房地产行业的财务绩效评价

　　【摘要】公司作为现代企业的基本组织形式，绩效评价对于公司战略管理而言是至关重要的。而房地产行业作为我国的支柱型产业，房地产行业上市公司的财务绩效评价是投资者以及政府决策者共同关注的。本文将以沪深两市的房地产上市公司为研究样本，利用上市公司财务绩效评价体系，借助SPSS分析软件，应用主成分分析法进行分析，找出房地产上市公司整体存在的问题，以此促进房地产行业的健康发展。 　　【关键词】财务绩效评价；房地产；上市公司；主成分分析法 　　 　　引言 　　在房地产行业成为国之基石的今天，房地产行业上市公司的境况，成为各界所共同关注的问题。而企业财务绩效评价能够比较直观和客观地为投资者判断企业的财务状况的总体水平，揭示其所面临的风险大小和成长空间。因此，对我国证券市场上的房地产上市公司的财务绩效进行评价十分必要。实际上，我国的证券市场为房地产企业提供了一个快速发展的融资平台，一般而言能在上市融资的房地产企业都是业内的佼佼者。在房地产业如此繁荣的情况下，为什么一些企业在成功上市后保持了良好的发展势头，而另一些则在经营上出现了不同程度的亏损？房地产上市公司的运营情况到底是怎么样的？要解决这些问题，就必须对房地产上市公司的财务绩效做出分析与评价。本文将构建影响房地产上市公司绩效的财务指标体系，对我国房地产上市公司的业绩进行实证研究，对房地产上市公司的财务绩效做出评价，以期对房地产上市公司有个清晰正确的认识，从而为提高我国房地产上市公司管理水平和整体业绩提供可供借鉴的数据资料和理论依据。 　　一、房地产上市公司财务绩效评价指标体系的建立 　　进行财务绩效评价，必须要确定评价的指标体系，这是评价的基础。指标的选择合适与否对于被分析者有举足轻重的作用。只有科学合理地构建评价指标体系，才可能得出科学公正的评价结论。而本文所借助的SPSS统计分析型软件，我们通过它来进行标准化处理，生成相关系数矩阵等，以简化计算，方便数据的处理。 　　1.财务指标的选取 　　因为房地产上市公司财务绩效评价指标体系是为了评价企业经营绩效而提供依据，所以它应该随着企业经营战略主导思想的变化而变化。故房地产上市公司的绩效评价指设置的应该符合以下几项主要原则：重要性原则、相关性原则、可操作性原则、适应性原则。为了全面考察房地产企业各方面的优劣，我们将房地产企业的绩效分为盈利能力、偿债能力、营运能力及成长能力四个二级指标。在四个二级指标下又可以细分成多个三级指标。 　　2.财务指标的主成分分析模型 　　主成分分析方法也称主分量分析，是统计学中一种对多元问题的数据处理方法。其主要步骤有：构造样本矩阵、将指标数据标准化、求相关系数矩阵、求特征值、求各主成分的贡献率以及累计贡献率、确定和解释主成分、构造综合评价函数、估计综合评价指数并排序。 　　二、房地产上市公司绩效评价实证研究 　　为了验证已设计的房地产上市公司财务绩效评价指标体系的合理性，我们将在沪深两市的房地产上市公司中选取样本，并采用主成分分析法对房地产上市公司的绩效进行评价。据前面对构建指标体系的分析，结合我国上市公司的财务特点及选定的财务比率要能反映传统评价体系中盈利能力、偿债能力、营运能力、成长能力四个方面的评价指标，联系本文对财务绩效评价指标的研究和讨论，另外考虑到财务指标的可获得性以及本文实证分析需要等因素，本文特选定8个财务比率作为上市公司财务绩效评价的构成指标，分别为：净资产收益率、营业利润率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、总资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率。 　　1.样本选择 　　按证券界的一般标准，房地产上市公司大致可以分为三大类：一类是主要从事住宅类开发的上市公司，比如深万科；一类是主要从事开发区开发的上市公司，比如外高桥；还有一类是综合类的房地产上市公司，比如中远发展等。一般认为，公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%时，就应将其划入该业务对应的类别。 　　房地产业的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当地经济发展水平越高，当地的房地产业的发展势头越好，具有典型的区域化特征。我国房地产上市公司的地域特征非常明显，上海、深圳两地聚集了许多知名的、规模较大的房地产企业，是房地产上市公司密集的地区。