对国有土地出让年限的探讨
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对国有土地出让年限的探讨
作者:曾阜山
来源:《老区建设》2013年第02期
演我国土地使用权出让制度经历了从无偿无期使用到有偿有期使用的过程,并在不断完善中。由于该制度处于不太成熟的阶段,所以存在很多问题。围绕土地出让年限,通过介绍现行法律对土地出让年限的规定,探讨制定土地出让年限的依据,指出现行法规存在的问题,这对探讨如何完善现行法对土地出让年限的规定具有重要意义。
我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年颁布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范,使土地资源得以合理配置与使用,在社会主义市场经济发育过程中,通过拍卖、招标、协议等方式获取土地使用权成为土地有偿使用的主要方式。然而,跟一切新事物一样,土地出让制也不是十全十美的,其本身存在着缺陷。本文主要从土地使用权出让年限的角度来谈一谈。
一、我国国有土地出让年限的立法现状
(一)现行法律对土地出让年限的规定
我国对土地使用权出让规定了最高的年限。《中华人民共和国城市房地产管理法》第3条明确规定:“国家依法实行国有土地有偿有限期使用制度。”第13条规定:“土地使用权出让最高年限由国务院规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》(以下简称《暂行条例》)第12条也明确规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(四)商业、旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。”其最高年限的计算,如果是国有土地使用权宗地出让合同中的出让年限,自领取该宗地的《中华人民共和过国有土地使用证》之日起计算。成片开发土地出让合同中的出让年限,自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起计算。
(二)我国立法规定土地出让年限的意义
1、说明了土地使用权出让不是土地买卖。我国土地公有制的特点在于:土地所有权买卖只能发生在国家征用农村集体所有的土地的过程中,其他任何单位和个人不得买卖土地所有权;在土地公有制下,实行土地所有权与使用权的分离,单位和个人可以通过有偿使用的方式获得土地使用权,经营和使用土地。在土地使用上实行有偿使用和有期使用是城市国有土地出让制的主要特点。国家出让土地使用权不但要收取土地出让金,还规定土地使用者只能在一定年限内使用土地,年限届满国家就要收回土地使用权。如果没有土地使用年限的规定,土地使