物业管理规定

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物 业 管 理 规 定

一、

二、

三、

四、

五、

六、

七、

八、

九、

十、

总则 物业范围及规定 合同管理 价格制定 物业维修及综合服务 网络服务 车辆管理 安全管理 消防管理 附则

一．总则

为提高我公司物业管理水平，明确公司及业主双方权益，避免争议，努力为公司和业主创造良好的工作环境，制订本方案。

二．物业范围及规定

（一）西安华海医疗信息技术股份有限公司园区内环境面积，公司大楼主体建筑及内部公用区域；

（二）公司在外购置的楼宇、房屋等具有产权的资产；

（三）公司物业名称对外统称“西安华海产业园”,坐落位置“西安市高新区团结南路21号”，物业包括：“写字间、厂房”。

（四）当物业出租率剩余5%时，停止对外出租用，以保证现有业主递增租赁的面积。

三．合同管理

（一） 归口管理

１．本公司对合同实行二级管理、专业归口制度，法人委托制度。公司行政部负责租赁

合同的签署、备案等事项；

２．各项租赁费用、服务费用根据公司议定的出租价格及服务价格的范围与业主进行商

谈，坚持就高不就低原则；

３．合同制式按国家建设部提供的规范合同进行使用；

４．行政部按照合同约定进行对业主各项费用的收取，对业主欠缴的费用进行催缴或提

请法律裁决。

５．行政部代表公司处理物业出租合同的各项争议；

（二） 合同签署

１．所有入住业主必须签定租赁合同缴纳定金后方可入住；

２．合同签定前行政部经理及物业管理人员应对呈租方入住后所要从事的业务进行充分

了解，详细审查是否有影响环保、安全及不符合公司要求相关事项；

３．在与商谈出租价格时，必须两人以上在场，严禁个人商谈，价格确定后应告之财务

部负责人；价格商谈时，应以保证公司利益最大化为前提就高不就低原则。

４．签定合同时必须行政部负责人和财务部负责人共同签定；严禁个人收取租赁户的钱

款，如发现管理过程中为谋取个人利益损害公司利益，对当事人开除处理。

５．合同一式四份，两份交于对方，另外两份分别由财务部、行政部备案；

６．合同签署时呈租方必须同时提供该单位的工商执照复印件，法人身份证复印件留存

我方备案；

７．如呈租方需用住房租赁合同申请工商登记的，必须收取押金后，方可提供，绝对禁

止先签合同后付押金；

８．合同条款中应明确双方权利义务，保证公司在法律上的优势，避免合同争议。合同

中争议解决地在本公司所在地人民法院。

（三） 合同终止

１．按合同条款规定自然终止；

２．呈租方未按时交纳房租或服务费用的，超过一个月的，经催要还不予交纳的，行政

部应向呈租方发出清退通知，限期退房。有欠款事项的不得办理出入手续；

３．经甲、乙双方协商终止合同，或法律规定的其它可终止的情况；

４．变更、解除租赁合同，一律必需采用书面形式，口头形式一律无效。

５．以签定合同为名，行以权谋私、假公济私之实，或明显底于公司规定出租价格又无

正当理由的签定合同的，一经发现，对当事人除名处理。严重者追究其法律责任。

（四） 费用结算

１．公司依据合同要求向业主收取费用；

２．业主必须按照要合同规定按时、足额交纳各项费用，逾期一天加收５‰滞纳金； ３．恶意欠费的业主，公司应采取停水停电措施，并诉诸法律途径解决；

（五） 强制措施

１．政部物业管理专人应根据合同付款方式按时向业主收取租金及其它费用。

２．当业主拖欠款时间达15天时，应向其发出催款通知书，如五个工作日未回应，应采

取停电、停水等措施。催款函发出后，拖欠时间一月者，行政部将采取贴封条、冻

结物品等措施。

３．对无缴款信誉的业主，在合同期满后应停止与其签订合同。

四、价格制定

１． 行政部应根据市场行情制定年度价格方案，报总经理审批。

２． 2005年度价格如下：

３． 租人一次租用面积200m以上，半年付款或半年以上的方式下，出租价格在商榷价格时

下浮一元的浮动空间，厂房租赁如果业主自行装修（装修金额在3万元以上时）可在付款方式上给予灵活。但合同期最长期不超过二年，并需经总经理审批。

４． 总经理特批的价格不受上述条件约束。

五、物业维修及综合服务

（一） 进驻装修

１．业主因办公需要，对呈租房屋进行装修的，需将装修方案，报送行政部，行政部负