根据深交所及上交所的2008年的数据，深圳、上海的房地产上市公司总数的15%和23%，占据了房地产市场的半壁江山38%。因此本文以两地的部分房地产上市公司作为研究的对象，借助SPSS分析软件，通过主成分分析法对其进行财务绩效评价，以期加深对上海和深圳两地房地产市场的理解，为房地产企业的发展提供一些有意义的借鉴。 　　2.样本财务数据 　　据资料显示，2010年沪深两市的房地产上市公司一共有137家，但鉴于部分公司只公示出了部分财务指标，因此本文将筛选掉这些指标不全的公司，即选取117家上市公司作为研究样本。根据前面构造的房地产上市公司绩效评价的指标体系，具体指标是由房地产上市公司公布的资产负债表和利润表计算而得。具体统计数据略。 　　3.进行财务绩效评价 　　①相关系数计算 　　根据上述选用的117家房地产上市公司样本及相关数据，我们借助SPSS软件进行数据处理并采用主成分分析法对房地产上市公司进行财务绩效评价。各个财务指标经标准化运算处理后，即得到房地产上市公司的财务绩效指标的相关系数矩阵R，如图2.1。 　　因为这些数据都是经过同趋化处理的，所以在相关范畴内，以上8项财务指标的数值越大，房地产上市公司的绩效越好。 　　②贡献率计算 　　将各公司的8项财务比率指标经过标准化处理后，计算得到各上市公司的各项主成分得分（主成分、特征值、贡献率、累积贡献率），见图2.2。 　　我们取累计贡献率TH=62.688%>60%，并且主成分个数提取原则为主成分对应的特征值大于1的前m个主成分，由图2.3可知，提取3个主成分。即基本上保留了原来指标的星系，取3个主成分来代替原来8个变量，起到了降维的作用。 　　从图2.3可知，净资产收益率、总资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率在第一主成分上有较高的载荷，说明第一主成分基本反映了这些指标的信息；流动比率、速动比率在第二主成分上有较高的载荷，说明第二主成分基本反映了流动比率、速动比率两个指标的信息；同理第三主成分反映了营业利润率和应收账款周转率的信息。 　　③系数计算 　　三个新变量的表达不能从输出窗口直接得出，因此需要接着借助EXCEL软件，用图2.3中的数据除以主成分相对应的特征值开平方根，以得到三个主成分中每个指标对应的系数。 　　Z1=0.487X1+0.289X2-0.101X3+0.106X4-0.025X5+0.471X6+ 　　0.464X7+0.470X8 　　Z2=-0.171X1+0.313X2+0.648X3+0.627X4-0.096X5-0.121X6-0.071X7+0.175X8 　　Z3=-0.334X1+0.650X2-0.173X3-0.311X4+0.298X5-0.326X6-0.360X7-0.353X8 　　以每个主成分所对应的特征值所占取主成分总的特征值之和的比例作为权重计算主成分综合模型： 　　那么，可以构建房地产上市公司财务绩效综合评价函数： 　　P=0.117X1+0.375X2+0.099X3+0.164X4+0.025X5+0.125X6+0.129X7+0.205X8

　　④P综合值 　　据以上房地产上市公司财务绩效的综合评价函数，即可利用EXCEL可计算出117家房地产上市公司的综合财务绩效得分（部分省略），如表2.1所示： 　　4.结果检验 　　本次实证研究虽然只选择了部分房地产上市公司进行探讨，然而，由于选择的样本具有鲜明的代表性，所以基本上可以代表整个房地产行业的发展情况。 　　从图2.1相关系数矩阵中可以看出：净资产收益率与流动比率、速动比率呈负相关；流动比率与应收账款周转率、总资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率呈负相关；速动比率与应收账款周转率呈负相关；应收账款周转率与总资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率呈负相关；其他指标都呈正相关。 　　除了流动比率以及应收账款周转率以外，其他6项指标大多呈现正相关。这表明，净资产收益率、营业利润率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、总资产周转率、主营业务收入增长率以及净利润增长率这些指标大致上都与房地产上市公司的整体水平基本保持一致，即房地上市公司的绩效好时，这6项指标都是正数，且绩效越好数值越大，反之。