫。由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团等组成的联盟，发布了“中国房地产研究报告”，主旨是“拿数字说话”，反击“泡沫论”。这份报告认为，1998-2003年我国商品住宅售价的年增长率为3.5%，而同期城镇居民的年收入增长率为10.7%，几乎是房价上涨速度的3倍。房价涨幅低于收入，根本不存在什么房地产泡沫。

究竟我国房地产是否存在这个泡沫呢？本文在对房地产泡沫内涵、特征、成因和影响进行分析的基础上，以全国房地产市场有关数据作为依据，选取适当指标对全国房地产市场泡沫进行实证研究，力求从数字、指标、判断标准上来界定我国房地产市场目前的现状如何，是否已出现了普遍性的泡沫，程度如何等等。

一、选取的指标

（一）指标选择的标准

建立房地产泡沫评价体系是一项复杂、系统性的工程。在研究中应选择部分有代表性的可量化指标作为重点研究对象。

学者谢经荣提出了分析房地产泡沫的指标体系法。指标体系分为三类指标：预示指标(分析连续时间段内指标的变化情况，据以预测地价走势及产生地产泡沫可能性的指标，主要包括房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供给、股价指数)，指示指标(针对地价发生明显波动的时期，通过相关数据的比较分析，判断是否发生地产泡沫及衡量其严重程度的指标，包括房地产价格增长率/GDP增长率，房价/家庭平均收入等指标)，滞后指标(对地价波动结果的统计性反映，主要指的是房地产价格增长额/GDP)。

此外，还有房屋空置类指标： 房屋空置率；银行信贷类指标： 房地产类贷款占金融机构全部贷款比重、房地产开发投资资金来源状况；其他价格类指标： 房价与CPI之比。 在整个评价体系的建立中，指标的选取主要有以下原则：

(1)综合性原则

评价指标体系要能全方位、多角度地反映出我国房地产是否存在泡沫问题。以定量分析座位前提，然后结合定性分析。

(2)重要性原则

不同的指标反映不同侧面和内容特征，而且对于某项具体的经济活动所引起的影响也有较大的差别，所以选取指标时应考虑指标的重要性，做到所选取的指标个数不是很多，但是严格区分主次，取舍得当。

(3)客观性原则

由于世界各国经济发展水平不同，设计房地产泡沫评价指标体系时，必须考虑我国的实际情况，争取指标的选取要能客观地反映实际情况。

(4)可操作性原则

评价指标体系不仅应遵循科学性、系统性和简明性原则．还要注意可操作性原则。设计的指标压迫易于取得．便于操作．尽可能删除相互重复的指标简化指标体系。

（二）选取的指标

秉承选取指标的综合性和客观性等原则，根据统计数据的可获得性可操作性，从指示指标和预示指标中分别选取了房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房地产价格增长率/GDP增长率这两个指标；并且还选择了房屋空置率、房地产类贷款占金融机构全部贷款比重、房地产开发投资资金来源状况这三个指标。

1、房地产价格增长率/GDP增长率指标分析

房地产价格增长率＝（报告期房地产价格/上年房地产价格）×100％-1 （1） GDP增长率＝（报告期国内生产总值/上年国内生产总值）×100％-1 （2） 房地产价格增长率/GDP增长率=(1)/(2)

该指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；用GDP增长率代表本国实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度，用来监测房地产经济泡沫化的趋势。该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，房价的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在。

2、房价收入比

房价收入比=住房总价/居民家庭年收

房价收入比这一指标引自国外，一般用这个比值来探讨房价是否合理，即房价是否过高，居民的购房负担是否过重。房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。如果房价远远大于居民户年平均收入，则说明住房价格超过了居民消费水平，房价过高。比较理想的情形是房价与居民户年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3～6。世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间，发达国家一般在1.8～5.5之间。国内部分学者认为，我国因为存在隐性收入高、特殊住房体制等原因，目前在 5～8倍间属于正常。

3、空置率

空置率反映一定时期市场吸纳能力的重要指标。计算公式为：

商品房空置率＝（报告期末商品房空置面积/近三年商品房可供应量）×100％

国外专家认为，当一个国家的商品房空置率为3％以下时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场呈现为卖方市场；当商品房空置率为3％～10％时，市场较为平稳，整个市场供应不显得过剩，买方也有充分的选择余地；而当商品房的空置率大于10％时，则房地产商品显得开始过剩；达到15％以上时则将产生严重的商品房过剩问题。当然，由于各国国情和经济发展水平不同，我国不能直接和简单地套用上述标准。根据我国的实际情况，1999年国家有关机构采用了上海市有关单位设计的空置率计算方法，计算并制定了适合我国国情的空置率区间列表（见表4）。

