工程建设中需要注意的问题(邓伟雄)

工程建设中需要注意的问题

广州城建开发工程咨询监理有限公司 邓伟雄

前言：

作者通过对工程建设中涉及发展商、设计和施工的问题进行归纳总结，期望本文可以起到抛砖引玉之用。需要指出的是，这篇文章只是作者根据自己在工作中所遇到问题的侧重点去写的，由于经验所限，其中不免存在纰漏之处，恳请各位读者予以指正。

一、前期策划问题

1、对于旧有建筑物拆迁后的用地开发，要注意原有建筑物基础等地下构筑物会导致基坑开挖困难，从而使工程费用增加且工期延长。

2、大型小区建设可以分析物业分区管理的可行性和经济合理性。

3、大型小区分期开发时，应考虑在下一期工程用地中暂时进行土方存放的可能性，尽量在场内消化土方，从而解决本期工程用地的紧张性；同时，也要考虑施工通道的合理定位及绿化树木二次迁移的暂时用地。

4、若小区的开发建设是分期交付使用时，应考虑外电、外水、消防、智能化等专业管线系统相应地按分期交付验收来设计。

5、当开发周期较长时，要预测楼价波动情况对小业主的心理影响，尤其是购楼价高于交楼时市价的情况。

6、在交楼人员及维修人员投入不足的情况下，要尽量避免大规模集中交楼，以免由于不能短时间解决维修问题而导致小业主不满。

7、要注意协调好规划设计、建筑设计、结构设计、装修设计、人防设计、市政设计、专业管线设计、供电用房设计及其他专业设备（如净水设备）配套设施设计，保证一致性和及时性。

8、应尽早确定交楼标准间的装修（包括橱柜设计）和智能化等专业设计，以便与原建筑设计协调统一， 避免影响施工进度。

9、如果设计变更的数量较多，应提早与设计院洽谈竣工图的出图事宜，这样既不会拖延竣工验收的时间，也有利于后期开发同种户型建筑物时的图纸更加正确清晰。

10、在编制总体控制计划时，应注意土方量、地下室深度和地质情况、天气情况、施工场地、交通情况等因素对土方开挖施工进度的影响。

11、应根据项目的总体控制计划及招标询价计划，拟定图纸供应计划及物料定板计划。

12、交楼样板间及装修示范间设置在哪里及何时设置，以便配合销售；停车场设置在何处

以及停车位是否足够；参观样板间的路线及示范园林如何设置，以便安排环境施工，且不跟施工通道发生冲突；广告牌位置的设置是否合理；小区主入口的设计方案应尽早确定并及时施工。相应地，应尽快进行铝合金门窗及裙楼幕墙、园建绿化、样板间及大堂装修的询价招标工作。

13、售楼样板层的临时售楼电梯位置应根据电梯机房的布局，选择靠近机房门口的电梯作

为临时售楼电梯，避免日后拆装空间不足。

14、装修样板间的方案要尽早确定，避免大量修改原房屋的结构、砌体和管线，从而节省

投资。

15、应尽早确定住宅各户型的负荷分布明细（包括营销对赠送的家电设备的构思），以便

设计人员进行功能核算，且避免日后对有关预埋线管的更改。

16、在前期策划中考虑基坑支护方案时，可结合旁边其他工地或下一期开发项目共同考虑，

这样有可能会通过优化方案而大幅度降低基坑支护的造价。

17、商场开发可考虑提供商铺装修菜单给小业主选择，从而减少收铺后二次装修所导致公

共部位成品保护和系统改造的影响（如地砖、喷淋系统等），并促使提早营业，提高人气。

二、询价招标及合同问题

1、要尽早确定土壤氡气含量检测单位。

2、在项目前期策划及总包单位招标前，应进行合同策划，关键在于拟定合同结构形式、

要约方式、合同界面等；其中，合同关系也跟付款方式有关，譬如要注意指定供货商的合同付款方式应与总包合同对应。

3、总价包干招标时可考虑函括以下内容：视频监控安装，开路口及植物迁移，工地的IC

卡出入口，基坑周边房屋的安全性鉴定（此项可由发展商负责），塔吊等设备安装时牵涉到的结构加固，不同标段交界处的后浇带由谁负责施工，市政管井如何划分标段，超前钻孔洞灌浆，超声波埋管，发电机费用计算方法，保修阶段的相关要求，业主及监理办公室的水电费和电话费等相关费用，安全措施费用及其支付条款，以及规定施工单位由于拖欠工人薪金而引起纠纷的违约金，安全生产措施费没有专款专用的违约责任；违约罚款应在当月进度款中扣除；分包单位罚款基数的确定；总包单位必须与专业分包单位签订现场管理协议书、安全生产责任合同及工程安全管理责任协议；安全生产措施费及配合管理费的支付应有监理和业主的符合性审查和确认；在合同支付

条款中应明确业主指定品牌而由总包单位签订合同时的支付条款方式，例如是否设定定金或预付款、支付比例是否调整；由总包单位签订合同的指定专业分包单位（其他项目费用）的相关费率如何考虑等。

4、总包单位招标时，除了明确总价限价外，也可明细各主要部分限价，如混凝土、钢筋、

商品砂浆、模板措施费，也要明确投标暂定主材价不符合招标文件时的调整方法。

5、总包单位招标时，可要求会议室配备投影仪，并要求总包单位对各分包单位的周报进

行汇总，并以PPT 的形式进行汇报；招标文件中若要求总包单位配车和司机时，也须详细明确油费、年票、路桥费、保险、维保等要求。

6、可考虑在招标及签订合同时提出销售条件及所要求的时间控制点，如±0.00的完成时

间、≤18层建筑物的全部结构完成时间、>18层建筑物的2/3结构完成时间等，并明确砌墙样板及水电位置确认时间的长短，以便施工单位编制切实可行的进度计划。

7、总包单位或木门单位招标时，应明确门边打胶的责任。

8、总包单位招标时，应根据设计要求，在工程量清单中明确止水桩的做法，譬如，应明

确水泥搅拌桩和双管旋喷桩的单价；此外，在人工挖孔桩的清单工作内容描述中，应明确入岩增加费。

9、招标时所提供的材料推荐品牌的档次应统一，同时，尽量不要硬性规定施工单位投标

时所选取的品牌在签订合同后不能变更（可设置相应条款），因为首先在评标时没有对材料品牌进行比选评分，其次也不利于施工单位材料采购时的谈判，也局限了业主材料定板的范围。

