上海考察报告(修1)

上海商业开发项目

考察报告（一）

百联系/正大系/联洋系商业中心

武汉中城

考察报告（一）

2009年4月9日至4月12日，在百步亭商业中心项目负责人赵捷的率领下，我们一行6人（由开发、设计、招商人员组成）考察了上海的百联系、正大系、万达系商业商业项目9个，并与汉博集团洽谈商业管理和招商工作。此次考察，收益非浅，感触颇多，现将考察结果报告如下： 1、汉博集团

2009年4月10日上午10点~12点，汉博集团会议室

汉博投资集团有限公司是一家具有国际背景的投资控股集团，现在北京投资成立国内管理总部，旗下包括房地产开发、房地产顾问、代理、物业资产管理、国际贸易业务、保税展示等10多家经营子公司，四大业务板块。

汉博集团除自身投资进行商业物业开发外，旗下商业顾问代理业务亦处于国内领先地位，截至目前，汉博顾问提供服务的商业物业超过500万平方米，是北京当前代理商业项目总体量最大、提供顾问意见最贴合中国目前国情的顾问公司之一 。凭借专业的服务以及高度的敬业精神，汉博顾问获得了客户和媒体的肯定，2006年，汉博顾问获得了《红地产》杂志评选的“北京四大商业地产顾问机构”，《安家》杂志评选的“北京最佳地产顾问服务机构”，2007荣获“竞诚信·报社会”-“和谐人居”金品顾问机构，《北京楼市》荣获改变城市·影响中国 十大地产服务机构。

汉博集团还设置有汉搏经纪公司从事房地产销售代理服务，截至目前，汉博经纪代理的销售物业超过800万平米，在北京、银川、湖南、河南、江苏、山东等地均有代理项目，销售代理工作获得开发商的一致好评。

经我们的会前、会上沟通，汉博集团有意与百步亭商业中心全面合作，拟合作模式：全面收购、招商顾问、商业管理均可。

2、百联系

百联集团于2003年4月24日成立，为国有独资公司，注册资金为10亿元。经营范围为国内贸易、生产资料、现代物流、商业房地产开发等，拥有超商、综合百货、生产资料贸易三大核心业务和物流配送、商业房产、电子商务三大培育业务；拥有百联股份、物贸股份、联华超市、友谊股份和第一医药等5家上市公司；拥有遍布全国25个省市约7100余家营业网点，几乎涵盖了国际商贸流通集团现有的各种业态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣店、商业连锁和物流等，拥有一批享誉国内外的知名企业，如第一八佰伴、东方商厦、第一百货商店、永安百货等百货商店，百联南方、西郊、中环、又一城等购物中心，百联奥特莱斯，联华超市、华联超市，第一医药等；集团在职员工近6万人，从业员工17万人，是国内最大的商贸流通集团。 2008年，百联集团坚持外延拓展、内涵提升“两轮驱动”，积极应对金融危机所带来的冲击，主要经济指标保持两位数增长，营业收入803.88亿元，同比增长11.11%；利润总额16.5亿元，同比增长10.37％。根据08年中国企业联合会排名情况显示：百联集团位列2008中国企业500强的第25位、2008中国服务业企业的第13位和2008中国商业零售业的第一位。

百联又一城购物中心（五角场）

又一城购物中心坐落于上海城市商业副中心——五角场商圈中心地带，与万达广场为邻。

又一城购物中心建筑由美国ARQ 建筑设计事务所设计，上海多家著名建筑设计院所担任设计顾问并承担部分项目设计，建筑外立面简洁而谦逊，洗练而斯文，富丽而沉着，具有很强的时代气息和现代美感，已经成为五角场地区的标志性建筑。经过两年多的施工建设，又一城购物中心于2007 年1 月26 日基本建成并开始试营业。

又一城购物中心地下1层直通五角场下沉广场和即将开通的地铁10号线，周边有38条公交路线，交通十分便捷。总建筑面积12.6万平方米，坐拥地面9层与地下3层，集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体，坚持中高档经营定位，荟萃了2000 余种国际、国内的精选品牌，丰富的商品和特色鲜明的功能业态使广大消费者近悦远来。开业以来，又一城购物中心正日渐成为越来越多的杨浦乃至上海市东北部地区消费者购物休闲的重要场所，成为五角场商圈最具影响力的企业之一。