责人应组织公司物业管理相关人员对方案进行审查；

２．装修期间，应尽可能的为其提供方便，装修期间应要求其提供装修进驻人员数量及

姓名，并办理临时出入证，方可进入。装修人员不得在园区内留宿；

３．装修不得改变房屋主体结构，和外墙颜色，行政部相关人员，应对其装修情况进行

审视，发现问题及时指出；不得在公司形象墙面上悬挂宣传标牌或其他商业性广告

等；

４．装修必须缴纳装修押金（1000元），装修期间使用的电、水等费用应计入该业主的

租赁费用里；

５．装修材料出门时，必须出具业主的出门证方可放行；

６．装修期间不得占用公用区域；

（二） 停车位

１．行政部根据业主的租用面积可分配停车位。

２．业主的来访客户车辆一般不得进入园区停放，有空闲车位时，可允许其临时停放，

收取临时停放费用，不得过夜停放；

３．业主的车辆必须办理停车卡，一车一卡，不得挪用其他车辆，一经发现，取消其停

车资格；

４．公司保安负责对园区车位使用进行日常管理；

５．业主的车辆由园区Ｂ门出入；

（三） 出入证管理

１．入住业主，应将其员工人数姓名报行政部，行政部为其办理人员出入证，并负责监

督使用情况，门卫对没有出入证的人员，按来访人员对待；

２．持出入证人员出入园区时，必须向保安人员出示证件，否则不得放行。２１点后离

去的人员，必须在门卫处登记；

（四） 物业维修及服务

１．公用部分的物业维修由公司行政部负责维修；

２．业主租用的区域，属于原始配置的设备，如：门、窗、开关等，物业人员视损坏原

因维修，人为损坏不予维修，并视情节追究赔偿责任；门锁由于呈租方更换，则不

予维修；

3．2005年1月1日起开始向所有业主征收，物业维修基金，按0.2元/平方米收取；

4．业主租用面积内的一般维修，我方可提供相应帮助，但需收取服务费用，具体收费标准另行制订；

5．业主进驻时，行政部指派专人和业主共同对房屋的原始配置进行验收，并建立档案登

记，作为退房时清算内容；

６．及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，由公司物业专管人员完成，保

证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

７．路、甬路、步道、活动场地必须达到基本平整，边沟涵洞通畅；

８．保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；

９．保证小区智能化设施的日常运行维护；

１０． 定期清洗外墙。

（五） 环境卫生服务

1．业主办公公共区域以外的环境卫生打扫由公司清洁工负责；

2．公用卫生间一天三次打扫，冬季早、晚各打扫一次，夏季早、中、晚各打扫一次；

3．垃圾桶每天倾倒一次。业主有特殊垃圾、废料等，需告之行政部，指派清洁工配合。

4．公司可应业主要求提供卫生清洁服务，服务标准按清洁面积每平方每天0.3元计收

服务费；大扫除按面积视情况而定；

5．环境卫生实行定期打扫，日常巡视工作制度；

6．其他卫生清洁规定，和公司卫生规定并轨要求；

（六） 园区绿化

1. 园区内所有草坪绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地维护按照园林局规定的

《二级养护标准》养护。

2. 定期派专人对园区内草坪、植被进行养护。

（七） 供暖、空调管理

1. 园区内供暖期为每年11月15至第二年3月15日，节假日不供暖。

2. 园区内冷热交换系统温度为：夏季室温不高于25C0，冬季不低于16C0。

（八） 其它规定

1．业主不得私自将物业使用权转给第三方，否则公司应立即终止合同；

2．垃圾应在指定地点倾倒。不得向窗外公共区域乱丢纸屑、烟头等物，一经发现，对该业主给予50元以上的处罚；

3．停放车辆不服从管理，公司有权将其车辆逐出园区。所有车辆不得在园区内鸣笛；园区内车辆行驶速度不得超过5公里；

4．意张贴广告画、通知等有碍观瞻的物件，一经发现罚款50元；

5．业主不得使用大功率用电设备，造成事故的追究业主赔偿责任；

6．不得在租用房屋内从事违法事项，一经发现，公司有权停止其租用权，并且不退押金。

六、网络服务