10、在土建及装修招标时，应注明使用干混砂浆或预拌砂浆，严禁现场搅拌砂浆。

11、在签订甲供料（如洁具、墙地砖等）合同时，应考虑合理的施工损耗率；要注明施工

单位对甲供料不开箱验货所要承担的责任。

12、各专业单位招投标时，应清楚划分彼此的施工界面，如总包、市政及园建之间关于排

水管井范围的划分等。

13、木门招标时应确定户门是否使用AB 锁。

14、基坑监测合同中应明确监测报告必须对监测结果作出结论性评述，须经监测人、监测

项目负责人、监测单位技术负责人签字确认，必须加盖CMA 认证章；此外，建筑物的沉降观测时间应明确结构封顶后的要求。

15、超前钻合同可不包含钻孔压力灌浆的费用，可由总包单位施工。

16、人工挖孔桩抽芯检测承包合同应包含抽芯孔压力灌浆的费用。

17、在幕墙及铝合金门窗询价招标前，可委托设计咨询单位进行专业招标图设计，应要求

设计单位提供铝型材的技术指标数据（如线密度等）；铝合金门窗的玻璃型式和安装方式、窗的开启方式等不但会影响造价，也会影响效果；同时，在招标文件中应考虑函括四性（或三性）试验、玻璃胶相容性试验、螺栓抗拔试验、节能试验和检测、相关材料送检、玻璃热处理、防雷焊接、门窗框内填砂浆、脚手架（如裙楼）的搭设及拆除、开模费等相关费用；另外，对于买卖合同及安装合同，应注明对销售发票及工程发票的要求；合同中可注明，若图纸更改导致门窗框外围面积变化超过5％，结算才能调整；此外，应注意幕墙安装单位须具备天面钢结构施工的专业资质。

18、户门及防火门必须及时采购并安装门框，以便外墙和楼梯间部位的涂料或饰面砖收口，

同时也可以保证电梯机房设备安装后的防盗安全及电梯的质监验收。

19、防火门合同应包括门框内的填砂浆内容。

20、园建绿化招标时可注明施工单位包括绿委报批验收工作。

21、应尽快进行外电、外水、市政道路排水的询价招标工作，因为这些工程内容对其他中

间及竣工验收工作都会造成较大的影响，并由于相关政府部门工作的特殊性，存在不可预控的因素太多。

22、智能化工程招投标时，应提前安排物业管理方介入，以便提供诸如停车场管理系统、

闭路监控系统、门禁管理系统等相关技术意见。

23、当消防控制室和视频监控室共用时，消防报警的招标范围最好包括静电地板等室内装

修。

24、大规模装修设计在招标前应确定吊顶及隔墙龙骨系统的详细做法。

25、市政道路排水工程合同措施费应包括连接市政道路及管道发生的所有费用、顶管工程

施工报批费用、临时道路占用及修复等相关费用；此外，可包括办理城市排水许可证的手续费用及需向有关部门缴纳的行政事业收费、小区开设永久路口的申报手续费用、迁移绿化和路灯的费用、迁移公交车站和电信箱的费用等。

26、园建绿化工程和市政道路排水工程的询价招标范围应包括现有固化场地的拆除清理

工作。

27、由于钢管混凝土工程的结构实体检测工作应在施工过程中进行，因此，要提前确定结

构实体检测单位；此外，在总包合同架构策划时，应明确钢结构焊缝第三方检测是否由业主直接委托。

三、总体规划问题

1、如果建筑群的地下室分布较广或体积较大时，可以通过调整地形标高、制造假山或挖

填运河河床等措施来消化场内土方量，尽量使土方平衡，节约投资，并能创造一个优美的环境。（竖向规划设计应综合利用地形地貌及地质条件，因坡就势合理布局道路、建筑、绿地，并顺畅排除地表水，而不能把竖向规划当作是平整土地、改造地形的简单过程。小区的平面布局只有与竖向规划在方案编制过程中不断彼此配合、互相校核，才能使整个小区的规划方案更切实际、逐趋完善。）

2、靠山开发的小区应注意做好防洪排洪规划，宜沿山坡脚设截洪沟，尽量将山洪引离小

区。

3、结合小区规划，有条件时可利用现有湖泊、池塘或挖设人工湖以调蓄雨水，这样一方

面可以方便雨水排除并节约雨水管的投资，另一方面可以创造一种水乡环境。但是，要考虑增加中水净化循环设备的投资。

4、紧靠江河的小区开发，在进行建筑物基础设计以及市政道路、园林的地基处理时，应

充分考虑涨潮退潮过程中水位变化对地基基础的影响，否则，容易导致地基基础过度沉降，特别在临江处甚至会发生地基坍塌。

5、煤气管道布置应尽量避开小区主道和繁华的街道，管网布置时应了解住宅规划发展情

况以避开未来的建筑物。

6、人行道宽度是否能满足各种管线的埋设，包括供水（含消防栓）、供电（划分为强电和

弱电）、电信、有线电视、智能化系统（包括宽带网、闭路监控系统、周界报警系统、小区广播系统、保安巡更系统等）、煤气、路灯。同时，还要考虑人行道边树坑的影响。这里牵涉到“四个距离”：一是“各种地下管线之间最小水平净距”，二是“各种地下管线之间最小垂直净距”，三是“各种管线与建（构）筑物之间的最小水平净距”，四是“管线与绿化树种间的最小水平净距”。