表3. 我国商品房空置率标准

房地产贷款增长率=（报告期房地产贷款额/上年房地产贷款额）×100％-1 （1） 贷款总额增长率＝（报告期国内贷款总值/上年国内贷款总值）×100％-1 （2）

房地产贷款增长率/贷款总额增长率=(1)/(2)

该指标是反映房地产与信贷协调性的指标，用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度，指标在1～3左右为宜，过高就表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分比较大。

5、房地产开发投资资金来源状况

一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自筹资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。文中用着两个定性指标一起进行分析。

二、实证分析

根据以上的指标，引用统计年鉴中1998年至2008年的统计数据，我们现在对我国房地产泡沫进行度量。

1、房地产价格增长率/GDP增长率指标分析

图2

数据来源：《中国统计年鉴》2008

我们目的是计算增长速度，所以图2中的GDP增长率使用可比价格计算。由图2可知，即使GDP增长率使用可比价格计算，在过去年近十年中，我国的这个指标也均保持在2以内，仅从此指标判断来看，我国房地产业运行正常，泡沫并未出现。说明房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。但2004年和2006年两年超过1.5以上，说明我国房地产业可能存在着潜在的泡沫危机。

由于我国地域发展不够平衡，对全国的分析不能很好显示出我国房地产的问题，因此，我针对该指标，运用聚类分析对我国31个地区、省的2007年的房价增长率和其向对应的生产总值增长率进行分析。以下是spss分析的结果：

图3

从聚类树形图3可以看出，分三类的话，第一类为北京和西藏；第二类为陕西、宁夏和云南；剩下的为第三类。第一类地区该项指标已经超出了2 ，背景甚至达到了3，这说明北京和西藏的房地产行业泡沫很严重，需要进一步的规范行业。第三类地区指标值在0.25到0.5之间，应该说不存在泡沫问题。而第二类地区，则处于潜伏期，虽然泡沫并不严重，可是也应该引起相关部门的重视，防止泡沫的产生。

3、房价收入比指标分析

数据来源：《中国统计年鉴》2008

表4是笔者根据1998-2008年中国统计年鉴提供的年度数据计算出的我。其计算公式为：

房价收入比 =（商品住房销售价格×城镇居民人均住宅面积）/城镇居民平均每人每年可支配收入

从计算结果来看，1998～2007的10年间的房价收入比呈逐年上升的趋势。尤其在2006和2007年几乎达到了国内有关学者测定的房价收入比（5～8）的上限。如果按这个趋势下去，泡沫的产生是很有可能的。如果加入平均家庭人口数这个数据，在2007年每户住宅面积大约平均为81m2，每户人口平均为2.91人。实际上，有些地区开发的住宅套型面积大多

2高于80m2。如果按户均100m计算，那么在2000～2007年，住房的房价收入比在8.62～9.91

之间，高于国内有关学者测定的房价收入比（5～8）的上限。所以，仅从房价收入比这一国际公认的衡量房地产市场是否存在泡沫现象的指标来看。中国的房价已经某种程度地超过了居民的实际支付能力，出现了泡沫迹象，特别在上海、北京、杭州等重点监测的城市，这一比例都超过了12以上，应时刻警惕目前过高房价中的泡沫成分。

4、房屋空置情况指标分析

表5. 1998-2007年我国商品房空置率

从表5可以看出，我国商品房的空置在大部分年份是处在空置过量区的，2007年的时候，商品房的空置率达到了峰点。

2007年，我国的商品房空置率达到了峰点，已经到了商品房积压区，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象，泡沫是明显存在的。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但在广州、北京等城市居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。三是各地房价一涨再涨，很多人因此选择了租房。按照投资运行理论，房地产投资应该

