完善住房保障体系切实改善低收入家庭住房条件

　　 为了总结近年来内蒙古自治区住房保障制度建设经验，摸清低收入家庭住房情况，查找制约住房保障制度建设问题，研究推进住房保障工作的措施，我们对鄂尔多斯市、巴彦淖尔市、乌海市、阿拉善盟四盟市开展住房保障情况进行了调研。以下是调研的基本情况及我们的几点建议。 　　 　　 一、西部四盟市住房保障工作的基本情况 　　 　　 近年来，四盟市政府积极落实中央和自治区相关文件精神，推进住房保障体系建设，初步形成了以经济适用住房和廉租住房制度为主的住房保障体系，一定程度上改善了低收入家庭的住房条件和居住环境，在维护社会和谐稳定方面做出了一定贡献。廉租住房保障方面，截至2007年底，四盟市累计向3975户提出申请的低保住房困难家庭提供了廉租住房保障，占符合保障条件家庭户数的29.2%。其中，发放补贴3236户，实物配租739户，分别占保障户数的81.4%和18.6%。经济适用房建设方面，2007年共完成经济适用住房投资11.09亿元，施工面积209.15万平方米，总套数24078套，施工面积占当年住房建设总量的18.9%，经济适用住房建设规模呈不断上升趋势。各盟市在全面落实保障性住房制度的过程中，重点抓了以下几方面的工作： 　　 （一）建立机构，完善机制 　　 各级领导把住房保障体系建设工作列入政府工作重要内容，主要领导和分管领导对住房保障工作都作出了重要批示，组织召开专题会议，制定下发了相关文件，为住房保障工作的顺利开展提供了政策保障。同时，各盟市都成立了由政府分管领导任组长，发改委、财政、民政、国土资源等部门组成的住房保障机构，负责研究制定城镇低收入家庭住房保障工作的有关政策、措施，指导、协调住房保障工作的相关工作。建立了部门协调机制，保证了住房保障工作的顺利开展。部分盟市还把该项工作纳入对旗县区的目标考核，将相关工作任务分解落实到各旗区。有些盟市政府还指示政府督察室组织有关部门组成督查组，对各旗县区推行廉租房的情况进行专项督察，以确保住房保障目标的实现。 　　 （二）开展住房调查，摸清底数 　　 为核实并掌握低收入家庭住房状况，各盟市抽调人员，投入经费，开展了低收入家庭住房调查和建档工作，做到一户一档，并建立了纸质和电子档案，为制定切实可行的保障性住房制度提供了科学依据。到目前为止，鄂尔多斯市、巴彦淖尔市、阿拉善盟已经全部完成了低收入家庭调查工作。特别是巴彦淖尔市按照普查工作的要求，专门抽调了800多人，投入60多万元，对城镇居民家庭人均可支配收入不足当地80%的和人均住房面积低于20平方米以下的城镇低收入家庭进行了申报、调查、核实工作，全部摸清了低收入家庭住房情况。 　　 （三）落实资金，加大投入 　　 各盟市按照财政预算资金、土地出让净收益、公积金增值收益以及其他渠道相结合的廉租住房资金筹措机制，加大了廉租住房资金筹措力度。截至2007年底，四盟市共筹集廉租住房保障资金6777万元。部分盟市除了按照规定渠道筹集资金外，积极拓展资金来源渠道，鄂尔多斯市探讨从每吨煤中计提0.5元来增加廉租住房保障资金的筹措力度。 　　 （四）加大建设力度，扩大供给范围 　　 为了解决保障性住房房源不足的问题，各盟市加大了保障性住房建设力度，采取集中建设和在住房项目中配建的方式，努力增加房源。2007年四盟市通过新建廉租住房，满足了1259户低收入家庭的住房需求，占保障户数的32%。部分盟市还通过拓宽建设渠道，增加保障性住房数量，取得显著成效。如鄂尔多斯市根据土地储备的实际情况，在住宅用地招、拍、挂中专门附加相关条件，要求配套建设一定比例的经济适用房和廉租房；乌海市还把经济适用房建设与工矿区、沉陷区、旧城区改造有机结合起来，进一步加大了经济适用房的建设力度。 　　 （五）健全制度，规范管理 　　 根据国家要求，结合当地实际情况，研究制定了廉租住房管理办法和经济适用房管理细则。明确了责任部门、保障对象、保障标准、保障方式、申请办法、审核办法、公示办法等，并向社会进行公布。在此基础上，又先后制定了动态管理、统计报表、档案管理等多项管理制度。建立了“一申请、五审核、一公示”的廉租住房保障工作申办程序。加强了对经济适用住房项目的建设规模、套型面积、购房对象、售房价格、工程质量、政策优惠六个方面的控制。通过以上一系列制度建设，确保了住房保障工作的公开、公平、公正、高效和廉洁。 　　 （六）创新工作方法，努力降低房价 　　 部分盟市认真落实经济适用房的各项优惠政策，严格控制经济适用房的利润，降低建造成本，实行政府合理定价，与同区域、同标准的商品房保持了较大的差价，切实解决了低收入购房家庭的支付压力。乌海市由政府主管部门组织实施经济适用房建设，减少了开发环节，压缩了成本，使经济适用房的价格仅为同区域、同标准商品房的50%。经济适用住房销售对象也由政府掌控，主要是面向工矿区、采煤沉陷区的住房困难户、并优先售给以上家庭中的无房户、危房户、住房特困户。通过控制建设和销售环节，有效遏制了违规操作。 　　 　　 二、存在的问题 　　 　　 （一）住房保障机构不健全 　　 住房保障工作政策性强，任务繁重，仅依靠现有的机构和力量难以胜任。到目前为止，一些地区尚未建立和加强住房保障工作的机构，鄂尔多斯市和阿拉善盟均未配备负责保障性住房的专职管理人员，这样难免在工作中造成情况不明、把握不准的问题，影响保障性住房工作成效。 　　 （二）廉租房实物配租比例较低，补贴力度不够 　　 一方面，廉租房开发面积偏少，覆盖面小，不能满足无房户及低保家庭的住房需求。到2007年底，巴彦淖尔市和乌海市尚没有采取实物配租的方式，鄂尔多斯市实物配租比例也仅为30%。另一方面，由于近年来部分地区房价上升，住宅的月租金相应提升，加之城市拆迁改造力度加大，平房和小户型租赁房源短缺，领到廉租补贴的困难户，租不到合适的住房。以鄂尔多斯市东胜区为例，目前平均每平方米住宅的月租金达到了15元，以租住40平米的房屋计算，月租金为600元，政府每月向每人提供72元租金补贴，以3口之家计算，发放到户的住房补贴为216元，远不够付房租。 　　（三）廉租住房保障资金筹集力度不够 　　 相对于中央和自治区财政补助额度而言，地方财政匹配额度较少，相当一部分地区没有按照比例计提土地净收益，有可能影响下一步争取中央财政支持。从住房保障制度建设的资金需求来看，一方面廉租住房建设和补贴资金缺口较大，预计2008年四盟市廉租住房建设和补贴资金缺口为7116万元。另一方面工作经费严重不足，部分盟市低收入家庭住房普查建档工作还没有开展，主要原因是缺少工作经费。 　　（四）保障性住房的准入退出机制不健全 　　 对不再具备保障条件的廉租房租住户，存在腾退难的问题，不能实现廉租房的动态流转。特别是对入住后房子的转租、改变使用性质等行为的监督管理力度不够。缺乏有效的法律规章约束。 　　 （五）入住后管理难度较大 　　 集中建设成片的廉租住房、经济适用住房小区，入住后物业管理困难，政府包袱太重。尽管有些地区已对入住的廉租住房住户的暖气费和物业费减半，但仍然存在收费难的问题。 　　 （六）低收入群体住房信息化管理手段尚不完善 　　 目前各盟市住房保障档案管理手段还比较落后，大部分是手工纸质或只有简单的微机录入，管理方面的信息化程度较低，未达到利用系统软件对保障性住房数据进行统计、分析。