7、机动车道污水井和雨水井的设置是否合理。在别墅区内要考虑化粪池的设置不能过多，

可以几栋别墅共用一个化粪池，并通过连通的排污管排到市政的污水接户井。另外，在悠闲商业街内要尽量少地设置雨污井，或通过表面装饰以达到简洁美观的效果。

8、别墅区应特别注意市政路面标高跟单体室内±0.00、车库地面标高、园林地面标高之

间是否协调。

9、规划单体设计时，应考虑雨污立管和空调排水管的设置，以免影响建筑物外立面效果，

同时也避免外立面确定后而难以安排立管。

10、小区内的变电房、分线箱、抄表箱（水表、电表、煤气表）和邮箱位置的设置是否合

理美观，是否会阻碍建筑物首层住户的视野。

11、小区内的道路设计宜清晰明了，最好设置路侧石，以免影响规划验收。

四、施工图设计问题

（一）建筑设计

1、别墅户门前抄表箱的位置要在图纸上表示出来，并据此调整首层建筑平面图上的化粪

池及首层排水平面图上的雨污井的位置，避免彼此冲突。

2、别墅小区内的拱桥曲度不应过大，以免影响行车时的观察视线。

3、建筑物楼层净高是否满足专业设备（如净水设备、供电设备）高度及专业管线排放的

要求。

4、设备用房位置的设计要考虑日后运营期间是否便于设备的维修和更换。

5、高层住宅的窗户不宜设计为推拉窗，因为在暴风雨时，雨水在风力作用下有可能从窗

扇之间的缝隙被挤入室内；风力较大时，缝隙在气流作用下也容易发出噪音。

6、设备用房中的窗户不应设计为平开窗或推拉窗，而应设计为百叶窗。

7、防火门（包括楼梯间、水电表房、水泵房、变电房、电梯机房等）的设置（如开启方

向等）是否符合规范；裙楼楼梯的疏散宽度（包括防火门净宽）是否符合消防要求。

8、变电房砖墙厚度通常要满足240mm ；天花只须结构板底刮平，不能做批荡；变电房内

不应有给排水管或风管等穿越。

9、游泳池内不能设计有尖角的构筑物，必须全部设计为圆角。

10、建筑物的大面积阳台需要注意排水坡度会导致室内外高差过大，这可以通过增加雨水

口或设置门坎来解决。

11、要确定卫生间排气扇的预留洞口是设置在墙上还是窗户上，如果设置在墙上，则要注

意预留洞口的位置是否合理及是否有相应尺寸的排气扇。

12、卫生间和露台必须要做附加防水层，而厨房和阳台（非露台）则并非一定要做附加防

水层，具体作法详建筑总说明及大样图；但是，厨房烟道以及阳台外墙地面的阴角处最好局部做防水。

13、厨房的排烟口位置是否跟结构混凝土墙柱的位置相冲突，若无法改变排烟口或混凝土

墙柱的位置，则应预留洞口，避免后凿。

14、客厅内可考虑预埋环绕声后置音箱的数据线管及插座。

15、户门或阳台铝合金平开门要注意门槛底框处的高低方位及反边设置（即门的开启方向

尽量向外），以便有效地阻止雨水被风力挤入或倒流入室内。

16、在确定地面找平层的高度时，应考虑智能化线槽的高度要求。

17、主人房及客房内的墙面尽量拉平，避免柱位凸出，在样板房砌体完成后要注意统一。

否则，除了会影响使用功能外，也会影响装修的效果。

18、要注意空调主机摆放的位置应方便安装，且不能正对邻居的阳台。

19、空调机的定位要充分考虑相关细节，例如：非标准层是否存在影响空调主机位置的地

方、空调板的定位是否方便主机的安装、墙体的局部凸出部位是否影响挂机的安装、预留孔位置是否方便铜管的安装且是否与排水管冲突、室内天花饰线高度是否跟空调预留洞产生矛盾等。

