四招破解融资难题--河北省廊坊市农村土地整治调查

河北省廊坊市是距离北京最近的地级市之一，紧靠祖国的心脏，有优势，也有劣势。

举一个最简单的例子：现在廊坊城区和下辖的香河、大厂等县，开车到北京用的时间比北京市民下班后开车回家的时间多不了多少。

这对城市和市民来说是好处，他们享受到了优越的区位优势。

但是，这个区位优势对廊坊市委、市政府和国土资源局来说，又形成了极大的压力。出京的很多交通干线经过廊坊市，高速公路等线性工程用地量很大，挤占了市里的大量用地指标。

“一条路一过，五六千亩地出去了。每年分给廊坊市的指标远远满足不了招商引资、城市发展的需要。”负责土地整治工作的总工程师郭立平说。

建设用地指标不够，怎么办？只有存量挖潜。

廊坊市有3222个行政村，农村居民点用地约97万亩，人均占地面积218平方米。农村宅基地面积大、空闲多、布局散、土地利用率低，有巨大挖掘空间。

算一笔账，如果每个村庄省出几十亩地，3000多个村庄加起来就是一个了不起的数字。

如果说这笔账是“喜账”，它的背后还有一笔“忧账”。

开展村庄建设用地集约利用，就要拆旧建新。现在农村要建比较常见的大瓦房，哪一家也少不了10来万元。

从集约用地考虑，让农民住进楼房，建设开支更大，平均每户得20万元左右。一个有400户的中等规模的村子，就需要资金8000万元。如果推广到一个镇、一个县，乃至整个廊坊市，需要投入的资金对于农民自己和各级政府来说，都是一个沉甸甸的数字。

一边是无比灿烂的挖潜前景，一边是巨大的投资需求。

廊坊市国土资源系统在市委、市政府的支持下，开展了一系列积极探索。

发挥优势,市场运作

从廊坊市区出发，沿廊霸路南行，在快到永清工业园的时候，记者看到路边一个非常显眼的牌楼。

这个牌楼是永清县韩村镇董家务的南大门，上面几个金色大字熠熠生辉：燕赵新民居示范第一村董家务。

过了牌楼，沿着绿树成荫的主路走几分钟，就进入董家务村。样式统一的两层小楼房整齐地排列在街道两边，楼房前面是铁栅栏围成的各自独立的小院。小院外边的街道用水泥硬化了路面，干净、整洁。村子中心是一个比较宽敞的广场，边上有多种健身器材，几位妇女领着孩子玩耍，记者好像来到了一个城镇社区。

村委会办公室是一座二层小楼，小楼前面是铁栅栏围起的一个小巧精致的院落。董家务村党支部书记刘怀告诉记者：“两年前，村里柴草乱堆，污水横流，村容村貌很差。”

短短两年时间，怎么发生如此大的变化？

董家务村有居民126户，要拆掉原有的平房，每户建起一座二层小楼，平均每户要投资20万元左右，全村就需要资金2520万元。再加上村内公共服务、文化设施、道路等，投资额不会少于3000万元。

再看看董家务村一年能够收入多少钱：全村498口人，年人均纯收入5063元，全村年收入约为252万元。即使只算每户小洋楼的投资，得用尽全村10年的收入。

董家务村用了什么奇招，用两年时间完成了靠全村10年收入才有可能完成的任务？

更令人称奇的是，这个村126户，家家住上了楼房，却没有一户交过一分钱。

奥秘何在？

原来，董家务村找到了“财神爷”。

韩村镇镇长刘广泽告诉记者，董家务村的区位优势非常明显。今年开工的京津南通道高速公路擦村西而过，在与村西南廊霸路交叉处有高速出口。建成后，从董家务到北京或者天津，仅需要20到30分钟。

董家务村所在的韩村镇森林覆盖率达73%，地下温泉资源丰富，也成了“引财”的两大砝码。

通过整合本地森林、温泉、区位等优势，该村引进了投资3.6亿元的温泉度假村项目和投资2000万元的服装加工项目。

项目建设，不能占用耕地。于是，利用村外资金对现有建设用地进行盘活，就成了一举多得的妙招：项目能落地了，村民能不花钱住进新楼房了，更多的建设用地被盘活了……

于是，村庄整治市场运作模式应运而生：政府招商，企业出资运作，通过公开招标的方式对外招商，利用社会资金进行整治。

董家务村把所有旧住宅和街道全部纳入整治范围，对原有占地节约利用。首先，用“拆旧建新”的方式把原来大小不一的村民宅基地收回；然后，在符合土地政策的新的宅基地上统一为村民建高标准的新住房；最后，把节省出的土地用于项目建设。

