楼盘踩盘报告样本

楼盘调查表

楼盘区位图

开盘报告纲要

一、项目介绍

1、楼盘简介

项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设，项目属于城中村拆迁改造项目。位于广福路中段，拥金路与广福路交叉口东北侧，距市中心仅3公里，毗邻广福商业中心、香槟小镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻昆明市新儿童医院和南市区公交车站，因此配套完善，生活方便。片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文化、经济的核心。该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现21世纪绿色生态居住环境的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成，总建筑面积10万多平方米，住宅总户数616户，完全按照低密度、高绿地指标建设。700个地下停车位。通过关注生态、休闲和人居舒适度的概念设计，展现项目独特的建筑风格。将生态、休闲、景观、人文、建筑等要素和谐统一，做到“人—家—自然—科技—品位—生活”的高度融合。

2、户型概括

本次推出的首批房源共218套，总户数616户，占比35%。由于项目已经封顶断水，本次推出的房源分布5栋住宅项目的其中4栋。为A1、C1、C2三种户型，其中A户型位于第1栋朝为东西向LOFT，复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，面积为89.5平米；C1户型位于第3、4、5、6栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计，面积为89.36平米；C2户型位于第3、4、5、6栋，朝向为东南或西南，面积为三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅，面积为138.95平米。

3、车位

停车位：项目合计700个，附一层。

4、周边环境描述：项目位于广福路与拥金路交汇处，位于城市成熟地段，距离一环不到1千米。周边有10、23、61、67、3、71、K1、55、114、69、119、158、25等十多条公交线路，地铁1、4、5号线路经过本案。

5、本期开盘的是11栋共340套房源。 二、开盘概括 1、开盘现场氛围描述

开盘遇冷，到场客户不是很多

楼盘自2011年12月底开始进行宣传，并于2012年开始办理认筹卡5000元/张，办卡费用较大部分楼盘的1-5万/张为低，但由于定位开盘价在8000-10000元/㎡，而市场一直低迷，因此办卡率不高，而自去年底宣传开始，项目的宣传力度不大，更加上项目亮点不突出，因此至开盘当天据了解，办卡人数不满一百人，因此原定抽号5人一组，但实际抽号时变为1人1组，而且大部分到场客户，现场办卡率也非常低，至中午12点，买房客户陆续离开，仅有熟人咨询，成交量仅为17套。 2、开盘流程即操作情况描述

开盘认购流程 开盘之后“抗旱送水”活动

项目已经封顶 选房厅内销售人员进行讲解

三、推出房源情况

2、现场认购客户描述

早上9点开始选房，当天天气很好，但到场客户依然不多，此次推出房源218套，在现场了解到至开盘当天仅有不到50人办理了认筹卡。主推户型为C1户型89.36㎡左右的二房。但由于办卡人数很少，现场将5人一组抽号调整1人一组抽号。但销售不是很理想，据了解，大部分办卡客户为该区域拆迁家庭，一方面都有回迁房，另外一方面预期理想价位都在8000元/㎡以内，因此销售进度较慢，大部分客户进场看房后都离开了，而且6楼至16楼的大部分房源都未在此次推出，楼层不是很理想。至中午12点，仅17个客户成交。客群主要为昆明本区域居住需求的较多。但在此次开盘之前，有多位客户为云南省设计院员工，至下午17点开盘活动结束时，公布售出180套房源。 四、关键营销节点 1、营销优惠

开盘当日给予5%（按揭付款）-8%（一次性付款）的折扣优惠。 2、销售状况分析

当天公布上榜约218套，销售起价7900元/㎡，均价8500元/㎡，至上午12点仅售出17套套，至下午17点共售出180套，当天销售82.57%

。 五、开盘宣传包装情况

建筑大横幅广告，外场彩休息区，咨询区，内场销控区。 七、楼盘总结评论

项目位于三环附近，周边配套齐全。项目配套有沃尔玛商业广场、大商汇商业中心、南

市区公交站，多所幼儿园和小学、多家医院等。今年首次开盘，总推出房源218余套，占总房源35.39%，当日销售180套去化率为29.22%。

项目营销分析：

项目本次开盘推出1、3、5、6栋的部分房源，共218套，共3种户型，两种为2房户型，一种为3房户型，其中3栋-5栋户型为平层设计，每栋两梯四户，北向两户为2房户型，南向两户为3房户型，而1栋为LOFT复式双层公寓设计，东西向。依据其户型产品设计，此次主要消费客群主要定位于首次结婚的刚需客户，因此一半以上的产品为2房，而三房也仅设计一种户型。

项目位置配套齐全，区位优势也比较明显。商业，学校，医院等都在项目方圆5公里内的范围，生活方便。而且项目紧邻南市区公交车站，因此从项目出发到市中心也非常方便。

项目此次开盘价格在备案价格的基础上做了15%的下调，2011年年底原定开盘价格预计在8000元/㎡至10000元/㎡，而此次开盘实际最高售价为9117.81元/㎡。开盘营销方面，采取了在开盘当天进行“石林抗旱救灾行动”活动，扩大活动宣传力度和项目知名度。

项目在设计和规划时引入了云南省设计院，并且在项目南面位置建设了省设计院办公楼，这也为项目争取到了部分合作单位的员工成为准客户。

优势：

1.项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强； 2.项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点；

3.和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力； 4.楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。

5.项目由云南省设计院进行设计，部分房源已由设计单位进行提前订购。

劣势：

1.项目在宣传方面针对性较弱，项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下，对准客户的吸引力不是很强，仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，因此蓄水不深，在开盘当天据了解只办理了不到50张认筹卡，至中午12点售出17套。虽然由于合作单位内部认购的原因，首次开盘销售率达到82.57%，但后期销售压力却不小；

2.项目绿化率虽然很高，但因为目前市场环境的原因，单位平均开发成本较高，在开盘单价上基本没有优势；

3.项目户型组成过于简单，仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅3种，主要户型为80-90平米2房，针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁户都为家庭为单位居住，需要3房甚至4房，因此产品在定位方面过于狭窄； 4.项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。