20、当客厅考虑空调柜机的预留孔时，应注意避免预留孔的位置跟踢脚线高度发生冲突。

21、阳台栏杆的设计应多方面考虑，包括质量（如是否容易生锈、是否收口美观等）、安

装（是否方便安装和打胶、是否维修安全等）。

22、建筑设计中，要注意建筑构造用料做法表和建筑大样图不能发生矛盾，如地下室楼板

面层的做法。

23、剪刀梯的窗户要避免联通两个楼梯，以满足消防要求。

24、疏散楼梯步级应设置挡水线。

（二）结构设计

1、室外平台、梯级、装饰柱或外墙垂直饰线下是否有地基处理，或者是否直接跟主体结

构相连，建议采用后者处理，以便减低裂缝出现的可能性。

2、车库出入口的结构板应预留钢筋，以利于减少此部位出现裂缝的可能性。

3、靠近混凝土墙柱的窗户顶部若要设置过梁，要注意浇筑混凝土墙柱时预留过梁钢筋，

这点可以在结构总说明中注明。

4、结构施工图设计中应考虑变电房内的梁板是否足够承载变压器及回填土的重量，且是

否留有足够净空让高低压电缆排管。同时，也要考虑设备用房内其他专业设备（如净水设备等）的重量要求。

5、梁板混凝土标号的选用除了考虑承载力的要求外，还应考虑实际施工操作的可能性和

方便性。如核心筒等部位，由于墙柱布置较为密集和板块面积较小，因此，梁板混凝土最好采用跟墙柱一样的标号。

6、结构设计中的各个设计人必须统一钢筋的使用原则，尽量避免直径相同的二级钢和三

级钢混合使用。

7、结构设计（特别是对于公共建筑）的荷载计算时，应考虑天面冷水机组及各楼层的强

电线缆、给排水管、冷冻水管、风机、盘管等荷载作用。

8、结构设计时应考虑建筑施工难度的影响，包括建筑设备荷载（如电视塔和西塔的塔吊

等）和施工进度对结构强度的要求。

9、基坑支护桩及压顶梁的标高应尽量适当降低（约±0.00以下2米），以避免周边管井及

化粪池施工时打凿太多的钢筋混凝土；或在基坑支护方案时把化粪池考虑在内。

10、后浇带两端梁板钢筋的大小及布置要注意一致，尤其是分别由两个结构工程师设计时。

11、卫生间沉箱位置的梁应考虑作梁面标高降低处理，以便于卫生间的完成面标高能切实

降低。

12、厨房烟道跟天面或楼层地面的交界位置应设置混凝土反起，或作阴角局部防水处理，

以减少由于下雨或搞卫生而引起上下层漏水；另外，天面烟道排放口的设计（如百叶等）应完善。

13、结构设计时，应考虑梁的布置是否影响窗外的景观。

14、小区泳池的地基处理方案应尽早确定，以便在基坑回填时及时进行地基处理，避免回

填后再重新开挖，以节省投资。

15、基坑支护内支撑梁设计时，应考虑梁的设置高度，不能太低（腰梁影响回填），也不

能太高（影响打凿）；同时，地下室侧壁外的净空要比腰梁宽度大，以免影响侧壁钢筋安装；此外，应考虑车道、后浇带等薄弱部位的加强措施。

16、当基坑支护设计采用搅拌桩时，应考虑邻近工程基坑锚杆的影响。

（三）机电设计

1、小区自行维护的路灯可设置时段间隔回路以便省电；另外，路灯的布局应尽可能避开

门口、窗口位置。

2、应注意机电设备的选型参数及安装方法，对于涉外工程应特别重视，避免影响使用效

果，如风机运行的噪音性能等。

3、公建（如酒楼、商店）等建筑物的装饰灯和预埋管线位置应尽早确定，避免外墙后凿。

4、应注意建筑物的化粪池及浑身渠雨污井是否位于规划路或小区路上，因为小区内不同

位置的同种类型建筑物并非都能简单地套用同一套首层建筑平面图和首层排水平面图。

5、由于车库出入口必须穿越人行道，所以要注意避免人行道上的井环落在车库出入口及

路侧石处。

6、化粪池检查井及浑身渠雨污井的设置应尽量远离建筑物出入口，以便美观实用。

7、应尽早确定厨房是否需要预埋热水管道，卫生间用哪种热水器（电热水器、煤气强排

式热水器、煤气平衡式热水器）。

8、房内的水电位置是否足够及合理，卫生间是否留有镜前灯电线开关及电吹风防溅插座，

厨房是否留有消毒碗柜、微波炉插座和煤气漏气检测装置插座，工作阳台是否留有煤气热水器和洗衣机插座等，并须通过样板间来最终确定。

9、阳台的雨水口最好设置在阳台外面，使排水方向向外。

10、雨污立管（尤其是雨水管）应尽量设置在室外（大部分别墅买家所提出的修改意见都

反馈了这个问题），当必须设置在阳台时，应考虑如何利用墙体隐蔽视线（如阳台推拉门不宜过宽）；工作阳台地漏不宜太多（尽量只设置洗衣机地漏），横管走向应简单，以便美观；同时，应考虑厨房排水管如何接入立管，并应利用橱柜架空底板隐蔽。