2008年3月1日，项目正式实施。目前，140栋村民住宅楼内外装修已经完工，村街街道、给排水以及水、电、燃气等基础设施都已完成，所有村民全部搬入新居。

效果很明显，工程拆迁126户，拆迁面积为236亩，新建新型农民新居140栋，占地面积60亩。

一拆一建，176亩地腾出来了。

记者走进农民刘凯的家中。女主人郝素梅笑着述说这几年的变迁，并带记者走进了厨房。她“啪”地一声打开燃气灶，很高兴地说：“现在用这家伙做饭真方便。”

刘怀还乐呵呵地告诉了记者几个村民住进楼房后的段子。

第一个是老年人的。住进楼房后，老人的卧室和厕所一般是挨着的，老人去厕所近了，不怕冷了。很多老年人感慨：“没想到这辈子还能享这大福。”

第二个是中年人的。村里有10个光棍因为各种原因前些年怎么都找不到媳妇。全村住进小洋楼后不久，这些光棍的个人问题全部解决了。

第三个是小孩子的。他们跟爸妈到外村走亲戚，晚上怎么都不想留宿，因为住惯了舒服的楼房，早已不习惯亲戚家的平房了。

新楼房老少咸宜，并不是没有理由。

新建的居民楼被河北省建设厅、文明办评选为燕赵十大优秀民居获奖作品，适合平原地区农民住，不仅具备城市住房的所有功能，还考虑到农民的生产生活习惯，配有农用车库、农具粮食储藏间等。

农民住进楼之后，能够干什么？

“他们原来干什么还可以干什么，在村庄整治中，耕地并没有被占用。”刘怀告诉记者。

为了引导和规范村民的养殖活动，村里还在村外专门划定了养殖小区。

土地腾出来了，招商引资来的项目随即上马，这些项目为村民提供了新的就业岗位。总投资2000万元的服装加工项目已经投入生产，投资3亿元的温泉度假村项目已经开工建设。这两个项目，可提供就业岗位300个。

还有些村民选择在村内创业。刘凯和郝素梅住进300平方米的二层楼房后，承包了村里的农家院，搞起了旅游。

在廊坊市，市场运作模式的成功推行，并不只是在董家务村。

固安县牛驼镇林城村采用的也是这个模式。

林城村806户、3260人，村庄占地578.7亩，宅基地面积330.9亩。

这个村准备投资1.5亿元，规划使用村庄占地578.7亩中的173.7亩，建成总面积15万平方米的住宅楼。

一期工程占地50亩，投资2600万元，建筑面积3.3万平方米,6栋住宅楼、7栋联体新型民居已全部完工，202户村民迁入新居。

2012年底第三期工程完成后，林城村村民全部迁入新居。通过村庄整治，全村可挖掘出土地385亩。

不过与董家务村略有不同的是，该村投资方不是外地的企业，而是村里的老板——金海集团的张海桥。他现在有两个身份，一个是金海集团的董事长，另一个是林城村工作委员会主任。

张海桥告诉记者，他运作这件事，不是为了挣钱，而是想为村里谋求发展空间。

市里搭台，县里唱戏

从董家务村出发，沿廊霸路走不到两公里路，就能发现道路北侧有一个热火朝天的大工地。将近十个塔吊正在忙碌着，很多楼房已经盖到了第二层。

这是一处新民居的建设现场。不过，正在建设的不是一个村庄，而是八个。

一开始规划的是九个村庄联合建设，后来因为赵家场村离镇区更近，所以规划到韩村社区了。虽然参与联建的只有八个村，但廊坊市局和永清县、韩村镇的人仍习惯称之为“九村联建”。

这里采用的是廊坊市土地整治的第二种模式：政府投资模式。

市级政府融资投资，县级政府主体运作，是对这种整治模式的简要概括。

市政府成立了廊坊市国土土地开发建设投资有限公司，密切加强与银行等金融机构的合作，大力融资。去年，地投公司受市政府委托已首先与永清县政府签订了战略合作协议，计划分期为韩村镇示范区项目提供资金扶持。