（一）为业主提供电话网路接口，号码申办等业务由业主自行申请，公司网管员配合接入，并

为其预留长度不超过三米的连接线；

（二）为业主提供两兆带宽的互联网服务，按60元/台/月费用收取，业主在正常工作期

间不得下载大容量信息，一经发现，公司可立即停止服务；

（三）业主在使用期间，其计算机维护、安装自行解决，在公司需对网络维护期间，应

予以配合；

（四）如遇其他不可抗力导致网络服务中断的，公司不予负责；

七、车辆管理

（一）业主车辆必须按照指定地点停放，必须服从物业保安人员的管理；

（二）行政部负责核定业主可进入园区停放的车辆，并由保安人员监督管理；园区的车位只

为入园业主车辆停放之用，业主应对自己的车辆安全负责，车内物品自理；

（三）外来车辆原则上不允许在园区内停放，如有空闲车位，需在保安处办理进入手

续，方可停放；保安人员应对进入园区的车辆进行登记；业主车辆进出一律由园区B门进出；

（四）大型车辆出园区时，必须接受保安人员查验，有可疑物件，不得放行；摩托车、自行

车进入园区时，必须领取存车牌方可进入，进入园区的自行车、摩托车需在地点停放，不得乱停乱放，保安人员有权对不符合规定停放的车辆进行劝阻，不听劝告者，处以50元罚款；出门时应向保卫人员交回车牌，无牌车辆禁止出门；

八、安全管理

（一）贯彻“预防为主，人防、物防、技防三者相结合”的原则，接受公安部门的指导和监督。

（二）行政部负责建立各种突发安全事件处理预案；

（三）保安工作由行政部领导，并对其日常工作进行监督、检查；行政部应根据园区实际情

况划定重点防范区域；实行24小时保安值班制，并定时巡查； （四）保安人员17：00----次日21：00每两小时巡逻一次，对入住各单位的办公室安全情况进行检查，各业主单位加班人员21：00未离开的，保安人员应进行登记，并要求当事人签字，当事人离开时应当登记离开时间； （五）行政部据工程图纸制定紧急疏散方案，告之各业主，并对各业主的安全管理进行指导；园区内的楼梯、过道、消防通道不得以任何理由占用，必须保持畅通 （六） 入住业主不得在租用的房间里从事国家法律禁止的事项，造成后果的应追究责任，保安人员有权对园区内所有有碍安全的事项进行制止、消除； （七） 政部应经常和业主沟通，提醒其加强安全防范管理，配合园区安全管理工作； （八） 凡是由业主自身管理不善造成的安全事故，公司不予负责，造成火灾等危害有权要求业主进行赔偿； 九、消防管理 （一）消防安全基本情况应当包括以下内容： １．单位基本概况和消防安全重点部位情况； ２．建筑物或者场所施工、使用或者开业前的消防设计审核 消防验收以及消防 安全检查的文件、资料； ３．消防管理组织机构和各级消防安全责任人； ４．消防安全制度； ５．消防设施、灭火器材情况； ６．义务消防队人员及其消防装备配备情况； ７．与消防安全有关的重点工种人员情况； ８．新增消防产品、防火材料的合格证明材料； ９．灭火和应急疏散预案。

（二）公司行政部负责公司所有消防安全的管理,每年定期进行相关人员业务培训，定期检

查消防工作执行情况；

（三）建立健全消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；

（四）保障消防设备完好，消防通道畅通；消防设施明显标志，定期对消防设施进行巡视、

检查和维护；

（五）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（六）发生火灾时，按照预案指挥人员撤离，并配合消防人员灭火工作；

（七）防火通道必须保持畅通，严禁准放任何物品者塞防火通道；

（八）办公用房与生产厂房及仓库应分开，保持安全间隔，严禁混杂在一起。

十、奖励办法

（一）房屋出租率全年达85%以上，并且无房款，其它费用拖欠。公司给予奖励。(具体见

相关规定)

（二） 公司内部员工联系租赁房成交的合同，期满后无欠款的条件下，按合同额的20‰

奖励。

（三） 公司物业维修服务实行申报12小时回复制度，违反规定者每次处100元罚款；

（四） 当业主保有面积低于可出租面积的50%时，扣除行政部经理、物业管理员20%的绩

效工资；

十一、附则

１．本方案针对西安华海医疗信息技术股份有限公司园区的物业管理有效；

２．本方案由华海公司行政部解释；

３． 自2005年1月1日起执行。