放慢，但是从实际情况看，投资非但没有放慢，反而在加速前进。

5、房地产贷款增长率/贷款总额增长率指标分析

表6 全国近年来房地产贷款增长率与贷款总额增长率的比值

数据来源：《中国统计年鉴》2008

图4

由图4可以看出，全国房地产贷款增长率占贷款总额增长率大部分在2以下,00年改指标数值最大,达到4，这之后金融机构贷款增长率下降，但是，房地产业贷款总额增长率却上升了近20%，达到24.61%，与金融机构贷款总额增长率相差近20个百分点。2003年，二者相差24.75个百分点，该项指标达到2.173。2004年由于“121”等强劲措施的出台。2004年后，这一比例又逐步开始上升，说明我国房地产贷款额增长过快，房地产业的发展过多依赖于银行资金支持，当前的我国房地产业存在着投机泡沫成分，应该提高警惕，严防由此引发的泡沫扩大化。

从1998—2007年我国房地产投资资金来源来看，银行贷款资金都低于自筹资金和利用外资的资金，有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的23.9％下降到2007年的18.7％，房地产开发对银行资金的依赖有缓和趋势。同时，自筹资金从1998年的1167亿元开始增加，2007年达到最高11772亿元，呈稳步上升，总量也以较大增幅上升。而且房地产企业开发自筹资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断上升，说明企业自筹资金在增大。房地产企业对房产贷款的依赖性反而下降，可是在数额上，房地产投资不断扩大，房地产贷款占房地产投资资金的比值下降与国家推出实施的一系列措施来规范信贷有关。因此，房地产泡沫还是存在的。

三、结论

通过对以上指标的分析，得出以下主要结论：

1、98年我国开始住房制度改革以来，房地产投资不断升温，各项指标均显示出我国房地产行业存在泡沫，而且有愈演愈烈的势头，我国房地产业的开发投资过热、空置率过高、房价持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产已出现泡沫，应该采取严格调控措施进行调控。

2、我国房地产行业发展不平衡，有些城市和地区房地产的发展和经济的发展比较协调，而有些地区的房价增长速度十分迅猛，泡沫已经相当严重。

3土地、资金方面已经显示了房地产泡沫才具有的特征，从2004年开始，我国房地产泡沫处于危险期。并且，房地产数据还很不健全，对我国房地产的研究还无法与国际接轨，特别是我国房地产数据统计口径与发达国家数据不同，从而导致无法对我国房地产发展状况与发达国家进行比较研究。

第五章 对策建议

房地产泡沫的形成是一系列复杂因素综合作用的结果，其中有国内普遍存在的背景因素，但更多的是上海、广州、天津等作为中国较大的城市和国际大都市所具有的特殊因素。所以，要想从根本上消除掉我们的房地产泡沫，中央和地方都应该认真分析原因，果断决策，

“对症下药”地及时解决存在的一系列问题。

1 以“改善民生，实现住有所居”为着眼点和目标

十七大报告提出要“加快推进以改善民生为重点的社会建设”，要求“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”为此，对房地产市场的调控和防范不能以GDP的增长为风向标。居住权是公民一项必须实现的基本权利，为中低收入人群提供基本住房保障是政府的职责。所以，温家宝总理11月19日在发现新加坡70%～80%的市民居住在政府提供的组屋内时，认为“政府的职责最重要的是搞好廉租房，让进城打工的农民工能够租得起房、住得上房”。其次，是建设经济适用房，“这些房大多数是面向中等收入群体的。”

2 强化土地管理和地价的监测与调控，完善房地税制

土地管理部门应规范土地市场的管理，对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控以减少多次加价转手的机会。土地出让应采用土地招标、拍卖，严格限制以协议方式出让用地。建立土地储备制度，确保“小型户”、经济房、政策性住房的土地供给。盘活现有存量土地、打击囤积土地行为、加快“城中村”改造。

我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种，尽快建立合理的土地税收体系。全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中，不仅要从保障财政收入角度来完善，而目还要从土地资源配置全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。提高房地产市场的准入门槛，防止市场过度投机引发更多的商品房空置。

3 规范房地金融信贷，加大金融监管力度

投机资本往往来自于金融信贷部门，要从源头上控制投机资本。为此，应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件。而目前我国房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融体制不健全的情况下，如果金融部门过度放松金融管制，很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。

4要建立期完善独立的经济预警系统并制定一系列管理制度

房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，市场需求的投机成分越高，泡沫越大。因此有必要建立完善独立的经济预警系统、公开无偿的信息服务平台，尽量使信息公开化、透明化，并合理引导公众投资。统计数据出来后，政府机关应对房地产行业进行深入分析，研究该行业的问题进而对市场进行规范管理。针对房地产不合理的实情，可以通过完善政务公开制度，严格土地投标管理。规范土地出让制度，调控土地使用结构一系列措施来改善。

参考文献：

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