3房地产按使用性质分类

三节：房地产按使用性质分类

1、住宅

民宅

公寓

花园别墅。

2、公房

3、商铺

4、厂房、仓库

二、各类房地产特点比较：

分别从销售方式特点、单位面积、坐落地域特点、设施特点及需求客户特点等几方面进行比较阐述。

1、 公寓房（包括普通公寓住宅、酒店服务公寓）

销售方式：出售（主要）、租赁

面积特点：100—200平方米

坐落区域：城市居住聚集区。环境较为安宁、生活设施齐全、方便。

设施要求：民用水、电、煤气、电话。

客户来源特点：主要为本市常住居民。

2、 办公房：

销售方式：租赁（为主）、出售

面积特点：面积幅度较大，一般从几百平米到上千平米。

坐落区域：金融区。交通便利、具有大量停车位。

设施：电、水、多条电话线路，商务服务。

需求特点：本地具有法人资格的公司、外地公司办事处。

3、 花园别墅：

销售方式：出售（为主）、租赁

面积：250—450平米

坐落区域：市郊结合部，交通便利、无环境污染。

设施：煤气、水、电、电话、花园等。

楼层：1—2层

需求特点：外籍、外地商人及本国富有的人

4、 商铺：

销售方式：租赁（为主）、出售

面积特点：形式多样，幅度很大。独立铺面面积一般在一百平米左右，大型购物中心面积约为几万平米不等。

存在形式：独立门面店铺、商场购物中心

坐落区域：商业氛围较浓，人员流动量大，交通便利，同行少、消费层次与商品较为符合。 设施：水、电、电话。

面对客户：本地、外地的商品零售商。

物业特点：橱窗大、门面宽、进深小。

5、 厂房、仓库：

销售方式：租赁、出售

物业特点：交通便利（靠近码头、高速路）、大型车辆出入方便、顶高、防潮、价格便宜。 设施：水、电、电话等。

客户需求特点：加工工厂主、超市、娱乐经营商。 知识

房证丢失了，如何申请补发新证？

答：请先到市房地产档案馆查档取证，然后携带《申请》、市房地产档案馆出具的《查档证明》、企业法人营业执照或机关事业单位代码证（单位手续）、身份证（个人手续），到市房管局专管窗口统一受理，并在《成都商报或华西都市报》发布遗失声明作废公告，公告三个月后补发新的房屋权属证书。此外，如果该房屋是共有房屋的，还必须提交全部的共有权证，并由全体共有人共同申请补发。是抵押房屋的，还必须和抵押权人共同申请更换房屋他项权证。

手续已经开始办理了，如何领证？

答：① 办理商品房、二手房手续的住户，完税后五个工作日，产权人持本人身份证、代领人持本人身份证和产权人身份证（原件）领取房屋所有权证。（费用：住宅每套80元，公建除外）

② 办理继承房屋手续的住户，10个工作日，产权人持本人身份证、代领人持本人身份证和产权人身份证（原件）登记发证中心1号窗口领取。（费用：住宅每套80元，公建除外）

③ 办理房改房手续的住户，由原房屋产权单位持单位介绍信及领证人身份证（原件）到登记发证中心领取房屋所有权证。（费用：每套登记费80元，印花税5元）

④ 办理他项权利手续的住户，委托人持银行开具的授权委托书及本人身份证（原件）到登记发证中心领取房屋所有权证和房屋他项权证。（费用：住宅每套80元，公建除外）

⑤ 办理他项权注销手续的住户，持收件回执，产权人持本人身份证、代领人持本人身份证和产权人身份证（原件）到登记发证中心领取。

哪些房屋不得设定抵押?

答: 根据建设部《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押： ① 权属有争议的房地产；

② 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

③ 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

④ 依法公告列入拆迁范围的房地产；

⑤ 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

⑥ 依法不得抵押的其他房地产。

4．房地产抵押合同应载明哪些内容？

答：房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

⑴抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

⑵主债权的种类、数额；

⑶抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； ⑷抵押房地产的价值；

⑸抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

⑹债务人履行债务的期限；

⑺抵押权灭失的条件；

⑻违约责任；

⑼争议解决方式；

⑽抵押合同订立的时间与地点；

⑾双方约定的其他事项。

房地产抵押权的设定应注意的事项？

答：⑴ 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

抵押人所担保的债务不得超出其抵押物的价值。

房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

⑵ 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但当事人另有约定的除外。

⑶ 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

⑷ 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

⑸ 国有企业、事业单位法人以国家授于其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

⑹ 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工代表大会通过，并报其上级主管机关备案。

⑺ 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

⑻ 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

⑼ 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

⑽ 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

⑾ 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 ⑿ 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

⒀ 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

⒁ 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。

⒂ 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管

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