百联股份全额投资、耗资１０亿元打造的百联又一城购物中心，开业两年多后已经实现经营性赢利。

据了解，又一城与万达广场的体量无法竞争。但是，又一城与万达广场拥有的沃尔玛大卖场、家具广场、新华书店等大众化的商业业态比较集中相比，商品的档次又可以逐步拔高，通过几年的努力达到目前徐家汇港汇广场的定位。而又一城与同样定位高端、知名度相对高的东方商厦杨浦店的错位则是百联股份面临的最棘手的难题。

百联又一城购物中心要与东方商厦杨浦店取得相得益彰的效果，首先在品牌上要互相错位，除了极个别品牌外，两家店的品牌决不重复；其次在风格上错位，东方商厦杨浦店的品牌将以成熟、成年、经典为主，而百联又一城购物中心则以年轻、文化、时尚为主。最终，百联又一城购物中心的品牌档次经过逐步调整，将略高于东方商厦杨浦店，从而使百联又一城购物中心在本市五角场地区乃至东北地区树立起商业地标的大旗。

据了解，百联又一城在探索购物中心和百货商店两种商业业态相结合、商铺租赁与百货自营联销混合经营于一体的经营方式中，不断调整商铺租赁与自营联销的比例和位置，使经济效益最大化。据介绍，在经营面积上，租赁经营与联销经营的比例已从５：５调整为４：６。

百联又一城在两年多时间内不断调整品牌，提高了效益。

百联西郊购物中心

百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。

购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。

百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。

百联中环购物广场

百联中环购物广场是集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐为一体的超大型、现代化消费场所。位于上海市普陀区，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处，东临真北路和中环线，西倚真光路，南与麦德龙和百安居毗邻，北靠曹安路和沪宁高速公路，并与梅川路欧亚商业休闲街相望，属于真北商贸群和真光商业中心范围。占地10万平方米，建筑面积43万平方米。其中商业建筑面积近25万平方米，主楼A 区为20万平方米，东西半球C 区为5万平方米。

购物广场根据项目自身特点，结合周边商业环境、人文特点及交通状况，引入包括精品百货、超市大卖场、专业卖场等业态在内的多家主力店、各式风情的主题餐厅、琳琅满目的专卖店以及丰富多彩的休闲娱乐项目。

百联中环购物广场的诞生，必将以其便利的交通、独特的定位、丰富的业态和品牌组合，成为普陀区乃至整个上海西北区域的一座新商业地标。

3、大宁国际购物中心

大宁国际购物广场大宁国际商业广场占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，为一综合性、多功能的商业房地产开发项目。项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路(南北高架) - 与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。

这个25万平方米的商业区拷贝了香港九龙塘又一城购物中心的模式，将服装店和餐饮、娱乐店、乐园店有机融合，让顾客在此能实现休闲购物。据悉，在进驻该商业区的200多个品牌中，餐饮品牌有近30个，除此之外，享有“世界四大时装杀手”之一的德国C&A品牌也将入驻。

位于共和新路、大宁路口的25万平方米的大宁国际商业区，在整体布局上有15幢大小不一的建筑疏密有致地分布开来，商业区内还有11个大小不同的广场庭院和约2公里的步行街道。

4、上海万达商业广场

上海万达商业广场位于上海新的市级商业副中心——五角场，是迄今为止上海体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的项目之一。广场平面呈“品”字形布置，地上划分为5个大型商业业态和3幢甲级高层办公楼，地下一层为大型商城，地下二层为大型停车场。整个广场集购物、休闲、

文化、娱乐四大功能于一身，主力店业态组合之丰富，营业面积之大，堪称上海之最。引入沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA 家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV 、万达城中城等10家主力店。

设计理念

万达商业广场位于上海邯郸路、淞沪路交叉口，东面为淞沪路又一城及数码广场，南面为邯郸路中环线高架桥，西面为国宾路6层居民小区，背面为政通路。本案包含5栋商业设施裙楼及其上坐落的3栋百米左右的高层办公楼。

立面设计不仅仅是创造单纯的视觉感受，更是含有丰富创作元素的空间。作为五角场的中心位置，在每个正对道路的地方都展示建筑物的切角，这样就形成无论从哪个方向看都是建筑物的正面。商业设施和高层办公室两种使用功能所体现的娱乐性和标志性等特点，加上公共空间拥有的街道性、公共性，是作为整体概念出现的集合。因此，栋与栋之间的相互结合，采用3个概念统一设计，创造出崭新的五角场。