具体说来，就是县级政府通过对整个项目区统一规划布局、集中联建，市级政府通过搭建融资平台，对县级政府进行投资，运用城乡建设用地增减挂钩政策，将剩余指标用于城市建设，从而保障城市经济发展，改善农村居住环境，实现节约集约用地。

“韩村镇选定在这几个村搞联合建设，主要有两个原因：第一，这儿离董家务村比较近，有身边的典型带动作用，说服村民比较容易；第二，这些村原来的宅基地面积大，村庄整治潜力大。”韩村镇镇长刘广泽说。

韩村镇的这几个村坐落在永定河故道上。历史上，永定河经常改道，农村被淹没后就整村迁移，所以村庄过去多没有规划，每户宅基地占地面积平均超过2亩，远远超过河北省规定的新划宅基地233平方米的标准。

目前，参与“九村联建”的村庄总面积为2300亩，规划在廊霸路西段偏北的区域建设面积为800亩的新农村集中示范区，有近2/3的土地可以节省出来。

记者走进离新农村集中示范区最近的沙于今村，发现这儿的民居很有特色，一排房子带着三个院：前院、中院和后院。其中前院和中院在房子前面，后院在房子后面。偌大的院子里零星堆放着一些杂物，栽着一些大大小小的树。

“这种特色，其实就是浪费地的特色。通过参与联建，土地就节省多了。”沙于今村党支部书记尹玉维说。

沙于今村是个小村，有66户、230人，现有宅基地占地180亩，整治后宅基地和道路等其他建设用地，突破不了50亩，一下子能省出130亩地，平均每户省出差不多2亩地。

王于今村党支部书记王建雨告诉记者，村民听说本村参与了“九村联建”，很快就能住上像董家务村一样好的楼房了，大家都非常支持，只用了3天时间，楼房就认购完了，没有出现一个“钉子户”。

为了确保建筑质量，参与联建的每个村出3名代表，轮流盯在建筑现场。村民自己愿意的，也可以到现场去盯，发现问题告诉自己村的代表，让代表向施工方反映。

韩村镇党委书记彭建辉对于“九村联建”有自己的想法：“董家务村是个典型。但每个村单独搞，节省土地的空间小于几个村联建。如果单独建设，每个村都要盖办公楼、文化中心，都要设置图书室、阅览室等，公益用地量加起来就多了。现在多个村在一起搞，都在一个办公楼里办公，几个村共用一个文化中心，可以共享公共资源，多省出不少地。”

现在336户新民居正在建设中，今年7月20日前竣工，村民今年秋天就可以搬入新居。他们也跟董家务村一样，不用掏一分钱。

谈起“九村联建”的实施，彭建辉对城乡增减挂钩政策赞不绝口，认为这个政策一举多得：破解了城市建设用地难、农村改造筹资难等问题，可以大大提高农民的生活水平，改善城乡面貌。