　　 　　 三、推进住房保障工作的建议 　　 　　 （一）建立负责保障性住房建设的专门机构 　　 针对住房保障工作政策性、变动性较强的情况，建议设立住房保障专职机构――住房保障中心。把廉租住房、经济适用房和限价房的建设与管理归口“住房保障中心”，实行集中统一管理，做到分工明确，责任到人，资金落实。明确保障性住房管理部门的职责，形成以加强前期监管、严格户型面积标准、严格控制利润、明确销售对象、加强产权产籍管理、建立政府责任制等六项主要内容为主的规范化管理制度。 　　 （二）完善住房保障工作机制 　　 建立住房保障工作联席会议制度，明确规定各盟市政府和相关部门为联席会议成员单位，定期召开住房保障工作联席会议，通报各地住房保障实施情况，以便及时发现问题，查找原因。完善上下联动、沟通协调的工作机制，将住房保障工作纳入各盟市政府、各相关部门的绩效目标考核体系，确保住房保障工作落实到位。 　　 （三）加大对保障性住房的资金投入 　　 继续采取以财政预算安排为主、多渠道筹集的方式，建立稳定的廉租住房资金供应渠道。一是保证土地出让净收益的10%以上、住房公积金增值收益、社会捐赠的资金以及房地产税收和其他财政收入中可用于住房保障的资金全部用于廉租房建设，严格做到专款专用；二是进一步研究完善公积金缴存和使用政策，扩大公积金制度覆盖范围，逐步扩大到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体；三是努力提高公积金增值收益，为社会提供更多的廉租住房建设保障资金。 　　（四）建立城镇住房综合信息系统和个人住房档案 　　 继1985年全国房屋普查后，至今尚未进行过一次全面详实的城镇房屋普查工作，造成工作过程中底数不清，这也是制约保障性住房建设的一个瓶颈。建议进行全区范围内的城镇房屋普查，在全面普查的基础上，建立以电子数据库为基础的住房档案，摸清全区房屋总量及具体状况，搭建全区统一、动态的房屋数据管理平台，实现数据的动态更新。通过了解城镇居民的住房情况，统筹配置房屋资源，调整住房结构。通过房屋信息系统，便于迅速核查保障性住房申请对象的住房现况，提高保障性住房工作成效。 　　（五）完善保障性住房的各项配套政策 　　 一是强化对经济适用住房价格的预审制和最高限价措施。严格控制经济适用住房定价，每年向社会公布年度最高销售价格。在经济适用住房计划下达前，对申报项目销售价格进行预审，并由开发企业对按预审价格销售作出书面承诺。二是改变目前经济适用住房单一出售的保障方式，研究制定“租售并举”的实施办法。三是深入研究具有合理性和可操作性的经济适用住房、廉租住房退出办法，制订自治区保障性住房退出机制实施意见。 　　（六）进一步完善多层次的住房保障体系 　　 一是继续坚持经济适用住房、廉租住房为主的住房保障体系，落实相关政策措施。二是针对没有资格购买经济适用房，但又无力购买商品房的“夹心层”社会群体，积极推行“两限房”建设，即限房价、限面积的商品性住房。把“两限房”作为住房保障系统的重要补充。三是分层次提出解决进城务工人员住房困难的政策意见，开展进城务工人员住房项目试点，缓解进城务工人员的住房困难问题。四是继续通过经济适用住房政策扶持，支持部分困难企业和工矿区利用自有生活用地，组织职工集资自建住房，改善困难职工的住房条件。 　　 （七）推行配建保障性住房制度 　　 建立以 “贫富混居”为核心的住房建设规划，避免保障性住房集中建设，引发“贫民窟”隐患，增加管理难度，同时还可以提高保障性住房配套设施水平。落实住房建设中经济适用住房和廉租住房的配建比例，规定房地产商开发大型楼盘时，在其所建住宅中应含有一定比例的廉租房和经济适用房。对保障性住房的建设用地，政府应给予无偿划拨，同时给予项目审批优先考虑。 　　（作者单位：内蒙古发展研究中心）