11、卫生间排气扇插座不应与预留洞口距离过长；热水器的接水管、排气管、插座不应与

热水器距离太远；空调的预留洞口跟插座位置应相邻。

12、卫生间若是设计为沉箱，则应在沉箱底找坡并设置排水口，以防日后使用时沉箱积水

导致渗漏或返潮。

13、室内给水管宜设置一个总闸，以方便使用和维修。

14、空调通风系统的出风口（如条形出风口等），应考虑产品周边的尺寸是否满足收口要

求。

15、卧室空调挂机的位置设置应考虑是否跟衣柜位置冲突。

16、烟感不能距离空调送风口太近（不少于1.5m ），宜接近回风口安装，避免发生事故时

影响烟感的感应动作。

17、厨房及卫生间的排气扇插座要并入插座回路，而不能作为照明回路设计。

18、餐厅吊灯底盒的预埋位置应尽量准确，以免吊灯不在餐桌正上方。

19、室内筒灯的位置应避免与空调挂机位置发生矛盾。

20、水井、强电井、弱电井的楼板预留洞口不能太大，宜事先确定好相关管槽的位置。

21、根据卫生间淋浴柱（淋浴屏）及地漏的款式，核实地漏是否满足排水量的需要，以免

沐浴时排水不畅。

22、涂塑复合钢管（U-PVC ）不宜在室外易曝晒或极寒、温差变化大的环境中使用，譬如

不宜用作室外雨水立管，以免产生内涂塑料层与镀锌钢管分离。此外，涂塑复合钢管的接口也不应使用沟槽式连接。

23、开关位置不应太靠近门边（尤其是户门），以免影响门的安装质量。

（四）装修设计

1、当房间布局重新修改或由另外一个设计单位负责室内深化装修设计时，应注意水电管

线、开关插座、灯具及空调预留孔位置可能要相应地调整。

2、应确定厨房及卫生间的吊柜、落地柜、浴缸、镜面等不可见部位是否需要贴瓷砖。

3、橱柜端部应注意收口美观，尤其当墙体阴角不是直角时，应尽量避免端部橱柜过长，

以减少端部收口的累积误差。

4、塑胶地板对地面平整度的要求较高，水泥砂浆找平层较难达到平整度要求，因此最好

把地面设计为自流平找平层。

5、裙楼幕墙若为落地玻璃，则应考虑空调管如何出外墙。

6、室内装修若采用吊天花、假梁或石膏线等，应结合室外空调板位置，综合考虑这些因

素对空调挂机位置的影响，因为这些因素都有可能造成墙上的空调预留孔位置无法调整，从而导致空调预留孔紧贴室外空调板，造成雨水灌入室内。

7、栏杆设计应注意确保施工收口的简单及美观。

8、空调落地百叶的外框应设置泄水孔，避免外框打胶后造成积水。

9、波打线和踢脚线的石材尽量选用花岗岩，而不要使用大理石（如啡网），避免容易断裂。

10、衣柜顶部外边缘不宜设置石膏线，主要因为美观效果不明显，且加大施工及配合的难

度，不方便维修或更换。

11、装修样板间的施工应尽量涵括所有细部的安装施工，以免影响大面装修施工时的定位，

如所有龙头、洁具的给排水管都要尽量安装，避免角阀定位不准确等问题出现。

12、淋浴屏的安装高度应满足使用性和舒适性，尤其是由普通花洒变更为顶部花洒时，应

注意调整安装高度。

五、施工协调问题

（一）土建、装修协调问题

1、不同土建单位在同一建筑单体的地下室及裙楼施工界面交接处的界面划分及施工前后

次序要安排清晰。

2、施工前期应尽早考虑基坑内土方外运道路的位置，并结合工程桩抽芯、塔吊位置等因

素一起考虑，同时，应考虑最后桩土的外运方法。

3、小区中心花园泳池等土方可以考虑作为基坑周边的土方回填，但需要提前作综合考虑。

4、施工前期应尽早确定塔吊的位置，以便吊装工程桩的钢筋笼；同时，应确定是否需要

穿越地下室及裙楼的楼板，并报送相关方案给结构设计复核。

5、外排栅的搭设方案应考虑样板房是否须漏空、裙楼是否须施工幕墙、是否影响浑身渠

及化粪池的施工、是否影响地面防水的施工等问题。

6、售楼样板层除了考虑外排栅可能需要悬挑外，也要考虑相应位置避免人货笼固定杆件

及外排栅卸载钢丝绳端部做在此楼层；此外，售楼部及样板层也要考虑尽量避免混凝土泵管穿越。

7、售楼部施工前（主要是外立面施工需要搭设脚手架时），应尽早进行市政管道及化粪池

的施工。

8、售楼部、裙楼、首层电梯大堂、电梯厅、厨房、卫生间、户内门廊等部位，应结合饰

面作法，确定墙面或天花等是否须批荡，以减少不必要的投资，并能增加有效空间。

9、厨房天花封闭前，应预留安装抽油烟机排气管的检修口，或预先安装排气管。

10、阳台栏杆必须及时确定式样和安装，以便外墙涂料或饰面砖收口。

11、裙楼幕墙的广告位置应考虑广告画的固定方法。

12、石膏板等轻型间隔墙体装修，在采用钢门或钢门框时，应考虑门框如何安装及如何收

口，并应考虑墙体的承重系统是否能承受钢门的重量（可以采用钢材加固门框）。

13、由于售楼方案需要提前裙楼幕墙施工，则应考虑幕墙（尤其是石材）的成品保护方案，

避免塔楼清洗时导致幕墙污染变色。

14、交楼后的维修阶段，应协调好物业、总包单位以及各专业分包单位的钥匙使用和维修

顺序问题。

15、为了电缆等材料的成品保护，管井门的锁可在面砖铺贴前安装，但应留置足够尺寸的

圆孔，以便开启或更换。

16、超前钻单位进场后，要做好标高控制点的书面交接记录。

17、内爬塔吊位置的安排应考虑是否影响后期（装修期间的垂直运输）电梯的安装，并应

结合售楼电梯共同考虑，譬如，是否设置在核心筒楼板处或设置在哪个电梯井，槽钢的位置是否影响旁边的电梯等。

18、审批爬升脚手架施工方案时，应注意其高度对施工进度的制约。

19、在制定商场地面装修的成品保护方案时，应考虑到商铺移交小业主装修时的二次成品

保护。

（二）机电协调问题

1、跨马路的开挖工程是连接市政管网的关键，应注意开挖修复马路手续的复杂性以及顶

管工程的难度。

2、外水接驳点应注意是环形活水抑或独头死水，也可考虑加设放水口。

3、弱电（包括电话、电视、网络）应避开强电，特别在大楼入口处的狭窄相逢部位应保

持一定的距离，避免信号干扰；电信户外井由于要满足下人操作，故井的尺寸较大，应跟其他管井综合协调以便布局合理。

4、电梯或其他专业设备运货到场前，要确认货车的载重量、车辆长度、行车路线以及沿

路的施工状况。

5、应充分考虑装修天花龙骨吊杆跟水电预埋线管位置的冲突，提前协调并明确位置，以

免装修单位做吊杆时打穿水电预埋线管。

6、水电安装单位施工完并在交付给装修单位施工前，要把水电预埋管（特别在卫生间、

厨房）的位置标识出来，以防装修时打穿预埋管。

7、应尽早选定洁具型号，以确定给排水及排粪管道口的预留位置。

8、厨房、卫生间和电梯厅的开关、插座及配电箱等底盒安装后可暂不填砂浆固定，留待

装修单位施工，以便贴瓷砖时可以调整底盒位置（不能骑缝），使收口位置更加美观；也可在样板层装修后再予以确定。

9、天花中的各专业线管线槽在安装前，应做好综合布线协调工作，包括线管线槽、悬挂

设备、检修口等（如消防主管不能跟筒灯），保证在穿插施工时有足够的操作空间，并在终饰后能更加简捷美观（如简化检修口等）。同时，应考虑天花主副龙骨、石膏板（或矿棉板）的材料高度以及施工维修空间，并应考虑后续工序（如石膏板间墙和工作窗口安装等，特别是防火分区间墙）施工时是否有足够的工作空间或方便施工。

