土地估价师实践日志3
土地估价师实践日志(二)
实践人员:施骏玮(资格证书号:2011530025)
实践期限:2012 年2 月至2014 年2 月
实践指导老师:刘茂竹
实践单位:云南通达资产评估有限公司
2011 年底,我通过了土地估价师全部科目考试,取得了土地估价师资格证书,并于2012 年2 月登录土地估价师实践考核信息系统,报名参加了土地估价师的实践考核。为能尽快在实践期内提高个人业务水平、达到夯实基础和理论结合实际的目的,特恳请刘茂竹估价师(从事土地估价相关工作已 20 年)作为我的实践指导老师,实践单位是云南通达资产评估有限公司。
经过近一年的实践,主要完成的工作具体有五块:一个是参与了接待客户,对客户的实际情况进行了解、记录和收集估价所需资料;第二是对待估宗地进行实地踏勘,掌握宗地内外基础设施状况、周边地价水平、近期交易情况等资料;第三是分类整理资料,协助估价师对地价进行试算;第四是协助估价师定价及参与撰写估价报告工作;第五是对项目所涉及资料进行归档并制作成估价底稿长期保存。近一年来通过具体项目,我对实践期的工作已有了一定的感受及认识,具体如下:
一、基本情况
实践期内我参与了昆明市经济技术开发区(昆明市经开区成立于 1992 年,是国务院批准设立的国家级经济技术开发区,位于昆明城区东部,地处昆明主城与现代新昆明建设中的呈贡新城的连接带,在现代新昆明建设中正发挥着日益重要的产业聚集、经济带动作用)洛羊物流片区内一宗政府挂牌交易土地的地价评估工作,待估宗地为物流片区内的工业用地,规划为物流项目,紧邻正在建设的昆明南站(火车站)。查询当地(昆明市呈贡县)基准地价(注:待估宗地所在片区原属呈贡县管辖,2009 年更新了当地基准地价资料,后经市政府统筹调整,将待估宗地所在片区划归经济技术开发区管辖,但基准地价仍沿用09 年呈贡县更新数值),待估宗地属呈贡县工业一级用地,根据所掌握的规划条件等资料,按工业用地进行评估。
1、实践项目名称: 昆明市土地矿产储备中心昆明国家经济技术开发区分中心挂牌涉及之经开区洛羊物流片区09-08-2 号用地土地使用权价格评估。
2、参加项目时间: 从二〇一二年一月三十日开始,对待估宗地了解情况并进行了实地踏勘。期间在指导老师带领下,调查了待估宗地周边区域及市场情况,走访了宗地所在地的国土部
门,收集了相关资料,最终于二〇一 二年三月三十日将估价报告提交了委托方,前后历时两个月,主要原因是根据委托方的需要适时提供估价报告。
二、实践活动内容简述:
该项目是为昆明市土地矿产储备中心昆明国家经济技术开发区分中心估算挂牌底价而开展的。相较于其他项目,该项目属典型为办理政府挂牌相关手续而提供土地价格参考依据的报告,估价基准日是 二〇一二年三月一日,报告提交日是二〇一二年三月三十日。估价人员实地踏勘时待估宗地仍为空地,但宗地外基础设施已布设好,实际开发程度能达到宗地红线外“五通”(即:上水、下水、电、路、讯)及宗地内平整,根据待估宗地对应的详细规划条件,评估设定用途与规划用途一致,按工业用地进行评估,其余技术指标根据最有效利用原则,均选取规划条件上数值进行计算。至估价基准日待估宗地已收储、正在走招拍挂程序。 关于估价方法的选择,经实地走访,待估宗地规划为物流项目,用途与规划一致,应按工业用地进行方法的选取和评估工作。查阅《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),并对待估宗地进行实地踏勘调查后,决定选取市场比较法和基准地价系数修正法进行评估工作,原因是自 2009 年至评估基准日待估宗地周边类似区域内近期有一定数量的工业用地交易案例,宜采用市场比较法进行评估;考虑到待估宗地在基准地价覆盖范围内,属呈贡县工业I 级用地,宜采用基准地价系数修正法进行评估。
三、在实践中参与的工作内容:
在我的实践指导老师——刘茂竹估价师带领下,我和其他几位同志分工协作完成了项目评估工作,我在实践中参与的工作内容如下:
1、现场踏勘工作: 我们对待估宗地的位置(地理位置、区域位置)、宗地四至(四邻关系、界限、界址是否明晰)、周边自然条件、环境质量、基础设施状况、土地利用情况和地上定着物情况等内容都进行了细致的踏勘工作,并拍照存档保存。
2、周边调查工作: 对待估宗地实地踏勘后,我们又在指导老师的带领下,对待估宗地周边的情况进行了深入而细致的了解,包括两个方面:第一是对土地周边及所在区域的情况进行调查了解(调查片区内近期是否有类似的成交案例);第二是通过实地走访和网络两个途径,调查区域土地市场状况(片区内各用途土地的地价水平、增长幅度等)。
3、收集资料工作: 由指导老师带领,我们走访了昆明市经开区国土资源局,收集了土地估价的相关法律法规、地方性法规、部门规章,并针对性的收集了《呈贡县规划区土地定级与基准地价更新报告》(基准日是2009 年 11 月1 日)、昆明市规划局国有建设用地使用权出让规划条件(昆规条件(2012)0058 号)及建设项目规划条件附图等相关资料。在项
目完成后,又将相关资料进行了整理及归档工作,并做保密处理。
