"新国五条"的多米诺效应

　　第一棵树的砍伐，可能导致一整片森林消失；一头母羊的死亡，或许是一条生态链崩溃的开始……2013年初，当“新国五条”出台，推倒第一张多米诺骨牌后，会对房地产市场产生什么样的影响？ 　　短期效应：新政是一针“强心剂” 　　“新国五条”出台以后，对于其将产生的影响和效果，业内一直争论不断。有悲观者认为又是一轮“空调”，甚至可能是房价再次上涨的信号；有乐观者认为此次调控与以往不同，定能产生正效果。争论仅仅是争论，一切的谜底还有待时间来揭示。但从近期来看，自“新国五条”出台后，新房、二手房和租赁三大市场却是全线飘红，新政从短期来看似乎是房地产市场的一针“强心剂”。 　　“从新房市场来看，受到前期翘尾因素影响，以及政策落实需要时间，3月底前楼市交易会继续全线飘红。”伟业顾问集团顾问袁阳说，北京商品住宅从2012年第四季度开始，成交套数每月环比上涨均值达到9.4%，其中2012年12月环比达到32.8%；成交均价方面，2013年1月同、环比均增长了9.8%。待细则出台后，市场会进入一个深度博弈期，成交量将有明显下降。 　　从二手房市场来看，短期内将迎来交易高峰。由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期，而房价上涨过快的区域将尤其明显。如2012年12月北京二手住宅成交套数环比上涨24.0%；2013年1月继续延续2012年底的成交热潮，成交套数环比上涨9.2%；2月受到传统节假日影响成交量有所回落，环比大幅下挫48.2%；但是随即出台的“新国五条”刺激二手房购房者紧抓政策最后窗口期，3月1～19日成交2.6万套，环比2月全月大幅增长了157.9%，与1月2万套的数据相比也有33.4%的增长。同时，目前尚未达成交易意向的交易双方会进入思考犹豫期，部分人放弃购房转而进入租房市场，租金会有上升的趋势。 　　21世纪不动产分析师张磊亦认为，短期内新政对市场产生的是“正”影响，随着细则的出台，市场或许会因观望进入平淡期。但是随后若无新的调控政策出台，市场将会恢复活力。 　　“从近期市场看，新政引发了一波集中成交高峰，其主要成交对象是上半年计划置业的刚性需求。”张磊说，“随着个税操作细则的出台，二手房市场将有一段时期的观望，预计今年6月前，市场将以平淡为主；下半年，若无其他调控政策跟进，也无新的调控信息透露，市场在消化前期政策因素后将逐步回暖，使成交上升，价格也会随之逐步恢复上涨。” 　　同时，新房与二手房的客群已开始明显分化。近两年的新盘，城区内的基本都是豪宅，刚需盘基本都在五环以外。由于二手房价格比同位置新楼盘要便宜，同样是刚需，年轻家庭倾向于地理位置较远的新房，而有子女或老人的刚需家庭则会考虑城区的二手房。就短期而言，新政对二手房市场会有明显影响，经过恐慌性抢房过户的高峰后，市场将在观望中迎来一段时间的平淡。但3个月以后，新政影响会被基本消化。客观而言，新政目前对新房市场是利好，这也是近期北京部分新盘涨价的原因，但不会就此决定新房和二手房市场的走向和客户选择。 　　另外，租赁市场上房屋的租赁价格仍在上涨，3月环比2月上浮10%左右，其中不排除新政的传递效应。但若严格征收个税，部分二手房可能暂时转入出租，从而有助于缓解租赁市场房源紧张的状况。中期效应：二、三线城市风险增加 　　“春节以后这段时间，我们的楼盘成交价格和数量依然可以用平稳小幅上扬来概括。”安微合肥华邦投资置业有限公司营销总监尹争表示，他们公司在安徽省6个城市均有楼盘在售。 　　与华邦一样，在全国的二、三线城市保持较好销售成绩的开发商不在少数。易居中国安徽事业部副总经理江国平说，二、三线城市楼市春节前后一直较热，“开发商、经销商的日子最近比较好过”。 　　中国指数研究院数据发布中心发布的中国主要城市房地产市场交易情报显示，2月18日至24日周均成交量八成以上的城市同比上涨，不少二、三线城市的同比涨幅可观。 　　来自搜房网数据监控中心的数据显示，仅2月18日至24日一周，福州住宅成交套数和面积双双环比上涨超过了300%，一、二手房价每平方米价格均有百元至千元不等的涨幅。而在南京，这一周住宅成交套数和面积环比均超过了700%。 　　来自晟城地产的统计显示，中国西部城市重庆楼市（2月18-24日）成交6000余套，尤其是22、23和24日，日成交量一度突破千套，增长明显。 　　不过，市场调查显示，虽然“新国五条”尚未在削减二、三线城市楼市成交热度和抑价上显现效力，却加重了消费者对房价平抑的期待。不少有买房需求的置业者进入了观望期。 　　来自搜房网的调查显示，受此次政策出台影响，超过四成的受访者表示或将延迟置业计划，超过三成的受访者表示由于此次政策力度不大，或将继续赶抢楼市优惠，而仅有两成多的受访者表示对于置业计划没有影响。 　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上表示：“国五条出台后，市场热度不降反升！这也正常。市场上行中场阶段，新政出台后常如此。市场运行具有惯性，政策效果具有滞后性。” 　　“目前我国正处于城镇化快速发展的时期，在短期之内热点城市和重点城市住房供求紧张的格局难以有根本性的改变，再加上前期开发商在相对高位集中拿地，宏观经济又面临通胀压力的情况下，我们认为一线城市房价很难有下跌的趋势。”袁阳认为，此番新政出台起到了一个稳定的作用。通过9-12个月的时间，政策影响会逐步被市场所消化。由于前期政策执行相对不到位，且当地需求不是特别旺盛，相较于一线城市，二、三线城市则会受到较大的影响，且更加严格的“限购”、“限贷”政策还将有望在部分城市出台。 　　“目前一线城市的需求基本以刚需为主，新政对这部分需求的影响先是恐慌，后是观望，接着是恢复常态，价格该涨还是会涨，成交量该升还是会升。”张磊说，“新政对未实行限购的二、三线城市甚至四线城市的影响要大于一线城市因为这些城市的投资性需求比例要高于一线城市，20%的个税在心理层面对投资客会有一定的恐吓作用。”