[社区常见法律纠纷调处手册]物业纠纷篇之业主与业主委员会之间纠纷的调解处理

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　　 常回家看看 龚玥 - 民歌贺新春

编者按：新时期预防化解社会矛盾、努力构建和谐社会必须要把法治思维、法治方式与群众路线、群众工作紧密结合。多年来，我院和上海市司法局、上海市律师协会一起坚持合作，编写出版《社区常见法律纠纷调处手册》系列丛书，并赠送全市基层人民调解组织，这项工作着眼于基层社会矛盾化解和社会治理创新的现实需求，顺应了将法治思维、法治方式与群众路线、群众工作相结合的时代要求。

（一）业主与业主委员会之间纠纷概述

业主是小区物业的所有权人，也是物业法律关系中最终的权利义务承担者。由全体业主组成的业主大会是事关业主利益的最高决策机构，而业主委员会是执行业主大会决策的代表机关，它从业主中选举产生，其职责和使命是维护全体业主的利益。实践中，业主与业主委员会之间的争议主要表现为业主不服从业主委员会作出的决定，以及业主委员会不正当行使权力或怠于行使权力所引发的纠纷。

如果业主委员会所作的决定，属于其权限范围或者取得业主大会同意，则对全体业主均有约束力，持不同意见的业主应从小区公共利益以及自律合作的精神出发，予以遵守和服从。但占小区半数以上业主否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定则不发生效力。

如果业主委员会超越其权力范围，擅自处分小区物业和小区业主的重要事项，比如未经业主大会表决通过，擅自提起诉讼、擅自决定动用物业维修基金、擅自决定聘用或解聘物业管理公司，此类决定应属无效，由此给全体业主造成损失，且该损失是因部分业主委员会委员的故意或重大过错造成的，则应由直接责任人承担赔偿责任。对于业主委员会拒不主持召开业主大会等不作为行为，业主可向居民委员会或有关行政主管部门反映，由相关部门督促业主委员会整改或组织进行业主委员会改选。

（二）业主与业主委员会之间纠纷调解处理的原则

1.在维护业主权利与尊重业主委员会自治中寻求方案

业主委员会从组织到运作的所有目的，是为了业主生活、居住、工作的方便和舒适。因此，业主因业主委员会侵犯其合法权益而主张权利的，在调解处理中应给予业主权益以切实的保护。同时又要认识到，物业管理不可避免会发生所有权和管理权相分离的情形，在强调业主自治的同时，应当把握物业管理作为现代居住管理模式蕴含的意义，不能单纯强调业主所有权的排他性而忽略了物业小区统一管理的协调性和效益性。具体而言，就是个别业主应当服从业主委员会、物业公司为公共利益、秩序和安全需要所作出的决定。由于此类纠纷大多都是小区业主内部事务的纠纷，因此调解处理时应兼顾双方权利，提出折中方案，以有效地解决纠纷。

2.争取行政支持，促使业主委员会正确履行职责

在调解处理因业主委员会不召开业主大会、不履行职责、部分业主要求其履职而产生的纠纷时，应明确业主委员会不履行职责的实质，是业主委员会委员不履行职责，是一种带有具体人的因素的不作为。此时，应积极争取房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会等机关和组织的支持和帮助，由其出面进行调解处理。具体步骤可参照《上海市住宅物业管理规定》的有关内容，即首先应向房地产行政主管部门报告，由其责令业主委员会限期改正；如业主委员会仍未履行的，告知业主要求房地产行政主管部门和街道办事处组织业主推荐产生召开业主大会的筹备组成员，该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。

（三）有关业主与业主委员会纠纷的案例

经业主代表大会授权业主委员会可作为原告起诉

陈某等三人于2001年9月购入水电路某弄内3套产权房。在进行室内装修时，他们在房屋的墙上开了3个洞口，为此与该小区的业主委员会发生纠纷。业主委员会起诉至法院，要求陈某等封闭洞口。陈某等辩称：根据有关规定，业主委员会作为原告向法院提起诉讼，应符合一定的程序。现业主委员会未能就此提供相应证据，要求法院驳回业主委员会的诉请。针对陈某等的请求，业主委员会称：业主委员会已按规定召开了业主代表大会，会后也形成了决议。业主委员会还向法院提供了一份内容涉及业主代表同意授权业主委员会就陈某等拆除房屋承重墙一事进行诉讼的业主代表会议决议，以及出席本次会议的业主代表的签名。

法院在审理中经有关部门检测，被陈某开洞的墙体属结构承重墙。

法院认为，根据法律规定，业主委员会起诉应经过一定的程序，以保证业主委员会的起诉符合全体业主的共同意志。只有经过法定的程序，业主委员会才能提起诉讼。对于本案业主委员会诉讼主体资格问题，该业主委员会已在审理中提供了业主代表会议决议，以及出席该次会议的业主代表的签名，证明业主委员会的诉讼是经过合法程序获得授权的。在陈某等未能提供相反证据的情况下，应当认定业主委员会的诉讼主体资格合法。同时，由于陈某等破坏的是大楼的承重墙，侵犯了大楼内住户的公共利益，其应当恢复大楼承重墙的原状。据此法院判决支持了业主委员会的诉请。

业主代表大会的表决结果业主委员会应当执行

某小区原由甲物业公司进行管理。2004年2月，小区成立了业主委员会，3月公开对外招聘物业管理公司。包括甲物业公司在内的3家物业公司应邀投标。由于业主委员会成员之间及与部分业主之间意见不一，小区召开业主代表大会投票选择物业公司。经票选，乙物业公司获得了《业主大会章程》规定的重要事项表决通过的多数票。但业主委员会主任和业主委员会部分成员借故迟迟不与乙物业公司签订物业服务合同，致使乙物业公司和小区许多业主意见很大。经了解，业主委员会主任和部分委员与甲物业公司关系密切，想阻挠乙物业公司进驻，从而继续与甲物业公司订立物业服务合同。乙物业公司遂诉至法院，要求业主委员会按照业主代表大会的投票结果与其签订物业服务合同。后在法院主持下，乙物业公司与业主委员会达成和解，在对合同条款略作修正的基础上，乙物业公司与业主委员会签订了物业服务合同。（本文转自上海二中法院微信公众号）

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