4、协助估价师对地价进行试算及参与撰写估价报告工作: 采取两种方法对待估宗地进行了价格试算,在地价试算时采用了市场比较法和基准地价系数修正法进行评估;在实践指导老师的帮助指导下,参照国土资源部《土地估价报告规范格式》和《城镇土地估价规程》中关于估价报告的相关要求,参与撰写了本项目的土地估价报告和土地估价技术报告工作。
四、在估价工作中的感悟:
本项目用途为工业用地,我们采用了市场法和基准法进行评估工作,我在实际估价工作中的感悟汇报如下:
1、市场法测算地价: 市场比较法是以替代原则为依据,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别,修正得出待估土地在评估时日地价的方法。本人在采用市场法进行地价测算时,个人感悟有三点,具体如下:
感悟一:对选取的三个比较案例进行了详细的描写和分析。 在收集近期案例时,我在该项目估价技术报告市场比较法的叙述中,详细的描写了各个比较案例的名称、位置、用途、面积、取得途径、交易日期、交易价格、土地利用状况、基础设施状况、所在区域内的地理位置等信息。这样做的目的是完善估价报告中比较案例的完整性,使比较案例在日后的估价工作中能得到直接应用,省去了重复收集的时间。具体如下例: (例子)案例一:位于昆明新城高新技术产业基地,该地块位于昆明新城高新技术产业基地,用途为工业用地,用地面积 40000.00 平方米,为招拍挂取得土地,土地使用剩余年期为 50 年,待估宗地属昆明新城高新技术产业基地内,是有一定产业聚集规模的工业区,对外交通便捷度一般,形状基本满足土地利用,环境条件一般。容积率为 1.5,场地内稍有坡度,对土地利用无影响。交易日期为 2011 年11 月,宗地基础设施开发程度能达到宗地红线外“五通”(即供水、排水、供电、电讯、通路)的交易价格为 444.00 元/平方米(29.60 万元/亩)。
感悟二:对市场法中区域、个别因素进行逐个说明并附加“用地修正幅度说明表”。 为方便最直观的对市场比较法中的区域因素和个别因素进行赋分并比较修正,我们特意在市场法中对区域、个别因素进行逐个说明并制作了“用地修正幅度说明表”。此做法的好处是,方便估价人员及审查报告人员直观的对区域、个别因素修正的幅度进行了解,并提高估价效率。表格如下例: (例子)(a)区域因素 a) 交通条件:分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级,以“一般”为100,每差一个等级,地价相应向上、向下修正2。b) 基础设施条件:分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级,以“一般”为100,每差一个等级,地价相应向上、向
下修正1。 c) 产业聚集规模:分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级,以“一般”为100,每差一个等级,地价相应向上、向下修正1。 2、基准地价系数修正法测算地价: 根据《城镇土地估价规程》和《呈贡县规划区土地定级与基准地价更新测算技术报告》,用基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:评估宗地地价=(宗地所在区域的评估基准日级别基准地价+ 开发程度修正)×(1±各因素修正系数值) ×其他因素修正×年期修正×期日修正。本人在采用基准地价修正法进行地价测算时,个人感悟如下: 在采用基准地价系数修正法进行评估时,关于期日修正我们是这样考虑的,参照当地基准地价的评估基准日为2009 年11 月1 日,距离项目评估基准日2012 年3 月1 日已间隔了两年零四个月,基准地用地修正幅度说明表 档次 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 交通条件 4% 2% 0% -2% -4% 基础设施 2% 1% 0% -1% -2% 产业聚集规模 2% 1% 0% -1% -2% 个别因素 宗地条件 工程地质 2% 1% 0% -1% -2% 宗地面积(平方米) 2% 1% 0% -1% -2% 地形坡度 2% 1% 0% -1% -2% 宗地形状 2% 1% 0% -1% -2% 价测算时间与项目评估间隔较长,必须进行期日修正。在咨询了指导老师后,我们查询了“中国城市地价监测平台”,根据该平台中对昆明市工业用地历年的统计情况,分析出市内2009 年四季度到2012 年一季度之间的工业用地增长幅度(即昆明市工业用地地价水平),并以此为依据,对待估宗地的期日因素进行修正。
五、实践日志小结:
经过近一年的实践工作,深刻认识到,我作为一名估价人员所需要学习和积累的东西还有很多,通过实践活动,目的是尽快提高自己的职业水平,为做一个合格的、有社会责任感的注册土地估价师而努力奋斗。 谨在此感谢云南通达资产评估有限公司的所有领导和同事的无私帮助!
实践人员:施骏玮
二〇一三年一月十一日