根据5个大型商业设施共有一个基地的特殊原因，本设计给予建筑以独特的秩序与个性。从而产生了“皮肤”、“内容”和“纯粹”这样3个设计理念，统合整个方案。“皮肤”是围绕整个基地的5栋建筑物的外侧立面，通过创造出不同的图形模式来表现不同商业设施的高档品质，5各不同图形之间有规律的变化使整个建筑外部形成统一的感官效果。主要使用石材、铝板等不透明材料，向周边环境提示整个建筑物的整体性。“内容”是建筑围合形成的内部商业街，主要使用玻璃等透明性高的材料，以更好地结合内外空间。这种立面构成方式可以使购物者较容易地欣赏到周围建筑物中商品摆放和人们的活动。这样，建筑物内外产生比较强的连续性，购物人流与商品直观连接，有效地创造出商业步行

街的氛围。“纯粹”是给予3栋高层建筑以必要的纯粹、干净、简洁的元素。

5、正大系

证大·大拇指广场

位于浦东联洋国际新社区内的芳甸路，上海浦东联洋社区，距陆家嘴5km 。是一个典型的区域型社区购物中心，建筑面积约11万平方米，广场内设大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等多项业态设施。2003年开工，2004年底竣工。

广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融物一体， 广场商铺只租不售。

建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房。它同样由证大集团开发，目前经营情况良好，出租率接近100%。 它的业态组合比较丰富，除零售、餐饮、社区服务业态外，还引入了量贩KTV 、数码影院等娱乐业态。 餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求：

打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利PIZZA 、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味； 家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐；

主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店；

引入了一家档次较高的中餐旗舰店－唐朝；

除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。

上海正大广场

坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦。由正大集团耗资4.5亿美元精心打造而成。是大陆目前最大的SHOPPING MALL购物中心, 其规模在亚洲目前可名

列第8大。共拥有13个楼层。

正大广场建筑面积达241，000多平方米，项目投资超过3.35亿美元。 整个广场内将集中1000多种国际国内品牌，从2万平方米的世界顶级名牌专卖店到4千平方米的首饰珠宝廊。

另外还有1万5千平方米的上海最大的电子休闲互联网及游戏中心，10屏电影院和400座的三维立体电影院及各种展厅、主题餐厅，提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的现代化服务和设施。

正大广场由世界知名的建筑公司美国捷得国际建筑事务所设计。该公司因设计了诸如日本富冈“博多水城”等许多获奖项目，受到广泛认同。捷得先生和他的国际设计小组为正大广场构思、酝酿了独特的设计，其建筑风格融合了中外顾客的欣赏口味，能让置身其中的游客得到超卓的享受。正大广场设计构思源自“飞龙腾越”的创意。

正大广场曾有过尴尬的过去，开业3年多，依然只有65%左右的出租率，6楼之上的五层楼面几乎全部空置。这里大部分的客流以观光客和浦东本地客流为主，消费人流难以满足正大广场巨大的胃口。

在这样的困境中，司徒文聪于2005年8月接手正大广场，成为新一任总裁。当时的正大广场，一直力图成为整个华东最顶级的购物场所。但两家美国和新加坡公司的联合调查却发现，整个上海最缺的，或者是在华东地区最缺的是以家庭为核心的，有大批的娱乐项目和餐饮项目的购物中心。

重新调整之后，正大广场以“家庭娱乐消费中心”的定位重新亮相。2005年的10月，正大广场根据新的经营定位进行招商调整。先后引进室内真冰溜冰场、ktv 、健身馆、美容美体馆等设施，接着，新开出了临江的几家餐厅，并引入更多知名品牌。

调整之后，家庭开始成为正大广场的主要客流来源。夫妇两人带着孩子一块来到正大广场的消费比例在增加，浦西客源前往陆家嘴的比例也在增加。仅仅半年时间，正大广场的空置率便下降至1%。包括zara 、h&m、汤姆小熊、玩具反斗城等一批知名服装、娱乐、玩具业态纷纷被正大广场招揽至旗下，这里租金也因此不断上涨。截至今年2月，如果将提成算入，正大广场的一些商户的租金已经达到10~12美元/平方米/天。这一价位几乎是浦东地区最高的租金价格。