10、淋浴间的地漏应位于波打线内，阳台地漏应位于波打线外，以便美观。

11、座厕的安装应安排在角阀安装之后，以避免座厕安装后而导致部分角阀不能安装。

12、商场喷淋系统的下喷可统一标高安装，避免由于小业主收铺装修时意见不一从而导致

开发商承担责任、后续工作量较大且安装费用提高。

（三）其他协调问题

1、不同施工标段的出入口应分别设置，各标段的场地应满足各自封闭管理的要求，以免

日后互相扯皮。

2、不同土建单位、市政单位和园林单位的规划放线必须要互相吻合，在交接处的平面座

标、轴线及标高必须要一致，并且要使用同一个或几个座标标高点作为基点来引出放线。

3、总包单位施工组织设计方案中的临时施工水电布线要考虑是否影响以后其他工序（如

化粪池、浑身渠、专业管线、道路及绿化、河床和堤岸、桥梁等）的施工，避免二次迁移。

4、装修场地、电梯井、公建房、公用设备、市政道路、园林绿化、外水、外电等相关场

地及工序的交接手续应清晰，以明确各施工单位交接前后的责任。

5、塔吊及人货梯拆除前，应协调好相关单位（特别是机电、幕墙、擦窗机等单位）的设

备吊运情况及时间安排。

6、应要求各施工单位编制检验批计划汇总清单，监理部应编制见证取样制度，以利于执

行和监督。

7、工程竣工后，在交付使用前，应注意定时清理阳台排水口处的树叶等垃圾，以防排水

口堵塞导致积水。

8、人行道铺装施工前，应尽早进行相关报建手续（包括市政、交警、城监）。

六、施工质量问题

（一）土建质量问题

1、要督促施工单位制订详细的“防水施工技术交底书”，包括外墙、天面、露台、卫生间、

预留套管处、铝合金门窗框边、伸缩缝和沉降缝的防水措施，特别要注意外墙裂缝的控制与防治。

2、桥梁跟道路的交接部位应按要求设置翻板，以利于控制交接部位出现沉降时收口美观。

3、污水井必须内外批荡，雨水井只须里面批荡。

4、验收施工单位的楼层标高控制线时，必须从原始点出发，通过标高引线，复测控制线

是否符合设计要求，避免累积误差。

5、对于裂隙比较发育的沉积岩，若发现抽芯岩样破碎，则应考虑改用大口径钻管（如Φ

110），以利于抽芯岩样完整，否则会影响桩基础分部的质监验收。

6、外墙砌筑时，竖向灰缝宜采用挤浆或加浆的方法，要及时进行竖缝的刮缝和塞缝，以

减少和消除外墙渗漏点。

7、外墙装饰施工前，首先要安排专人把外墙拉筋处的钢筋头收口。土建单位在固定脚手

架时，最好考虑日后钢筋头收口时方便施工。

8、阳台外墙砖位于天花的位置，应避免出现大小砖（老鼠尾）；此天花部位的批荡施工应

跟外墙批荡（外墙砖模数）相协调，避免滴水线收口部位凸出过大而影响美观。

9、外墙干挂石打胶宜尽量用相近颜色的胶，若用黑色胶则应特别注意打胶的观感质量。

10、天花装修施工前，应检查是否有渗水或漏补梁板孔洞等情况。

11、水泵房及冷水机组房应在室内周边设置挡水，以起到良好的防水效果。

12、施工过程中要注意检查标高、轴线位置、平面几何尺寸（特别是对于梁板弧形尺寸、

电梯尺寸等）、楼板厚度、批荡厚度等是否符合设计要求。

13、对于混凝土浇筑、梁板模板拆除、墙面批荡等工序，应严格执行施工前的工序报验手

续，以确保施工质量及安全。

14、模板必须要留生口以便清理垃圾；捣混凝土时严禁把面筋踩凹，在浇筑面上行走时必

须铺板；墙柱捣混凝土时严禁用力摇筋。

15、梁板和墙柱宜分开浇筑混凝土，尤其对于异型柱，避免暗柱部位钢筋太多，影响振捣。

16、要注意飘窗台钢筋的绑扎质量，尤其要保证面筋的高度，避免悬挑板出现质量安全问

题。

17、地下室及水池侧壁的模板拉杆要设置止水环，并加设木块使浇筑后的混凝土表面凹进

去，以便在拆模并切除拉杆后，有利于对该部位进行防水处理。

18、在施工过程中，不但要检查施工现场配合比所需原材料是否合格，而且要检查配合比

本身是否符合设计、招投标文件及合同的要求。

19、当楼地面施工出现沁水现象时，严禁施工单位在表面撒干水泥，宜采用搅拌均匀的

1:1同标号的水泥砂子撒匀，并进行压光处理，压光24小时后，进行洒水养护。

20、墙身防潮层要作为一个主要工序认真操作，不得采取用高标号砂浆砌体来代替防潮层

的做法。

21、露台防水层靠外墙脚处的反起高度一定要满足要求，以防渗水进墙内。

22、卫生间找平层地面与墙根四周应抹成圆角（R ＝20mm ）。

23、卫生间的蓄水试验应使水浸至高出卫生间外地面5cm ，以便检查防水层的反起高度及

施工质量是否符合要求；另外，应注意给水管等部位的防水修补。

24、若梁柱节点的混凝土等级跟梁板不一致，则必须按要求留置混凝土试块。

25、外墙、外窗和屋面材料的试验结果要满足节能设计审查备案表中的指标要求。

26、施工单位编制的混凝土浇筑方案应包含应急措施的内容，譬如，说明混凝土因故延迟

到场时应作何处理、施工缝应留在什么位置、洒落在模板上的混凝土应如何处理等等。

（二）装修质量问题

1、对于涉外工程的材料，特别是进口材料，应注意是否满足国内的消防验收等要求。

2、外墙的水电管线及底盒预埋必须要在涂料及饰面砖施工之前完成。外墙立管安装宜在

外墙涂料、饰面砖及勒脚石完成后再施工，以便保证收口及外墙饰面的施工质量；若必须调转工序，可采取先施工阴角处的外饰面或留出足够施工空间的措施。

3、外墙装饰需要开直缝时，建议用木压条批荡，因为批荡后再用机具开缝会导致缝不直

且深浅不一。

4、外墙涂料施工过程中，必须要保证墙面腻子灰用砂纸打磨平整，阳角顺直平滑，死角

不能漏灰，凹缝饰线要平直且深浅一致，同时，必须要保证工序间有正常充足的时间间隔，以保证施工质量及防止墙面返碱。

5、防腐涂料应使用有色涂料，不能使用无色涂料，以便区分是否已按要求施工。

6、幕墙玻璃的橡胶垫块应不少于2块，且长度应不小于100mm 。

7、窗台铝合金窗框处贴砖放模时要注意对应横窗框的外边线，竖窗框的局部凸出部位通

过裁砖处理。

8、铝合金窗框安装以及框边塞浆批荡收口时，要注意窗顶的鹰嘴或滴水线不能阻挡窗扇

开启，竖边收口也要保证窗扇开启角度满足要求；同时，外窗台应满足排水坡度要求。

9、铝合金门窗和户门框边的塞浆一定要饱满密实，并保证木塞完全清除（建议采用大尺

寸木塞），避免日后框边开裂导致渗漏。

10、阳台的找坡面与铝合金门底框泄水孔的高差应满足地砖施工的高度要求。

11、铝合金平开门相对于推拉门的反边较大，在确定地面完成面标高时，应保证地面完成

面与门框反边取平；同时，地面标高应保证平开门安装后不会拖地。

12、焊接栏杆时，要注意避免焊屎掉在铝合金窗上，以免损坏铝合金型材及玻璃。

13、铁栏杆油漆必须要按照工序施工和验收，并注意面漆和底漆的品种要适配，表面要达

到光滑无毛刺及沙点、手感细腻、色调一致。另外，栏杆构件必须要水平竖直，焊接位置要准确统一。同时，要注意栏杆的高度必须符合规范要求。

14、要注意确保栏杆的高度和间距满足设计要求，包括玻璃栏杆、金属栏杆以及砖墙栏杆

等，在开始施工时就应严格控制，避免大面积出现问题而导致不能通过验收或存在安全隐患。

15、安装石膏板间墙时，必须保证墙面阴阳角垂直，避免通过扇灰来调整，导致扇灰厚度

太大。

16、厨房及卫生间的木门门套线应避免吊脚。

17、由于卫生间、厨房及门廊部位的天花可能会紧贴着门顶，因此要准确确定天花标高和

门的尺寸，避免切割门套线。

18、已安装的户门门锁把手要注意做好保护措施，避免碰撞在墙上弄花表面。

19、房门门吸安装前最好先安装门锁，或通过门锁样板定位好（由于售楼样板间没有房门），

以避免门锁把手碰墙。

20、木门（尤其是户门较重）的安装工艺应确保底框牢固，避免门边出现裂缝。

21、电梯厅内墙砖和地面砖施工前必须放模，应注意墙砖缝和地砖缝要对应，门（主要是

电梯门）上的墙砖缝要对称美观；同时，应注意管井门和消防箱门位置对砖缝美观的影响。

22、地砖铺贴除了要避免出现板块小于1/4边长的边角料外，也要考虑美观性。

23、地砖铺贴时，为了美观可以通过整体局部平移调整，但不能旋转。

24、墙面瓷片或饰面砖镶贴时，应注意阳角（分为直碰搭接、45度接缝、海棠角）、阴角、

门框边的收口处理，并通过整个施工面的闭合放线排模，进行观察调整，最好是一整砖一裁砖互相配合，并应使整砖搭在裁砖上，在无法完全协调时，应结合装修完成后的场地布置效果，使较为难以处理的收口尽量位于视线不易察觉的地方。