而显而易见，流动比率与其他指标大部分呈现出负相关，表明其比较异常。尤其是流动比率与反映房地产上市公司营运能力以及成长能力的指标呈现负相关，表明评价样本中，有相当一部分房地产上市公司偿债能力不理想，可能有一定的财务风险，很难创造出更多的利润，未来的经营状况堪忧。应收账款周转率更是与反映偿债能力、营运能力、成长能力的指标呈负相关，这证明大部分房地产上市公司营运能力出现问题，由此又影响到公司的偿债、成长能力。尽管从目前来看，大部分房地产上市公司仍在盈利，而从长远来看，房地产行业已经出现了很多问题，这也可以从近几年的房地产泡沫现象略窥一二。 　　由以上计算过程以及最后的表2.1综合财务绩效评分可以看出，各房地产上市公司的财务绩效之间差距很大。在117家房地产上市公司中，绵世股份的综合财务绩效分值为2.003，以此为分界点，得分在两分以上的上市公司有52家，而得分为在两分以下的则有65家。可以看出，有44.44%的企业经营业绩良好，而另外三分之一的企业在经营中或多或少存在着进步空间，这表明，房地产行业总体发展趋势良好，大部分企业都有良好的发展态势。然而，有得意就有失意，我们不能因为总体情况良好就忽略了其他在房地产行业中发展地举步维艰或是暂时亏损的企业，这些企业到底存在什么问题，如何改变其现状，是更需要深入研究的问题了。另一方面，在52家业绩良好的企业中得分在10分以上的上市公司有13家，占整个比例的11.11%，而65家仍需努力的上市公司中得分在1分以下的有28家，占整个比例的23.93%。财务绩效评价得分最高分的为华发股份，但由于其指标过于异常，我们忽略不计。排名第二的莱茵置业评分为54.042，而得到最低分的国兴地产分值仅为-10.438，两者评分相差多达64.48，两极分化明显。可以看出，这从侧面反映了在房地产板块内部，公司之间的业绩参差不齐，出现了“两头多，中间少”的局面，强者愈强，弱者愈弱。而这与房地产上市公司近几年的股市走势基本一致。这说明本文对于国内房地产上市公司绩效评价的财务指标设计及评价方式说明是比较科学合理的。 　　结束语 　　对上市公司的财务绩效评价是一个复杂的工作，本文的研究应该只是走出了对房地产上市公司绩效评价的第一步。本文根据主成分分析法，构建了一个完整的财务绩效评价体系，并选取了最具代表性的沪深两市的经验数据进行实证研究。或许最后的实证研究结果并不非常理想，与实际情况会有一定差距，但考虑到我国房地产上市公司财务信息披露的失真性，某类指标的显著性偏低便不难理解。 　　在此，本文提出几点关于上市公司财务绩效评价发展的建议，希望能有借鉴意义：优化上市公司的财务绩效评价体系；改进上市公司的财务绩效评价指标，适当考虑财务指标与非财务指标的相关性，把非财务指标作为对财务指标的补充；建立全面的财务绩效评价体系，更开放，更能适应不同主题的需求；发掘更有效的财务评价方法。另一方面，本文也对房地产上市公司的发展提出一些建议：房地产上市公司应走专业化的战略发展之路，房地产上市公司要不断优化公司资本结构，加强政府宏观调控和公司内部管理。而要加强房地产上市公司的财务管理建设，就需要房地产企业及时根据国家的政策变化调整财务管理手段，规避财务风险；采用科学决策，加强对房地产开发项目的可行性论证；构建多元化筹资渠道；加强自身实力，增强信用等级。 　　 　　参考文献 　　[1]中科院.中科院预计2011年GDP增速9.8%[EB/OL].l.中房网. 　　[2]国家统计局.2008年1～11月份全国房地产市场运行情况[EB/OL].[2008-12-12].http:∥www.stats.省略/was40/gjtjj-detail.jsp?chan2nelid=6697&record=6. 　　[3][Z].中国统计月报,2009. 　　[4]江东明.主成分分析在证券市场个股评价中的应用[J].数理统计与管理,2001(3). 　　[5]程铁信,吴浩刚,孙锡衡.一种基于主成分分析的评标方法[J].统学,2000(4). 　　[6]颜光华等.知识管理绩效评价研究[J].南开管理评论,2001(6). 　　[7]符志民等.绩效评价体系研究[J].系统工程与电子技术,2001(9). 　　[8]王学民.因子分析在股票评价中的应用[J].数理统计与管理,2005(05). 　　[9]刘波.中国证券市场实证分析.北京:学林出版社,1997:271～282. 　　[10]蒋义宏,魏刚.ROE是否已被操纵――关于上市公司净资产收益率的实证研究[N].中国证券报,1998-05-28.