6、联洋广场

联洋广场项目位于联洋国际社区中心地块，占地面积约2.5万平方米，总建筑面积近7万平方米，包括地下二层、地上四层、建筑面积约5.8万平方米的大型休闲购物商场，以及拥有300多间客房的联洋宜必思（IBIS ）酒店和商务别墅区，是一家融餐饮、娱乐、购物、文化、商务于一体的中高档一站式商业中心

联洋广场紧邻浦东新区人民政府和市、区级行政办公楼群的花木行政文化中心、140公顷的世纪公园，与上海新国际博览中心、东方艺术中心、上海科技馆、上海浦东展览馆等近100万平方米商务楼近在咫尺。每年旅游及商务人士超过600万客流量。项目周边世纪公园板块、金桥碧云板块、张江板块等国际化高档社区实际居住人口超过80万人，代表楼盘有九间堂别墅、御翠园、金色维也纳、仁恒河滨城、虹桥第九城市、水清木华、华丽家族等。

2008年12月24日，建筑面积近7万平方米的联洋广场开业, 宣告联洋集团持有的第一个大型商业地产项目正式运营。同时, 由于引入了一系列国际化品牌, 联洋广场也成为多家国际品牌首次进入的社区商业广场。

联洋广场的开业极大地缓解了联洋国际社区社区商业不足的现状，将与大拇指广场一起，满足社区不同层次消费者的消费需求，进一步完善社区的商业配套。 从位置上来看，联洋广场所在的联洋社区地处陆家嘴金融贸易区的“腹腰”位置，

在规划之初，浦东新区对联洋国际社区的定义是为陆家嘴金融贸易区做配套，而且这一配套必须是宜居的。然而在很长一段时间内，该社区的商业配套相对薄弱，社区内较为大型的社区中心只有大拇指广场一家。联洋广场的定位就是既满足社区商业，又符合商务需求，是为联洋地区量身定做的商业项目，它既是一家社区商业，又不仅仅是社区商业，让人充分感受到商业就在你身边。 也正基于此，联洋广场无论是餐饮还是品牌店，走的都是高端路线，从而与大拇指广场实现错位经营。目前，已有多家国际化品牌及国内知名品牌入驻联洋广场。国际品牌扎堆在社区商业尚属首次。例如全球服装零售排名第三的西班牙服装品牌ZARA 首次选址非市中心区域，全球最大的家电连锁企业百思买的全球首家时尚生活店也落户联洋广场。法国雅高集团也瞩目联洋广场，旗下商务型酒店IBIS （宜必思）已落户联洋，同时，联洋宜必思酒店也是雅高集团IBIS 品牌在上海的旗舰店，开业至今已取得不俗的业绩。此外，联洋广场业态还涉及以俏江南、苏浙汇为代表的知名中餐品牌、玛花纤体、美丽田园以及丝芙兰等著名美容品牌等服饰、家居的高端品牌等。在未来的2-3年内还会不断进行品牌调整，使联洋广场呈现出更具时尚感和高品质的气质，并让这一社区商业模式具备可复制性。联洋广场不仅对联洋社区深具意义，也促成了联洋集团在战略上的转型。联洋广场的诞生既是为了满足社区居民的需求，而这种需求为联洋集团从土地开发商向商业地产开发运营商和区域服务集成商转型提供了机遇和载体。商品住房开发比作“肉牛”，具一次性特征；而持有型商业地产的开发则是“奶牛”，具有延续性，可以随着经营管理的提高，来提升物业的价值和收益。正是在这样的趋势下，联洋集团开始把目标瞄准了商业地产。目前联洋集团已确立，从社区以及企业的定位出发，将公司战略从以往的土地批租、区域运营调整为：以建设社区商业公益项目、提升社区商业服务为目标，全面提高联洋的生活质量综合指数。未来，联洋集团将把商业地产项目的开发、运营作为集团的盈利模式，并且长期持有优质的商业项目。

考察结论：联洋广场系与百步亭商业中心在定位、体量和设计上最类似的项目，与一路之隔的证大大拇指广场相得益彰，互补良好。目前一~四层百货店经营形势一般，尚待培育。负一层百思买电器连锁店亦状况一般。但餐饮较为正常。