25、厨房、卫生间、电梯厅、首层大堂等墙面贴砖（石）的位置，应注意插座、开关、强

弱电箱等面板不能压缝。

26、当饰面砖和石材分别由不同班组施工时，应特别注意其放线定位的准确性，以避免出

现类似于橱柜不平行波打线的现象。

27、厨房、卫生间墙面砖的排模应考虑橱柜、浴缸等位置，尽量避免出现尺寸过小的砖带。

28、要注意卫生间墙面腰线跟门套、淋浴门框交接部位的收口质量。

29、管井门及消防箱门表面贴砖时，应避免使用水泥砂浆，而使用结构胶。

30、当墙面砖按海棠角拼接时，应保证两片砖的凸出尺寸相等。

31、踢脚线安装前应首先安装门套，尤其当踢脚线厚度较大时，以避免踢脚线和门套部位

不能收口。

32、卫生间地面的找坡方向及排水口布置要考虑到淋浴柜安装后排水的通畅性且不会积

水。

33、为了确保卫生间镜柜、地柜（包括饰线）的施工质量，应考虑其安装方式，是采用厂

家组装后再现场整体安装，还是采用现场分块安装的方式。

34、橱柜台面板是否具备防腐功能，是否有相关检测报告。

（三）机电质量问题

1、电梯门地坎应高出装修地面2～5mm 。同时，电梯厅地面标高也应与室内标高（包括

厅、卫生间、阳台处的铝合金门框底标高等）相协调。

2、天面换气扇跟结构基座的接口位必须按照施工方案中的大样作法施工，以防渗水。

3、室内排水系统、室内热水供应系统、室外给水管网的水压试验必须符合设计要求，当

设计未注明时，应分别按照《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范

GB50242-2002》第4.2.1条、第6.2.1条、第9.2.5条的规定执行。要注意不同材质管道的检验方法有所区别。

4、楼面水电线管的预埋应避免平行或集中穿越剪力墙，应尽量在板内穿越，并要尽量避

免与装修吊杆位置重叠。

5、楼面浇筑混凝土初凝前，应在给水管位置作压槽处理，避免楼面后凿，并要组织好给

水管的走向，尽量不穿越卧室。

6、雨污管穿外墙处必须安装防水胶圈。

7、风机盘管的吊杆定位必须用模板放线，避免吊杆歪斜。

8、风管安装应尽量避免转弯过急，以免使用时造成较大的噪音。

9、空调出风口和风管的驳接部位必须保证有保温棉，避免导致冷凝水渗漏。同时，出风

口（如灯盘散流器）的驳接管应避免下垂，以免影响天花矿棉板的安装。

10、对于公共建筑，在空调连续开通后，应注意发现由于局部管道保温不足或风机盘管接

水盘排水堵塞而导致的渗漏问题。

11、当吊灯自重在3Kg 及以上时，应先在顶板上安装后置埋件，也就是固定在螺栓或预

埋吊钩上。此外，大型花灯的固定及悬吊装置应按灯具重量的2倍做过载试验。

12、开关插座底盒在石膏板间墙中的安装位置不能太深，避免使用过程中产生的火花会点

燃间墙内的填充物。而且，底盒预埋时应避免墙面开洞过大，从而导致面板周边收口困难。

13、并排的开关插座面板必须保证底盒的活动槽在竖向位置，以便并排面板可以调平。

14、当室内的开关面板、配电箱、弱电箱等位于墙面的相近位置时，应注意其布局定位，

尽量使其位于同一垂直线或水平线上，以确保美观。

15、卫生间等电位连接应尽量封闭在墙面砖内，如果必须留接口，则底盒盖板必须隐蔽，

以利于美观。

16、消防箱门的开启方向应便于消防栓水带拉至楼层各住户。

17、应特别留意厨房洗菜盆排水件（多为塑料排水件）的安装质量，避免大规模渗水。

18、应注意煤气管穿过外墙的部位应作防水堵塞处理，以防雨天漏水。

19、机电管线预埋时，须在模板上用墨汁画线，并应拍照存档。

（四）其他质量问题

1、为了做好材料的送检工作，可要求施工单位建立两个台帐：一个是开工前对所有材料

估计总量建立台帐，以便对材料送检的最少批次做到心中有数；另一个是施工期间对

进场材料建立实际台帐，以便核对材料送检的实际批次。

2、要注意按照园建绿化合同相关技术条件要求检查苗木的质量。

七、施工安全问题

1、分包单位的资质审查必须包括分包合同、分包单位的施工方案及相关资质的人员，且

必须有分包单位及总包单位盖章确认。

2、施工单位必须对所有进场工人实行造册登记，并应对照检查花名册、安全教育、安全

技术交底、特种上岗证之间的是否存在缺漏或矛盾现象。

3、总包单位必须与专业分包单位签订安全管理协议。

4、基坑支护施工应特别注意每天开挖的高度不能超深，施工面暴露长度不能过长，以防

塌方。

5、基坑支护发生紧急情况时，应立即采取措施解决：①确定应急方案，立即卸荷或回填；

②处理地面裂缝，保证地表水排放顺畅；③加强和加密基坑监测；④加强基坑周边的安全防护，避免人员靠近；⑤确定加固方案。

6、深基坑支护施工方案应考虑电梯井的深度，专家论证工作也应涵括此内容。