这个“九村联建”的新农村示范点，被韩村镇命名为“九兴区”，这是该镇“一镇五社区”发展的第一步。

韩村镇将推广“九村联建”的经验，本着尊重现状的原则，将下辖的34个行政村合并成5个社区。

村民凑钱，自主开发

卢阜庄是一个神奇的村庄。

这儿，没有一点铁矿石。这儿，也没有有点规模的钢铁厂。然而，这儿却形成了华北首屈一指的钢铁板材交易市场。

在村委会办公楼前面，有12座配套设施齐全的钢结构板材交易大厅。大厅外，经常有载着钢板的车辆经过。

这个规模宏大的钢材交易市场，是捡破烂捡出来的。回顾起这个村子的“发迹史”，村党支部书记解国胜感慨颇多。

在上世纪八九十年代，卢阜庄村是文安县数得着的穷村。

穷则思变。

为了温饱、致富，村民开始创业了。他们的创业是从捡破烂开始的，捡的破烂主要是废旧钢材。

慢慢地，村民中开始搞起了对废旧钢材的初步加工和交易。到2002年，全村298户中，绝大多数都是小老板了。

当时每家每户在自己家里加工、交易，极不规范。建设一个较大规模的交易大厅，对村庄发展、对村民的生意发展来说，都势在必行。

但是，问题来了：一是钱从哪儿来？二是哪里有地建？

对于几乎家家是工厂、人人当老板的卢阜庄来说，第一个问题好解决。村集体没有钱，大家凑钱。

第二个问题难解决。虽说本村有2300多亩耕地，但村民不能打耕地的主意。

怎么办？

还是一个老办法，凑！没有钱了，大家可以凑，没有地了，大家也可以凑。

于是，卢阜庄的第一次拆迁开始了。2002年，他们拆掉了160户平房，腾出建设用地200亩，建起了钢材交易大厅。

村里又统一规划建设了新居民楼，村民们搬进了整齐漂亮的新居，水、电、气、暖一应俱全。

卢阜庄还利用腾出的建设用地建起了阅览室、卫生所和高标准的小学、幼儿园，各种健身、娱乐、休闲设施丰富了村民的业余生活。

交易大厅建起来了，村里的老板们有了宽敞的做生意的场所，业务如鱼得水。现在，卢阜庄的钢材交易辐射全国，年交易额突破40亿元。

“现在大厅里有300多家门店，一部分是本村村民的，还有一部分是村外的人来开的。随着钢材交易的日益红火，村外的人所占的比例越来越大。” 村委会主任李玉增告诉记者。

为了适应日益扩大的市场规模，卢阜庄的村庄整治二期工程开工了。

“还是老规矩，从原有宅基地中挖出建设交易大厅的用地，绝对不占用一分耕地！”李玉增他们保护耕地的决心很大。

在村内，记者看到很多平房的墙上，都刷上了非常醒目的“拆”字。

这些平房拆除后，有的用来建设交易大厅，有的建设农民回迁楼。

“村民们对拆迁非常支持。因为他们拆迁后，除了能够住进回迁楼外，还能在新建的交易大厅分到一个门店。我们村管这叫和谐拆迁。”解国胜笑着说。

经过几次拆迁，村庄的面貌越来越新，村民的生活条件越拆越好，老板们的生意也越拆越大。

“我们的村子在发展，但这个发展没有占用一分耕地。这是我们最骄傲的。”解国胜告诉记者。

政企合作，共谋双赢

廊坊市在探索村庄整治融资渠道上，进行了多样的探索，也取得了很明显的成效。

廊坊市国土资源局副调研员崔广钊告诉记者：“我们鼓励多元化投资。除了市场运作、政府投资、村民自发等模式外，还探索了政企合作模式。”

这一模式就是由政府和企业共同出资整治，由政府主导规划，企业依照规划负责拆迁、补偿、安置、建设，腾出的土地用于企业建设和村民就业安置。目前，廊坊开发区管委会已与新奥集团达成协议，双方按比例共同出资，共同建设。

记者了解到，廊坊开新城市开发建设股份有限公司由廊坊开发区管委会所属廊坊开发区建设发展有限公司与新奥控股投资有限公司于2009年6月出资组建，注册资本6.9亿元人民币，由廊坊开发区建设发展有限公司控股经营。

成立这个公司，主要为了有效发挥政府在决策与企业在资金、管理方面的各自优势，探索用企业化的方式对开发区的村庄进行整治，培育土地开发整治市场，为廊坊开发区进行企业化运作积累经验。

该公司主要经营目标是，以开发区辖区内村庄整治为切入点，全面实施土地一级开发整理和建设，通过对区内土地资源整合，达到优化资源配置、改造提升环境、拓展发展空间的总体目标。

据介绍，该公司2010年初全面进入实质性运作阶段，按照开发区村改规划方案，2010年村庄改造安置工程约为24万平方米。目前在建安置项目有4个：一是大官地安置小区工程，小区总面积约5万平方米，由2栋11层小高层、8栋6层多层建筑组成；二是化辛小区安置工程：小区总面积约7.1万平方米，由15栋多层建筑组成；三是韩营安置小区工程：小区总面积约8万平方米，由8栋高层建筑组成；四是麻营安置小区工程：小区总面积约4万平方米，由5栋高层建筑组成。这些安置项目完成后，大官地、化辛、韩营3个村将置换出土地约1000亩。

在积极探索的基础上，2009年以来，结合新民居建设，廊坊市在全市启动实施了96个农村土地整治项目，改造面积5万多亩，累计投入资金59.7亿元，建设农民新居110万平方米，可实现复垦7980亩。

一张发展的蓝图已经铺开，廊坊这个颇具魅力的城市，正在张开双臂迎接更加美好的明天。