7、基坑施工方案中应确保基坑底部的施工通道满足疏散要求。

8、塔吊的基础桩不能使用基坑支护桩。

9、塔吊基础施工前须考虑是否跟旁边工地的塔吊位置发生冲突。

10、应注意塔吊在基坑、地下室及裙楼施工阶段的自由高度是否符合使用说明书，首次附

墙是否按照方案施工。

11、基坑土方开挖前必须要了解清楚场内原有给排水系统的情况，并制定排疏引流方案。

12、核心筒基坑土方开挖后，在砌砖模和回填土方时，要注意坑内回撑和砌砖时加设腰梁，

避免回填土方时导致砖模倾倒塌方。

13、人工挖孔桩施工要绝对符合施工安全措施，特别是注意气体检测、爬梯固定、上下安

全带、防护盖板、围护栏杆等是否规范。另外，当浇筑桩芯混凝土时，严禁相邻的桩有工人下井施工。

14、吊车进场吊装前，必须提交公司资质、吊车司机资质、指挥人员的资质以及吊装方案

给监理。

15、塔吊、外用人货梯、爬升脚手架等机械设备必须要提供准用证才允许使用，并提供相

关的人员资质（包括司机和指挥），同时在每次提升前后均要把有关检查记录表和验收表报监理。

16、塔吊司机、塔吊指挥、塔吊司索、人货梯司机、挖土机司机、吊车司机、架子工、电

工、焊工等均要具备特种作业人员上岗证，且必须为安监局制发的有效证件，而不能是质量技术监督局或劳动局制发的，证件的有效期及年审必须符合要求。

17、人货梯的防坠安全器的有效标定期限不应超过一年，在装机使用时应按吊笼额定载重

量进行坠落试验，并至少每3个月进行一次额定载重量的坠落试验。

18、应注意现场灭火器的气压是否达到要求，是否已过期。

19、拆模时要注意把模板堆放好，并要避免焊工在上方施工时焊屎掉下来引起火灾。

20、高层建筑必须要注意做好楼层周边和水电管井施工的围护、以及建筑中部和地面的安

全挡板。

21、幕墙吊篮及悬挂机构在安装或移位后，应报特种设备检测单位到场检测。

22、幕墙吊篮施工作业中，如预埋件清理、连接板焊接、铝型材及玻璃安装等过程，应加

强施工安全交底和教育，做好吊篮围护及安全挡板，避免高空坠物造成伤害。

23、外排栅搭设高度必须符合楼面施工安全围闭的要求，水平防护网必须按要求设置（10

米内），架子工必须佩戴安全带。

24、外排栅拆除过程中，应尤其注意人货梯两边的外排栅必须封闭好。

25、外排栅拆除过程中，必须做好外墙垃圾清理和清洁工作，特别注意避免垃圾遗漏在外

墙饰线部位。

26、外排栅拆除前，应完成阳台天花乳胶漆，避免高空坠落。

27、高度超过50米的脚手架，应慎重采用加强措施，如采用双管立杆、分段卸荷、分段

搭设等方法。

28、卸料平台应采取独立的受力体系，不得与外脚手架连接。

29、应督促施工单位对绝缘穿刺线夹进行材料报验，核对图纸、规范及工艺标准，并试验

其穿刺的质量；另外，宜采取T 接箱连接方式代替绝缘穿刺线夹。

30、对于新技术、新工艺（如西塔的提模系统），如果没有相应的检测及验收标准，则应

报建设厅组织专家论证，并组织安装单位及使用单位办理验收手续。

31、对于建筑高度≥150m 的金属幕墙工程、建筑高度≥100m 或设防烈度≥8级的石材幕

墙工程，其施工方案须报省建设厅组织专家论证。

32、单元式幕墙的吊装可考虑使用防坠器（如西塔项目），以防止高空坠落。

33、工程项目在建立安全应急预案时，可设定安全事故发生时伤员所送的医院位置、行车

路线、相关负责人员，并应有门卫的相关应急工作。

34、对于高层建筑尤其是超高层建筑（如西塔等），应特别注意装修施工期间的通风问题、

消防防排烟以及疏散（如提前安装钢质防火门）等问题。

35、工程例会施工周报中要反映塔吊、人货梯、外爬架等设备提升的情况。

36、应特别注意审核模板支撑系统的施工方案，以及检查现场是否按方案施工。

37、模板拆除过程中，应注意是否违反施工方案拆除了后浇带位置的模板。

38、地下室的临时照明应设置应急照明。

八、其他问题

1、注意施工单位项目部印章的使用范围，尤其注意其是否适用于造价资料的确认；此外，

若有必要，项目经理和公司技术负责人的签名也可要求施工单位以公司名义发文备案。

2、可要求施工单位项目经理对资料员的资料签收行为进行书面授权。

3、施工方案报审时，应附上跟原投标方案（技术标）对比是否存在原则性变化的说明。

4、所有电梯门洞在施工期间应及时设置临时挡水，以免建筑污水和雨水损坏电梯门头的

模块。可在总包单位的招标文件中明确此要求。

5、在工程实施中，须督促施工单位加强对主要供货商（如幕墙玻璃、铝型材、装修石材

等）的管理，要求供货计划必须经施工单位和供货商共同签认盖章，以提高计划实施的严肃性。同时，可要求建立详细的货物台账和报告制度。